《大连市老城区商业地产旧城改造项目报告67页》由会员分享，可在线阅读，更多相关《大连市老城区商业地产旧城改造项目报告67页（67页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！解放路改造项目目录第一部分：商业部分151连市概况 5252场回顾 52营商场同合资商场共存 52市效应 62场相对比较集中 72连商业分析 72连现时商业总存量 72来商业供应 72场售价及租金反映 102连商业个案分析 112连胜利广场 112连大世界家居广场 122连奥林匹克购物广场 133- 项目的商场部份分析 153目概况 153目 析 16地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！S项目优势 16W项目劣势 16O机会 17T威胁 184184内市场形势 194连商城的形势 214项目覆盖地域及经济潜力 224场
2、需要什么 234场档次分析 244场类型 254场主题分析 254项目产品定位 264次定位 264项目的主题定位 28 首创旅游式主题的商业物业概念 28 主题新颖的吸引 28 市内旅游文化的支持 28 对消费人群的吸引力 29 借用概念的吸引力 29 借用其它元素的吸引力 304象定位 30地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！4目定位的发展优势 314目产品设计建议 334对项目整块建议 334对 A、B、C、X 地块的业态？ 334对 D、E 地块规划 354对 D、E 地块的业态设置 354目的特色如何营造 385405标客户 405售目标客户 405商客户 405
3、售时机 405售策略 415售推广策略 415要促销手段 455商条件 465金优惠 466476色 476内经营 476外经营 476标 48地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！6果 486人（消费人流） 486场（投资者和商家） 496财（经营收益） 496用多元化经营策略， 506业物业主要经营管理模式 506营模式比较 506用经营模式的论证 526论 527537广活动 537息系统建议 537营促销手段参考 548559559有较强的商业招商能力， 559有实际招商操作经验， 559有引入主力店的成功经验 569富商业经营运作经验， 579务品牌 57第二部分：
4、住宅部分159地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！2- 项目的优势劣势分析 602目优势： 602目劣势： 603- 目标客户的定位和分类 613宅的目标客户分析 613寓的目标客户分析 614- 项目定位 624目理解 624品定位 624象定位 634目形象包装 645- 产品建议 645宅功能细分和户型面积的比例建议 645 A、B、C、D 号楼功能说明 645型设计建议： 676676目整体命名 676业命名 677- 住宅与商业的互动分析 687宅与商业的统一性 687宅统一性体现 687业统一性的体现 68地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！
5、7宅和商业的协调 687宅和商业开发推售的互动策略 696明 71第一部分：商用物业1连市概况大连市位于辽宁省南部，辽东半岛南端，西北频临渤海，东南面向黄海，与山东半岛隔海相对，共扼渤海，素有“京津门户”之称，北面背依东北大陆，腹地了阔，甚称“东北之窗”，海、陆、空交通发达，十分便利。大连市区总面积约 12,方公里，人口约 人，分 6 个行政区， 3 个县级市。2场回顾2营商场同合资商场共存1998 年以前，历史悠久的天百大楼、大连商场等国营大型商场凭籍货品全、信誉好，在全市商业起着举足轻重的作用。随着超过二十五万平方米合资商场的引入，大连商业市场饱受冲击，原有商场的租赁及销售市场几乎不复存在
6、，代之而来的是商场与商户共同承担曲险的联营方式。迈凯乐大连商场因经营业绩地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！突出，是大连少数采用保底扣率合作方式的商场之一，如服装保底额多订于 1800 美元/ 平方米。合资商场的进入，打破了传统商业格局，带来了许多新鲜东西，如科学的管理、舒适的购物环境、超级市场、大型游艺区等，吸引了以年轻人为主的大批消费者。面对这种市场状况，国营商场强烈感受到危机的存在， “危机” 就是危险中存在着机会，纷纷调整了经营思路。天百大楼率先提出“十五条龙服务”并利用50 年店庆机会，推出全场店庆价，创造了营业额 3 天共 4000万的佳绩，此举在中央电视台黄金
7、时段多次亮相。大连商场集团也推出“不满意就退货” 的承诺。进入 2000 年，各大国营、合资商场已先后完成商户重组及市场定位，竞争同时也细化了市场，使各大商场均有一定数量固定的消费群体。2市效应步入 2002 年，随着家乐福、沃尔玛、麦德龙等国际大型零售高相继落户大连，大连的商业竞争也随之进入到一个空前白热化的阶段。世界排名前三位零售商巨头美国的沃尔玛、法国的家乐福、德国的麦德龙同时落户一个城市，这是中国独一无二的，在世界上也是少见的。2000 年 7 月，民族超市“龙头老大” 北京华联超市在大连开业。华联开业的意义不只是多了一家商店，而是因为具有“民族性”，华联的进入注定了中、外超市的肉博战
8、已不可避免。地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！2场相对比较集中闻名大连以至全国的天津街是大连历史悠久的传统的步行街，沿街有天百大楼、天伦商厦、国泰大厦、巴黎之春购物中心、新世界百货等大型商场。相比天津街，青泥洼桥商业街虽然属于后起之秀，但发展相当迅速，以大连商场、秋林女店、迈凯乐商场、先施秋林、中山大厦商场为核心的青泥洼桥商业街逐渐超过天津街成为大连最繁华的商业街。2连商业分析2连现时商业总存量在调查的 22 个已开业的商场项目中，有 17 个是座落于中山区，其余 5 个分布在西岗、沙河口及甘井子区。2来商业供应大连市正在兴建或将会落成的商场项目主要集中在中山区及沙河口区
9、。而预计到 2003 年年底，将会有接近 53 万平方米的商场新面积落成（见下表）商场未来供应表开业年份 中山 沙河口2001 年 3 月12 月 229，000 110，8002003 年 72，500 16，0800总计 331，500 271，600地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！占百份比 55% 45%大连市主要已开业商场一览表编号 项目名称 地区 位置 开业时间 商场总楼面建筑面积（平方米） 层数（地上） 层数（地下） 商场管理形式1 天津街百货大楼（北楼） 中山 天津街中段1930 10，000 5 1 百货1 天津街百货大楼（南楼） 中山 天津街中段193
10、0 3，000 4 无 百货2 大连商场 中山 青泥洼桥 20 年前 40，000 4 1 百货3 新友谊商店 中山 人民路 2 号 1988 3，000 2 1 百货4 韩国批发城 中山 长江路 1990 年以前 7，500 3 无 店铺5 秋林女店 中山 胜利广场旁 1990 年以前 5，400 6 1 百货6 中兴大厦 中山 友好街 42 号 199035，000 7 2 百货7 国泰大厦 中山 天津街西段 199410,800 6 无 百货8 友谊商城 中山 人民路 2 号 199612,000 6 2 百货9 天伦商厦 中山 天津街西段 199613,000 6 无 百货10 新华洋
11、商场 中山 青泥洼桥 19972,800 3 1 店铺11 富丽华酒店商场 中山 人民路中段 1998 年以前2,000 1 1 店铺12 先施秋林(百货) 中山 青泥洼桥 1998 20,986 9 1 百货地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！13 胜利百货 中山 大连火车站前广场 1998147,000 5 3百货14 迈凯乐大连商场 中山 五惠路 199850,000 7 1 百货连店铺15 裕景商城 中山 大连火车站前广场 199950,000 1 无店铺16 时代购物中心 中山 港湾街 7 号 199913,800 6 1 百货17 巴黎之春购物中心 中山 上海路
12、 199923,802 4 2 百货18 沃尔玛超市 西岗 奥林匹克广场 200017,000 无 1百货连店铺19 奥林匹克购物广场 西岗 人民体育场北奥林匹克广场200035,000 无 2 百货连店铺20 大连百盛购物中心 沙河口 西安路 199728,000 5 1百货21 家乐福 沙河口 黄河路与西安路交叉口 200013,000 6 无 百货22 华联超市 甘井子 金三角 200015,000 1 无 超市连店铺23 通发毅电子商场 沙河口 黄河路 663 号 200130,000 3 无 店铺地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！24 广荣商城 沙河口 黄河路 667 号 200027,000 6 无百货25 全景超市 沙河口 沙河口区台山 20015,500 2 无 超市连店铺26 长江广场 中山区 长江路 123 号 20001,700 2 无 店铺27 新玛特购物广场 中山 青山街 1 号
