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1、【 华润 欢乐颂 】 松北市场分析报告 华润 欢乐颂 区域市场分析 竞品市场分析 重点个案分析 08地成交分析 单位：万2313919622405010015020025008年 09年 10年 11年08宅成交分析 单位：万3561308402040608010008年 09年 10年 11年土地市场成交较为活跃，近年土地持续增加放量，未来区域土地供应充足； 住宅市场成交波动上涨， 11年集中备案现象明显实际当年成交约为 60万平左右； 土地供应充足，预计将出现项目集中入市可能，目前住宅成交仍不属主力成交区域。 区域市场 区域市场 . 0 11111111111 1 1 年松北商品住宅供求分
2、析（单位：万 ）新增供应面积 成交面积010203040506070801111111111111松北土地供求分析( 单位：万 )新增供应面积 成交面积2011年松北土地供应放量 168万平米（用地面积），成交 224万平米； 2011年松北商品住宅供应 189万平米，成交 84万平米； 2011年松北土地市场求大于供，商品房市场供大于求，供求比仅为 区域市场 2011年松北恒大绿洲、中关国际、地中海阳光成为区域销售 注：修正后数据 2011年哈尔滨市松北区商品房销售 排序 项目名称 区域 成交面积 （万） 成交套数 （套） 成交金额 （亿元） 成交均价 （元 / ） 1 恒大绿洲 松北 42
3、 647 2 中关国际 松北 28 723 3 地中海阳光 松北 04 312 4 金色江湾 松北 15 073 5 世茂滨江新 城 松北 54 604 区域市场 0204060801001201 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 0123456789102 0 1 1 年松北商品住宅新增推案走势万 新增推案面积 新增推案个数2011年松北区新增推案面积是 占全年总体新增推案面积的 推案个数是 21个。 2012年松北区域商品住宅预计上市面积为 150 土地市场 土地供应充足 住宅市场 尚未成为主力成交区域 2012预测 仍是一个供大于求的市场，须持谨慎态度 华润 欢乐颂
4、 区域市场分析 竞品市场分析 重点个案分析 发展方向： 松北新区是城市主要发展方向之一，随着城市化进程不断完善，板块内项目数量在稳定增加。 板块划分： 可分为三个板块，以一线临江项目价格较高，远离江位置相对较低，第一至第三板块价格依次递减。 主要客户： 分布在道里、南岗、松北区域，主要是刚需客户为主。绝大部分为江南客户，区域内客户相对较少。 恒大绿洲 新里海德公馆 恒祥御景 海域岛屿墅 地中海阳光 中关国际 松浦观江国际 世茂康桥郡 保利公园九号 保利水韵长滩 本案 凯利汽车广场 盛高国际 龙鸿怡家 金色江湾 北岸明珠 美域江岛 新新怡园 香树湾 金泰湖滨绿荫 大正莅江 第一板块 第二板块 第
5、三板块 项目分布 区域项目较多，整体可分为三个板块，且价格区分较为明显。 板块 项目名称 项目规模 （万 产品形式 户型区间（ 均价 元 / 一板块 中关国际 41 高层 高层 76层 7200 地中海阳光 104 高层、小高、多层、别墅 高层 70高 94层 84层 8400 小高 8500 多层 8800 金色江湾 53 高层、多层 高层 78层 91层 8600 多层 9000 北岸明珠 33 高层、小高、多层 高层 84高 103层 90层 8500 小高 8600 多层 9000 新新怡园 12 高层、多层 高层 86层 93层 6800 多层 7000 松浦观江国际 60 高层、小
6、高、别墅 高层 62层 7400 美域江岛 13 高层、别墅 高层 136层 11800 第二板块 凯利汽车广场 21 公寓、写字间、商铺 公寓 32 高层 10000 盛高国际 20 高层 高层 102计 6500 第三板块 香树湾 13 小高、多层 小高 75层 81层 6200 小高 6400 保利公园九号 28 高层、多层 高层 64层 87层 5900 多层 6300 龙鸿怡家 10 高层、小高 高层 89高 117层 5500 小高 5700 新里海德公馆 20 高层、小高 高层 88高 90层 5700 小高 5900 恒祥御景 33 高层、多层、别墅 高层 121层 107层
7、5500 多层 6000 恒大绿洲 70 高层 高层 96层 6700 板块内多数项目产品形式多元化。高层与小高差价较小，各板块价格差异相对较大。 项目盘点 10000及以上 9500 9000 8500 8000 7500 7000 6500 6000 5500 5000 单位：元 /平米 观天下 美域 江岛 金色 江湾 中关 国际 地中海阳光 世茂威廉公馆 新里海德公馆 保利公园九号 恒大 绿洲 松浦观江国际 板块项目价格主要集中在 6000 ，仅一个高层临江项目价格相对较高超过万元。 临江项目突破万元，成为价格天花板 产品价格 项目分布 项目较多，板块层次分明 产品形式 产品形式多元化，
8、但价格差异较小 产品价格 主要集中在 6000 华润 欢乐颂 区域市场分析 竞品市场分析 重点个案分析 项目概况 项目名称 恒大绿洲 所在区域 /板块 松北板块 售楼处电话 82059999 楼盘地址 中原大道 99号 物业类型 普通商品住宅 开盘日期 2011晚交房时间 预计 2013年 10月 销售状态 销售 工程进度 主体 10层左右 开发商 恒大地产 销售代理 易居 物业管理 金碧物业 产品综览 总建筑面积 700000 总规划户数 4200 容积率 化率 40% 总占地面积 240000 建筑形态 高层 层数 28层 /32层 装修情况 精装修 物业管理费 待定 外立面情况 涂料 +
9、部分石材 园林风格 欧式园林 营销推广 销售均价 6700元 / 起价 5680元 / 项目位于松北板块虎林园对面，恒大在哈市首开项目 恒大绿洲项目。 恒大绿洲 重点个案 推案 情况 推案日期 推案量 ( ) 推案套数 (套 ) 推案情况描述 06152 792 12、 13、 27户型 情况 户型 面积 ( ) 套数 (套 ) 占比 两房 9036 30% 三房 1104 8% 12082 23% 14082 23% 四房 18028 16% 合计 792 100% 面积配比及户型 三房绝对主力，从面积配比看属于改善刚需兼顾的项目，户型动线不清晰，亮点较少。 两房 三房 三房 四房 重点个案
10、 恒大绿洲 推案 情况 推案日期 推案量 ( ) 推案套数 (套 ) 推案情况描述 预计 683 372 8 10户型 情况 户型 面积 ( ) 套数 (套 ) 占比 三房 112 124 33% 130 124 33% 150 124 33% 合计 372 100% 面积配比及户型 重点个案 恒大绿洲 3室 2厅 2卫 1厨 3室 2厅 1卫 1厨 3室 2厅 2卫 1厨 完全三房产品供应， 130、 150三房设计相对较好，明室明厅明卫设计， 112小三房户型不通透，且存在暗卫暗卧，产品力相对弱一些。 重点个案 恒大绿洲 去 化 分 析 7924423720 200 400 600 800
11、 1000供应套数去化套数未推出套数目前恒大绿洲已推出房源中剩余库存 350套，预计今年将再加推 372套房源，去化情况相对较好。 项目主要亮点： 1、相对较低的价格优势（ 6700元 / ） 2、精装修产品 3、示范间、售楼处包装、现场展示品牌导入等 4、项目自身规划配套优势 5、打击竞品比较分析营销策略 园区景观 建材展示 商业配套 营销策略 恒大强势入驻哈市松北，凭借自身高性价比、配套优势，幵采取打击竞品策略，在区域内成功脱颖而出，成就区域标杆项目。 重点个案 恒大绿洲 重点个案 恒大绿洲 短信, 1 6 %广播, 1 %户外, 1 %路过, 1 0 %派单, 1 %朋友介绍, 6 %生
12、活报, 4 4 %外展, 1 %新晚报, 1 9 % 短信广播户外路过派单朋友介绍生活报外展新晚报道里区, 1 7 %道外区, 1 4 %动力区, 2 %南岗区, 3 1 %平房区, 1 %松北区, 2 %外埠, 2 4 %香坊区, 8 %阿城区道里区道外区动力区哈兰区呼兰区南岗区平房区松北区外埠香坊区1 0 0 以下, 3 9 %100, 8%120, 20%140, 21%1 8 0 以上, 1 2 % 1 0 0 以下100204060 8 0 以上5 0 万以下, 1 %5 0 - 7 0 万, 4 0 %7 0 - 9 0 万, 3 0 %9 0 - 1 1 0 万, 1 5 %110 3%1 3 0 万以上, 1 1 % 5 0 万以下50 0 万以上5 0 0 0 以下, 1 %50007%550023%600026%650016%700020%75007%5 0 0 0 以下5000 0 0 以上一次性, 1 0 %商贷, 9 0 %一次性商贷分期付款方式 总价 单价 面积 居住区域 认
