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1、句容宝华版块别墅市场调研简报(2013.11)(2013.11)2013/12/13目 录第一章 宝华版块概况及发展规划 31、宝华概况32、宝华发展规划 .43、南京都市圈区域规划.5第二章 政策61、南京部分银行首套二手房“变相停贷”62、南京出台宁八条：提高二套房贷首付比例 .6第三章 宝华版块土地市场概况.7第四章 宝华住宅市场概况 10第五章 宝华版块别墅市场概况12第六章 宝华版块住宅市场潜在上市量14第七章 竞品楼盘信息跟踪 171、香山壹境.172、新湖仙林翠谷.193、东紫园 .224、大山地 .245、同城世家.256、鸿信大宅门.267、紫金 7 号.27第八章 小结 .
2、28第一章 宝华版块概况及发展规划1、宝华概况宝华位于镇江市西郊、句容市西北部，总面积 100 平方公里，西距南京 23 公里，紧邻南京仙林大学城，东至镇江市区 35 公里。南至南京禄口机场 30 公里，北至长江龙潭港 6 公里，312 国道、沪宁铁路穿境而过。宝华得名于境内佛教“律宗第一名山”宝华山，宝华山国家森林公园属国家 AAAA 级风景区，内有享誉东南亚佛教名寺宝华山隆昌寺。交通便捷，区位优越，资源丰富。宝华镇位于南京南京仙林大学城东，距离 8 公里左右。D5 路公交连接宝华与南京地铁二号线经天路站；未来规划地铁 4 号线（2015 年通车） ，能够直接到达鼓楼；地铁 15 号线（20
3、30 年前通车） ，与 4 号线换乘，未来交通更为便捷。宝华是全国第二批小城镇改革试点镇、江苏省旅游名镇、镇江市新市镇建设试点镇、句容市“五大经济版块”之一。宝华镇总面积 100 平方公里，2.55 万人口，总户数 7227 户，耕地 2.5 万亩，山地 6500 多亩，水面 4200 亩，已成林面积 6 万多亩，下辖 7 个行政村，2 个社区居委会，1 个国家森林公园，1 个省级经济开发区。2、宝华发展规划宝华新城建设，打造“同城（南京）效应”：重点发展高档居住，高新技术产业、商务、会议、休闲和旅游业。东依宝华山国家森林公园，西隔七乡河与南京仙林新市区相望，北邻龙潭新城，南接汤山镇。规划总面
4、积 19.7 平方公里，规划总人口 12 万人。将打造以居住配套及旅游服务为主要功能的现代化新城，以旅游地产为基础，接收南京都市区功能外溢，集商务、会所、休闲产业于一体，正成为南京都市核心圈一个重要的商住、旅游、高新技术产业区域。宝华新城总体呈“一核四区”格局。 “一核”为宝华新城公共设施核心区， “四区”是老镇片区、汤龙东片区、汤龙西片区、山南片区。作为核心区发展轴的仙林东路，则是新城中 100 米宽、高等级的生态景观大道。北侧，商务办公、行政中心将拔地而起，与南京仙林新市区隔河相望；南侧，市民广场将在这里闪亮登场；两侧，高新技术产业园、总部经济聚集区、高端住宅区将沿路纷纷亮相。沿江高速、1
5、22 省道、312 国道、沪宁高速横贯宝华境内，沪宁城际轻轨也将在这里设立站点，汤龙路、江隆路、宝四路、宝五路、纬七路、宝六路、美亚路延伸段、经二路、经一路、宝一路、纬十二路、滨河路、纬十三路、亭华路、南北通道无数条大道呈网状铺开，宛若经脉将句容和南京连成一体，密不可分。南京的“公交一体化” ，更使“同城效应”凸显。3、南京都市圈区域规划南京都市圈第一届党政领导联席会议暨南京都市圈城市发展联盟成立大会在宁举行。江苏省委省政府主要领导十分关心、高度重视南京都市圈建设，要求进一步探索合作途径，建立协作机制，实现共同发展。会上，八大南京都市圈城市市长会签了上报“南京都市圈区域规划”请示 。根据这份规
6、划，南京都市圈将用 10-20 年时间，建成具有较强竞争力的国家级都市圈。值得一提的是，南京都市圈 8 座城市将打破行政区域限制，编制相邻地区合作发展规划，比如芜湖-马鞍山-江北新区规划、南京-宣城产业新城、仙林宝华科学城，等等。在重大交通基础设施建设方面，溧水至马鞍山高速公路南京段、宁高高速公路联网改建工程、机场高速翠屏山至机场段扩建工程将于年内建成通车；高淳至芜湖高速公路正在进行路基、小型结构物及桥梁施工，计划 2014 年建成通车。此外，宁宣高速公路项目预可行性研究报告已经审查，力争2014 年开工建设；宁合、宁马高速扩建改造等项目前期工作已经启动，力争“十二五”期间开建。南京轨道交通线
7、网由城市轨道交通、都市圈轨道交通两个层次构成，其中都市圈城际轨道交通分别为宁高城际、宁马城际、宁和城际、宁滁城际、宁仪城际、宁句城际、宁天城际。目前，宁高城际南京南站至禄口机场段、宁和城际南京南站至黄里段、宁天城际大桥北路站至金牛湖段等三条城际轨道交通一期工程已经启动，预留了远期接入和县、天长的条件。宁句城际、宁仪城际将于“十二五”期间启动前期工作。这将让南京“一小时都市圈”变成“半小时”。根据宁镇扬同城化的规划，南京、镇江、扬州三地将逐步推进区号统一工作，三地共同使用南京目前的区号“025” 。小结：宝华版块依靠原有的区位优势，随着句容的城市规划、南京都市圈的打造以及地铁效应的持续发挥和政府
8、规划的逐步兑现，作为仙林的延伸，房价低、自然景观优、不限购，宝华版块已经逐步发展成熟，也越来越受到购房者的青睐。第二章 政策1、南京部分银行首套二手房“变相停贷”2013 年 10 月以来，南京的房贷市场日渐趋紧，不少银行纷纷取消首套房贷的优惠利率，而如果购买的首套房是二手房，不少银行更是上浮利率最高达 10%，等于变相停贷。“国庆节前，我们的首套房贷还可以放出基准利率，但节后行里已统一将首套房的二手房贷利率上浮了 10%。 ”省工行的相关人士向记者透露，其实上浮利率，就意味着对贷款申请者的变相拒绝。不仅工行，如今四大行对首套二手房的贷款政策都十分苛刻。之前中国银行对首套房贷利率还基本都能给到
9、 9 折优惠，如今对首套二手房却要上浮。农行、建行对于首套二手房贷款利率也有不同程度上浮，总体都在 5%10%之间。2、南京出台宁八条：提高二套房贷首付比例2013 年 11 月 26 日,据南京市住房和城乡建设委员会网站消息，为进一步完善房地产市场调控工作，南京近日出台八项房地产调控措施。其中，包括研究采取“竞地价、竞配建” ， “竞地价、竞保障房资金”等方式，保持地价平稳；从严执行第二套房的信贷政策，进一步提高第二套住房贷款的首付比例。点评:首套二手房“变相停贷” ，这在一定程度上刺激原本希望购置二手房的客户转向新房市场，尤其是南京宁八条的出台后，句容房地产市场的不限购更具优势，将进一步促
10、进句容新房地产市场的火爆销售。第三章 宝华版块土地市场概况2013年1-11月份宝华版块土地出让情况规划指标 序号宗地名称宗地位置规划用途土地面积（）起拍价（万元）建筑密度（%）容积率（r）绿地率（%）总建筑面积（）配建停车位（按建筑面积计算）出让年限（年）备注1宝华镇纬七路南侧宝二路北侧局部地块 A宝华镇纬七路南侧宝二路北侧居住商业混合用地12359222535 1235927190自行车：住宅：2 辆/户；商业：5.0 车位/100m2；小汽车：住宅：1 辆/户；商业：0.6 车位/100m2。商：40 住：70商业建筑面积不得超过总建筑面积的5%。2宝华镇纬七路南侧宝二路北侧局部地块 B
11、宝华镇纬七路南侧宝二路北侧居住商业混合用地23174183523175097自行车：住宅：2 辆/户；商业：5.0 车位/100m2；小汽车：住宅：1 辆/户；商业：0.6 车位/100m2。商：40 住：70商业建筑面积不得超过总建筑面积的5%。3宝华镇环山路东侧局部地块宝华镇环山路东侧文化用地15052101630304964-9928自行车：商业：5.0 车位/100m2，办公：2.0车位/100m2；小汽车：商业：0.6 车位/100m2，办公：2.0 车位/100m2。40/5宝华镇亭华路东西局部地块 A宝华镇亭华路东侧26590199530 2659029249自行车：住宅：2 辆
12、/户；文化：4.0 车位/100m2；小汽车：住宅：1 辆/户；文化：1.5 车位/100m2。住：70 文：50 旅：406宝华镇亭华路东西局部地块 B宝华镇亭华路西侧综合（住宅、文化、旅游）用地22743170630 2274325017自行车：住宅：2 辆/户；文化：4.0 车位/100m2；小汽车：住宅：1 辆/户；文化：1.5 车位/100m2。住：70 文：50 旅：40文化旅游设施必须集中设置，建筑面积不得低于总建筑面积的15%。住宅为低层建筑。7宝华镇亭华路东西局部地块 C宝华镇亭华路东侧15813118630 1581317394自行车：住宅：2 辆/户；文化：4.0 车位/
13、100m2；小汽车：住宅：1 辆/户；文化：1.5 车位/100m2。住：70 文：50 商：402013年1-11月份宝华版块出让土地成交价格表序号宗地名称宗地位置规划用途出让面积（）出让面积（亩）成交单位或个人起拍价（万元）成交价（万元）1宝华镇纬七路南侧宝二路北侧局部地块 A宝华镇纬七路南侧宝二路北侧居住商业混合用地1235918.54江苏泰容建设发展有限公司222522252宝华镇纬七路南侧宝二路北侧局部地块 B宝华镇纬七路南侧宝二路北侧居住商业混合用地23173.48江苏泰容建设发展有限公司4184183宝华镇环山路东侧局部地块宝华镇环山路东侧文化用地1505222.58江苏可一文化
14、艺术产业园有限公司101610164宝华镇宝龙大道西侧局部地块宝华镇宝龙大道西侧商业办公用地49647.45乾弘置业江苏有限公司7457455宝华镇亭华路东西局部地块 A宝华镇亭华路东侧综合（住宅、文化、旅游）用地2659039.89江苏中宝文化有限公司199519956宝华镇亭华路东西局部地块 B宝华镇亭华路西侧综合（住宅、文化、旅游）用地2274334.11江苏中宝文化有限公司170617067宝华镇亭华路东西局部地块 C宝华镇亭华路东侧综合（住宅、文化、旅游）用地1581323.72江苏中宝文化有限公司11862013 年 1-11 月，句容宝华版块土地出让了 7 块商住混合以及综合用地
15、，出让的土地全部成交，全部是底价成交。其中商住混合用地 2 宗，文化用地 1 宗，商办用地 1 宗，综合用地 3 宗。第四章 宝华住宅市场概况宝华版块住宅楼盘概况项目名称总建面积容积率/绿化率建筑类型在售产品销售均价（元/）优惠内容当期开盘时间销售情况恒大雅苑38.8万方3.0/35%精装高层90-120 平米均价 8400全款 96 折、按揭 99 折、5 天按时签约再 99 折2013.12.09在售 5 号楼精装房源，面积 90-120平方米，开盘当天已销售 19 套，5号楼共 562 套房源，可售房源 543套。天正理想城28 万方2.64/38%高层75-105 平米均价 6800按
16、揭 99 折，全款 97 折；1 号楼指定房源（限 32 层-34 层）优惠 1%。2013.09.12共公布 576 套房源，已销售 268 套，剩余 308 套可售房源。京东紫晶26 万方/30%高层30-120 平米未开盘，价格未定，售楼部称，算上赠送面积，房价最低在 5200 起优惠政策尚未出台2013.12.2112 月 21 日开盘，开 8 号楼或者 9号楼，房源量 200 套左右，面积 30-120 平米，主力户型 6 种。仙林国际花园8 万方3.0/42%高层一期售罄，二期尚未开盘未开盘，未定暂无有可能 2013年底开盘一期售罄，二期 93、103、107 平米，尚未开盘。香山壹境（高层）28 万方1.2/35%高层、双拼、叠加别墅高层 70-105平米均价 65007 天内付清：全款可 95 折，按揭可 98 折。9 号、10 号楼高层房源，共有 396套房源，已销售 206 套，剩余 190套可售房源。泰达青筑42 万方2.2/42%精装高层80-120 平米所剩房源多是低层或顶层，最低价格 6800，最高价格 7670
