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1、融资渠道创新及资金管理模式解读外部培训总结集团资金中心李晓辉2012年4月20日目录目录一房地产集团银行授信管理一房地产集团银行授信管理一房地产集团银行授信管理 1 1、政策综述、政策综述未来3-5年甚至更长时间内，银行贷款都将是房地 产债务融资的主流渠道。房地产贷款有四种，对房地产企业最为重要的是开 发贷款（还有：土地贮备、个人按揭、商业按揭） 。银行贷款最大的问题是政策问题。政策虽然不合理，但企业要做的只能是顺应政策， 不可能与政策抗衡。一房地产集团银行授信管理一房地产集团银行授信管理 2 2、最佳授信模式最佳授信模式商业银行总行与该房地产集团总部签署战略合作协议，由总行向该集团整体核定一
2、定金额的授信限额。在该授信限额下，总行授权某分行向该房地产集团在全国的房地产项目提供开发贷款、保函等授信产品，并提供按揭等相关服务。一房地产集团银行授信管理一房地产集团银行授信管理 2 2、最佳授信模式最佳授信模式一房地产集团银行授信管理一房地产集团银行授信管理 2 2、最佳授信模式最佳授信模式A模式：核心特点：符合人行121号文规定，不需要经人行和银监会审批；授信主体为项目公司，授信主办行为项目所在地分行；不特别注重集团公司的整体负债率，只需要单个项目公司满足35%自有资金投及“四证”齐全即符合提款条件。依据执行主体的不同，分为A、B种模式一房地产集团银行授信管理一房地产集团银行授信管理 2
3、 2、最佳授信模式最佳授信模式B模式：核心特点：不符合人行文件规定，故采用该模式授信需报人行审批，并得到相关批复。B模式是全国性地产商融资模式的发展趋势，但人行目前没有马上放开该模式的迹象；授信主体为集团总部，授信主办行为深圳市分行；需接受人行等相关部门的特别监管，集团公司整体负债率不得超过65%，下属项目公司必须放弃对外融资权，向银行申请授信的单个项目必须满足35%集团资金投入及“四证”齐全等提款条件。依据执行主体的不同，分为A、B种模式总对总模式是房地产企业最佳的授信模式：1）政策突破优势：可实现对集团异地项目的资金支持；节省自由资金投入成本。2）成本规模优势：简化了流程，方便企业用款；有
4、效降低企业的协调成本；银行减少了审批环节，审批效率更高；规模优势：总行、全国项目3）集团管理优势：有利于集团企业加强对项目总公司的资金管理有利于集团内部资金调配，且避免了续做额度，符合相关监管要求 ；有利于形成企业内部资金中心，资金管理更为高效，管理成本得以 降低。一房地产集团银行授信管理一房地产集团银行授信管理 2 2、最佳授信模式最佳授信模式二房地产一般银行项目融资二房地产一般银行项目融资二房地产一般银行项目融资 1 1、银行贷款的类型、银行贷款的类型按贷款对象及用途，房地产银行贷款可分为 ：1、土地储备贷款。2、房地产开发贷款。3、个人住户贷款。4、商业用途贷款。二房地产一般银行项目融资
5、二房地产一般银行项目融资 2 2、内资银行项目贷款、内资银行项目贷款 1、贷款门槛： 银监会要求严格符合“四三二”规定。四证齐全 土地使用权证 用地规划许可证 工程规划许可证 工程施工许可证 自有资金 30%以上 包括地价付清证明、工程投入的凭证， 自由资金达到 30 以上 分期开发的项目，按各期衡量 有二级开发资质 项目公司资质，或股东集团资质 二房地产一般银行项目融资二房地产一般银行项目融资 2 2、内资银行项目贷款、内资银行项目贷款 2、贷款方式：土地抵押、在建工程抵押为主；集团担保、股东担保为辅；3、贷款利率： 利率市场化趋势越来越明显。 目前房地产开发贷款的市场价格为：综合收益率不低
6、于基准利率上浮30%。4、贷款期限：1-3年，根据项目开发、销售进度而定，但根据实际销售回款审定监管或逐步还贷。二房地产一般银行项目融资二房地产一般银行项目融资 2 2、内资银行项目贷款、内资银行项目贷款 5、监管要求：按照工程进度发放贷款；专款专户专用，受托支付；销售回款专户专项管理。6、其他条件：存款、按揭、其他业务，比如票据贴现等，其实就是银行的综合收益。7、还款：按销售进度还款按时间进度还款二房地产一般银行项目融资二房地产一般银行项目融资 3 3、开发贷款的一般审批流程、开发贷款的一般审批流程股份制银行：大多数银行的房地产贷 款都需上报总行才审批四大国有银行：省行都有一定的 审批权限，
7、超过额度才报总行总行（公司部、审批部、上会）省行（公司部、审批部、贷审会）分行（公司部、审批部、贷审会）支行三房地产信托项目融资概念： 信托融资是一种委托贷款行为，是通过信托公司、银行等金融媒介 ，由最后信托公司向最后贷款人进行的融资活动。 它属于间接融资的一种形式。 从信托发展方向来看，将逐渐去银行化和去债券化。特点： 相比其他银行贷款之外的融资渠道 房产信托：灵活，但有局限 ； 民间融资：方便，但成本高； 海外资金：有实力，但难交往； 过桥贷款：可应急，但风险大。 三房地产信托项目融资三房地产信托项目融资 1 1、信托融资的概念与特点、信托融资的概念与特点三房地产信托项目融资三房地产信托项
8、目融资 2 2、信托融资的主要模式、信托融资的主要模式集合式信托贷款股权信托过桥融资通过发行资金集合信托（不超200份）募集资金，并以贷款的方式投入项目公司，到期还本。募集的资金以收购股权或增资的方式，信托公司受托成为项目公司的股东，同时双方约定到期回购。后期开发资金以股权形式进入或以贷款形式进入。单一式信托贷款资金由单一机构提供，同样以贷款的方式投入项目，到期还本。三房地产信托项目融资三房地产信托项目融资 3 3、信托融资的基本条件、信托融资的基本条件与房地产开发贷款一样，212号文出台要求信托项目达到：35%资本 金到位，四证齐全，开发商二级资质。三房地产信托项目融资三房地产信托项目融资
9、4 4、信托融资的优缺点、信托融资的优缺点1、优点：解决异地问题信贷集中管理新融资方式有品牌效应、同时积累经验可放入表外，不体现在集团报表内2、缺点：融资成本高到期需一次性偿付四房地产基金有限合伙模式四四房地产房地产基金基金有限合伙模式有限合伙模式 1 1、有限合伙的基本模式、有限合伙的基本模式法律：合伙企业法要点：普通合伙人GP+有限合伙人LP普通合伙人对合伙企业债务承担无限连带责任；有限合伙人以其认缴的出资额为限对合伙企业债务承担责任。G P:往往扮演基金管理人的角色，工作内容，包括但不限于负责平时基金的日常管理、寻找投资项目、进行项目投资和投资后管理，以实现投资项目的退出。上市公司、信托
10、公司、自然人不得担任GP。A公司GP（1个 ）LP（49个 ）项目四四房地产房地产基金基金有限合伙模式有限合伙模式 2 2、有限合伙与信托的区别、有限合伙与信托的区别1）以A股上市作为退出机制的基金，不建议选择信托方式；2 ）信托基金不是独立的法律实体，设立程序简单，以信托合同为 设立依据。如发生信托受益人变更，则在信托公司办理相应手续即 可；有限合伙企业是独立的法人组织，需要工商登记注册，相应存 续期的各类变更手续必须在工商局进行。3 ）信托受银监会监管，有限合伙不受监管。4 ）信托很少采用承诺出资的方式；有限合伙没有注册资本的要求 ，合伙人的出资不需要验资，故经常采用承诺制出资方式。5）
11、税收方面，信托有优势。五、房地产境外融资五、房地产境外融资五、房地产境外融资 1 1、境外资金分类、境外资金分类分类资金来源主要银行产品模式境外一般商业 银行的资金储蓄资金（核心存款） 、同业拆借香港永亨、香港 中信嘉华对境外窗口公司 的外币贷款 对境内项目公司 的外债贷款境外房地产专 业银行的资金同业拆借为主、本身混 业经营的投行资金（低 风险收益）为辅Hypo Real Estate Bank International标准化产品， 但 可以调整境外房地产投 资基金境外追求高回报率的投 资基金摩根斯坦利、美 国凯雷、荷兰 ING房地产、新 加坡凯德置地股权合作为基础， 同时再提供项目公 司
12、所需贷款五、房地产境外融资五、房地产境外融资 2 2、境外融资的主要特点、境外融资的主要特点1、政策性强 商务部门：外资并购、外资企业设立外汇管理部门：外债管理、结汇管理2 、要求的回报率和风险承受比较境外一般银行境外房地产专业银行境外基金或投行；相对应的，各自承受的风险程度也不一样。3 、按照项目实际需求测算所需融资金额只能用于本项目而不能用于其他项目。六、房地产债券融资六、房地产债券融资六、房地产债券融资 1 1、短期融资券、短期融资券1 、概念：是指企业依照短期融资券管理办法规定的条件和程序在银行间债券市场发行和交易并约定在一定期限内还本付息的有价证券。2、 管理部门是人民银行，发行审核
13、程序简单，依靠企业自身的信用等级发行，不需要资产保证或抵押。3、债券存续期一般为不超过一年，但是在人民银行审批的额度内，可以循环发行，期限可以做到两年。4 、融资券对银行间债券市场的机构投资人发行，只在银行间债券市场交易，不对社会公众发行。5 、上市公司、国有企业、民营企业、外资企业都允许发行，行业分布较广，且发行募集的资金无指定用途，即基本不受监管。六、房地产债券融资六、房地产债券融资 1 1、短期融资券、短期融资券5 、上市公司、国有企业、民营企业、外资企业都允许发行，行业分布较广，且发行募集的资金无指定用途，即基本不受监管。6、 短期债券融资流程分析六、房地产债券融资六、房地产债券融资
14、2 2、企业、企业债债券券1、概念：中长期债券。发行者主要是政府、金融机构和企业。发行中长期债券的目的是为了获得长期稳定的资金。2、特点：偿还期限在1年以上5 年以下的为中期企业债券，偿还期限在5年以上的为长期企业债券。政策预期：短期融资券是人民银行推动直接融资的第一步，修改后的企业债券管理条例至今未出台。利好：对企业来说：发行市场化、成本低、期限长、稳定性高一房地产集团资金管理模式1、集中式管理：以贷款和资金集中在某城市或者某区域为特征，统借统贷式、收支两条线管理。从商业利益角度来说，这种模式是最佳模式。特点：可以最大化的降低资金成本和财务费用；资金使用率高，便于集团内调拨使用；集中集团优势
15、，有较高的抵御风险能力。典型企业：金地集团、日化业的宝洁、零售业的沃尔玛、家电业的海尔一房地产集团资金管理模式一房地产集团资金管理模式2、集权式管理：贷款和资金相对分散在各地，但总部掌握管控权。项目收支并没有做到或只是在特定阶段上的收支两条线。本质和集中式管理一样，但表现形式和集权深度不同。特点：以各地的项目为融资载体，集团掌握具体的管理权；由于资金不能随时、全部集中调度，造成资金使用效率较低；融资主体互相独立，不利于在融资中取得优惠的条件。不利于和银行建立长期的、战略性的银企关系。不利因素：当地贷款行执行信贷政策较严格；贷款条件各地参差不齐；项目分布城市太多；典型企业：复地集团、中海集团、顺
16、驰一房地产集团资金管理模式3、综合式管理：管理模式处于前两种模式之间。特点：受制于政策限制和主观条件，同时根据自身项目各地的差异化情况而采取的管理模式。具体说来，就是部分城市采取集中式、部分城市采取集权式。比较现实和普遍。典型企业：万科集团二房地产集团资金管理业务1、机构性质：资金管理中心（或者结算中心、资金中心），是在集团内部参照商业银行信贷资金运作机制、独立于财务部的非法人内部核算单位，同时作为总部职能部门，在集团分工授权范围内行使管理职能。2、服务对象：集团本部、控股子公司、参股子公司3、管理原则：二房地产集团资金管理业务二房地产集团资金管理业务4、资金中心的存在目标：实现资金在集团范围内的优化配置，提高集团资金运作效率和效益，并为集团未来的快速发展提供有力的资金支持。5、实例分析：三、资金管理工具（一）内部考核体系1、 人事制度及其考核： 垂直管理原则收入激励任免权业绩考核权2
