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1、蓟 县 项 目 市 场 调 研 报 告天津新华投资有限公司 蓟县项目调研小组调查目的： 目标客户群和营销建议 通过市场调查和科学的统计分析，充分了 解蓟县房地产市场供需空间和价格趋势，确定 及其对产品和价格的取向，对项目的规划提出 建设性建议，实现项目投资效益回报的最大化 。 通过对项目的定位、规划、市场前景、投 资风险的调查研究分析，对后期推广提供合理 化。 调研内容概要w 宏观环境 w 项目自身情况分析 w 竞争市场分析 w 需求市场调查及分析 w 依据市场需求对本案的建议致谢宏观环境w 蓟县人口及经济状况w 宏观政策及规划w 蓟县房地产现状返回蓟县人口状况l全县现总人口数80.3138万
2、人，其中1978年至1982年全县共出生人口51035人（现婚龄 人口）。信息来源：蓟县统计局2004年统计年鉴l用地规模将达到30平方公里，其中东至宝塔路、西至津蓟高速、南至南外环、北至府 君山以南。继续以旅游业为龙头，发展为中等旅游城市，同时预吸引大量外来人口。信息来源：计划委员会科长访谈及蓟县县 城总体规划（20022020）蓟县经济状况-城镇职工人均劳动报酬年度1978198019851990199520002004报酬 水 平5346359721792506991231495 6-职业收入分 析图蓟县经济状况返回100001200014000160001800020000220001
3、、房地产业2、卫生、社会保障和社会福利业3、教育4、电力、燃气及水的生产和供应业5、公共管理和社会组织6、居民服务和其他服务业7、交通运输、仓储和邮政业8、科学研究技术服务和地址勘察业9、建筑业10、水利、环境和公共设施管理业11、租赁和商务服务业12、采掘业13、农、林、牧、渔业14、文化、体育和娱乐业15、住宿和餐馆业16、制造业17、批发和零售业系列1宏观政策及规划政 策：n 工商：要求项目所在地登记设立独立法人机构或子公司。n 税务：交纳5.45%的营业税；营业额在10万元以上，交纳33%的 所得税。n 其他：国土资源局、建委、规划局等办件程序与市内相同，无 特殊环节。信息来源：蓟县行
4、政许可中心规 划： 蓟县政府土地储备： 地理位置体 量宝塔东路1290亩人民西路（南）750亩人民西路（北）296亩山地387亩累计2723亩信息来源：蓟县建委土地出让计划： n外环线休闲度假组团2000亩土地将分六块出让，性质为 住宅，出让时间未定。n津蓟高速附近物流贸易组团400亩土地计划以挂牌形式出 让，土地性质未最后确定，公建性项目可能性较大（例 如长途客运站、物流中心、商贸等），出让时间未定。n该县原则上不再为集资建房单位批地。信息来源：规划和国土资源局返回蓟县房地产现状2003年2005年蓟县房产市场总供应量：时间时间商品房集资资房累计计2003年20万平米20万平米40万平米20
5、04年20万平米20万平米40万平米2005年20万平米20万平米40万平米累计60万平米60万平米120万平米信息来源：蓟县房管局2003年2005年蓟县房产市场总销售量：信息来源：蓟县房管局2006年蓟县商品房市场预计上市量：返回项项目名称预计预计 上市量山倾倾城 10万青山溪语语 4万乐乐园公寓7万山澜乡澜乡 韵8-10万凯罗凯罗 5万浩地 8-10万本案8-10万存量房 13万累计计69万左右项目自身情况分析 u 项目SWOT分析u 项目区位及四至楼盘 返回项目SWOT分析 优势分析 劣势分析 机会分析 威胁分析S 优势分析：项目所在地属休闲度假组团内的核心位置，有 利于自身价值及品位
6、的提升；项目地块规整，地势较高，有一定居高临下的 景观优势。翠屏山系、翠屏湖系的山水景观将 在绝大部分的地块区域内得以体现，迎合了绝 大多数客户对景观的需求。o本地块距蓟县中心城的繁华地带有一定距离， 生活配套设施相对缺乏，道路交通不便；o本地块地势落差较大，对整体的工程施工及方 案设计提出了较高的要求；o本项目入市时间相对较晚，竞争对手较多，品 牌竞争力不强。W 劣势分析：o顺驰对地块的前期宣传性导入以及对地块价格 整体带动，为我们带来了较大的操作空间和利 润空间，提升了区域市场对该地块的认同感；o随着集资建房退出市场，商品房项目将成为市 场的主导；o迎宾路的开通，将彻底消除交通、购物不便的
7、 屏障。O 机会分析：n县城中心区域如阳光小区、乐园公寓的二期工 程，以及青山溪语清盘前的部分余房、山倾城 后续同类产品的上市等都对本项目构成一定的 威胁；n未来蓟县商品房市场供应量与需求量的矛盾；n地块周遍项目对区域市场消费群体的分流；T 威胁分析：返回项目区位及四至楼盘 项目自身情况分析 返回竞争市场分析l 竞争项目基本情况l 竞争项目各案分析 返回项目名称乐园公寓阳光小区富裕家园府君花园山澜乡 韵山倾城青山溪语建筑形态四、五、 六层 砖混 结构六层砖 混结 构三层、四层 半、五 层半砖 混结构六层砖 混 、别 墅四层半砖混及别墅四层半砖混三层半、四层 半、五层 半容积率1.21.31.1
8、50.750.70.91.03建筑规模项目14万 ，其 中一 期7万项目14万， 其中一 期5万6.7万4.5万12万（共59栋楼，22栋 别墅） 总建筑面积： 24万，多 层12万总建筑面积： 13.0747万主力户型90平米两 室、 120- 140三 室、 168平 米错 层三 室90-100平米 两室、 120-130 三室100平米两室 、140平 米三室双拼280- 290, 独体 330- 35090-100平米两室、120- 130三室及一些错 、跃层结 构/别墅80-100平米两 室,110- 130平米 三室100平米左右两 室,120- 130平米三 室销售均价3000元
9、3200元（一 层带 地 下室和 车库 ）2900元2800元3150元毛坯3075元， 精装3750 元2980元产品存量二期7万未 开盘 ，一 期尚 余3套 大户 型一期尚余十 多套余房20多套 ，销售 速度缓 慢已基本清 盘其中8万未开盘一期520套，至 10月26日 共销售 211套余房套数400余 套，面积 适中，楼 层全返回金盾小区 2004年10月入住，但五年前规划设计方案已经出台，该小区为公安系统 集资建房（1300元1800元），由于当时蓟县整体经济水平较低，当地公安 系统家属无经济实力购买，故方案搁浅至2003年全民生活水平得以提高才按 原方案建筑，户型较为落后，不能满足大
10、部分公安家属的要求。全小区共有 居民800户，房屋建筑面积在96平米至150平米，环境及治安较好，在当地有 较好的口碑，此小区房源在二手房市场上较为活跃。阳光小区 开发商：蓟县建设开发公司；建筑面积15万平方米；2004年全年销售 336套，实现合同值76440931.72元，销售面积33481.13平方米，实现均价 2300元，平均面积100平方米。该小区邻近兴华市场、县医院、第三小学、 第六小学，交通、购物、就医、就学便利。阳光小区在二手房市场房源供 给较少，需求很大。主要由于其地理位置优越，周遍配套齐全，小区主入 口开阔、内部环境清新整洁，中心景观设计简单大方，景观规划及外檐色 调符合当
11、地人审美标准。富裕花园 北临燕山西路、南临现状空地、西临东风路、东侧为府君花园住宅区 ，占地面积6万平方米。 2004年9月竣工，业主群体为较富裕经商者，全区共有551户居民，现 剩余房屋面积在130平 米和180平米以上大户型，余房不足20套。鑫海东苑 开发商：蓟县房地产 开发公司。位于蓟县四 中对面，离我公司开发 项目一公里处，正在施 工中，最低售价（六层 ）2750元，最高售价（ 三层）3390元（售楼处 信息）。山倾城 定位：高档住宅小区。土地价格：42万元/亩。开发商：顺驰融信置业；建筑面积：33万平方米；一期15个楼，520套， 2006年底 入住，二层、四层半，面积区间60400
12、平米，一室60平米左右，两室80100平米 左右，三室 110130平米 左右，别墅170400左右。建筑面积51293.89平方米, 小区10月6日开盘，至10月26,日共销售211套（市内销售105套、蓟县销售106套）， 一次性付款优惠6%8%，精装修均价3750，毛坯均价3075，整体平均价格为3232元 。精装修主要客群为市内高收入人群,蓟县客户仅购置3套精装房，面积在90平米两 室和110平米左右紧凑型三室,总款在30万元左右。 青山溪语 定位：高档住宅小区。土地价格：75万元/亩。建筑面积：总建筑面积130747平方米，住宅建筑面积127008平米，三层 半、四层半、五层半，面积
13、区间75170平米，一室75平米左右、两室100 平米左右、三室120/130平米左右、洋房层层退台140/150平米左右、跃层 170平米左右。价格区间28万45万。会所3739平米，会所分割250平米左 右，约14个左右。五层：3100元，二楼：3450元，截止到调研结束为止已 销售套数809套,面积92814.3平米,实现合同值277062194元,成交均价为 2950元,成交面积115平米左右。房型较新,全明设计,脊顶但不负责室内吊 顶。住宅一期2005年8月31号入住，二期全面封顶。余房套数400余套，面 积适中，楼层全。山澜乡韵 开发商：蓟县建工集团。定位：中高档住宅小区。最高售价
14、3580元， 平均售价：3150元。复式房型设计较多，客户对该小区的整体认可度一 般，销售状况平平，但山澜乡韵项目目前的销售理念是“不求销售速度 ，只为增加利润率”。在山澜乡韵项目的销售中，向客户主推“无理由 退房”承诺，这是整个蓟县所有地产项目的先例，也是该小区较有力的 一个卖点。 返回需求市场调查及分析 问卷调查概况 调查问卷基本数据汇总 调查问卷系统分析 返回问卷调查概况 为获取全面、真实、准 确的需求市场数据，此 次调研分别采取了定向 访谈式和社区公开两中 方式，调查地点主要分 布在城区商业中心文昌 街和四正街及区内几所 重点中小学校等。调查 期间共收集问卷618份。关于问卷内容方面，
15、主要分为三部分： 第一部分为甄别部分，其目的在于筛选出潜在的购买商品房的客户群； 第二部分为问卷主体部分，包含了客户对房间面积、配套功能、物业、 可以接受的价位等方面内容，通过深入分析以掌握两至三年内客户对住 房的需求情况如何； 第三部分是被访问者的背景资料，这部分内容有助于后期的客户定位， 以及进行交叉分析获得不同人群的不同需求是怎样的。 返回调查问卷基本数据汇总 问卷形式类别发放数量取样回收数 量有效问卷数量教育机构270270260定向走访式个体商户140140120社区公开繁华街区240240238我们在考虑目标客户群体的定位上，通过对蓟县各收入阶层人群的分析 ，综合考虑本案自身的特点
16、，把教师作为主力客户人群。为此，在调研过 程中，把教师队伍列为此次调查的着重点，有针对性的进行定向问卷调查 。其中对蓟县渔阳中学 、燕山中学 、蓟县一中 等学校进行重点定向问 卷调查。返回需求市场调查问卷 调查对象基本资料 调查问卷系统分析返回调查对象个人 资料个人资资料性别别性别分额人数男41%252女59%366个人资资料年龄龄 年龄分额人数 20岁以下14%86 20-30岁32%195 31-40岁43%266 41-50岁8%51 50岁以上3%20分析：如图所 示，在被调查者中，75%的人群的 年龄区间在20-40岁之间，其中绝 大多数为30岁以上的中年人，他 们有良好的事业基础和相对稳定 的收入，并且有一定的购买能力 ，这部分人群应作为本项目的主 力客户群。个人资资料职业职业职业分额人数 教师42%260 医务人员10%60 个体经营者
