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1、深圳酒店式公寓调研小结为深层了解当前市场上酒店式公寓的设计、配套、服务及管理，特对深圳几个典型的酒店式公寓，即罗湖、福田、盐田、南山、关内四区域正在出售或运营的酒店式公寓，进行了实地踩盘或访谈。第一节 深圳酒店式公寓的概况从调查来看，深圳的酒店式公寓是目前地产市场的新宠，是继旅游地产、和商业地产后的又一地产开发热点。但推出项目总体良莠不齐，项目的软件和硬件配套没有既定的统一规范，整个市场还不完善。多数项目分布在人流密集、商业机会多的商业中心、写字楼密集区、或港口区。京基东方华都置地逸轩 深圳比较典型的酒店式公寓及公寓式酒店 （表 1）序 地 名称 性质及房型（房价/天） 酒店配套 室内配套 服
2、务（及特色） 管理公司1 罗湖丹枫白露（五）一房一厅：40、54、60两房一厅：85、96、102总统套房：119100商务套房：1200女士商务套房：1280行政商务套房：1380豪华套房：1700行政豪华套房：1880行政套房（大）：3500总统套房：8000商务廊（会议室、多功能厅）健身房/游泳池/美容院/按摩池特色迷你吧（酒吧）微型图书餐厅（新派欧/亚菜式）咖啡馆（早 6：30：00）保险箱/小冰箱/自控空调沙发茶几/餐桌椅/书桌书柜/酒柜/衣柜独立厨房/卫生间微波炉/双头煮食炉/烟气罩；可提供餐具宽频上网、国际直拨电话、有线电视、电影频道、有三层女士楼层： 护肤装扮用品 卫生护理套装
3、 奉送水果 提供纯净水 免费游泳池、健身室 赠送当日报纸（6 份选一） 微型图书馆借阅、阅 咖啡、商务廊 89 折2 罗湖深圳京华酒店公寓（五）一房一厅两房一厅三房一厅高级套房：1000商务套房：1200豪华套房：1500行政套房 A：1800行政套房 B：2000京华套房：2200独立中央空调系统、中央背景音乐及广播系统商务中心旅游柜台餐厅/会议室健身房、棋牌、台球/乒乓球室、桑拿/理疗服务、卡拉 房/品店独立厨房卫生间及配套卫具、厨具日常家用电器沙发茶几/餐桌椅/书桌书柜/小型保险柜宽频上网、国际直拨电话、有线电视、电影频道、 鲜花安排服务 送矿泉水/送报纸/送鲜果 当日洗烫服务 擦鞋服务
4、 托儿及保姆服务 24 小时中西式客房送餐服务香港中旅3 福田东方银座（五）31250 平米标间：高级/豪华/海景客房：1400、1600、1800行政：高级/豪华/海景客房：1600、1800、2000海景/海景阳台/主席/花园/大使/总统套房：3000、3200、8800、8800、10800、16000 商务中心（传真服务、彩色打印、文件装订、过胶、翻译和快递、票务服务）各种会议厅、餐厅、多功能房室内恒温游泳池 /健身室/舞蹈室/按摩室/桑拿浴室商场中餐厅 西餐厅 茶座酒吧、酒廊以及红酒雪茄屋话/话宽/带上网部分带独立厨房（橱柜、冰箱、燃气灶、咖啡炉微波炉，完整配套的餐具） 商务中心服务
5、秘书服务：打字、复印、装订、速记、翻译、快递、电脑磁碟、录音机磁带；电话传真、影印赴物、设备租赁服务等瑞雅公司 （表 2）序 地 名称 性质及房型（房价/天） 酒店配套 室内配套 服务（及特色） 管理公司4 南山国际市长交流中心一房一厅（36房两厅（67星级大堂、金融中心（银行）高级中、西餐厅、便利店、洗衣房，高品质商务交流中心（会议厅）毛坯独立卫 尚未开业东方酒店管理公司戴德梁行5 罗湖京基东方华都单身公寓31、一房一厅3861池、会所、按摩池全装修：宽带上网，独立厨卫； 厨房：高级橱柜、大森抽油烟机、美的燃气灶、普林西斯消毒柜；洗脸盆及水龙头。 （铝质吊顶天花及欧普节能灯、地、墙高级面砖及
6、低砖） 浴室洗脸盆、座厕、防雾面镜、水龙头及花洒、沐浴房玻璃隔断、厕所纸架、毛巾架、换气扇电视、电话、网络插座、报警器按钮；家具、空调、热水器； 大堂礼宾服务：接送亲友；安排组织各类庆典（生日、纪念日、婚庆） ；收寄邮件、包裹；汽车服务（租车、泊车、美容清洗） ；尊贵礼仪服务及培训；大堂答疑、公共信息查询； 商务服务：商务礼仪服务代订报刊、杂志；代订文体节目门票；代办旅游手续；商务秘书服务协助公司注册、登记、申报税务、帐目管理与相关业务；文件翻译、传译；家体投资理财；国内外求学、考察、培训及旅行安排；酒店预订、票务（机、船、火车、汽车、剧院、体育） ；传真、复印、打字、及电子文件服务；特别委托
7、的上午主力服务；安排商务会议、利益贺卡、鲜花代订； 洗衣及家政服务洗衣联系洗衣店、代为收取衣物、推车上门服务家政钟点工服务、保姆服务、家宴安排、市内大酒肆、餐厅订位；房屋代管、租赁；住家打理；大理石抛光、打蜡、地毯清洗服务。 客户服务时尚生活顾问及讲座；业主健康档案、健康咨询、病人看护；社区文娱活动；联系家教及补习； 其他维修服务建立房屋档案、提供维修服务；家庭急修；家用电器安装协助；家庭装修协助、水、电、气设施定期检查；特别委托的其他服务戴德梁行6 福田京基御景华庭单 房 272589娱乐休闲会所、务会所、星幕会所；室内恒温游泳池、健身舞室、桌球室、沙弧球室；以水流为主题的园林；商务多功能厅
8、、络厅房简装、送空调卫生间：洗脸盆及龙头、座厕、化妆镜、排气扇、厨房：橱柜、脸盆龙头、抽油烟机娱乐休闲服务、务会所 戴德梁行 （表 3） 序 地 名称 性质、房型（房价/ 天） 酒店配套 室内配套 服务（及特色） 管理公司7 罗湖置地逸轩（六星）单房： 263754身房、篮球、羽毛球场、乒乓球室桌、桌球室、酒吧、茶座、棋牌室，商业街、商务中心、六星级大堂、商务中心、水景观光电梯1000 元装修 厨房：吊顶、顶灯；洗脸盆及龙头、橱柜、抽油烟机、炉灶；（防滑地砖、高级面专） 卫生间吊顶、顶灯；洗脸盆及龙头、龙头及花洒；排气扇、热水器；但体空调 厅房复合地板、墙纸、顶灯、踢角线 餐宴服务（中西餐饮、
9、代购及速递食物服务、代办豪华家庭宴会服务、市内大酒楼、餐厅订位服务、筹备家庭聚会、歇班喜事庆典服务） ； 商务礼仪服务（小型商务会议室、商务秘书、会议及宴会策划安排、文件翻译、传译服务、代订利益贺卡、鲜花服务） ； 酒店礼宾服务（城市资源咨询服务、保险箱服务、代客留言服务、代客临时保存、接受物品、电话叫醒、住客电话飞线服务） 私人管家（定期清洁房间、专业洗熨送服务、代订餐饮食品、报刊服务、代购家具杂物品、托儿服务、代办汽车清洁服务、代交纳各类费用服务、24 小时医疗咨询服务） 投资服务（一站式租售服务、香港会计师咨询、律师驻场顾问服务、基金投资顾问服务） 全球代租豪华专车、的士服务；代订全球票
10、务、全球酒店预定服务；代办全球旅游签证服务；国际 问咨询服务、全球货币兑换服务、代办邮件全球速递、收发服务戴德梁行8 盐田东方威斯豪华单人房：488豪华双人房：588行政套房：888高级度假套房：1680豪华度假套房：2288餐厅、商务中心、房长途电话服务没有独立厨房冰箱、保险箱、电视、按摩浴缸（二期有：歌舞厅、恒温游泳池多功能会议室）没有特色服务9 福田 趣园 一房一厅 622餐厅；咖啡茶座；健身房、红酒楼、雪茄房；恒温游泳池；桑拿按摩；会议室；一卡制电梯（楼层自动控制功能）都有独立的厨房、保险箱（燃气灶、抽烟机、冰箱） 开始筹备阶段，未规范第二节 深圳酒店式公寓的特点一、房型及面积根据调研
11、统计，在售或在运营的酒店式公寓户型有单房、一房一厅、两房一厅、两房两厅、三房两厅多种户型；户型面积范围在 26米之间。目前在售的酒店式公寓房型 楼盘名 面积 户数比京基御景华庭 375%京基东方华都 31 15%单房置地逸轩 260%国际市长交流中心 360%京基御景华庭 335%京基东方华都 380%一房置地逸轩 375%国际市长交流中心 630%京基御景华庭 560%京基东方华都 615%二房置地逸轩 545%三房 京基御景华庭 790%在销售项目的户型比京 基 东 方 华 都 户 型 比单 房15%一 房70%二 房15%置 地 逸 轩 户 型 比单 房21%一 房47%二 房32%京
12、基 御 景 华 庭 户 型 比单 房15%一 房25%三 房20%二 房40%国 际 市 长 中 心 户 型 比一 房80%二 房20%从图表可以看出，目前酒店式公寓的户型，以一房为市场主导，其次是两房、单房。面积分别为：单房：27米；一房：38米两房：54米此外，从户型面积比较可以看出，目前新开发的酒店式公寓的户型及面积开发特点基本一致，没有大房或大面积的户型。一方面说明深圳的酒店式公寓正趋于成熟；另一方面说明开发商通过近两年对酒店式公寓的开发经验的积累，对这一市场的认识逐步深入。二、户型结构及设计要素酒店式公寓的特点，满足居家、办公、旅馆的功能，从市场考察，除东方威斯外，每个公寓房间基本都
13、具备独立的厨卫。并且各个功能区域布置紧凑，实用性强。户型设计中，很少设计外飘窗户，而是通过设立大面积的外飘落地窗、附带大阳台，来增强房间的采光、通透性，一是从视觉上消除房间因面积小而局促的弊端；二是外飘落地窗，顶高不足 ，是不计建筑面积，加之阳台送一半面积，客户买到的户型使用率都超过了 100%，增加了客户购买欲。三、功能配套方面酒店式公寓的功能配套不仅种类全，而且档次也比较高。这是因为多数酒店式公寓一般所在地段都是繁华成熟地段，周边交通、餐饮、娱乐、休闲、购物十分方便。此外，为拉高自身档次，酒店式公寓在自身配套上也深层挖掘，突出个性，或营造卖点。1、星级大堂一般酒店公寓都配备层高在 6的大堂
14、，体现出楼盘的气势，便于今后装修，给业主尊贵的待遇。目前深圳有五星和六星大堂。号称六星的仅有置地逸轩。但目前所见最华丽的是东方银座。除了它自身装修华丽外，一是因为它的大堂面积大，功能布局合理。另一方面，6 米多的层高，给人贵族气派。三是其有上档次的茶座、自助餐饮聚集人气，大堂内虽大，但气氛高雅温馨。2、主题会所酒店式公寓业主拥有何种尊贵享受，会所最具有体现价值。一般会所功能主要配备休闲娱乐功能。目前深圳酒店式公寓的配套主要有：主题 内容休闲娱乐类按摩室、桑拿浴室、健身室、恒温游泳池、美容院棋牌室、乒乓球、台球室、篮球、羽毛球场、沙弧球室卡拉 、微型图书室、网络商务类多功能会议室、旅游咨询台商务中心（传真服务、彩色打印、文件装订、过胶、翻译和快递、票务服务、秘书服务）餐饮类 中餐厅 西餐厅 茶座、咖啡馆、酒廊以及红酒雪茄屋商业购物类 商业街、商场、便利店3、园林景观结合住宅的功能，提出园林景观的设计，目前仅有京基御景华庭，这
