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1、十八大三中全会之房地产分析摘 要深化改革既要壮士断腕，也是一个长期的过程。三中全会公告 只是提纲挈领，并未涉及细节性的政策。总体而言基本符合预期。房地产市场机制、长效机制，由政策主导进行，市场分享。企业真正可作为的领域，才是最真实的利好空间。从公报看与房地产 关联性并不直接的政策“细枝”，或许才是真正可参与、顺应和分 享的。行业整体资金来源增速创今年以来新低，但仍明显高于同期开 发投资潮，国内贷款、利用外资及自筹资金同比增速均不同程度提 高。值得注意的是，股东投入资金及借入资金占比达 21.32%，显 示融资多元化和创新活跃。三季度全国房屋新开工面积季度同比增长 14.9%，较二季度提 升 6
2、.2 个百分点，也反映出开发商 2013 年上半年获取土地也进入 开工阶段，加速开发策略明显。基于行业资金链情况，在 2014 年 传统资金来源预计仍将保持稳健增速，在新开工面积增速加快的背 景下，创新融资渠道的作用将持续加强。销售业绩的优异表现也进一步提升了标杆房企购地的积极性。 9 月监控到的 17 家标杆房企购地金额为 916.66 亿元，权益购地金额为 829.68 亿元，创下年内新高。新增土储 864.88 万平，权益新 增土储 809.97 万平。新增土储建筑面积 2184.66 万平方米，权益 新增土储建筑面积 1999.96 万平，创均创下年内新高。房企仍积极回归一二线城市。9
3、 月份，房企掀起拿地狂潮，拿 地金额和面积双双创年内新高。在品牌房企 2013 年拿地潮之后， 2014 年的开工和销售节奏将再度提速。在资本支出、回款诉求之 下，融资格局需要形成支撑。由此，金融创新、行业调整的门槛将 继续深化。2014 年需要关注的问题是：在 2014 年企业规模提速后，未来 两年业绩持续增长，在资源上持续获取的诉求和可实现性？品牌房 企的规划增速是否过快？在开发进度上是否需要阶段性调整？融资 需求上升，虽然金融改革和创新提供了基础，但融资格局的“快变 化”特点，会使稳健经营存在压力。品牌房企创建“金融大平台” 迫切性增长。电话:（010）58677851/2/3邮箱:网站
4、:高通智库是一家房地产研究综合服务商，房地产系列研究报告产品是在分析师长期对房地产行业进行系统研究和监测基础上，形成的房地产策略顾问信息产品。目前高通智库提供十一种房地产定期研究产品，成系统的为行业内企业服务。同时，客户如果需要更为深度、详细的专项研究服务，请与研究主管联系。高高通通智智库库2013年11月18日（三季报）房房地地产产行行业业三三季季度度报报告告Real Estate Research Quarterly高高通通智智库库房地产行业研究季报 2目 录一、十八大三中全会之房地产分析4（一） “十八大三中全会公报”摘要与点评4（二）房地产政策分析：利好在“细枝”5二、国内房地产开发市
5、场情况 11（一）房地产开发投资将呈现稳健上升11（二）房地产开发资金结构变化明显12（三）房地产新开工情况分析13（四）商品房市场供应与成交分析14三、房地产行业形势 17 （一）品牌房企销售：年度业绩无忧、思考定价调整17（二）土储与 2014 年节奏融资需求上升20（三）持续 12 个月“增土储”2014 年怎么办？22房地产行业研究季报 3图 表目 录图表 1：前期政策导向与十八大政策相一致.8图表 2：2012-2013 年核心土地政策9图表 3：土地供应格局导致房地产主流市场格局10图表 4：1999 年-2013 年前 10 月全国房地产开发投资额变化情况11图表 5：1999
6、年-2013 年前 10 月全国房地产开发投资额分类型变化情况.12图表 6：2013 年 1-9 月份全国房地产开发资金构成.12图表 7：2013 年 1-9 月份全国房地产开发国内贷款和自筹资金变化13图表 8：1999 年至今全国房屋累计新开工和施工面积及其同比增速.13图表 9：1999-2013 年前 10 月商品房销售面积14图表 10：1999-2013 年前 10 月商品房销售面积结构.14图表 11：2003-2013 年前 10 月商品房销售额15图表 12：2010-2013 年前 10 月百城住宅平均价格走势.15图表 13：2009 年-2013 年 10 月全国商
7、品房及住宅待售面积变化 .16图表 14：重点城市 2013 年前 10 月房地产市场供求横向对比.17图表 15：前 9 月品牌房企销售额目标达成率在 80%左右17图表 16：品牌房企 2013 年前 9 月销售情况 18图表 17：品牌房企 2013 年 9 月销售均价与去年全年均价对比（元/平方米） 19图表 18：品牌房企 2013 年 9 月销售情况.20图表 19：前 9 月标杆房企拿地情况汇总20图表 20：标杆房企前 9 月拿地建筑面积21图表 21：标杆房企新增土储结构.22房地产行业研究季报 4一、 十八大三中全会之房地产分析（一）（一） “十八大三中全会公报十八大三中全
8、会公报”摘要与点评摘要与点评推进国家治理体系和治理能力现代化（点评：从经济水平现代化，进展到治 理体系和治理能力现代化，是发展阶段的进步。）坚持正确处理改革发展稳定关系，胆子要大、步子要稳，加强顶层设计和摸 着石头过河相结合（点评：渐进改革。顶层设计后确定改革执行主体和举措 是关键。）紧紧围绕使市场在资源配置中起决定性作用深化经济体制改革（点评：本次 公报最大的亮点。）加快完善现代市场体系、宏观调控体系、开放型经济体系（点评：最大的亮 点之外，宏观调控的作用依然重要，在市场起决定作用下，形成政策优化。 ）经济体制改革是全面深化改革的重点，核心问题是处理好政府和市场的关系， 使市场在资源配置中起
9、决定性作用和更好发挥政府作用（点评：最有深意和 正确，但执行时间表如政策规划2020年）公有制经济和非公有制经济都是社会主义市场经济的重要组成部分。要完善 产权保护制度，积极发展混合所有制经济，推动国有企业完善现代企业制度， 支持非公有制经济健康发展。（点评：坚持两个毫不动摇。通篇未提到国有 资本，混合所有制经济之下，社会资本或许是一个值得关注的形态）加快完善现代市场体系，加快转变政府职能，深化财税体制改革，健全城乡 发展一体化体制机制，构建开放型经济新体制（点评：深化经济改革的核心 领域）完善主要由市场决定价格的机制，建立城乡统一的建设用地市场，完善金融 市场体系，深化科技体制改革（点评：要
10、素改革、金融改革、核心支撑行业 改革在前期已明确。城乡统一的建设用地市场、深化科技体制改革是逻辑循 环的重点。）财政是国家治理的基础和重要支柱。必须完善立法、明确事权、改革税制、 稳定税负、透明预算，发挥中央和地方两个积极性。（点评：税制改革有望 改善土地财政陋习，但“发挥中央和地方两个积极性”注定其渐进过程。）要加快构建新型农业经营体系，赋予农民更多财产权利，推进城乡要素平等 交换和公共资源均衡配置，完善城镇化健康发展体制机制。（点评：公报对 城镇化着墨不多，但上述举措是城镇化的核心举措。土地征收价格上涨趋势 不改，公共资源均衡配置为城镇化发展提供支撑。）建设统一开放、竞争有序的市场体系，是
11、使市场在资源配置中起决定性作用 的基础。必须加快形成企业自主经营、公平竞争，消费者自由选择、自主消 费，商品和要素自由流动、平等交换的现代市场体系，着力清除市场壁垒， 提高资源配置效率和公平性。（点评：实现国退民进？支持非公有制经济健 康发展，创新国有资本的增值保值。）房地产行业研究季报 5加快培育参与和引领国际经济合作竞争新优势，以开放促改革。要放宽投资 准入，加快自由贸易区建设，扩大内陆沿边开放。（点评：改革前沿，房地 产热点目标市场）要深化教育领域综合改革，健全促进就业创业体制机制，形成合理有序的收 入分配格局，建立更加公平可持续的社会保障制度，深化医药卫生体制改革。 （点评：房地产产品
12、形态创新，配套的机遇）健全国土空间开发、资源节约利用、生态环境保护的体制机制，推动形成人 与自然和谐发展现代化建设新格局。（点评：房地产产品大趋势，明确而现 实）（二）房地产政策分析：利好在（二）房地产政策分析：利好在“细枝细枝”深化改革既要壮士断腕，也是一个长期的过程。三中全会公告只是提纲挈领，并 未涉及细节性的政策。会后一周时间，更详细的会议决议，有关会议的原则性和方向 性披露，将成为解读的重点。总体而言基本符合预期。未来，各个部委陆续出台相关 细则的执行力度是改革力度的真正体现。公告强调了市场在资源配置中起决定性作用，调整政府决定资源配置的一系列弊 端，有助于激发市场活力和效率，属于中长
13、期利多。同时，设立了两个重要的新部门， 从而有助于进一步加强中央的权威性和顶层设计，深化改革领导小组，负责改革总体 设计、统筹协调、整体推进、督促落实，属于渐进性改革的定位。1、市场机制短期预期不宜过高、长期利好“紧紧围绕使市场在资源配置中起决定性作用深化经济体制改革”是最鼓舞房地 产的一条举措。普遍的预期是，在房地产调控领域，早前的过度调控政策会发生转变。 同时，基于“完善宏观调控”的政策定位以及房地产区域分化的格局，预计下一个阶段，在一线城市调控不会退出，而是优化。三四线取消限购，但该等区域市场未来房地产市场表现的核心取决于经济增长态 势和城镇化进程。在经济增长底线 7%的背景下，三四线城
14、市房地产的政策红利仅呈 现为轻度。而一线城市在保障房占比显著提升后，挤占商品房的市场效应，使长期资 产价格得到支撑。从三中全会政策与地产的关联看，最核心的是“建立城乡统一的建设用地市场” 和“改革税制、稳定税负” 。如果从良性执行的角度做假设，将有助于削减房地产资 产价格过高的局面，配合长期市场机制的确立将促进房地产健康发展，这是长远利好。2、长效机制见效长期、有利健康回归在城镇化和土地利用问题上，中央提出建立城乡统一的建设用地市场，赋予农民 更多财产权利。基于城镇化是跨越“中等收入陷阱”的核心举措，土地制度改革无疑 是最核心的举措。基于其必要性，本次公告中“建立城乡统一的建设用地市场”是最
15、超预期的举措，但由于集体用地流转的主体和模式有待培育，实际市场进程或将逐步房地产行业研究季报 6建立。同时，从当前主管部门基于市场现实局限而出台潜在政策的可能性看，也将是 渐进改革。短期，农地价格利好。长期，集体用地市场化进程是资产重估的过程，与地方货 币总量、经济进程关联，总体市场效果不宜过分乐观。中期，对小产权房存量的重估， 对市场中期供应的影响，仍有待观察。中短期而言，土地供应增加有助于平抑地价， 对行业有利。在深化财税体制改革问题上，中央提出建立事权和支出责任相适应的制度。这是 重大财税体制改革政策，增加地方政府在总税收中分取的比例，建立事权和支出责任 相适应的制度，彻底解决地方政府债务负担重、依靠出售土地获得财政收入的制度弊 端。深化财税体制改革，改变土地财政格局是老话题和格局性问题。改变有待新举措 的执行有效性。替代性举措，通过征收房产税、房产交易环节税等政策，建立房地产 行业调控的长效机制的成型周期将较长。 “稳定税负”则有利于开发环节的逐渐减税。不可忽视
