中国旅游地产开发的四种模式和七大策略

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1、一、“城市功能区”驱动旅游地产新模式旅 游产业的地位与产业经济规模的快速发展,使得旅游地产不仅仅成为一种新旅游产品进入客源市场,同时也成为一种成功的多产业融合方式进入行业发展领域,并承 载一定的城市功能。以此也拉动众多国内外规模企业竞相滚动资金开发旅游地产,也形成了一个又一个让世人关注的经典案例。笔者作为从事旅游地产研究的咨询专 家,经过归类整理,提出了中国旅游地产开发的四大新模式与七大应用策略,期望能够为旅游地产的科学开发提供智业支持。伴 随着中国城市化进程加快,城市在空间上不断外扩,区域界限逐步消失,在生活需求上,由于城市中心地价的飙升、环境的恶化,使得人们不由自主向城区边缘扩 散,从而催

2、生了新的城市空间版图。在这一时代背景下,旅游地产赢得了更大的市场空间和机会,区域资源被置于广阔的地域范围内进行优化配置,使旅游地产价值 更大化。同时,旅游地产也逐步成为提升城市形象,改善城市品质的重要支撑,甚至在某种程度上牵引城市空间的发展走向。可以说城市化与旅游地产将逐步体现出 “双轮驱动”的并存态势,相互为用。而旅游城市化是旅游作为推动城市化的一种动力,引导人口向城市集中的过程,是基于后现代主义消费观和后现代主义城市观的一种城市发展形式,能够在推动城市化的基础上,进一步合理调整城市空间、改善生态环境和人居环境、提高城市精神文化内涵,从而达到建设可持续发展的宜居城市目标。大 中型城市市内或市

3、郊的城市化进程中,在没有资源优势的情况下,需要旅游地产在自我营造的旅游氛围中开发地产项目,进行大型旅游项目开发,营造具有影响力、 冲击力的旅游景观景区,改善区域基础设施条件和环境质量,靠旅游业的关联带动作用引来人流、物流,将生地变成旅游熟地和旺地,引起景区附近地产升值,再趁 势搞地产开发。此类地产开发与旅游景观开发高度融合,地产开发即旅游景观开发,房产本身即是旅游景观载体或表现形式。与旅游景观开发二位一体的房产开发。 景即是房,房即是景,景中有房,房中有景,直接提升住宅的环境品质,增加休闲功能,提高居民生活质量,将旅游地产开发提升到一个新境界。二、产业经济区提升旅游地产新模式产 业经济区模式是

4、新时期旅游地产开发的方向,主要借助旅游产业的广泛引入,建设一座以旅游业等第三产业为主题经济模式的产业区。笔者在天津城市休闲化咨询 中,倡议并提出了滨海旅游产业集聚区、主题公园集群发展区、环城市休闲产业带等运营模式。在大连城市旅游发展过程中提出了旅游产业经济区、度假产业集聚区 的运营思路,确立了群岛、群园的产业构建体系,并提出了“运营一体、投资多元、权属对应、业态规范”的机制。杭 州城市旅游产业规划中提出了产业综合体的旅游发展模式,在都市旅游产业西进发展格局中重点进行产业经济组团布局。在宁波城市旅游产业发展规划中则提出了产 业基地的旅游发展模式,在提升主题特色旅游产品集聚的同时,突破都市综合服务

5、基地建设。所有这些都将为城市的休闲化进程提供驱动力。目 前中国,新城引入旅游产业的现象越来越普遍,这是旅游产业本身的特点以及新城建设的需要二者共同决定的。旅游的发展,可以带动景区及其周边地区城市化现 象,包括乡村城市化和由于旅游资源开发带来的度假酒店业、商业区等城市面貌建筑物的大量建设。其一旅游产业是新城初建的先导力量。新城发展旅游业具备了经 济基础优势、城市区位优势和政策优势。主城区旺盛的旅游需求又带来了大量客源,以旅游景区的构建作为新城启动的先导,有利于促进区域基础设施的快速完善, 依托旅游项目开展的观光旅游和商务旅游为新城带来了人气,同时也促进了旅游外延产业的集聚,这些都为人口的进一步迁

6、移、城市规模的进一步扩大提供了前提条 件。以华侨城为例,主题公园的构建,成为了区域的核心吸引力,极大的带动了商业、居住地产,逐渐形成配套完善的成熟社区。其二旅游产业是乡村城市化的重要 驱动力。由于新城多位于主城郊区,结合国内城乡现状,新城的建设带有浓厚的乡村城市化色彩。旅游产业对乡村城市化的驱动力主要来源于旅游业与农业的融合, 如观光农业、设施农业的出现改变了农民的从业环境,由单纯的作物种植进入到服务行业范畴,提高农民收入,极大缓解了城乡差别、城镇居民收入差别导致的二元 结构矛盾,为新城的快速发展和社会稳定铺平道路。其三旅游产业可以带动城市产业结构升级。成功的新城应该提供满足于社区日常的居住、

7、文化、教育、商业和公 众或私人服务的需求,形成相对独立的城市社区,这就要求有合理的产业配置。在产业融合的大背景下,旅游业在产业链的构建中日益凸显其优势,旅游业可以与农 业结合,形成观光农业;与工业结合,形成旅游装备制造业;与商业结合,形成旅游商业,如主题商场、美食及购物街区等;与文化、艺术产业结合,形成演艺、文 化体验;与医疗产业融合,形成医疗旅游及养生产业等。形成新型外延产业聚集,产业结构升级为新城发展注入巨大活力,带来新城空间化延展、规模化扩张及城市 生活方式的提供。三、旅游小城镇发展旅游地产新模式“旅 游小城镇”的开发核心在于不仅仅要注重解决农村剩余劳动力的转移,同时要关注小城镇产业体系

8、的建设和吸引力与消费力的提升。所以,小城镇的建设与发展,主 导思路应该是提高消费能力和吸引消费的能力。关键在于要挖掘这个小城镇的历史文化遗产,张扬这个小城镇独具特色的自然风貌,扶持这个小城镇几千年来赖以生 存发展的特色产业,如手工业、餐饮业等。发展旅游小镇,可以增加新的就业岗位,为农村富余劳动力向非农产业和城镇转移创造条件,促进农业和农村产业结构调整,带动农村第三产业的迅速发展,繁荣农村经济、增加农民收入、提高农民生活水平。 旅 游地产已经成为中国旅游小镇开发主要动力之一,将旅游小镇开发与城市经营全面结合起来,是能够形成政府资金来源和企业利润构成的关键。一方面,小城镇的建 设,国家给予了大量的

9、资金及土地等政策支持措施,特别是,小城镇的土地,不仅仅为国有土地开发,还为集体土地流转开了口子,是一个地产领域的缺口;另一方 面,小镇开发中,房地产价格非常低,本地居民购买力不强,商业性房地产企业不太有兴趣,但旅游地产,则意味着巨大的商机因为旅游房地产的卖家,不是本 地居民,而是全国各地的度假游客和度假房地产投资人。开发商以低价获取的小镇土地为依托,面向全国乃至国际销售风景旅游地的度假物业,利差极大,一旦销售 成功,获利丰厚。旅游小镇的发展要素,要制定清晰的产业发展战略;要设计旅游吸引力动力机制,即小镇的吸引力是什么;要规划旅游小镇的功能及布局;要整合 小镇的旅游资源,策划具有小城镇和旅游双重

10、功能的项目;要做好小镇的景观规划,打造旅游小镇的景观吸引力与休闲度假环境;设计政府功能与商业功能相结合的 运作模式。将旅游小镇开发与城市经营全面结合起来,在大理古城、丽江古城、阳朔西街、凤凰古城等地,已经得到实践,并走在了全国旅游地产的前列。大规模、 高水准的旅游启动使区域具备完善的市政基础设施,而且资讯商贸发达,很快成为区域内最佳的人居社区和商贸办公中心,以此为发展核心,向外辐射逐渐扩散到与 旅游业、文化产业、房地产业、娱乐业等相关的产品生产、销售和服务、形成一套完整的综合产业链条,创造出巨大的经济附加值,以城乡互动休闲体系构建起中国 式的旅游小城镇。四、乡村旅游综合体开创旅游地产新模式从

11、2005 年提出新农村建设战略方针到如今,大江南北涌现了许许多多的典型和模式。其中以旅游为产业转型和经济驱动的乡村旅游综合体最为普遍,其存在原因主要有战略和战术两个层面。 从 战略来说:一是借势旅游顺应国家发展方式转变。未来十年是国家发展的重要战略机遇期,中央把转变发展方式确定为工作的主线。从国家战略的角度来看,在这个 历史转折时期,着力推进发展方式转变需要一系列的新突破口。而旅游恰恰因其特殊的战略性,面临新的历史性选择,能够也应该成为国家战略转型的一个重要切入 点和突破口;二是发展经济形成以旅游产业为主导的新农村建设。新农村建设首先必须发展经济。经济的发展,恰恰需要打破农业产业的界限,把农业

12、产业与二、三 产业结合起来。旅游产业横贯一、二、三产业,是各个产业的胶合剂,旅游产业为主导的新农村建设是新时期新农村建设的重要手段;三是平衡三方实现农民致富、 政府满意、投资商获利。在为地方造福的大格局之下谋求企业自身的经济利益,才是企业发展的根本所在。帮助农民增收、创收,改善生活方式;为政府高起点,大 手笔实施科学化的新农村建设,贯彻落实相关政策方针,争创新农村建设示范工程。从 战术上来说:一是选好区位拿大地块,最好实施整个村一级开发和运营。房企只有拿到大的地块,并距离中心城区一个半小时车程之内。才能借助目标房产的区位、 交通等方面的优势,有系统地开发内部生态完整的综合地产项目,企业才能在拆

13、迁安置之余取得预期收益。二是村容村貌建设与产业发展相融合。以旅游的视角,审 视农业产业转型,大力发展高效农业、休闲农业、商贸农业,实现耕地资源集约化利用、多元化经营、建立产销通道;实施村容村貌整治,以旅游配套设施的要求进 行统一规划设计,并引导农民经营农家乐、民俗等,促使部分农民融入旅游产业系统。三是旅游服务型地产与居所型地产结合。根据项目所在区域的旅游资源品质属 性和未来旅游发展蓝图构想,科学配比旅游服务型地产与居住型地产。本文所指的旅游服务型地产是指旅游酒店、农庄、度假村、商业购物设施等。居所型地产是指 以居住功能为主体的传统地产,包括居住小区、产权式酒店等;最后,还需要汇聚多方智慧全方位

14、高起点规划。以旅游为主导的新农村建设涉及旅游产业、农业产 业、房地产业等多方领域。策略一:注意多元业态创意对 城市的公共休闲空间和休闲生活进行关注,打造休闲业态的集中区域。如城市商业、城市商务、城市会展、城市娱乐、城市餐饮、城市文化等等的业态集群;在产业 集聚的同时,要注意和引领产业与公共服务空间的融合,如城市的步行街、步行区及宁静的广场、绿地、花园一体规划与运营相统一;要加强城市传统风貌的保护和 城市格调的保护,为城市休闲化发展提供良好的人文特征;要注重重点休闲载体建设。例如城市公园和市民广场,城市公园和市民广场是地域文化的集中表现方式之 一,也是多数市民日常休闲活动的首选区域;如中央商业游

15、憩区,结合休闲娱乐、商业活动、饮食、文化等产业元素,凝聚城市休闲气氛;如临水城市的滨水休闲 带,它是城市休闲的亮点和重点,同时也是生活质量的体现点和提高点;如休闲餐饮体系,要构造主体吸引物,包括酒吧、茶座、地方美食等等;如娱乐体系,要特 色突出,形成一个多层次的业态构成;如健身体系,要方便齐全,包括运动场馆、水疗保健、高尔夫等;如文化体系,要体现时尚与综合,主要构成有图书馆、博物 馆、多功能电影院,以及商业街、创意街区、。策略二:强化绿色生态修复绿色山水、生态田园往往是旅游地产开发的独特卖点和核心吸引力,是旅游地产项目开发成功的基础和前提。归类起来主要有:1、出入便捷的生态观光路,在旅游地产的

16、横穿区域打通一条生态环境良好、视野开阔同时道路等级高的旅游观光和体验路;2、建立绿色隔离带,以实现旅游地产区域与周边一些传统项目的生态隔离;3、生态水体景观环境的再造,以及水岸景观和休闲设施的建设,整体营造环山绕水的优美环境;4、对荒山裸地进行植树造林和景观治理,提升各种经济林种植面积和适宜种类。将已经存在的林带扩大成林和产业种植区,通过科学引导和体验产业的战略定位,形成具有典型示范意义和高附加值的特色生态产业区;5、对农田景观进行大地景观设计,形成具有特色的田园景观生态,各设施的造型及颜色均考虑整体环境的调和效果,而景观上配合生态资源做出最适当的建构。策略三:引导综合政策扶持目前可以利用的政策集成:1、旅游度假区政策,所在地政府可以给予贷款贴息或以奖代补扶持,3 年内减半征收市政公用设施配套费。同时,在安排国债资金、财政贴息或补助资金时,享受其他经济主体同等的政策,给予适度的税费优惠;2、新农村建设示范工程。国家和省级政府对新农村的建设有比较多的鼓励和优惠措施,

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