万科 企业战略管理前沿 研究生

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1、企业战略管理前沿-万科15级工商管理 郝红艳目录公司使命与目标公司简介王石简介发展历程与战略战略领导能力公司简介公司名称： 万科企业股份有限公司 外文名称: China Vanke Co.，Ltd 总部地点：广东深圳 成立时间： 1984年05月 经营范围： 房地产开发 董 事 长： 王 石 注册资本： 110.1亿 企业理念： 建筑充满生命公司简介1988年进入房地产行业，经过三十余年的发展，成为国 内领先的房地产公司，目前主营业务 包括房地产开发和物业 服务。公司聚焦城市圈带的发展战略，截至2015年底，公司 进入中国大陆66个城市，分布在以珠三角为核心的广深区 域、以长三角为核心的上海区

2、域、以环渤海为核心的北京区 域，以及由中西部中心城市组成的成都区域。此外，公司自 2013年起开始尝试海外投资，目前已经进入香港、新加坡、 旧金山、纽约、伦敦等5个海外城市，参与数10个房地产开发 项目。2015年公司实现销 售面积2067.1万平米，销售金额 2614.7亿元同比分别增长14.3%和20.7%，在全国的市场占有率 上升至3.00%。公司物业服务业务 以万科物业发展有限公司（ “万科物业”）为主体展开。万科物业始终以提供一流水准的 物业服务、做好建筑打理作为企业立命之本，积极开展市场 化，为更多客户提供优质的居住服务。截至2015年底，公司 物业服务覆盖中国大陆64个大中城市，

3、服务项目近千个，合 同管理面积2.1亿平方米。以房地产为主营业 务 全国扩张阶 段19841991年从贸易起步 由单一经营到 多元化经营阶 段19911994年19942001年房地产主营业 务范围收缩 调整阶段20002003年快速扩张时 期战略指导下 有质量的扩 张2004年万科公司发展历程与战略2010年正式进军 商业地产2011年正式宣布三大 产品线： 购物中心+写字 楼+社区商业2013年在美国市场成 立合资公司 尝试海外投 资2016年全面推行住 宅产业化发展历程纵观万科的发展历程，大概可以分为六个阶段，分别是：从贸易起步由单一经营到多元化经营阶段（1984-1991年）；以房地产

4、为主营业务，全国扩张阶段（1991-1994年）；房地产主营业务范围收缩与调整阶段（1994-2001年）；快速扩张时期（2001-2003年）；正式进军商业地产（2010-2015）；全面推行住宅产业化（2016）从贸易起步 由单一经营 到多元化经 营阶段1984-1991即由单一贸易型企业向多元化经营转变 的阶 段。万科的创始人王石，靠倒卖玉米生意挖到的第一 桶金万元，1984年5月在深圳成立了“现代科教仪器展 销中心”（国营性质），主要从事大陆专业视频 器 材市场开发的进口贸易，营业额 一度占国家计划外 市场的60%，是深圳市最大的进口销售商。87年公司 更名为“深幼现代科仪中心”，与日

5、本等公司建立了 承销关系。1988年政府批准股份制改组方案，企业更名“深 圳万科企业股份有限公司”，发行了中国大陆第一份 招商通函，向社会公开发行股票2800万股，集 资2800万元人民币。经过这 次股份改组和向社会公 开发行股票，万科资产 及经营规 模迅速扩大，开始 进入房地产领 域。 1991年公司正式在深交所上市，是大陆首批公开 上市公司之一，代码“0002”。同年6月，公司通过配 售和定向发行新股2，836万股，集资人民币1.27亿元 ，开始了跨区域房地产业务发 展。至此，万科成长 为涉足众多领域，实施多元化经营 的大型企业。房地产为主 全国夸张阶 段（1991-1994）万科的第一轮

6、扩张 期指的是1988年到 1994年，尤其是1991年确定“综合商社”发 展模式后，实施多元化和跨地域经营战 略 ，实现急速扩张的过程。为适应公司业务扩张 需要，1991年1月 29日万科A股在深圳证券交易所挂牌上交 易。进行增资扩股，总股本增加至7796万 股。本次所募集的资金主要投向房地产开 发、工业生产、进出口贸易及连锁商 贸、影视文化等领域。房地产为主 全国夸张阶 段（1991-1994）1992年是万科“遍地开花”的一年。在贸 易方面，公司成立贸易经营本部，万佳在 武汉和乌鲁木齐开办商场，并增设大连 公司、珠海公司、武汉公司、新疆公司和 北海公司；在地产方面，香港银都置业、 青岛银

7、都花园、天津万兴和万华、上海万 科房地产、北海万达房地产等分公司相继 成立；进行股权投资的国内公司达到13家 ；成立万科文化传播有限公司，开展电 影、广告、卡拉OK影碟等制作和发行业 务。当年万科确立了以房地产为核心业务 的发展战略，重点开发中国东南沿海地区 的房地产和股权投资业务 。同时，上海、 青岛、天津等地项目发展顺利，为公司的 规模化发展奠定了坚定的基础。房地产为主 全国夸张阶 段（1991-1994）1993年的宏观调控没有阻止万科北海万 科城市花园、成都万兴苑、石家庄银都大 厦、深圳海神广场和鞍山东源大厦项目的 开工。进入1994年继续上马天津城市花 园、北京城市花园、武汉万科广场

8、、沈阳 城市花园和大连邮电 大厦。发行B股成功 募集到资金后，万科盲目地扩大地产项目 ，地产跨地域的扩展到了1995年才噶然而 止。由于投资过于分散，成都万兴苑、深 圳海神广场、福景大厦、武汉万科广场、 天津金刚桥高级公寓、鞍山东源大厦都因 资金短缺而濒临烂 尾工程。房地产业务 收缩与调整 （1994-2001）这种四处开花的多元化经营给 万科带来了困境。 项目成立了，资金投了之后，才感觉到人力资源上不 去，资金分散等弊端。由于资源分散，企业的经营规 模在1215亿之间徘徊，利润到了1.5亿也上升乏力，万 科1991年到1994年几年下来的结果是：集团资 源分散， 形不成主导行业。万科为多元化

9、“踩刹车”的转折点是1993年的上海务 虚会。在会议上，放弃综合商社的发展目标，确定了 城市居民住宅开发为 主导业务 ，并提出加速资本积累 ，形成专业 化和规模化经营 的发展方针。 1994年在房地产经营 品种上，万科提出以城市中 档居民为主，从而改变过 去的公寓、别墅、商场、写 字楼什么都干的做法。 1995年底，万科提出回师深圳，由全国的13个城市 转为 重点经营 北京、天津、上海特别是深圳四个城 市。 公司于2001年将直接及间接持有的万佳百货股份有限公 司72%的股份转让 予中国华润总 公司及其附属公司，全 面完成了专业 化调整战略，成为单 一业务 的房地产集 团。快速扩张 期（200

10、1-2003 ）2000年初，公司增资配股募集资金人民币6.25 亿元，陆续 投资于深圳、上海及北京的住宅项目 及零售业务 ，公司实力进一步增强。同年底，华 润集团及其关联公司成为第一大股东，持有的万 科股份总股本的。2001年，公司将所持有的万佳百 货股份有限公司的72%股权转让 于中国华润总 公司 及其附属公司，成为了完全专一的房地产公司。 2002年6月，公司发行可转换 公司债券，募集资金 15亿，进一步增强了发展房地产核心业务 的资会 实力。区域方面： 2001年，先后攻入武汉、南京、长 春、南昌等4城市；2002年进入佛山、大连等城市 ，年新增土地储备 建筑面积276万平米。2003

11、年， 短短三年间，万科先后进入了12个城市。正式进军 商业地产 （2010-2015 ）万科2010年正式进入商业地产，多地 成立商业管理公司；2011年正式宣布三大 产品线，通过“ 住宅+商业”的无缝衔接， 尝试从区域购物中心、社区商业系列，再 到写字楼系列的商业产品形态开发，万科 运作的商业概念已从社区商业扩展为城市 商业。截止目前，万科已经形成万科广 场、万科红、万科大厦、万科2049四大商 业产品线。目前万科已在 52个城市完成了 约600万平方米商业开发体量。万科2013年在美国市场的举动主要是 ：在2月与铁狮门 房地产公司（Tishman Speyer Properties）宣布成

12、立合资公司， 万科持合资公司70%的股权，铁狮门 持股 30%。全面推行 住宅产业 化（2016）所谓住宅产业化，是用工业生产的方式 来建造住宅，以提高住宅生产的劳动生产率 ，提高住宅的整体质量，降低成本，降低能 耗。由现在半手工半机械的落后建造方式转 变成工业化生产方式，是住宅建造方式的变 革。发展战略演变通过以上分析，我们了解万科从1984年创立到现在的六个发展阶段，从中可以探索出其战略规划演变。即从多元化 忍痛割爱做减法 规模化精细化及房地产品牌发展战略演变第一阶段：加法多元化（1984年 -1991年）以新鸿基地产为标杆企业，确定了工业、商贸、房地产、文化传播、股权投资的多项业务支撑的

13、“综合商社”发展模式。发展战略演变第二阶段：减法专业化（1991-2004年）93年1月，万科上海务虚会决定放弃综合商社模式，提出加速资本积累迅速形成经营规模方针，确立城市居民住宅为主导业务。万科实际战略调整包括：A. 从多元化经营向专业化房地产集中；B.从多品种经营向住宅集中：C.投放资源区域的扩张。发展战略演变第三阶段：乘法精细化（2004年至今）以美国帕尔迪为标杆企业，主要看重其高周转模式，以最大限度的提升资金流动性 和使用效率。完成专业化调整之后，公司进入精细化发展阶段，形成 客户细分、城市圈聚焦和产品创新三大战略。区域方面形成了珠三角、环渤海、长江三角洲及西部重点城市的“3+X”区域

14、战略布局，将战略纵深优势发挥到极致；在产品方面，形成了客户导向型的四大产品系列（金色系列、城市花园系列、四季系列和高档系列）。人物简介中文名： 王石 外文名: Wangshi 出生日期：1951年1月23日 出生地： 广西壮族自治区柳州市 民族： 汉族 毕业院校：兰州交通大学 职业： 企业家，探险运动家 ； 主要成就：创立万科； 中国登顶珠峰年龄记录 保持 者 社会职务： 壹基金执委会主席人物简介主要荣誉：1994年王石荣获“深圳市第一届优秀企业家金牛奖”。 1998年1月王石受到国家总理朱镕基接见，朱总理对王石对房地产的 市场走势和看法给予充分肯定。 1998年12月王石入选中央电视 台为纪

15、 念改革开放二十年所拍摄的 大型电视 人物传记 片-20年、20人节目。 1999年9月应邀出席“99财富论坛 ”，并作专题 演讲，在会上呼吁 21世纪的中国房地产企业走产业 化、规模化的发展道路，适应新世 纪、新市场的挑战。 2001年5月应邀出席在香港举行的“2001财富论坛 ”。 2001年11月，荣获“深圳市第二届优秀企业家金牛奖”。 2000年、2001年，万科连续 两年被福布斯评为 “世界最佳小企业” 。 20002002年连续 三年当选“中国最具发展潜力上市公司”，被誉为“ 中国房地产业领 跑者”。 2003年5月，被中国企业家协会授予“中国创业 企业家”称号。 为为摩托罗罗拉做

16、广告，登顶顶世界最高 峰，深圳万科股份有限公司董事长长 王石活得极其潇潇洒。过过去，他“卖卖 掉万科“；他禅让权让权 位，这这就是王 石，创创立并领导领导 着一家优优秀的地产产 公司，但他本人并非公司的所有 者。 作为为一家上市公司的董事长长，王石 一年中有近1/3的时间时间 在外登山、跳 伞伞，玩极限运动动等，由此有股民批 评评他“不务务正业业”。人物评价 不与政府和政策博弈； 利用宏观调观调 控带带来的并购购机会； 利用所有可以适用的金融管道； 聚焦城市圈； 战战略导导向，而非机会导导向； 坚坚持地产产地位，住宅地产产； 完备备的公司治理结结构； 从个人英雄转转向专业经专业经 理人 王石在万科只负责负责 三件事： 我决定做什么 我决定谁谁去做 我对对此负责负责战略领导能力 万科的使命是:建筑无限生