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1、郑州市综合体商业发展及 运营规律专题研究报告综合体商业及国内典型案例分析商业地产分类、综合体商业价值、典型案例郑州市综合体商业物业特点及经营规律综合体商业价值、各案例物业设置特点、经营特点等郑州综合体商业招商业态现状主力店和各业态一般设置规律、综合体业态现状、存在问题等郑州综合体商业发展空间发展规模、业态组合、经营模式改善等1234报告内容商业地产分类 传统商业地产形式多样，分类标准也各不相同，通常由开发形式分 类可分为商业街商铺、专业市场商铺、社区底商、百货购物中心等 类型。商业街专业市 场类社区商 铺底商百货、购 物中心交通设施 商铺 以平面形式按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式，
2、其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。 指各种用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇，有些是单层建筑，大多是多层建筑。 指位于住宅社区内的商用铺位，其经营对象主要是住宅社区的居民。 指位于住宅等建筑物底层（可能包括地下1，2层及地上1，2层，或其中部分搂层）的商用铺位。 指百货商场、各种类型购物中心里面的铺位。 铺指位于诸如地铁站、火车站、飞机场等交通设施里面及周围的商铺，以及道路两侧各类中小型商铺 。常见商业类型多为住宅底商、商业街及百货、购物中心，且多数商业属于多种类型的混合 。综合体商业城市综合体的一般定义城市综合体一般选址城市中心区，具备交通便捷的区位优势，对地段、
3、终端消费能力、开发商实力 和素质有较高要求。按照一般规律，一线城市综合体开发体量多在100万左右，二线城市在50-80万左右，郑州市 城市综合体物业一经出现便快速发展，目前的综合体项目开发规模多在100万以上。城市综合体城市综合体的商业价值随着综合体物业开发模式的普遍运用， 综合体商业的开发也受到更多重视，其商业价值往往是整个项目价 值的重要体现。城市综合体的商业价值已得到业内普遍认可，合理的商业设置和规划不但能提升项目本身价值，也能 带动整个区域的地产发展，乃至提升整个区域的商品房价格。但综合体商业的开发不但要求开发商有资 金实力，而且要求开发商有较强的开发素质和商业运营能力，如何在确保资金
4、流的情况下保证后期经营 良好，是开发商首要解决的问题。商业价值社会价值城市综合体的集中价值体现郑州城市综合体发展城市综合体开发模式已被郑州开发企业普遍运 用，但开发特点并未出现明显提升曼哈顿广场方圆创世升龙国际中心升龙城中原万达广场郑州城市综合体物业大多选址城市新崛起地段，以升龙集团居多，开发体量较大，商业规模大都在20 万以上；万达、华润等国内大型商业综合体开发企业已开始进入，未来开发模式创新或将出现。城市综合体典型案例上海新天地项目概况坐落在市中心（上海卢湾区），毗邻黄陂南路地铁站和南北、东西高架路的交 汇 点，处于“市中心的中心”区位规模占地3万平方米，建筑面积为6万平方米，于1999年
5、初开工建设定位注入了诸多创新化时尚的商业元素，形成了一个集餐饮、购物、娱乐等功能 于一身的国际化休闲、文化、娱乐中心 强调综合性，将餐饮，娱乐，购物和旅游，文化等全部集在一起 打造成为上海市中心具有历史文化的都市旅游景点 国际交流和聚会的地点 国际知名度的、以时尚文化为主题的社区性购物中心城市综合体典型案例上海新天地项目特点：修建了一个大型人工湖，使 这块“新天地”的品质和价值 大大提升，形成一个新的房地 产开发热点区域 ；老建筑的历 史感和新生活形态的文化品位 相结合，使得项目很有新意 ； 打造一种集购物、餐饮、住宿 、休闲、娱乐和观光旅游为一 体的“一站式”消费场所 。经营模式：只租不售，
6、管理者与经营 者相分离，该模式可保证 和提高管理水平，更可使 Mall以一个统一的社会形 象面对消费者，同时由于 Mall内的各零售商分别经 营自己的产品，可以充分 展示自己独特的品牌形象 和经营风格。业态配比6万平方米商业承租率100%，没有一间空置。抽样调查的租金：平均约3.5美元/天/平米上海新天地华润大厦国际5A级甲级写字楼5星级酒店+酒店式服务公寓+商业街+特大型室外娱乐广场“万象城”超大型室内购物中心REEL时尚百货、嘉禾影城、华润 万家超市、“冰纷万象”真冰场内部架构 项目由北、中、南三地块组成 北区与中区通过地下一层及二层、 三层之间的廊桥连接。深圳华润万象城城市综合体典型案例
7、业态组合：餐饮 主力店 银行商铺主力店采取错位经营方式，走时尚路线， 推特色商品， 建设一个以进口商品为特 色的新概念超市，避免商品组 合与竞争 对手同质化； 业态分布：u负一层主力店：华润万家超市CITYVALUE超级广场u1-3层主力店：Rel时尚生活百货（2万平米）首次进入中国内地的百货公司，深圳百货真正市场细分，开创了个性化女性消费环境。它的购物环境、商品组合和服务极具个性化特色 百货u4层主力店：嘉禾电影城 、真冰滑冰场 香港嘉禾电影城所提出的超豪华贵宾厅概 念在国内是绝无仅有的，这里可以容纳七 家电影院超过1200个座位 “万象城”溜冰场则是中国第一个以休闲为 主题的奥运标准真冰滑
8、冰场，同时将成立 滑冰学校，在深圳倡导冰上运动 城市综合体典型案例北京华贸中心项目概况区 位坐落于长安街国贸桥以东900米处， 系东长安街上地标性百万平米超大规模商 务建筑集群。规 模项目占地超过15公顷，开发建设规模 约百万平米，由三栋高达百余米的超5A智 能写字楼、2座超豪华酒店、商城、国际 公寓、商务楼和公园组成。定 位致力将“华贸中心”打造成长安街超大 型国际商务、生活城中之城。经 营华贸购物中心位于华贸写字楼裙房部分，营业楼层共五层，包括地下一层和地上四层，B1层与新光天地及地铁站 连通。空间整洁明亮、现代时尚，购物动线流畅无碍，购物环境宁静幽雅，提供高档流行商品及尊贵服务，形成设施
9、 齐全、配套合理的时尚中心 城市综合体典型案例北京华贸中心功能分区项目功能分区：1、华贸中心写字楼2、华贸商业区（新光天地+购物中心+商业街+广场）3、华贸国际公寓4、五星级酒店城市综合体典型案例北京华贸中心规划设计21113（新光 天地）3（商业街 ）3（购物中 心）3（广场 ）4（丽思 卡尔顿酒 店）4（JW 万豪酒 店）华贸中心写字楼 ：面向长安街， 并有其面向南侧 的步行广场给写 字楼提供高尚的 商业办公氛围位于用地北 部，不同季 节都尽可能 给居民以最 宜人的活动 空间华贸商 业区位于用地的中部 ，由写字楼和酒 店共同围合成一 个在北京独具特 色的主题公园， 既形成了东长安 街商业区
10、的延续 ，又为酒店提供 了广阔的城市公 园性空间。商城和广场以“水主题“贯穿，是为整个华贸 中心项目的公共共享空间而设计的 城市综合体典型案例北京华贸中心内部道路及交通设计设计主旨：增加交通导引系统，避免迂回交通城市综合体典型案例北京华贸中心商业新光天地区 位交 通品 牌运 营新光天地依托的是北京这个CBD 商 圈的商务人群和周边高端居住人群紧邻城市地铁一号线大望路站,成为 100 米之内47 条公交线路停靠的城 市综合体MARRIOTT 及 RITZ-CARLTON 两 个五星级酒店品牌进住，商业实现 高端消费1.引进成熟的外资百货运营模式-体 验式一站购物； 2.囊括全球顶级品牌到街头个性
11、时尚 ； 3.艺术时尚品味营造出创新商业气息 ； 4.超前和人性化的细节功能设置； 5.将百货零售业从单纯“购物是买与 卖”的传统模式，逐步转型为 “购物是 休闲生活”的现代商业格局。 整体租 给成熟商业运营商，追求整体市场 价值而非短期利润价值项目优势城市综合体典型案例北京华贸中心商业新光天地项目亮点1、独特设计：主体建筑外侧的LED显示屏墙新光星幕，长95.6米，高13.05 米，中间错综排列着14508颗圆形特制灯，设计了随年随景，随节随季，充满动幻的，万花筒般璀璨斑斓的音乐图像，将成为北京美丽的城市夜景 ；2、美学与人性化设计：每一块大理石地砖的材质、色调、规格、形状精工细选，每一设计
12、都是根据经营商品的不同类别，将建筑、商业、美学与让顾客 安心舒适的氛围完美结合。在挑空区，考虑到顾客可在闲暇时倚栏观赏， 各层均沿边缘设有围栏，四角圆形设计，无锐角，不会碰伤顾客3、特色的餐饮组合：分别设置了48家风味餐饮店，世界十大餐饮店的台湾鼎泰 丰、南来顺、门框褡裢火烧等老北京小吃，FAUCHON面包、巴黎贝甜等 面包房、TILA意大利冰淇淋以及雪音咖啡等4、时尚的购物体验：家居区汇聚了全世界最具代表性的顶级家居品牌，中式风 格的泓韵筷子店、全世界最昂贵的顶级寝具Pratesi；笔筒、烛台、酒杯、牙签，餐桌、寝具、床椅等，以质量生活橱窗的方式，提供质量生活的建 议。 5、体贴的服务：童车
13、、轮椅、咨询、导购、包装、寄存物品等常规服务，时尚 顾问服务、温馨礼仪服务、司机休息室等特色服务。“婴儿室”、“亲子卫生 间”专为带宝宝逛店的妈妈设置；前店后厂的完整“修改室”在北京独一无二；专用卫生间、试衣间、无障碍通道专为残障人士服务。6、丰富的品牌：经营品种主要是来自欧美等国家的世界顶级名品、国内精致商品和全国各地的特色消费品，法国百年经典美馔到老北京风味小吃，全球 顶级精品到街头个性时尚，未来生活科技馆到国际家居精品，国际名品旗 舰店和百货精品概念店：CHANEL、GUCCI、PRADA等10大国际顶级品 牌旗舰店，DUNHILL、ANNA SUI等来自全世界938个品牌荟萃，进口货品
14、 占到61%，其中78家世界顶级品牌将首次在中国市场保持与世界同步上市，从此，北京乃至全中国将与巴黎、纽约保持国际时尚零时差。城市综合体典型案例北京华贸中心商业新光天地业态配比城市综合体典型案例北京华贸中心商业新光天地B1分布特 色 物 产BHGFAUCHON城市综合体典型案例北京华贸中心商业新光天地1F分布梦幻女鞋区护肤区城市综合体典型案例北京华贸中心商业新光天地2F分布 梦幻内、睡衣室城市综合体典型案例北京华贸中心商业新光天地3F分布一茶一坐城市综合体典型案例北京华贸中心商业新光天地4F分布水幕空间城市综合体典型案例北京华贸中心商业新光天地5F分布儿童娱乐区综合信息交流中心城市综合体典型案
15、例北京华贸中心商业新光天地6F分布松伸日本料理城市综合体典型案例北京华贸中心商业新光天地经验借鉴注重顾客购物休闲体验功能齐全错位竞争只走高端汇聚了全世界最具代表性的顶级家居品牌：意大利 菲姐家居生活馆、德国的菲斯乐更是把厨房开在了 卖场里，完全方案的厨房布置，不仅有油盐酱醋等 生活调味还有锅、铲、勺、菜板等炊具，柜内同时 配备了时蔬、肉类等菜品，消费者不仅可以体验全 球顶级炊具带来的烹饪乐趣，更可以现场大展厨艺 ；“婴儿室”、“亲子卫生间”、北京独一无二的“前店后 厂”完整“修改室”、残疾人士专用卫生间、试衣间、无障碍通道与客梯连接等都体现了一种人文关怀 CBD的商业竞争已经相当激烈，比如新世
16、界百货、 百盛等商场都已经在近期陆续开业，新光天地走的 是高端路线，大部分是国内外知名品牌，尤其是大 品牌不可能像其他商场一样频繁打折促销，只有在 换季时，部分品牌可能有适当的折扣。新光天地将 采取赠礼、举办艺术展等手段来吸引高端人群，今 后也将与国内更多银行联合推进会员制度，吸引贵 宾客户。城市综合体典型案例北京华贸中心商业华贸购物中心华贸中心商业组群运营关键： 为保证整体价值，降低短期利润，引进成熟商业运营商，改变原有购物形态，将“购物是买与卖”升级为“购物为一站 式休闲生活”； 利用规划特点，将商业街区及公园广场有机结合，配合业态的补缺，形成品种丰富及档次各一的商 业气氛； 商业整体体量较大情况下，商场进行差异化定位，购物中心与新光天地品牌互补，差异经营，互生互 利，带动整体商业价值 华贸中心商业华贸购物中心城市综合体典型案例北京华贸中心商业华贸购物中心城市综合体典型案例北京华贸中心商业华贸购物
