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1、孙祖禹 2011.7.1n第一项： 立项策划介入n第二项： 前期管理介入立项策划介入工程有关人员参与项目的规划、设 计的过程，工程项目管理人员从工 程设备管理的角度提出意见和建议 。返回减少建成后的工程在使用、运行、 维修上的不足，最大限度满足工程 项目或使用人的需求。前期管理介入工程项目在建设施工、安装检测、调 试试车中工程管理人员的介入。 检查监督施工质量、安装质量、设备 质量及工程有关方面管理机构和人员 的配置、工程管理规章制度的制定、 商业工程设备设施的验收与接管、主 力店、次主力店设备设施的进入管理 、房屋装修管理以及档案资料的建立 。 第一时期： 早 期介入 第二时期： 中 期介入
2、 第三时期： 晚 期介入早期介入工程项目管理人员在项目可行性研究 、规划阶段即开始介入。对项目的可行性提出意见和建议，也 可就原设计图纸的缺欠或不足，提出 有关楼宇结构布局及功能使用、设备 设施的选型、配置、运行、维修及管 理方面的改进建议。中期介入在项目施工、安装阶段开始介入。检查前期工程的质量，发现和检查不 合格、不合理、不符合质量标准的工 程问题提出整改建议。晚期介入在工程基本结束准备竣工验收和接管 验收时的介入。对工程质量及设备设施进行测试、检 验、调整、试车和指出前期工程质量 及设备设施的缺陷，就改进方案的可 能性和费用提出建议并总结工程前期 介入发现的问题作为案例。n角色不同，思考
3、问题的角度不同；n丰富的经验，对于工程可能出现的问题较 敏感；n确保商业项目开发建设的质量，便于商业 工程的使用和管理。工程安全质量进度人身 安全施工 安全产品 质量施工 质量材料 进度施工 进度材料 进度施工 进度1、前期介入重抓工程三项2、前期介入效果展示提供有关的已运行的工程项目在工程 配套方面的成功与缺欠的经验；就日后的工程项目管理内容、工程管 理标准及成本、设备设施维修预算等 方面提供有参考价值的意见。由于对商业建筑特别是城市综合体类型的大型 商业中心或综合性商业建筑的规划设计及商业工程 设备设施的选型配置有其具体的要求，因此在设计 上对工程项目的功能、结构及工程设备设施的整体 布局
4、、选型配置及不同业务对工程方面的需求是设 计介入时要考虑的主要问题，工程设备既能满足整 体楼宇商业经营的需求又能满足不同的业态具体需 求，更要便于商业工程管理。设备设施配套；水、电、气等供应容量；装修材料的选择。.配合监理公司检查监督施工工程中批量较大 的各种建材、装饰材料及建筑配套设备设施是否与 设计图纸规定的品牌、型号、规格及标准相符合及 施工安装的质量；.配合监理公司重点对建筑的结构、防水层、 隐蔽工程、钢筋以及管线材料的使用安装过程中的 监督检查；.在地产工程部、监理公司的配合下将所有参 与土建工程、装饰工程、设备设施安装工程、相关的市政工程的施工单位、供货商、安装单位等就设 备设施的
5、保质（修）期的保质（修）期内容、保质 （修）期限、责任、费用（维修保证金）违约处理 等达成书面协议，以便运行后的工作联系；.组织商业工程相关人员进入重要的大型配套 设备（包括电梯、中央空调、配电设施、闭路监控 系统、电话通讯交换系统等）安装调试工作，要求 施工单位对商业工程管理人员及相关技术操作人员 提供正规的培训。供电系统、给排水系统、消防系统、 电视监控系统、弱电系统、采暖系统、中央 空调系统等设备设施的安装质量、调试性能 方面的工作，熟悉设备设施工作性能及调试 状态，掌握第一手资料、尤其是对中央空调 系统、配电设备设施系统、闭路监控系统、 消防报警系统、电话交换通讯系统、电梯系 统等重要
6、的设备进行的安装调试必须达到规 定的标准。锅炉受热面举例n受热面组件制造的焊口，进行外观检 查；n受热面部件如未经安检，对水冷壁、 省煤器、过热器制造焊口，按焊口数 量1/1000且不少于2道焊口射线探伤抽 查；竣工验收是最后的验收，商业工程管理人员应 学会同项目开发公司建立公司及有关人员参与项目 的整体验收，对不符合商业工程管理要求的工程项 目内容及缺欠有权责令其整改满意后再签字，商业 工程管理的二次接管验收须全面把关并进行认真交 接，尤其是图纸、资料、改签图纸及图纸会签记录 等要收集整齐并入档管理。根据装修装饰工程管理协议，建立完善的 住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主 （使用人
7、）的装修方案，告知装修人有关装饰装修 的禁止行为和注意事项。每日巡查一次装修施工现 场，发现影响房屋外观、危机房屋结构安全及拆改 共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告 业主委员会和有关主管部门。扶梯运行性能差，梳齿板经常断裂广场地灯不防水，电源线因施工已中断电缆竖井线路紊乱，没放进桥架火灾报警主机尚存故障和缺陷大厅至办公室走道天花长期漏水大厅前门金发现属边框很陈旧大堂残疾人卫生消防水管难看且不安全KTV卫生间的空调排水管安装不规范不美观整改前楼梯台阶整改后楼梯台阶整改前楼顶电缆井整改后状态整改前风机房穿墙孔未封堵已做防火封堵整改前污水井未做盖板密封已做水泥板留检查口n有利于管理；n有利于工程项目设计更加完善；n有利于提高设备施工质量；n有利于提高工程管理整体的素质；n有利于收集整理与设备管理有关的各 项技术文件与资料。
