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1、二级市场策划品控中心 二级市场品控中心2012最新房地产营销策划资料震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/2011年整体营销执行执行报告事业二部出品2010年，风雨一路走来，有收获，因为：项目实现3亿的销售目标 ；项目首次突破异地区域，进军深圳，并实现一定销售业绩；项目树立了片区的价值标杆，成为横岗湖领军人物！回 顾我们受新政影响，市场下滑2成，我们比去年下滑3成！我们遇到了市场竞争对手降价阻击，失去了更多出货机会！我们没有拿出市场上最好的产品！我们没有正式拉开深圳推广，在深影响力相对有限！ 同时，我们遇到困难，因为回 顾同时，将面临前所未有的希望与机会，展 望我们目前仍处在于一个
2、上升的市场环境中！因为，深圳仍拥有巨大的市场空间！因为，本顶目未来产品具有极大的优势！而更为重要的是，未来，通过对豪宅品质不断提升及塑造，更有信心向莞深首席山水豪宅进军！2011年主基调希望 变革 美国总统奥巴马的两大竞选口号此时，请让我们借用奥巴马的口号“希望与变革”重新审视本项目！2011年先来看一下我们想要完成的目标：一、一、 营销目标：营销目标：1、打造莞深最具影响力的项目之一！2、告诉客户：给予他们想要的变革！3、实现5亿以上的销售作任务额！二、销售价格：二、销售价格：高于市场价格水平2成以上！三、营销推广：三、营销推广：实现深圳销售额占5成以上！目标不仅仅是一串数字或是一个口号，关
3、键是要找到隐藏在背后的核心问题，并努力去解决它，以达成我们最终想要的结果！2012最新房地产营销策划资料震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/8希 望Chapter 1Chapter 2 变 革1、项目的总结 2、 市场的希望3、货量的分析 4、 产品的描述1、案例的借鉴2、营销的策略3、营销的执行思 维导 图在所有数据中找寻那一瞬即逝的希望，在渺如烟海的文 献与资料中找寻那一丝的希望变革价值，变革手段，还要变革人们心目中的印象，变 革整个区域在人们心中的价值2012最新房地产营销策划资料震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/9第一部分 希望南山市场项目的总结市场的希望
4、货量的分析产品的描述2012最新房地产营销策划资料震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/10项目总结.整体全年整体成交3亿元，价格整体上升22%，洋房上升31%销售套数销售面积销售金额销售均价09年均价同比别别墅177607165994008218211886813%洋房8514966.641231172508226568133%合计计10221372.7730182362812343960424%价格上升价格上升 市场支撑市场支撑 增强增强2012最新房地产营销策划资料震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/11产品去化多为中低素质产品，产品更为高端产品去化多为中低素质
5、产品，产品更为高端当前洋房剩余货为190套；6、8、9、10、11栋栋去化最好，属于早期推货，基本售磬，仅剩余尾货；5栋属楼王产品，通过3栋的推出也促进去化达50%左右；2、3栋高价湖景产品，为当前销售高价区，走货极慢.高素质高素质 产品产品 成主流成主流项目总结.货量2012最新房地产营销策划资料震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/12均价大幅度提升，最低价在均价大幅度提升，最低价在68006800元元/ /平米以上平米以上当前均价为8183元/平米，相比湖景一号均价7284元/平米，高出约900元/平米；当前最底价处于6800元/平米以上；从当前成交均价7468元/平米，主要
6、成交为中上档的洋房产品，体现在市场转淡 下，体现量少，价高的特征；所以，从当前来看，项目已在整体上已处于片区最高价.单价进入单价进入 万元时代万元时代项目总结.价格2012最新房地产营销策划资料震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/13均价大幅上升，丰泰观山碧水均价（含均价大幅上升，丰泰观山碧水均价（含5 5成叠加产品），比湖成叠加产品），比湖 景壹号高出接近景壹号高出接近70007000元元/ /湖景一号在1.1-1.5万元/平米区间内，销售15套，占8成以上；所以虽然湖景一号销售套数比我们项目多，但单价较低，基本等同；横岗湖片区，丰泰观山碧水已经成为厚街的价格标杆。湖景一号 成
7、交面积成交套数成交金额均价丰泰观山碧水1月598386656391511126 11880（叠加）4月157332428453415438 5月5211622595011950 252637月3851448602011652 8月4311555990012900 17558（叠加）9月3911504390012900 2522410月1292327362910.821179 2161711月41018994612.5623158 16695（叠加）总计1098619144021742.413564 丰泰观山碧水6802.461614459403721256 项目总结.竞争对比超越对手超越对手
8、问鼎标杆问鼎标杆2012最新房地产营销策划资料震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/14项目总结.活动布排时间活动名称活动目的5月1-3日 （中小型品质活动）中国风牡丹诗画华服大赏”瀚庭（12栋）盛大开盘5月22日 中型人气品牌活动5月22日新丝路少儿模特大赛海选盛启回馈业主，促进老带新6月26日 中型人气品牌活动新丝路少儿模特大赛决赛配合当天释放特别优惠9月份业主中秋嘉年华活动针对业主进行回馈活动10月份十一国庆暖场活动+每周深圳联动配合深圳客户联动11月份每周深圳联动活动 2栋精装盛大推出、小型开盘活动配合深圳客联动12月份各周小型暖场活动配合现场，提气人升圈层、线下营销成全年
9、主基调，缺少重磅营销事件支撑项目形象及价格圈层、线下营销成全年主基调，缺少重磅营销事件支撑项目形象及价格上半年，3月份前后受新年和新政影响，中大型高品质类活动被迫降级，只能用小暖场活动集聚人气 ，仅在5月份推出中小型华服展；5-6月份通过新丝路模特大赛来展示项目形象及信息，在人气有一定 帮助，也对品牌有一定提升，带动了一定的成交；2010年上半年营销活动也主要围绕人气来做文章，品质类的形象活动相对不多，难以匹配项目高端豪 宅定位，无长期有效的传播点及看点，使形象力及品质力一直受到约束，所以，未来更需要有知名度 品牌活动来支撑项目高端形象，支撑高价，达到物有所值；下半年以客户答谢活动为主，配合深
10、圳联动促进成交，深圳推广以线下为主，缺乏系列的推广安排.活动有限活动有限 低调中低调中 寻找突围寻找突围2012最新房地产营销策划资料震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/15月份东莞厚街长安虎门深圳广州周边镇区1月7362101012月413052003月926064024月166752112165月10353164206月3353103007月17672297008月19510164409月1840019260010月191020185070011月24440241490012月14390162800合计1605551519074779比例9%32%1%11%44%0%1%项目
11、总结.客户虎门深圳虎门深圳 渐成主力渐成主力2012最新房地产营销策划资料震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/16来访途径户外广告报纸短信电视路过朋友介绍业主推荐网络其他(包 括转介)1月2016431217302月2313078003月703561415214月192178153427515月5315271220426月4210301810607月133222165014208月10222063516309月761806211542610月168250135525550111月103280112413514712月831807239425合计103251952790305189
12、43702项目总结.渠道渠道来源渠道来源 更为广泛更为广泛2012最新房地产营销策划资料震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/17价格、景观环境、配套、户型成主要关注点价格、景观环境、配套、户型成主要关注点 从到访客群转换到实际的成交客户，着重的关注点将是：价格、景观环境 ； 同时，洋房客群中对户型、配套及地段的关注点也相对比较大。总体洋房到访别墅到访价格27620175景观29319796户型1339637规模1297059环境1015546配套14411430交通1819685地段875235项目总结.敏感点山水环境山水环境 仍是最大仍是最大 “杀手锏杀手锏”2012最新房地产
13、营销策划资料震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/18客户集中企业老板、个体经营主、制造业、公务员等高收入阶层客户集中企业老板、个体经营主、制造业、公务员等高收入阶层洋房客户的群体相对比分散，但主要为制造业（鞋材、家具）、政府公务员、企业事单位（教职工、 医生）；从事职业仍为商铺主、老板及等公立职工，拥有较强的二次购买能力，这些客户也是厚街当 前最优质的客群；别墅客群身份为老板，拥有较多产业，身家在千万以上，如近期成交的33栋别墅客户在虎门工作，是 香港温洲行会会长，拥有较多的产业，其身价在亿元以上，目前购买别墅仍主要是为了自住及保值， 其朋友圈内拥有较多的相同购买实力的高端客群.
14、从事行业及性质从事工作方面金 融 、 证 券 、 保 险广告、 建筑、 装修设 计电 脑 和 通 讯 业电 子 工 业酒店、 餐饮业政 府 公 务 员房 地 产 业制 造 业 （ 鞋 材 等 ）教师、 医生其 他 行 业企 业 老 板个 体 经 营 者高管人 员高级 技术 人员职员自由职业洋房12 327 15523341057 别墅2338项目总结.置业身份高收入行业高收入行业 是我们是我们 目标群体目标群体2012最新房地产营销策划资料震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/19项目分析小结CONCLUSION已建立起豪宅高价大盘的市场预期！山水环境仍是项目销售中主要发力点！开拓
15、深圳后，已拉动本土需求上升！2010年四大困因：联排未推、推广紧缩、价格上升、销售中心未动！这说明，2010项目兴奋点未全部推出！希 望 点2012最新房地产营销策划资料震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/20第一部分 希望项目的总结市场的希望货量的分析产品的描述2012最新房地产营销策划资料震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/21深圳深圳05-1005-10年销售量走势年销售量走势区域销售面积同比增减2010年均价同比涨 跌罗湖7.91-73.86232052福田21.87195.94%2923723.51南山77.19-34.13%3058351.66盐田6.78-58.17%4289868.31宝安 123.69-5.15%1992541.15龙岗17
