房地产法规及基本制度

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1、房地产法规及基本制度房地产法规及基本制度l l 新政新政l 涉及到房地产的有关法规和制度涉及到房地产的有关法规和制度l l 有关房地产的税收政策有关房地产的税收政策l l 房地产金融房地产金融关于银行贷款关于银行贷款l 房地产相关法律法规2009.12.07中央经济工作会议 ：明年要增加普通 商品住房供给中央经济工作会议指出，增加普通商品房 供给，支持居民自住和改善性购房需求， 加大农村危房改造支持力度。2009.12.09个人住房转让营业 税征免时限由2年恢 复到5年国务院决定个人住房转让营业税征免时限 由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续 实施。2009.12.14国务院提四措施遏 制部

2、分城市房价过 快上涨国务院提四措施遏制房价：一要增加普通 商品住房的有效供给；二是继续支持居民 自住和改善型住房消费，抑制投资投机性 购房；三要加强市场监管；四要继续大规 模推进保障性安居工程建设。2009.12.175部委新政打击囤地 炒地：拿地首付不 低于50%财政部、国土部等五部委出台进一步加 强土地出让收支管理的通知，明确开发 商以后拿地时，“分期缴纳全部土地出让 价款期限原则上不得超过一年，特殊项目 可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比 例不得低于全部土地出让款的50%”。2009.12.23财政部：五年内 住房转让全额征 收营业税 自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的 非普

3、通住房对外销售的，全额征收营业税 ；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住 房或者不足5年的普通住房对外销售的，按 照其销售收入减去购买房屋的价款后的差 额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年 )的普通住房对外销售的，免征营业税。2010.01.12央行上调准备金 率强力遏制信贷 冲锋中国人民银行决定，从2010年2月25日起， 上调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5个百分点。2010.01.10国办发出通知要 求促进房地产市 场平稳健康发展 国办发出通知，要求进一步加强和改善房 地产市场调控，稳定市场预期，促进房地 产市场平稳健康发展。2010.02.20银监会发布流动 资金贷款管理

4、暂 行办法打击炒房 者流动资金贷款不得用于固定资产、股权等 投资，不得用于国家禁止生产、经营的领 域和用途。2010.03.10国土部强调房地产 用地监管 将开展突 击检查国土部发通知：一、加快住房建设用地 供应计划编制；二、促进住房建设用地 有效供应；三、切实加强房地产用地监 管；四、建立健全信息公开制度；五、 开展房地产用地突出问题专项检查。2010.03.18国资委要求78家非 地产主业央企15天 出退出方案按照国资委要求，除已确定的16家以房 地产为主业的央企外，78家不以房地产 为主业的央企正在加快调整重组，在完 成自有土地开发和已实施项目后要退出 房地产业务。2010.04.11银

5、监会：银行不得 对投机投资购房贷 款中国银监会11日指出，银行业金融机构 要增加风险意识，不对投机投资购房贷 款，如无法判断，则应大幅度提高贷款 的首付款比例和利率水平，加大差别化 信贷政策执行力度。2010.04.13住建部：加快 保障房建设 遏制房价过快 上涨住房城乡建设部13日召开电视电话会议，要求加快保 障性住房建设，其中，公共租赁住房建设是下一阶段 工作的重点，同时遏制部分城市房价过快上涨。2010.04.15国务院常务会 :贷款买二套 房首付不得低 于50%14日召开的国务院常务会议要求，对贷款购买第二套 住房的家庭，贷款首付款不得低于50，贷款利率不 得低于基准利率的11倍。对购

6、买首套住房且套型建 筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得 低于30。2010.04.17国务院：房价 过高地区可暂 停发放第三套 房贷商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂 停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年 以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民 暂停发放购买住房贷款。2010.04.19住建部要求商 品住房严格实 行购房实名制住房城乡建设部发出关于进一步加强房地产市场监 管完善商品住房预售制度有关问题的通知，要求商 品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购 房者姓名。2010.04.21二套房以住房 套数界定 不 再以贷款为准银监会银行业监管一

7、部主任杨家才21日在接受记者 采访时，解读了最新出台的房贷新政。他强调，新 的房贷政策是以房屋数量来认定是否为第二套、第 三套，同时，认定范围以家庭为单位。这与此前执 行的二套房认定标准出现了根本性的变化。2010.06.04三部委发文明 确个人房贷二 套房认定标 准 住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监 督管理委员会发出通知规定，商业性个人住房贷款 中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭（包括借 款人、配偶及未成年子女）成员名下实际拥有的成 套住房数量进行认定。 2010.07.12银监会：严 格执行差别 化房贷政策 不能动摇 针对近日有媒体关于个别地区全面放松第三套房贷 的报道，银监

8、会有关负责人表示，差别化房贷政策 的要求和标准没有任何变化，商业银行要继续严格 执行二套及以上房贷政策。 2010.9.29中国出台措施 巩固房地产市 场调控成果国家出台巩固楼市调控成果措施，暂停发放第三套 及以上房贷；首套房首付比例不低于30%；房价过高 上涨过快城市将限定家庭购房套数。房价过高上涨 过快城市要限定居民购房套数，调整住房交易环节 的契税和个人所得税优惠政策 2010.10.13天津市政府出 台限购令暂停发放第三套及以上房贷，首套房首付比例不低 于30%，二套首付比例不低于50%，贷款利率不低于 基准利率1.1倍，天津市及外省市居民家庭在天津市 内六区范围内只能新购一套商品住房

9、 关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知住建部将从进一步对楼市进行调控的四个方面： 加强房地产市场监管； 完善商品住房预售制度； 加强预售商品住房交付和质量管理； 健全房地产市场监督管理机制四方面对楼市进行调控。今后未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放 VIP 卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标价对外销售。已经取得预售许可，但未在规定时间内对外公开销售或未将全部准售房源对外公开销售，以及故

10、意采取畸高价格销售或通过签订虚假商品住房买卖合同等方式人为制造房源紧张的行为，进行严肃查处。进一步明确房地产经纪机构和执业人员的各种违禁行为，包括炒卖房号，在代理过程中赚取差价，通过签订“阴阳合同”违规交易，发布虚假信息和未经核实的信息，采取内部认购、雇人排队手段制造销售旺盛的虚假氛围等。l l 新政新政l 涉及到房地产的有关法规和制度涉及到房地产的有关法规和制度l l 有关房地产的税收政策有关房地产的税收政策l l 房地产金融房地产金融关于银行贷款关于银行贷款l 房地产相关法律法规房地产基本法规和制度： 建设用地制度与政策（集体土地征收；建设用地使用权出让、划拨； 闲置土地处理） 城市房屋拆

11、迁管理制度（拆迁补偿与安置、拆迁估价、纠纷处理、行政裁决工作规程） 房地产开发经营管理制度与政策（开发企业管理、开发项目资本金管理、经营管理） 规划设计及工程建设管理制度与政策（城乡规划管理制度与政策、勘察设计、招投标与建设监理、建设工程施工与质量管理） 房地产交易管理制度与政策（转让、预售、销售、租赁、抵押） 房地产权属登记制度与政策（登记制度、登记信息查询、档案管理、房产测绘）房地产基本法规和制度： 房地产中介服务管理制度与政策（估价机构管理、估价师职业资格制度、经纪人职业资格制度、中 介服务行业信用档案、置业担保管理、中介服务行业自律） 物业管理制度与政策（实施与运作要点、物业服务收费）

12、 地产税收制度与政策（税收制度、房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、契税、相关税收、房 地产税收优惠政策） 住房公积金制度与政策（归档、提取、使用、利率、税收、会计核算）房地产相关法规和制度： 规划知识城市总体规划、城市详细规划、城市居住区规划 环境知识大气污染、环境噪声污染、水污染、固体废物污染和辐射污染、室内环境污染 建筑知识建筑识图与建筑设计、建筑构造、建筑设备、建筑材料、 工程造价知识工程造价及其构成、工程量计量、工程建设定额、工程造价的计价与控制 房地产测绘知识房地产识图、房地产面积测算房地产相关法规和制度： 经济学知识供为与价格、消费者行为理论、供给理论、分配理论、市场

13、理论、市场失灵与微观经济政策、宏观经济学 金融知识金融体系、货币体系与货币政策、金融业务、金融市场、房地产金融 证劵知识证劵、股票、债券、投资基金证劵 保险知识保险公司、房地产保险 统计知识综合指标、时间序列、动态序列的分解与测定房地产相关法规和制度： 会计知识会计假设、会计核算一般规则、会计要素与会计恒等式、会计基本核算方法、会计报表的意义及编著要求 法律知识民法、合同法、物权与债权 拍卖知识拍卖规则、拍卖实务、强制拍卖、房地产拍卖l l 新政新政l 涉及到房地产的有关法规和制度涉及到房地产的有关法规和制度l l 有关房地产的税收政策有关房地产的税收政策l l 房地产金融房地产金融关于银行贷

14、款关于银行贷款l 房地产相关法律法规房地产主要税种：1）房产税（1%、1.2%）2）城镇土地使用税（分类分级幅度定额）3）耕地占用税（耕地面积，一次征收）4）土地增值税（四级超额累进）(增值税与扣除部分比例关系)5）契税（1%-3%）6）固定资产投资方向调节税（国家产业政策和经济规模，5%、10% 、15%、30%、0%、2000.1暂停）7）营业税5.55%（城市维护建设税、教育费附加、特别目的税）8）企业所得税（25%比例，2008.11免征印花税）9）个人所得税（租赁10%、转让1%）10）印花税（比例、定额1、0.5、0.3、0.1、0.05）有关房地产税收的优惠政策：一、普通住房标准

15、 (一）住宅小区建筑容积率在1.0以上（含1.0） (二）单套住房建筑面积在144平方米以下（含144平方米）； (三）住房成交单价符合以下条件： 1、坐落于和平区的住房，成交单价低于12200元平方米（含12200元平方米）； 2、坐落于河西区的住房，成交单价低于9900元平方米（含9900元平方米）； 3、坐落于南开区（包括新技术产业园区）的住房，成交单价低于9800元平方米（含 9800元平方米）； 4、 坐落于滨海新区开发区功能区（包括滨海新区保税区功能区）的住房，成交单价低于 8800元平方米（含8800元平方米）； 5、坐落于红桥区的住房，成交单价低于8800元平方米（含8800平

16、方米）； 6、 坐落于河东区的住房，成交单价低于8400元平方米（含8400平方米）； 7、坐落于河北区的住房，成交单价低于8000元平方米（含8000元平方米）； 8、坐落于滨海新区塘沽功能区的住房，成交单价低于7400元平方米（含7400元平方 米）； 9、坐落于西青区的住房，成交单价低于6300元平方米（含6300元平方米）； 10、坐落于东丽区的住房，成交单价低于6300元平方米（6300元平方米）。 11、坐落于北辰区的住房，成交单价低于6100元平方米（含6100元平方米）； 12、坐落于津南区的住房，成交单价低于5800元平方米（5800元平方米）； 13、 坐落于滨海新区汉沽功能区的住房，