天津房地产市场年报2015年年报

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1、天津房地产市场年报2015 年报天津市天兴房地产信息咨询有限公司 TEL:022-23191759 更多资讯，欢迎关注 http:/目录第一部分报告摘要 . . 3第二部分宏观政策背景 . 5一、二、三、宏观形势综述 5政策大事记 . 6重点政策回顾 10第三部分土地市场研究 . 16一、二、三、四、市场综述 . 16总体市场 . 17经营性土地市场 19土地市场大事记 36第四部分商品房市场研究. . 41一、二、三、四、商品住宅市场 41公寓市场 . 66办公市场 . 82商业市场 . 92第五部分三级市场研究 .101一、二、市场综述 . 101成交数据一览 1021 / 255天津市天

2、兴房地产信息咨询有限公司 TEL:022-23191759 更多资讯，欢迎关注 http:/三、四、成交量价走势 102成交区域结构 104第六部分各区域商品住宅市场研究105一、二、三、四、市内六区 . 105环城四区 . 145滨海新区 . 172远郊区县 . 217第七部分附表 .250一、二、三、四、商品房项目成交排行榜 250各区商品住宅供销数据一览. 252各区保障房供销数据一览 253保障房成交套数排名 . 2542 / 255天津市天兴房地产信息咨询有限公司 TEL:022-23191759 更多资讯，欢迎关注 http:/第一部分 报告摘要促需求，政策持续加码，去库存，楼市力

3、度空前市场分化愈演愈烈，市内六区大放异彩2015 年，在“促需求、去库存”的大背景下，房地产市场正式进入政策宽松期，有效地刺激了楼市需求释放。一、二、三级市场分化越趋激烈，市内六区备受关注，其土地、住宅、公寓、商业、办公市场均有不俗表现。政策层面：政策“组合拳”推动自住及改善性需求释放，促进房地产市场平稳健康发展2015 年，是名副其实的政策年，楼市政策接连出台。“降息降准”、提高贷款额度、营业税“5 改 2”、松绑“限外”、降低公积金贷款使用门槛、放开“二孩”政策，这些政策的叠加效应，在一定程度上刺激楼市需求稳步释放，对缓解库存压力起到了重要推动作用。土地市场：市场再度“量降质升”，环城四区

4、表现突出，市区优质地块频现，天房集团力压群雄2015 年，土地市场总体延续“量降质升“态势，土地供应量萎缩明显，居住类用地成供应主力，市内六区及环城四区供应量占比均达到历史高点。成交方面，市场呈现“年初冷清，二、三季度先涨后降，年末反弹”的态势。居住类地块仍然为市场成交主力。环城四区首次超越远郊，成为成交量最大区域。市区成交水上西路、育梁道、珠江道等优质地块。天房集团成为年度土地市场最大赢家。二、三级住宅市场：涨、涨、涨，重要的事情说三遍，市内六区广受追捧2015 年，商品住宅市场和二手房市场的成交套数、面积、金额、价格均创历史新高，月均成交套数均过万套，成交市场火爆程度显而易见。商品住宅市场

5、呈现供小于求的局面，库存压力得以明显缓解。同时，市内六区供销两旺，改善性需求明显释放，在供求双升的良性市场环境下，市内六区成交价格站上新一轮高位，3 / 255天津市天兴房地产信息咨询有限公司 TEL:022-23191759 更多资讯，欢迎关注 http:/市区价格超过 2.2 万元/平米。同样，2015 年三级市场表现活跃，全市各大区域成交量均大幅提升。市内六区的二手房成交量环比上涨 77%，成交价格环比上涨 12%。公寓：供应有所放缓，成交量价小幅上涨，市区项目支撑市场2015 年，公寓市场新增供应量为 78.4 万平米，环比下降 9%，供应主要集中在市内六区的河西、河东及环城四区的西青

6、区；成交方面，2015 年，公寓成交 48.5 万平米，环比上涨 3%，成交主要集中于市内六区及滨海少数项目；价格方面，成交均价 13322 元/平米，环比上涨 4%，中高端项目成交量占比增大，拉升公寓市场，价格小幅上扬。办公、商业用房市场：市场低迷，市区突显2015 年，天津办公用房市场供应量强势反弹，成交量明显萎缩，降至近 6 年最低值，且市场主要依托大宗交易支撑。同时，全年市场成交均价止跌上扬，存量持续上涨，滨海新区市场压力最大。2015 年，天津商业用房市场新增供应量大幅缩减，而成交量小幅上涨，但仍较近 6 年成交量平均值低 12%。受个别高价项目带动，商业用房的成交价格上涨，攀升至历

7、史新高。4 / 255天津市天兴房地产信息咨询有限公司 TEL:022-23191759 更多资讯，欢迎关注 http:/第二部分 宏观政策背景一、宏观形势综述2015 年，5 次“降息降准“、“330 新政“、公积金新政从中央到地方，救市政策频繁颁布，呈现出立体化、全方位、组合使用的特点，促使改善性需求大量释放。在“稳增长”压力之下，央行继续实行稳健的货币政策，“降息降准”无疑是 2015 年货币政策的关键词。2 月 5 日，央行年内首次下调金融机构人民币存款准备金率。3 月 1 日，央行启动年内第一次降息。此后的 4 月、5 月、6 月、8 月、9 月，直至 10 月 23 日宣布“双降”

8、，央行动作不断，年内连续“降息降准”，可见频率和力度之大。公积金多次调整，央行对二套房公积金首付比例进行了 2 次调整。3 月 30 日，多部委发文下调二套房最低首付比例至 4 成；两个月后，天津市响应中央公积金政策调整，继续下调二套首付贷款比例至三成，并提高公积金贷款额度；9 月 1 日，三部门再度下调二套房公积金贷款首付比例，降至 20%，大幅降低了购房门槛和成本，对购房者的刺激较为明显；“330 新政”中，营业税减免从 5 年改为 2 年，降低了交易成本，促进了一二手房的交易活跃度，使得新房及二手房市场成交量自 4 月起，节节攀升。“限外令”松绑、全面推行公积金异地贷款等政策，虽然暂时并

9、不会对楼市产生过大影响，但在打开外资置业能量、扩大公积金覆盖范围和提高公积金使用效率等方面有极大的促进作用。利好政策叠加推出，使得购房者信心提振，购房需求得到集中释放，刺激了房地产消费。多重楼市新政出台，降低了入市门槛，宽松的信贷及货币环境，促使长期持币观望的改善型购房者集中入市。同时，新政在税费、利息等方面的减免，均降低了购房成本。另外，国家对“二孩”政策的放宽，更是推动了大户型房源的热销，未来将对房地产市场有一定的刺激作用。5 / 2552015年降息表3月1日一年期贷款基准利率下调0.25个百分点（下调后为5.35%） 一年期存款基准利率下调0.25个百分点（下调后为2.5%） 5月11

10、日一年期贷款基准利率下调0.25个百分点（下调后为5.1%） 一年期存款基准利率下调0.25个百分点（下调后为2.25%） 6月28日一年期贷款基准利率下调0.25个百分点（下调后为4.85%） 一年期存款基准利率下调0.25个百分点（下调后为2%） 8月26日一年期贷款基准利率下调0.25个百分点（下调后为4.6%） 一年期存款基准利率下调0.25个百分点（下调后为1.75%） 10月24日 一年期贷款基准利率下调0.25个百分点（下调后为4.35%） 一年期存款基准利率下调0.25个百分点（下调后为1.5%）松绑“限外” 首套商贷降至2.5成 6月:年度三 次降息降准11893 11821

11、 11432 11640天津市天兴房地产信息咨询有限公司 TEL:022-23191759 更多资讯，欢迎关注 http:/二、政策大事记2015 年央行 5 次“降息降准”（2 月 5 月10 月 25 日）6 / 25511109106601100010500100009500125001200011500100806040200200180160140120151152153154155156157158159151015111512新增供应面积(万平米)成交面积(万平米)成交均价(元/平米)2月:年度 首次降准3月:首次降息 3.30新政 a.二套首付降至4成； 公积金首套降至2成 b

12、.营业税5改2113232015年商品住宅月度供销价走势 9月:四次降准 公积金二套首付降至2成 5月:二次降息 公积金新政 a.首付降至2成 12162 b.个人最高贷60万 8月:年度 四次降息 119394月:年度 二次降准1121510月:五次降息降准 公积金开发异地贷款 开放“二孩”政策12136 120642015年降准表2月5日1、下调金融机构人民币存款准备金率0.5百分点 2、对小微企业贷款占比达到定向降准标准的城市商业银行、非县 域农村商业银行额外降低人民币存款准备金率0.5个百分点3、对中国农业发展银行额外降低人民币存款准备金率4个百分点 4月20日1、下调各类存款类金融机

13、构人民币存款准备金率1个百分点 2、农信社、村镇银行等农村金融机构额外降低人民币存款准备金 率1个百分点，并统一下调农村合作银行存款准备金率至农信社水3、对中国农业发展银行额外降低人民币存款准备金率2个百分点 4、对符合审慎经营要求且“三农”或小微企业贷款达到一定比例 的国有银行和股份制商业银行可执行较同类机构法定水平低0.5个 百分点的存款准备金率6月28日1、对“三农”贷款占比达到定向降准标准的城市商业银行、非县 域农村商业银行降低存款准备金率0.5个百分点。2、对“三农”或小微企业贷款达到定向降准标准的国有大型商业 银行、股份制商业银行、外资银行降低存款准备金率0.5个百分点3、降低财务

14、公司存款准备金率3个百分点 9月6日1、下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点 2、为进一步增强金融机构支持“三农”和小微企业的能力，额外 降低县域农村商业银行、农村合作银行、农村信用社和村镇银行等 农村金融机构准备金率0.5个百分点3、下调金融租赁公司和汽车金融公司准备金率3个百分点，鼓励其 发挥好扩大消费的作用10月24日 1、下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点2、为加大金融支持“三农”和小微企业的正向激励，对符合标准 的金融机构额外降低存款准备金率0.5个百分点7 / 255 天津市天兴房地产信息咨询有限公司 TEL:022-23191759 更多资讯，欢迎关注 http

15、:/5.25天津公积金新政：贷款最高额 个人/夫妻 调整前 调整后 个人 40万 60万不受有无补充 公 积金限制夫妻双方 60万 80万8 / 255 天津市天兴房地产信息咨询有限公司 TEL:022-23191759 更多资讯，欢迎关注 http:/天兴视角：央行频繁运用信贷杠杆，继 2014 年 11 月央行降息后，2015 年又接连 5次降息降准，其密度之大频率之高，虽然不是直接针对房地产的调控政策，但这一调整确实有利于房地产市场的发展。降息：对开发商：有利于房企降低融资成本对购房者：减小购房者的贷款压力，月供减少，增加购房者入市的积极性降准： 对开发商：缓解资金成本压力，促进房企贷款对购房者：贷款更轻松，房贷政策的宽松将有利于刚需群体的进入2015 年首/二套性质调整前3.30国家调整5.25天津调整 9.1国家调整首套/30%20% （调整后首套不 受90平米限制）20%20%首套结清 首套未结清30