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1、 成都万润营销顾问有限公司 以 始为终、分 类聚焦、阶段匹配 成都华润社区商业系统研究客户调研报告 2012年 5月 28日 2012 成都华润社区商业系统研究 运营 高 管研究（本报告呈现） 投资客研究 本 报告呈现 ） 商家研究 （本报告 呈现） 案例研究 （已完成） 终端用户研究 （下阶段展开） 成功社区商业案例解析、经验借鉴 各方诉求深度研究、价值关注分类匹配，创造多方共赢商业格局 社区商业定位导则 基于定位导则的社区商业设计导则 社区商业研究框架 2012 成都华润社区商业系统研究 4. 社区商业与住宅价值双向关联 5. 社区商业不同阶段价值影响 6. 社区商业多方共赢分析 7. 基
2、于定位导则指导下的设计导则 1. 本次调研设计及执行说明 2. 本次研究核心结论 3. 本次研究逻辑思路 2012 成都华润社区商业系统研究 研究方法： 依靠人脉关系搜寻 、一对一 深 访，一名被访者配两名访问专员 研究对象： 商业地产运营高管： 5组 投资客： 25组 店铺经营者： 15组 连锁机构运营 高 管： 5组 2012 成都华润社区商业系统研究 本 次调研基本信息 家、连锁 品牌 /店铺名称 商家 类型 店铺位臵 被访者姓名 职位 美国 居家服务型 温江区行署路 54号 美丹 店长 售型 创业路 300号 杨艳群 总助 春天花乐园 零售型 锦兴路 60号附 2号 朱瑾 总经理 红旗
3、 零售型 迪康大道 7号 杨部长 拓展部 精视力眼镜 零售型 春熙路南段 13号 何女士 经理 九九文具店 零售型 一环路南四段 9号附 4号 胡玉立 副总经理 麦当劳 餐饮型 大业路北京华联二楼 刘经理 营运部 屈臣氏 零售型 时代广场 1806 何悦婷 店长 诗丽堂 居家服务型 林荫路 黄总 总经理 味千餐饮 餐饮服务型 花牌坊北街 88号西锦国际一栋 1403 刘叙 经理 四川杏林医药 连锁 零售型 一环路西二段 31号 杜光明 经理 一点味 餐饮服务型 小南街 87号 龚松文 店长 英派斯健身 休闲服务型 双楠段 503号 张劲东 总经理 成都银行 专业服务型 西御街 16号 何德好
4、总经助 渣打银行 专业服务型 时代广场 戴舸 总经助 连锁机构名称 商家 类型 被访者姓名 职位 宝宝摄影 专业服务型 曾先生 总经理 屈臣氏 零售型 杨女士 中国西区总监 锅锅香 餐饮服务型 冷女士 总经理 兰花草 服务型 苏先生 总经理 碎蝶音乐咖啡 居家服务型 陈先生 董事长 运营高管访问对象 基本简介 陈总 原国嘉地产总经理、原苏宁臵业总经理 王总 优品道商业地产总经理 闫总 蓝光集团嘉宝副总裁、商业公司总经理， 30多个商业案例操盘经验 李总 摩尔国际物流发展有限公司运营总监 梁总 蓝光地产策划总监，十年商业地产从业经验。 5 3 8 1 3 商家 五 业 态 分布 餐饮服务型 居家
5、服务型 零售服务型 休闲服务型 专业服务型 11 9 商家 两 业 态 分布 服务类 零售类 2012 成都华润社区商业系统研究 类型客户解释： 专业信任：投资为收入补充，希望专业人员打理资产，对专业机构依赖度高。 谨慎技术：反复权衡投资安全，关注趋势指标、运营指标、回报指标 。 信息敏感：相信信息越快越多，越容易 成功 ,自我 成功经验路径依赖 。 1000万以上 24% 20056% 50020% 投资者规模 统计 分布 谨慎技术 64% 信息敏感 20% 专业信任 16% 投资 类型 统计 分布 被访者姓名 投资者类型 投资者类型 被访者相关信息（所处行业、所在公司、目前职位） 陈先生
6、1000万以上 谨慎技术 专业投资人，掌控数亿投资资金 陈思佑 200谨慎技术 家里面是乐山知名开发商 ，富二代 ，目前专业从事投资理财 郑凯 200信息敏感 西南设计院 胡霞 1000万以上 信息敏感 双马家私老总，接受过专业商业地产投资培训，持有多个商铺。 徐鹏 200谨慎技术 保险行业，专注房地产投资，目前在汽配市场有投资商铺。 白昌兴 500谨慎技术 公司老总（台湾人）自持“温哥华广场”写字楼、时代尊邸 220 住宅 何晓蓉 200谨慎技术 某商会负责人，老公是某承建商负责人 杨立有 200谨慎技术 建材个体户 耿爽 200谨慎技术 个体经营户：水泥、食品调料 林强 1000万以上 谨
7、慎技术 全友家私（威远地区总代理）身家过亿，只购买上千万物业 柘姐 1000万以上 信息敏感 外贸生意， 长期在广州从事对外贸易 谭丽 1000万以上 谨慎技术 外资银行高管，个人持有商铺，写字楼 胡莲 200专业信任 某化妆品成都总代理，多套住宅投资产品 甘彬 200谨慎技术 金朝阳培训学校副总（专职投资） 陶雄杰 500信息敏感 私营企业公司老总，长期从事证券股票投资，自持写字楼物业 刘永超 500信息敏感 服装批发商，全国多个城市持有商铺。 陈莉 200专业信任 自由职业，目前专注于理财投资 闫城 200专业信任 只能居家系统公司老总 李霞 200谨慎技术 个体投资者， 200万投资额度
8、，喜欢进行低总额物业资产投资 唐忠松 500谨慎技术 阳光 100运营高管，个人持有多个商铺。 杨涛 500谨慎技术 专业投资客 吴渝 200谨慎技术 上市企业营销总监 冷冰 200谨慎技术 医药行业老总，长期在武汉、青岛，成都人 明智 500谨慎技术 个体户，经营服装连锁品牌“月亮之尚” 王蔓 1000万以上 专业信任 天越传媒公司老总 本 次调研基本信息 2012 成都华润社区商业系统研究 商业地产高管 店铺经营者 连锁机构负责人 商铺投资者 问卷内容 问卷题号 问卷内容 问卷题号 问卷内容 问卷题号 问卷内容 问卷题号 定义范畴 1 本店业态、优势 1、 2、 3 业态、品牌分布、优 势
9、 1、 2、 3、 4 投资理念 1、 10、 26 社区商业与住宅关系 2 客群分布 4、 5、 6 客群分布 5、 6、 7 投资成功特征、回报 2、 6 成都现状案例 3、 5 选址 7 选址 11 成功投资分享 3 招商业态品牌选择 4、 9 收入时间段比较 8、 9 收入时间段比较 13、 14 售价合理性评价 7 招商谈判 6、 13 重复消费 10、 11 重复消费 8、 9、 10 投资关注要素 8 良好运营管理、特征 7、 8 客单价、营业额提升 12、 13、 25 客单价、营业额提升 12、 15、 27 风险测评 9、 10 客户维护拓展 10 成本（租金）控制 14、
10、 15、 16、 17 成本（租金）控制 16、 17、 18、 19 出租商家业态品牌 选择、优势 11、 12、 13、 14、15 成本控制 11 商业氛围 18 商业氛围 20 招租、出租 16、 24 租金管理 12 产品设计 19 产品设计 21 选址 17 商业氛围 14 吸引到访 20 吸引到访 22 商业氛围 18 产品设计 15 业态共存相斥 21、 22 业态共存相斥 23、 24 公共属性关注 19 辐射 16 辐射 23、 24 辐射 25、 26 租金关注因素 20 帮商家提升营业额 17 客户互动、拓展 26、 27、 28 客户互动、拓展 28、 29、 30
11、统一运营、固定回 报 21、 22 商家投诉 18 扩张风险 29 扩张风险 31 运营服务担心 23 销售自持 19 运营服务担心 30 运营服务担心 32 物业收益管理 25 问卷设计内容 2012 成都华润社区商业系统研究 4. 社区商业与住宅价值双向关联 5. 社区商业不同阶段价值影响 6. 社区商业多方共赢分析 7. 基于定位导则指导下的设计导则 1. 本次调研设计及执行说明 2. 本次研究核心结论 3. 本次研究逻辑思路 2012 成都华润社区商业系统研究 1、 全部持有 或 持有 关键 商业 并通过良好的 专业运营 ，是商业价值最大化的最佳途径，在商业价值提升的同时，住宅价值得到
12、滋养。 2、在政府相关约束下，只有在开发商、投资者、商家、终端用户四方达到 共同赢利 的运营状态，商业物业才可以持续增值溢价，并有利于开发商进行再融资，投资者更放心投资同品牌物业，商家吸附力增加、终端用户忠诚度提高和情感消费体验渗透。 3、 以终为始 的商业地产开发理念，在项目 启动期 ，产品 设计、品牌等级、商业规模、业态组合、动线设计多方面前臵考虑 ，可以极大降低 后期运营调整 成本。 4、 调整运营期 的重点工作在于推广和活动，运营良好的开发商在前期预算一定会 预留充足资金 预算进行后期活动来 聚集人气 和 加快形成商业氛围，缩短商业成熟周期 。 5、 客户维护 和 客户信息管理 是 运
13、营成熟期 的重点工作，本阶段要扩大商业项目的 辐射范围 ，并着力培养客户对本社区消费的 情感依赖性 。 研究核心结论 通过对商业地产运营高管、投资客、连锁机构负责人和商铺经营者的深入访谈，并结合前期相关研究成果，提炼出社区商业相关核心结论： 2012 成都华润社区商业系统研究 研究核心结论 6、投资客投资回报率预期在 6%围，投资客对租金收益预期略超过银行存款回报即可，但对后期运营溢价期望很高。 7、商家对租金的承受力普遍占营业额的 20与 毛利率 直接相关。 8、目前商业地产有四种销售方式，一是卖产品，二是卖资产，三是以卖资产的方式卖产品，四是卖资本，通过研究证明， 卖资本 比其他三种销售方
14、式 能为公司带来更大现金流和融资机会 。 9、通过研究发现， 标准化、模块化 是目前商业地产运营的难点和新的机会点，商业地产运营过程的物业管理、硬件维护、租金管理、品牌管理、客户管理正是当前各大开发商的研究方向。 10、商业地产有两种溢价方式，一是 金融溢价（自然溢价） ，二是 运营溢价 ，在当前商业地产泡沫加剧和调控力度加强的情形下，金融溢价前景有限，而 运营溢价 才是商业地产未来的方向。 2012 成都华润社区商业系统研究 4. 社区商业与住宅价值双向关联 5. 社区商业不同阶段价值影响 6. 社区商业多方共赢分析 7. 基于定位导则指导下的设计导则 1. 本次调研设计及执行说明 2. 本次研究核心结论 3. 本次研究逻辑思路 2012 成都华润社区商业系统研究 本报告主要从终端用户（消费者）、投资者、商家、开发企业四方的价值诉求出发，以“以终为始”的观点进行研究，以建立 多方共赢、 住宅与商业 双向价值滋养 并推动项目整体 溢价 的 社区商业增值服务平台 。 社区 商业增
