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1、震泽镇区位概况吴江西南部，吴江副中心震泽区位图震泽镇震泽镇，位于江苏省吴江 市西南部，与浙江省毗邻，古 称“吴头越尾”，是吴江市的 “西大门”，地处上海经济辐 射区的最前沿，与上海、浙江 交接。震泽镇区域面积为96平 方公里，下辖4个社区（镇南、 砥定、石瑾、贯桥）和23个村 委会，目前全镇常住人口约11 万人，其中本地人口约为7万， 外来人口约为4万。 北部农业生 态园西部科技产 业园区老城 区未来中 心城区未来中 心城区震泽镇城区规划东 拓 南 进因震泽镇中心生活配套完 善，居住氛围相对浓厚集 中，所以一直吸引着下属 乡镇呈现聚拢式的发展导 向；但随着近年来镇中心 商业和居住用地的成熟发
2、展，其目前的商业和居住 空间必将发生偏移，寻求 新的承接区域，因此“东 拓南进”的城市规划一方 面满足了震泽镇城市扩张 的需求，另一方面也决定 了未来房产发展和置业的 方向。 未来预判震泽镇东南部将成为城区新生活的中心，发展前景看好经济环境分析震泽镇经济概况2007始，震泽镇人均GDP便已突破 21000元，人均实力雄厚。震泽镇GDP增长迅速，自2006年起 ，增幅基本保持19%左右。震泽镇整体经济的增长和人均收入的不断上 升为房地产发展奠定了坚实基础经济环境分析震泽镇房产概况震泽镇房地产投资自2006年始飞速上涨，从2007年开 发楼盘数量也急速上升，房地产市场发展势头迅猛。从2006年开始
3、震泽发地产开始大量开发，整体呈现稳步 上升发展趋势。震泽镇房地产市场发展势头强劲，预示着房 地产发展进入快车道房产环境分析震泽镇房地产发展历程2001-2003年 04-06年 2007年时间段01-03年震泽尚未实 行土地公开招标出让 制度，商品房宅市场 处于空白状态，产品 主要表现为当地的自 建房和动迁房04-06年，震泽出现 了第一个商品房住宅 项目金丰花园， 从此开始了震泽房地 产发展的历程07年是震泽房产发展 的初期发展阶段，该 阶段出现的商品数量 仍然有限，虽然产品 已出现多样化趋势， 但总体品质不高供应分布镇、乡等各个区域镇中心镇中心镇中心偏东南方向典型代表震泽二村金丰花园、震泽
4、新城江南缘、凤凰花园、 富景花园概 述08-11年是震泽房产迅 速发展的一年，涌现出 一批中高档住宅社区， 且在产品形态上实现了 顺利过渡，由多层产品 过渡到小高层/高层/别 墅产品阶段特点空白阶段起步阶段发展阶段持续发展阶段客源特征镇中心居民 镇中心以及周 边乡村居民 以镇中心和周边乡村居民 为主，上海浙江客户为辅小结：震泽镇的房地产市场起步较晚，前期开发项目相对较少，市场机遇多空间 大；近年来市场发展迅速，产品呈现出多样化和高端化，未来市场竞争力加大。08-11年锦泽华府、新城家园、龙湾、 城市广场、书香春天、名人苑政策环境分析苏州房产政策解读影响解读：在限购政策下许多人丧失买房资格 ，有
5、能力买房的陷入观望状态，整体楼市陷入 低迷，以价换量增多。影响解读：能够购买住宅客户大大减少，成交 大幅下降。而商业地产暂不受限贷政策的影响 ，这使得商业地产更受投资客户青睐。影响解读：持续多次加息、提高存款存款准备 金率、放慢放贷节奏，已经给购房者和开发企 业的资金压力带来实质影响，行业整体资金状 况趋于紧张。1、苏州本地户籍限制购买第三套住房，外地户 籍需提供一年社保或纳税证明，可购买一套房 产。2、居民家庭二套房首付50%，利率上浮1.1倍。 暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款 ，对不能提供一年以上当地纳税证明或社保缴 纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。3、至年1-11 月份，央
6、行每月上调一次存准率 ，共计 6 次。自去年初以来，央行已经连续 9 次上调存准率，目前水平为 20%，创历史新高 。自去年 10 月以来的半年左右时间，央行 4 次加息、6 次上调存准率。新政内容解读影响政策环境分析新政下引发的市场细分新政后市场细分新政豁免区 新政重灾区新政坚挺区首购 客源投资客、 三次改善居住环境的 换房者二次置业改善 居住条件的换 房者商品房不能在购买，投 资客户转向商业地产别墅、高档住宅或 大户型首购型中/中高档楼盘销售依然火爆；改善居住/投资氛围浓厚的 楼盘成交量迅速下滑并伴随着退房现象的出现进入了冷冻期；别 墅及高档公寓楼盘成交平淡，波动较大。80-90小户型以及
7、120 左右的3房住宅项目在策 略上必做调整 ；而限购令、 限贷令等新政 的出台,恰恰 限制了第三套 住房的购买群 体,为商业项 目的销售将会 带来一定优势 。震泽目前只 受限贷政策影 响，市场成交 任比较活跃。震泽宏观市场分析小结从经济环境上看234震泽私营企业经济地快速发展，催生 了当地房产市场的快速发展，07年当 地的房产市场更是进入了快车道1震泽的商品房市场起步相对较晚，但发展 迅速，年均价涨幅基本维持在18%左右， 且在售项目分布比较集中,尚未开始郊区化从房产环境上看从政策环境上看从震泽规划上看限购和限贷政策的双重影响下大城市房产成交 急剧下滑，成交价格也有了一定下降。而震泽 只受到
8、限贷的影响，整体市场成交良好。“东进南拓”的城区规划,为房产发展提供了 方向,也决定了未来客源的置业方向,同时 为本案推广提供了较为有利的信息市场竞争分析农副产品 批发市场财富中心 中心城区仍然是未来两年房产竞争的主战场 北麻漾板块目前主要在售项 目仅龙湾，后期此板块高端项 目将不断增多 在售楼盘都集中在中心城区 政府加速中心城区城市化进程的工作重心预示着未来土地供应将迅速加大前景看好,但未来 市场竞争激烈化中心城区江南缘凤凰花园富景花园震泽新城震泽房地产市场竞争格局分布城区新 盘集中 区锦泽华府龙湾名人苑市场竞争分析市场存量和个案基本情况调研竞竞的单单位地块块位置竞竞得时间时间基地面积积 (
9、)建筑面积积 ()容积积率用途出让让年限 (年)成交价 元/楼面单单价 元/ 产产品形 态预态预 判吴江恒源房地 产开发有限公 司震泽镇汇 丰酒 店东南侧原青 田地块11.9.2127647.744236.321.6住宅7025601600小高层 、高层吴江百盛置业 有限公司震泽镇 北麻漾 2号地块10.2.4150526.1180631.321.2住宅701170975别墅、 高层一级级市场场存量合计计224867.64案名产品 类型开盘 时间均价 （元/ M2）主力 户型 （M2）主力 总价 （万元）已推 案量 （万M2）未推 案量 （万M2）预推 案量 及时去 化率客源备注名人苑小高层待
10、定预计 5000三房 130-146预计 51.5- 73万032012年0%镇中心居民 ，以及乡下 居民全案 总建3万方龙湾多层、 别墅2011.5联排6000 双拼7000五房 300-350五房 200万2.00.42012年85%本镇居民、 私营业 主和 政府公务员全案总建 2.7万方锦泽华 府多层、 小高层 、高层2010.4.2 55500三房 122-130三房 70万1222万方 2012年80%本镇乡 私营 业主和政府 公务员为 主全案住宅 总建14万方二级级市场场存量合计计14 万方5.4 万方5.4 万方/小结：震泽目前仅有5.4万方的住宅存量尚未推出，加上新拍的地块，则
11、共有存量27.9万方；其中5.4万方量 体将于2012年1-6月陆续释放，未来市场住宅产品较为稀缺，但关键要判断市场消化能力。假设每3个人需要 一套130平米的住宅，那么27.9万方的量体将需要2200户人来消化；就目前震泽人口统计，消化并不难。目前 一二 级市 场上 共有 住宅 存量 27.9 万方市场竞争分析周边在售市场产品形态演变富景花园锦泽华府凤凰花园江南缘金丰花园趋 势2004年2007年2008年震泽新城阳光花园多 层小高层、高层产品品质逐步提高产品形态由多层向小高层、高层、别墅过渡2006年品质小结：04-06年，震泽商品房以多层为主，直至07年6月才出现了第一个高层住宅江南缘，
12、且至目前为止市场新供产品均为（小）高层，单一的产品形态在一定程度上也迫使客户需求呈现单一化，同时又对（小）高层产品品质提出了更高的要求，未来必将向高端化发展2010年2012年龙湾市场竞争分析个案主力面积和主力总价分析面积（） 90100110120130140150160名人苑锦泽华府富景花园龙湾周边在售个案主力总价分析总价（万元） 7580455055606570名人苑锦泽华府富景花园龙湾主力面积均以130平 米的舒适三房为主， 很少有90平米以下的 小户型，一方面体现 了当地购房的面积需 求偏向，另一方面为 新项目必须规避90 提供了市场根据从主力总价上看，基 本都维持在60-70万 之
13、间，这为新项目产 品的总价控制提供依 据300 400100 150 200周边在售个案主力面积分析市场竞争分析个案主力产品形态分析从目前在售产品的形态上看，花园洋房和 别墅处于稀缺状态，这为新项目迅速填补 市场空白提供依据周边在售个案主力产品形态分析产品形态名人苑锦泽华府富景花园龙湾别 墅多 层花园洋房高 层小高层产 品 形 态 稀 缺 点产 品 形 态 稀 缺 点已售 完即将售 完市场竞争分析重点个案分析项项目名称锦泽华锦泽华 府项项目位置吴江市震泽镇镇 南路南侧开发发商吴江恒源房地产开发有限公司总总占地面积积62400总总建筑面积积154000物业类业类 型多层、高层、花园洋房总户总户
14、数开盘盘日期2010-4-25销销售价格5000-6000元/ 户户型组组成 户户型户户型面积积 （）户户型户户型面积积（）3-2-2122-1302-2-194销销售进进度锦泽华 府目前在售四期多层1#6#，面积为 93-200平米，均 价：5500元/平米。目前大部分房源已售完。景 观观 小区整体景观一般，采用一些绿化带和路旁树木，整体绿化率 在30%。 客 源 乡镇 私营业 主，公务员 。周边乡 村客户。备备 注 1-3期以售完，目前销售四期。规划有5、6期，开盘时间 待定。锦泽华府市场竞争分析重点个案分析项项目名称龙龙湾项项目位置吴江震泽镇镇 南一路与双阳路交汇处开发发商吴江市新兴房产
15、开发有限公司总总占地面积积21000总总建筑面积积27000物业类业类 型别墅、多层总户总户 数106开盘盘日期2011-5销销售价格联排6000元/ 双拼7000元/ 户户型组组成 户户型户户型面积积 （）户户型户户型面积积（）5-3-4300-3507-3-4300-320销销售进进度目前在售8套别墅面积为 300-350平米，价格：6000-7000元/平 米，还有12#13#14#15#16#楼和商铺未推出，多层房源以全部销售完 。 景 观观小区东面便是北麻漾，板块将打造为未来的高端居住区，整体 居住环境较好。但目前区域刚开发，整体环境并不理想，二期小区 绿化率只有30%，目前环境并不
16、理想。 客 源 乡镇 私营业 主，公务员 ，周边乡 村客户。备备 注项目由8幢双拼、12幢联排和3幢多层洋房组成，以西班牙风情 为主调，从建筑风格到景观设计 上都呈现出了原汁原味的西班牙风 情，是震泽第一个纯正西班牙风格的别墅社区。 龙湾市场竞争分析在售市场现状小结 市场发展还不成熟，还处在房地产市场发展阶段 ，市场可塑性强 以本地刚性需求为主，市场供需保持基本平衡 在售市场产品单一化,稀缺产品具有较大的市场机会点 在售项目分布集中,仍是以镇中心为核心,地产市场处于聚集阶段 已售项目基本处于尾盘阶段，待新盘进入时定价弹性空间大 在售楼盘综合品质一般，产品缺少附加值,高性价比产品奇货可居 市场营销手段单一，包装策划相对落后，资源未得到充分整合市场竞争分析在售市场竞争分析小结现有市场竞争特点产品形 态多以高层竞 争为主产品面 积多以 三房大 户型竞 争为主产品多 以自带 大体量 商业配 套为主产品档 次多以 中高档 竞争品 质出现未来市场竞争预判多层稀
