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1、大庆联想科技城二D项目创新营销方案2目录项目概况01推盘思路02营销策略03费用预算043产品创新研发012015年大庆市场共44个项目，东城区在售项目有38个，大庆房地产市场进入去库存时代，大量现房竞争，使得诸多房地产项目量价小幅下降；2013年以来高端楼盘入市，低密度大盘拼杀阶段，但是市场产品同质化现象严重，高端产品竞争依然停留在传统的园林、景观、配套竞争之中，该种竞争成本较高，利润空间薄弱，以阿斯兰小镇、米兰小镇、绿城御园为代表的项目均亏本销售。基于人们对欧式风格别墅已经审美疲劳我项目几经调研欲打造超高性价比经济型中式别墅，符合城市发展的轨迹，也符合对人们对自然居住属性的回归！产品优势说
2、明02经济型中式住宅至少赠送80小院产品研发上，尊崇中国文化，打造中式文化潝，建立140-200的两层封闭小院 ，小院8米进深，开间10米，可赠送至少80的院落；周边利用2米高围墙围合，形 成闭合露天庭院，可以营造出内部良好的小气候，减少不良外在气候的影响。夏天 可以有效地遮荫纳凉，冬天可以抵御风沙。5二D项目总平图03综合技术经济指标表 项目户数单户面积合计（ ）备注总用地面积 107288.1 总建筑面积 115835.2 其 中地上总建筑面积 108358计入容积率 商 业 沿街商服 11610.2 院 子小院 116138.416054.4 中院A42231.719731.82含自带车
3、库 中院B47206.89719.6 中院C2191382前后院带车 库中院D2205410前后院带车 库 独院36221866 院子车库16821.463605.28 洋 房洋房边户 361445184 洋房中间户 361324752 洋房顶层 321424544 洋房底层车库 48 1092两栋 高 层高层住宅328 34574.48 屋顶设备用房 等370 一层车库 111 2742.17 配 套幼儿园 660 换热站及开闭 所660 社区办公 200 物业用房 200 高层人防地下室 5885120个车位6大 城 小象征颐养，含自养、养人、待养三义。 颐养之道谨守正道，则可获吉祥泰是安
4、定的意思。小往大来。天地交， 而万物通；上下交，而其志同。备用案名：大庆小院项目原案名颐泰园。泰卦：小往大来，吉，亨。付出小收益大。颐卦：太公独钓渭水河，手执丝杆忧愁多，时来又遇文王访 ，自此永不受折磨。二D项目案名04院大城小院：此数大吉，名利双收，渐进向上，大业成就。（吉） 。旅游、木材、家俱装潢、园艺、茶文化、教 育、作家、电信通讯、网络提供商等相关行 业类别。7二D项目概念定位05新中式经济型别墅集群， 210席湾区国宅院落依托联想科技城主城中央别墅群，坐享景观河公园湾区生态资源， 210席稀缺现代中式文化墅区。因人文厚积的“传世正宅”。主广告语：国粹别墅，华人府邸项目属性定位阐 述
5、：8目录项目概况01推盘思路02营销策略03费用预算049二D项目推盘图01A标B标C标小院 可售面积：6480 预售均价：7700元/ 可售套数：48套 中院 可售面积：5055 预售均价：7800元/ 可售套数：24小院 可售面积：2025 预售均价：8500元/ 可售套数：15套 中院 可售面积：9430 预售均价：8500元/ 可售套数：24 合院 可售面积：826 预售均价：8500元/ 可售套数：4套 独院 可售面积：1866 预售均价：9000元/ 可售套数：3套小院 可售面积：9180 预售均价：7000元/ 可售套数：68套 中院 可售面积：9740 预售均价：7000元/
6、可售套数：2410首开价格策略02为适应本案的前期推广引爆市场这一要求，应最大限度发扬本案的产品优势，即突出性价比，以最大范围和成功率锁定前期客户群，以建立客户网群。根据对项目客群的判断，首推99万元小院，引爆市场。缔造热销场面，A标段小院可不分位置进行一口价无折扣销售，以低开快走的形式迅速抢占。11目录项目概况01推盘思路02营销策略03费用预算0412二D项目营销思路01采用”互联网+”的形式搞营销要明确互联网只是工具研发新产品 开放新思路加什么？13二D项目营销思路01互联网使用群体，很年轻（20-30岁），互联网是生活必需品，很依赖中式国民院子群体，很不惑（30-40岁），互联网是生活
7、附属品，很质疑来了客群不对称需劈新径+粉丝营销+活动营销+众筹营销互联网+141. 5.5.众筹营销 （CP2C） 4.4.落地活动3.3.定价策略2.2.推广策略1.1.概念营销植入产品民族灵魂，引发住宅回归自然 的国民大宅概念，建立粉丝信心高调亮相，以“对不起，我来晚了”致歉信为由头进行海量转发，使产品深入人心低价开市，炒作火爆销售氛围后陆续抬 高价格销售网络热炒，粉丝培养完成后，通过活动进行客 户逼定与签约，形成线下销售线路让客户深度参与产品研发及投资建设，打造 符合客户需求的产品，做到定制化销售打造产品文化 培养国宅粉丝互联网营销思想02核心思想15建立“99万大庆院子（QQ&微信）”
8、交流群直面终端并分解成多个群组，将销售经理及销售主管加入到交流群内以群主的身份，每周发布一次群内讨论话题，每周发布2篇与项目相关的文章，进行终端客户需求信息搜集，通过终端点对点宣传扩大群组基数，以备后期客户筛选使用，各小组每月的粉丝反馈情况要建立荣誉墙以此激励微信营销热情。搭建公众微信平台，开展扫描二维码即有礼拓粉活 动建立项目地块公众微信平台，将印制有项目二维码的宣传单或展架分散到各渠道终端，推出扫描就送礼活动，提高项目关注度，后期设置专人定期发布项目广告信息及销售信息，对项目产品进行包装，引导中式住宅文化，树立项目形象，营造良好口碑传播。粉丝营销0316粉丝营销03话题一：中式别墅杂谈戏说
9、中国别墅的起源话题二：中国十大中式别墅，那一款是你的最爱？话题三：且看八大顶级别墅标准，你住的是别墅么？话题四：别墅三大误区：贵？远？只限于度假？话题五：什么样的别墅风水最好？话题六：融科的别墅，真的连雕花都有故事么？话题七：未来，我们将住什么样的别墅？智能别墅想象过吗？话题八：中国高端别墅重兴中式院落风，四合院也是东北人的菜么？ 话题九：高档别墅如何保安全？且看别墅的安防之道。话题十：别墅家居保养小常识，这些妙招你造么？互联网营销粉丝互动话题17建立项目专属官网平台，利用游戏软件培养粉丝建立项目官方网站，开辟游戏窗口，与游戏动漫制作公司合作以“自建房子闯关游戏情节开展”，培养铁杆粉丝，逐渐情
10、移至项目，扩大项目粉丝量。微楼书营销对项目产品进行精准定位，呼吁国风、国粹、国魂的民族精神，传播中式院落文化，通过弘扬国学，吸引客户群体对项目住宅的注意力。粉丝营销0318周期性拓粉 雇佣兼职微信推送员微信公众平台建立完成后，每半月举办一次微信拓粉活动，利用“微转发”、“拆礼盒”、“刮刮卡”、“幸运转盘”等线下活动，拓展粉丝量，扩大客户基数，每月雇佣兼职微信推送员，每日发送5条项目相关内容，在朋友圈及群发助手，则满月后凭转发内容可兑换礼品一份或200元购物卡一张。微海报持续推广以产品文化包装兼顾产品卖点进行推送，借力微信平台的亲切活泼属性，从项目推广期开始每周规划两篇微海报，进行批量转发，或转
11、发一定数量可兑换礼品等，持续唤醒客户则然而居的本性居住需求。粉丝营销0319著书立说深挖产品户型优势以及产品卖点，联合大学古汉语文学或历史学教授，创作期刊。将产品规划植入文化背景，将项目从创新研发到创新营销等思想融入著作，分析中国传统建筑文化，打造新中式经济型院落别墅群，形成较好的口碑传播，打造一种能应用并可复制的中式住宅院落开发、建造模式，抒写中华传统文化住宅的新篇章。粉丝营销0320让客户参与到设计中来，为客户打造归属感与使命感在项目尚未动工之前销售先行，组建销售队伍，通过老业主要约邀请以及微信群海选出对产品设计、研发有独到见解及热情的老业主及新客户（意见领袖），下发聘书，聘请为联想科技城
12、名誉顾问，提高客户荣誉感，客户可参与户型规划设计、以及项目营销建议之中，可协助拓客，并给予积分奖励，累计不同等级积分可换取不同等级VIP卡，通过卡的类别可兑换旅游、家装、硬装、摆件、园林建造或现金等奖励。粉丝营销0321大咖营销 拓展圈层客户粉丝营销03大咖营销：就是筛选意向客户中的意见领袖，或者有拓客能力的特殊客户群体以奖励的形 式带动项目销售。 带客回报：由于大咖的身份特殊，一般具有较高的社会地位，具有影响力、号召力。如果 以房产经纪人的方式给予提成不符合客群身份特征，建议以“赠礼”的形式给予回报。具体内容：每成功推介成交5套小院或其他房源的大咖，给予客户总成交金额1%的相应奖励。 奖励内
13、容：相应面值的旅游或小院内的文玩摆件等。 付款方式：采取分期付款的方式 优惠折扣：无 认筹款：5万元（按8%计息） 认筹后两周：最低补款15万元（按7%计息） 开工后：最低补款10万元（按6%计息） 取得预售证后：最低补款20万元（按当期利率计息） 主体封顶后：补齐全款（不计息）备注：全部认筹款不可退22活动营销04一切不以结婚为目的的 恋爱都是耍流氓！不愿意参加粉丝见面会的粉丝 就是屌丝！23微信等自媒体平台 搭建 拓展项目粉丝 产品VI包装等中式文化发展 论坛 第一轮蓄客 客户意向筛选内部认购 锁定目标客群 房源意向摸底 调整销售价格活动营销042015/8月下旬2015/8月上旬2015
14、/7月下旬2015/7月上旬2016产品推介会 第二轮蓄客 客户意向筛选新式互联网营销贯穿项目销售始末2015/9月样板示范区开放 售楼处开放 取得预售许可转认购 结合样板间录制微电影客户答谢酒会 锁定目标客群 开展老带新2015/11-12月活动营销要遵循推盘节奏中国文化游 粉丝见面会 探寻客户需求2015/10月公开认筹 意向装户 签署股权协议24中式文化发展论坛活动活动时间：2015年7月上旬邀约对象：各大庆小院微信群粉丝活动内容：邀请粉丝中的领袖人物及意向客户组建成20-30人的团体开启“中国文化之旅”活动，带领粉丝到江浙一带旅游，考察中式住宅产品，描绘美好生活前景预期，增强客户购买信
15、心。活动营销0425中式文化发展论坛活动活动时间：2015年8月上旬邀约对象：潜在客户，私企业主及企事业单位中级领导活动内容：邀请著名国学大师（翟洪森/王拥锋）到庆演讲，聚拢热爱国学的高端客户群体，通过国学热引发国宅热，使项目产品形象信息深入人心。活动营销0426产品推介品茶会活动时间：2015年8月下旬邀约对象：潜在意向客户，各媒体及私企业主、企事业单位中级领导活动内容：开展以品茶及中国风演艺风格为主的冷餐会活动，进行项目产品推介，并推出认筹优惠信息，促进销售成交。活动营销0427客户答谢宴会活动时间：2015年11-12月邀约对象：已认筹客户、各媒体及企事业单位中级以上领导活动内容：适逢披
16、萨上市销售，邀请二D认筹客户参加披萨试吃宴会，限量限员出席，仅邀约几十组客户参与，营造客户尊贵感。活动营销0428广发业内渠道销售召集令，集结业内销售精英梳理联想科技城自2011年入庆，全部营销人员名单（包含离职、待业、再就业约120 人）， 借用七夕情人节，召开业内交流会，公开发布二D项目渠道营销编外人员奖励 政策，拓宽编外销售队伍，搭建多网络销售渠道，给业界施加压力，为项目快速去化 储备人员力量。 众筹营销0529先期众筹，海扩客户未取得预销证情况下，与银行沟通，启动认购股权进行收款，认购金额5万元（不可 退），制定相关政策，计划给众筹客户当期相应银行利率，待销售许可证办理完毕后 转化为先期首批客户开盘购房款。 有拓客能力的认筹客户，推荐不同金额成交客户可获取不同等级积分，通过积分可换 卡进行旅游或者兑换现金等。众筹营销0530销售模式06装户为主，摇号为辅由于A标小院数量较少，较难营造出热销氛围，且大庆客户多以找关系为主，故初步 选定装户销售，先认筹先装户，
