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1、第 1 页共 46 页机密广东硇洲岛旅游度假颐养中心项目可行性研究报告项目策划：朱致钢中国注册房地产高级策划师二 年一月第 2 页共 46 页目录一 概述 .目背景 .目选址 .目概况 .地规划 .场前景 .福一方 .府支持 .场运作 .资强度 .金来源 .济效益 .目实施 .目进度 .目展望 .善计划 .会效益 .语 . 页共 46 页广东硇洲岛旅游度假颐养中心项目可行性研究报告一 概述在我国通往现代化的进程中，一个隐伏的但却无法忽视的巨大障碍横陈在我们面前，那就是人口老龄化。人口老 龄化几乎关涉到这个社会的几乎每一个方面，它将会对我国经济发展必需的劳动力供应、养老金体系乃至家庭社会伦理观念
2、提出最严峻的挑战。如何应对之，直接关系到中国未来的总体命运。21 世纪是人口老龄化的时代。目前，世界上所有发达国家都已经进入老龄社会， 许多发展中国家正在或即将进入老龄社会。1999 年，中国也进入了老龄社会，是 较早进入老龄社会的发展中国家之一。时值 今日，我国 60 岁以上人口已占我国总人口的 达 正以每年 3的速度增 长。按照 现行的生育政策，我国人口总量在本世纪 30 年代中期将达到峰值 。而 60 岁以上老年人口比例将高达 23。人口老龄化给中国的经济、社会、政治、文化等方面的发展带来了深刻影响， 庞 大老年群体的养老、医疗、社会服务等方面需求的压力也越来越大。随着老年人口的激增，社
3、会对老人的赡养压力进一步加大，特别是我国从上世纪年代后期开始实行计划生育政策，这一代独生子女目前已陆续进入婚育年龄，其家庭模式为“四二一”，即四个老人，一 对夫妻，一个孩子。一个孩子要同时赡养四位老人。伴随着社会生活品质的不断改善，平均寿命的延长，甚至 还将出 现“ 八四二一”家庭。随着社会经济结构不断调整，计划生育政策逐 渐完善，外出 谋生而造成的流动人口增多，人口老 龄化现象的产生，目前无论是在农村 还是城市，都 拥有大量独守空房的老人，有社会学家称之 为“空第 4 页共 46 页巢老人”。有关资料显示，我国目前至少有 2360 万老年人独守空巢。这不仅对于老人的家人，且对整个社会的老年保
4、障体系，都存在着极大的安全压力。人口结构的变化冲击着中国传统的家庭养老模式，也对现有的“ 家庭养老为主，社区养老为辅，机构养老为补充 ”的政策提出了挑战，目前，除了少量社会办的养老机构外，中国绝大部分的养老机构是依托国家民政管理的政府福利行为。在未达到国外发达国家社会福利保障的能力时，国营养老机构难以满足大部分老龄人口的养老需求，难以适应老龄化社会的需要。历史遗留下来的养老机制的旧船，承 载 不了未来几年后老龄化对社会所造成的巨大压力。目前，由于社会转型、政府 职能转变、家庭养老功能弱化，为老服务业发展严重滞后，难以满足庞大老年人群，特别是迅速增长的 “空巢”、高龄和带病老年人的服务需求。以养
5、老机构和床位数为 例，目前，中国共有各类 老年社会福利机构 个，张，平均每千名老人占有床位仅有 ，与发达国家平均每百名老人占有养老床位 40 张的水平相差甚远。其他生活照料、精神慰藉、临终关怀等许多为老服务也都存在发展缓慢的问题，不能满足老年人群日益增长的需求。我国已成为世界上老龄化速度最快，老年人口最多的国家。中国的老年人口占全球老年人口总量的五分之一，中国的人口老龄化不仅是中国自身的问题，而且关系到全球人口老龄化的进程，备受世界关注。党和政府高度关注中国老龄化社会的演进，今年期间，为数不少的提案涉及养老事宜，中国国家老龄委首次 举行中外记者招待会， 阐 述中国老龄问题的处境和政策。 强调发
6、展多渠道、多形式地养老方式，鼓励全社会或个人出 资兴办不同层次的养老院、养老公寓、老年生活中心。近几年来，国家相继出台一系列 优惠政策，积极支持养老公益事业的发展，如划 拨场地，免收税费、无息贷款、市 场化经营养老试点等，建立功能齐全的现代老年公寓，为 辛劳一生的老人提供 颐养天年的居所，因而为国内外实体经济投资养老事业增添了新的契机。第 5 页共 46 页当前，在中国社会“未富先老”的现实情况下，政府难以在短期内实现发达国家的养老保障体系，而国家庞大的老 龄人口的生存权宜将责无旁贷地应由国家、社会和企业共同承担。国家给予民办养老机构足 够的优惠政策和资源，企业本着“ 取之于民，用之与民”的宗
7、旨，充分依靠社会力量包括私营经济财力，港澳 财力、海外财力，兴建适合我国当前老龄人口需要的养老基地，为了我 们的父母，也 为了我们自己，为了我们的子孙，更为了我们的国家，完成时代赋予我们的使命。鉴于上述理由，深圳市亿鸿达投资发展有限公司经过慎重的考察和论证，决心在广东省湛江市硇洲岛投资兴建大型海岛式旅游度假村养老基地，以满足国内北方城市富裕市民、广东珠三角及海外归侨的高质量旅游度假养老需求，同时，也为中国养老事业，做出自己应有的贡献。二 项目背景深圳市亿鸿达投资发展有限公司致力开发广东省湛江市硇洲岛大型海岛式旅游度假颐养中心项目主要基于三个背景： 中国人口老龄化速度惊人，必须认真面对并做出相应
8、的准备； 中国家庭人口结构的变化的现实情况必将引发养老模式变革； 中国北方城市、珠三角及深港经济高度发展地区人群需要高品质的养老机构；硇洲岛大型海岛式旅游度假颐养中心项目的立项宗旨是：尊重老人，关怀老人，服务老人为老人打造颐养天年的理想乐园目前，我国老龄化社会的趋势不容忽视，而养老保障体系的建设，养老机构的建 设更是不容乐观。以老龄人口和养老机构的比例来看，中国每 1000 个老人才有 7 张床位，一些第 6 页共 46 页老龄化程度较高的城市，老人要等几十年才可以得到一张床位，这对老人则意味着什么？严酷的形势促成许多企业、私营机构本着良好的愿望加入养老机构的建设中，北京、上海、广东陆续出现众
9、多私营养老机构，但由于大多规模较小，对于我国基数庞大，快速增 长的老龄人口，依然是杯水车薪。对比国外，我 们还有很 长的路要走。1. 国际养老机构国外特别是经济较发达国家或地区，经过长期的积累，业已形成或正在健全完善的养老保障体系，除了医疗和生活保障之外，各国根据自己的特点相继建设了大量的颐养机构。据统计，欧美等发达国家每 100 位老人拥有 40 张养老院的床位。一些大型的养老机构由于其特点和规模蜚声海内外。比较有代表性的是美国的太阳城中心，德国的奥古斯丁养老院，各自拥有床位都在一万以上，美国太阳城中心占地 10 平方公里，集中老人达 17000 人。奥古斯丁开始在全球建立包括中国在内的连锁
10、养老院。这些经典案例，都为中国未来的养老机构的发展，提供了经验 。2. 香港养老现状截止 2005 年底，香港 60 岁以上的人口已经占据总人口的 17%，业已具备了老龄化社会的典型特征。据统计，随着人口老化及出生率下降，到 2030 年，香港 60 岁以上人口将占总人口的 31%，总体就业人口下降逾一成，每 对夫 妇因此需间接照顾 5 名无业人士，医 疗开支也会急增 3 倍至 588 亿元。地域的狭窄香港将难以为老龄人口提供良好的生活环境和护理服务。和按照 2003 年的香港大学的调查报告，有 4%的 50 岁以上香港老人有意向回乡定居，有 41300 人号称在内地买房子，其中 41%是 50 岁以上的。按此推算，在未来 10 年内，将有 68 万人返回内地养老。 3.
