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1、住宅工程质量常见问题治理知识广西建设工程质量安全监督总站 杨东源 2014年9月23日1主要治理文件2治理目的3治理目标4总体要求5治理范围6治理内容7实施步骤82014年建设行政主管部门主要工作 92014年工程质量监督机构工作10建设各方责任方体职责11可视化交底12约束措施 1 主要文件l住房城乡建设部关于深入开展全国工程质量专项治理工作的通知（ 建质2013149号）l房屋建筑工程勘察设计质量专项治理工作方案 l住宅工程质量常见问题专项治理工作方案 l关于印发2014年全国住宅工程质量常见问题专项治理重点工作的函 （建质质函201425号）l制定专项治理方案 l制定和落实专项治理措施
2、l创建专项治理示范工程 l推行样板引路制度 l强化监督检查 l加强组织领导l加大宣传引导 1 主要文件l关于印发广西壮族自治区深入开展房屋建筑工程 勘察设计质量专项治理实施方案和广西壮族自 治区深入开展住宅工程质量常见问题专项治理工作 方案的通知 （桂建管20143号 ）l关于开展2014年住宅工程质量常见问题专项治理 活动的通知 （桂建管【2014】27号 ）l关于开展住宅工程质量常见问题专项治理工作的通 知（桂建质安监201428 号） 1 主要文件l关于开展住宅工程质量常见问题专项治理工作若干 事项的通知（桂建质安监201461 号）修改关于重申严格落实深入开展住宅工程质量常见问题 专项
3、治理工作的通知(桂建管201447号) 的有关事项 ：从2014年7月1日起，对在工程施工过程中未开展工 程质量常见问题专项治理活动的住宅工程项目，不得批 准竣工验收，并责令整改。整改必须有工程质量安全监 督机构2人以上监督员见证，由建设单位组织、有不少 于7名购房业主参与、与工程项目参建各方责任主体共 同对住宅工程质量常见问题专项检查确认无问题后，方 可重新申请和批准工程竣工验收。 1 主要文件l关于开展住宅工程质量常见问题专项治理工作若干事项的通知（桂建质安监2014 61 号）文件应前后一致，后面出的文件原则上只能对原来的方案进行细化，而不应该作出范围变更 、行政变更之类的内容。广西的五
4、年实施方案是1月9日发出的，因此要求1月9日后新开工的住宅工程必须开展专项 治理工作是合理的。2014年4月9日厅才发出的2014年的治理通知，里面才提出了“样板制度”等要求和2014年 的治理重点。五年实施方案和2014年的治理通知都是将治理活动局限于新建住宅工程，这是与住建部的 文件一致的，不建议扩大此范围。对于现阶段尚在主体结构施工的，可以把主动权给当地监 督机构。竣工验收的前置条件已有相关法律法规和规范性文件规定，不应把专项治理活动作为前置条 件，否则应走规范性文件制定程序。施工前，施工与监理均有实施方案；施工中，监督机构 加强监督；竣工验收时，施工和监理要提交评估报告。以上三项措施足
5、以保证专项治理活动 的进行。少数不进行的，一是应追究当地监管部门的责任；二是不予参加评优。样板制度是所有住宅工程都必须实施的。大型的住宅工程，可以要求做实物样板；中小型的 工程，可以允许不做实物样板，但必须通过展板形式来进行直观的交底。这也是与2014年 治理通知的要求是吻合的。工程完工后，不存在整改的问题，事实上也无法整改。否则资料都是后边造假的，并无实际 意义。1 主要文件l关于开展住宅工程质量常见问题专项治理工作若干 事项的通知（桂建质安监201461 号）治理范围：2014年1月9日起新开工的住宅工程 对于现阶段主体施工尚未结束的住宅工程，可视实际情况要 求施工、监理单位开展其中的一项
6、或多项专项治理。 3000m2以上的住宅工程要做实物样板，3000 m2以下的 要做图片展板未开展治理活动的不得参加各级评优不作为竣工验收前置性条件2 治理目的确保主体结构安全和重要使用功能正常，提高 住宅工程质量水平，减少用户投诉。 3 治理目标（1）总体目标 ：通过5年努力，对新建住宅工 程质量常见问题预防和治理覆盖率达到100% ，住宅工程质量水平明显提高，住宅性能明显 改善，住宅质量投诉明显减少，住户质量满意 度明显提高，专项治理工作取得显著成效。 3 治理目标（2）2014年目标 ：到2014年底，工程参建各 方质量意识显著增强，法律法规和强制性标准 得到严格执行，严格执行国家有关住
7、宅和住宅 小区的建设标准、技术规范。住宅工程质量常 见问题在新建住宅工程中得到有效治理，住宅 工程质量明显提高，质量投诉有所下降，住户 对新建住宅工程质量的满意度明显提升。 4 总体要求坚持以科学发展观为指导，坚持以人为本，突 出质量常见问题专项治理重点，坚持市场与现 场联动、技术与管理并重、质量行为与工程实 体质量齐抓、行业监督与社会监督结合，严格 质量责任落实，强化激励约束措施，构建质量 常见问题治理长效机制，有效预防和治理质量 常见问题，全面提升住宅工程质量水平。 4 治理范围l2014年1月9日起新开工的住宅工程，必须开 展专项治理活动。l对于现阶段主体施工尚未结束的住宅工程，可 视实
8、际情况开展其中的一项或多项专项治理。 5 治理内容l治理重点l渗漏、裂缝、门窗型材壁厚不足以及水暖、电气、 节能保温等方面影响使用功能的质量常见问题。 l施工中常见的涉及结构安全的错误做法 l各市、县结合实际，在上述治理重点的基础上补充 本辖区治理重点。 5 治理内容l2014年治理重点l5个统一内容：渗漏、裂缝、空鼓、铝合金窗型材 壁厚不足、混凝土表观质量差。 l自选内容：各地结合实际，增加治理内容。l治理内容的确定：投诉分析 4 广西住宅工程质量投诉的主要内容2011年南宁、柳州、玉林、北海统计（158）：l外墙、卫生间、屋面渗水：83l楼板、墙体开裂 ：34l抹灰空鼓开裂：11l室内空间
9、尺寸：6l其它：24 4 广西住宅工程质量投诉的主要内容2014年6月，全区统计结果（2011年以来，不 含柳州、防城港）：项目总数墙地面 渗漏水墙面裂 缝、空 鼓门窗玻 璃安装厨卫管 道渗水 、堵塞开关插 座安装智能化投诉起 数1617526284203126491286 总体实施步骤宣传发动（2014年上半年）各市制定工作方案、确定治理重点、编制技术措施；召开座谈会，研究 如何组织好专项治理活动；通报媒体报道，营造“企业重视、行业推动 、群众受益、社会关注”氛围 实施推进（2014年下半年至2016年） 治理重点、年度计划、示范工程（从2014年7月起，每个市、县（市、 区）树立12个示范
10、工程）、样板引路制度、QC活动、工法、专项督 查（每年2次）、经验交流会（每年1次）、培训、信息管理、信用体系总结推广（2017年）总结经验、构建长效机制、转入常态化 7 2014年建设行政主管部门主要工作 l确定治理重点l住建局成立领导机构l制定本地区总体治理方案和年度行动计划l召开座谈会研究如何组织好专项治理活动 l加强宣传、营造氛围 l组织开展工程质量常见问题防治标准规范和技术宣讲、培训l组织住宅工程设计文件质量抽查 l每个市、县树立12个样板工地 l开展用户满意度调查（见下页） l举办经验交流会l开展督查（重点内容：项目是否开展治理、建设各方责任主体专 项治理责任落实、措施落实、逐套验
11、收） 问卷调查步骤l选取2011年1月1日以后竣工验收的45个住宅小区（不 同结构类型，入住率在60%以上 ；设区市每个住宅小区 总户数不宜少于300户，县（市、区）每个住宅小区总户 数不宜少于100户） l由住宅小区的物业（运营）单位统一发放住宅工程用户 满意度问卷调查表（见附件1），发放后在一周内回收 l向物业（运营）单位询问住户反映的主要质量问题，必要 时入户进行调查了解 问卷调查工作要求l分类统计：对2011年1月1日以来住宅工程住户投诉进行 分类统计，如外墙渗水、地下室渗水、厨卫渗水、屋面渗 水、混凝土墙体裂缝、填充墙体裂缝、砖砌墙体裂缝、楼 板裂缝、室内净高不足等 l分析存在的常见
12、质量问题：按照实地调查、问卷调查，以 及投诉分类统计情况，分析当前住宅工程中存在的常见质 量问题并提出治理建议。 l各县送调查结果至各市，各市住建局5月10日前报总站2014年全区用户满意度（%）小区：314；总户数：105493；入住数：70824；发放表数：30858；回收表数：15729南 宁柳 州桂 林梧 州北 海玉 林贵 港防 城钦 州来 宾崇 左贺 州河 池百 色合 计 市68. 2/90. 180. 149. 061. 083. 5/78. 064. 371. 482. 073. 575. 373. 6县70. 890. 688. 380. 067. 572. 380. 4/64
13、. 775. 079. 873. 368. 071. 2平 均69. 1/88. 780. 063. 469. 982. 9/64. 674. 678. 973. 469. 671. 98 2014年工程质量监督机构工作 l成立领导机构l确定治理重点l2014年住宅工程质量常见问题治理方案l结合日常监督巡查，加强对专项治理活动情况的抽 查l抽查内容：建设各方责任主体在专项治理活动中的职责履 行情况（详见第9点）。l重点内容：施工单位编制的住宅工程质量常见问题防治方 案及其实施情况、监理单位编制的对常见质量问题的具体 监理措施、施工单位质量常见问题治理领导小组成立及公 布情况、实施“施工样板”制
14、度。8 2014年工程质量监督机构工作 l组织学习l建质2013149号l桂建管20143号 l桂建管201427号 l桂建质安监201428 号 l桂建质安监201461号l建筑工程常见质量缺陷与施工通病防治指南l配合建设行政主管部门开展相关治理工作。 9 参建各方主体的质量责任 建设单位l严格履行法定建设程序，不得肢解发包工程、压低工程造价 、压缩合理工期，建设工期不得低于定额工期的85%。l在工程设计时，建设单位必须明确向设计单位提出针对常见 质量问题采取专项治理措施的要求。l必须在工程施工合同中明确专项治理的奖罚措施。l在工程建设过程中，要及时督促参建各方落实专项治理责任 ，协调解决工
15、作中出现的问题。 9 参建各方主体的质量责任 建设单位l工程竣工验收时，必须将施工单位的专项治理自评报告和监 理单位的专项治理评估报告作为竣工验收的重要审查内容， 发现工程存在质量问题的，必须责令施工单位整改合格。l l商品住房必须先办理竣工验收备案手续后方可交付使用。 （ 住宅建筑规范（GB50386-2005）11.0.1 、关于进 一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的 通知（建房201053号）第（十一）项 ）9 参建各方主体的质量责任 设计单位l将质量常见问题防治措施中涉及设计的相关条款在施工图 中予以明确，并做好设计交底。 l在验收环节应严格审查质量常见问题防治方面按
16、图施工情 况。 l住宅设计在确保建筑结构体系安全合理的同时，还要统筹 考虑住宅、住宅小区、居住区内的水、电等设备管线的设 计，保证住宅设计的整体性和室内外设计的有序安排。 l设计单位要加强住宅设计的内部审查制度，健全和完善内 部三级校审制度，严把住宅设计质量，杜绝设计质量通病 。 9 参建各方主体的质量责任 施工图审查机构 l将质量常见问题防治设计列入重点审查内容，未按强制性 标准落实各项质量要求的设计图纸，不予核发审查合格证 书。施工图审查结论要有工程质量常见问题治理方面的意 见。 l质量常见问题防治做法方面的重大设计变更，应按规定经 施工图审查机构审核批准后，方可进行施工。 l对审查出来的质量问题，要明确提出修改意见，向设计单 位反馈，经修改确认后方可实施。 9 参建各方主体的质量责任 监理单位 l认真审查施工单位提交的住宅工程质量常见问题防治方案，无专 项治理方案或方案无针对性、管理
