中原2010年高层豪宅研究

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1、二级市场策划品控中心深圳中原 技术发展中心高层豪宅研究什么是豪宅?豪宅的定义较广义，装修高级、设施豪华是豪宅，价格昂贵是豪宅 笼统的说，豪宅应该是指比高档住宅在质量、档次、规模和售 价等方面都更高的住宅。其豪华程度主要表现在其对“资源”的占 有率方面。而不同类型的住宅所占有的资源类型可能完全不同，所 谓豪宅仅是统称。豪宅只是一个相对的概念高层豪宅特征?高层（公寓类）豪宅一般位于市中心且为容积率在4以上的住宅产品 ， 属高层或超高层建筑，基本都具备良好的地段优势，评判高层豪 宅将摒弃地段这一纬度，均以城市核心区域为主导。因此评判高层 豪宅的标准主要看其每户的室内建筑面积，户型各部分功能是否完 备

2、以及豪华的配置，是衡量其价值的重要的评判标准。注：本次豪宅研究系列专题将以别墅、洋房、高层三种 不同产品线，分别进行研究。本报告将以“高层（公寓 ）豪华住宅”为主集中进行分析研究。高层豪宅产品的设计研究高层豪宅产品分类及划分原则： 高层豪宅产品的户型功能划分 ：高层豪宅产品的功能配置需求： 高层豪宅产品的服务配套需求目 录CHAPTER 1CHAPTER 2高层豪宅产品分类及划分原则CHAPTER 1【如何分类】对客户，“不同需求级别的产品”客户 需求产品品类高层豪宅如何分辨其品类：【高层豪宅品类划分】案例说明产品 级别 品类客 户 需 求宝马3系宝马轿车级别类品最终以满足不同消费需求，针对不

3、同消费者而划分，客户需求为主导5系是宝马的中级车主要用于商务.强调运动性, 商务运动兼备 7系是宝马的高级豪华型车主要用于商务.强调运动性的同时 强调豪华,安全性.运用较多高科技 宝马7系宝马5系产 品 配 置3系是宝马的入门级主要用于家庭,日常家庭使用，注 重驾驶乐趣 .3系的销量是最高的【高层豪宅品类划分】案例说明及高层豪宅产品对位产品 级别 类品客户 需求宝马3系宝马轿车级别类品最终以满足不同消费需求，针对不同消费者而划分5系是宝马的中级车主要用于商务.强调运动性, 商务运动兼备 7系是宝马的高级豪华车主用于商务.高科技.强调运动 性的强调豪华,安全性.宝马7系宝马5系3系是宝马的入门级

4、主要用于家庭,日常家庭使 用，注重驾驶乐趣 .入门级高层豪宅（90-130）轿车 品类 分类VS高层 豪宅 品类 分类中级享受型高层 豪宅（140-200）奢华体验级高层 豪宅（200以上）宝马：由于客户群的需求的不同，产品配置的选择将根据客户的不同需求而进行配置，客户需求决定 了宝马类品的划分。 VS 高层豪宅：同样以客户为主导，由于客户群的需求不同，高层豪宅产品的相 关配置将也跟随客户的不同需求而有所选择，因此客户需求同样决定了高层豪宅品类的划分。高层豪宅级别类品同样最终以满足不同消费者需求，针对不同消费者而划分【高层豪宅品类划分】客 户 需 求入门级高层豪宅高层 豪宅 类品 分类中级享受

5、型高层豪宅奢华体验级高层豪宅高层豪宅品类分类最终以客户需求为主导，针对不同消费者而划分并决定产品配置差异产 品 配 置参考案例曦湾华府参考户型：120三湘海尚参考户型：175纯水岸7参考户型：270改善居住型客户，致力于对居 住品质的升级更换，需求享受 更高档次及环境的改变与享受 ，以更换升级为主导，相对受 一定经济因素所影响奢华体验型客户，所需求项目 功能配备、环境资源、配套设 施均以奢华、顶级为主导，经 济及其它因素不占主导地位享受型客户，主张对居住生活 环境的享受，所需求项目功能 配备、环境资源、配套设施均 以豪华舒适为主导，户型功能功能尺度配置服务配置案例借鉴 p曦湾华府 p三湘海尚

6、p波托菲诺纯水岸7高层豪宅产品的设计研究CHAPTER 2曦湾华府【入门级高层豪宅案例借鉴】曦湾华府位于关内绝版高层豪宅片区 后海湾，且同时是绝版的复式住宅， 双绝版产品让您独占资源物业，尊享其带 来的高品质独特生活.这里拥有通达世界的交通路网资源， 丰富的城市金融和商务资源，优质的人文 教育资源，多元化顶级休闲配套以及独一 无二的海岸线。尽占各种不同领域的最顶 尖资源。同时可以拥有精品打造到“艺”的境 界的尊贵私密住宅空间。可以享受在一个 家庭中，两种不同的创意生活体验。从此 告别一“层”不变得生活方式，尽情表达 与众不同的尊贵人生。 不计算建筑面积计一半建筑面积四房二厅二卫总建筑面积：89

7、.08（改造后赠送面积63- 84%）纯复式臻艺生活馆，两房变三房，双重空间百变空间，使用效率极高独立阳光书房设计卧室与客厅共享挑高阳台主卧 开间3.2米，进深 4.5米，总建筑面积： 14.4 采光效果很好 可以与洗手间打通 ，使之成为套间，面 积达到16.8可以改装为套 间次卧 开间2.65米，进深3.5，总面积为9.275 。 与客厅共享一个高挑阳台，6.5米宽的阳台为 卧室增添了宽阔的风景图画。 可以与卫生间打通，形成总面积面积为 11.675 的套间。客厅开间3.85米，进深3.9米， 总面积15.015 社会客厅采光效果很好与餐厅相通，突现面积宽阔餐厅 开间3.0*进深3.0，总面

8、积9 。 位于厨房和客厅中间，一进门处， 方便实用。家庭厅 开间3.9米，进深3.3米， 总面积12.87 。 二楼楼梯位置设有家庭 厅，充分利用空间。 可以方便全家人一起休 闲娱乐。设计温馨。卫生间 两个卫生间开间是2米，进 深是1.2米，总面积都是2.4 。 其中二楼的卫生间是由储 藏建改造而成。弥补了二楼没 有卫生间的不足。厨房 开间3.3米，进深2.65米， 总面积8.745 。 厨房设计独立，与餐厅、客 厅分离，充分隔离油烟，设计 人性化。阳台 开间6.5米，进深2.8米，总面积18.2 。 超大阳台设计，开间非常大，并且连接卧室和客厅，显得客 厅和卧室都比较开阔，并且景色美丽。书房

9、 开间3.3米，进深1.9米 ，总面积6.27 。 独立设计，远离卧室和 家庭厅，安静。 3.3米宽的落地窗户，采 光非常好，而且景色优美。三湘海尚【中级享受级高层豪宅案例借鉴】三湘海尚是上海三湘集团进军深圳 地产的开元玺作，是三湘集团问鼎深圳 高层豪宅的磅礴大作。总14栋楼，在横穿楼盘南北方向的 一条长四百米的溪流两侧分布，以高层 豪宅定位。项目所在区域依山面海，景 观资源丰富。内湾公园、南山体育公园 、15公里滨海长廊近在咫尺。小区园林景观设计以“森林、海洋 、活力”为主题，将海洋文化、森林文 化及都市文化融为一体，连接东西向设 计主要景观轴线和主、次入口，把山海 等外界景观资源最优化的借

10、景引入小区 内部。23四房两厅两卫 总建筑面积：175 拥有入户花园，进门花景入眼 帘，花香扑鼻，温馨舒适。 可改造空间较大，使用效率极 高。两个卧室与卫生间相邻，均 可以改造成套件。 独立阳光书房设计 衣帽间设计位处户型中间，方 便主人客人使用。 客厅连接宽大阳台，山景一览 无余。 露台很多，高达三个，分别面 向三面，采光充足。让客户感觉 赠送面积大，非常实惠。主卧 开间4.6米，进深3.8米，总 面积17.48。 豪华式套房主卧，专属衣帽 间。 独特景观卫生间，可以和主 卧室连通成为套件。 连接超大露台，景观优美。25次卧 开间3.3米，进深4.1米，总面积为13.53 。 精致，转角飘窗

11、，意境高远。 可与卫生间改装为套间。 有7.92 的露台可以赠送。让客户感觉实惠，物有所值。26客厅 开间5.8米，进深 4.6米，总面积26.68 。 大而宽舒适客厅， 连接南向花园阳台， 绝版山景尽收眼底。 客厅和宽大阳台连 接，风景尽收眼底。27餐厅 开间4.1米，进深3.15米，总面积12.915 。 餐厅与客厅、入户花园隔离，与厨房隔离。 旁边拥有落地窗户，采光较好，可看景色。28卫生间 开间3.0米，进深2.9米，总面积为8.7 。 两个卫生间均可以改装，与卧室形成套间。 与主卧相邻的卫生间空间较大。29厨房 开间3.0米，进深2.4米，总面积7.2 。 连通露台，可以改装成一体，

12、扩大厨房面积。 可以改装成与餐厅隔离开来，油烟不会散到餐厅和客厅中。30阳台 开间为4.8米，进深2.5米，总面积为12 南向宽景阳台，时刻与阳光做伴。31书房 开间2.7米，进深3.0米，总面积为8.1 。 精致书房，清雅睿智，品味超群。32衣帽间 衣帽间位于房子中间，设计人性化，使得主人和客人方便。 一进门，衣帽间正入眼帘，挡住了看到卧室的视线，充分体现了主人的私密性。33波托菲诺纯水岸7p经典传承，又不断超越，正是波托菲诺 得以历久弥新的魅力所在。在7万平米燕栖 湖畔，纯水岸复式大邸以一气呵成的气度 ，筑造了全新经典。 p地处纯水岸高地，以围合形式布局，整 体既可眺望燕栖湖景，又可北望高

13、尔夫绿 茵翠地，还有品赏繁花绿树层层掩映的园 景，集万千宠爱于一身。 p波托菲诺目前唯一的纯复式大邸，他处 绝无仅有。近50平米的大露台、6.3米的双 高客厅、观景电梯、两梯一户、户户朝南 的卧室如此非凡产品，不仅之前未见 ，其后，亦难再见可比肩者。 波托菲诺纯水岸复式大邸， 经典之上再塑经典！【奢华体验级高层豪宅案例借鉴】1楼 28F/12F2楼28F 3楼28F车库顶部花园景观高尔夫球场 景观资源纯水岸7期2号楼B户型3室3厅4卫270复式大邸30平米的6.3米层高阔绰入户露台;南北全通透设计；6.3米层高露台、客厅，气势非凡。客厅 与餐厅分区设计，功能格局相得益彰。40余平可改造超大的多

14、功能厅，满足不同喜好。40平 米主卧空间，独立衣帽间，私享主人的尊崇。居所整个布局紧凑实用，功能分区清晰。户型解析（整体）赠送约30m2双层挑高入户露台，双层通高的 空间，可在露台上空隔出一间创意空间，坐 在房间里，屋外美景不邀自来6.3米双层通高客厅（开间6.3m,进深6m） 高阔的双厅格局，不但于采光赏景，还营造出 壮阔的居住感受3.15米层高户户卧室均实现正南朝向，大幅度 提升采光性、通风性，享受空间的开阔与视野 的高远，领略人生大格局中式厨房，与客餐厅有效隔开，既能满足主 人不同餐饮需求，也能避免油烟进入客厅私密家庭厅，不仅提高了空间的利用率，还 对家庭聚会、情感交流具有特别的意义设有

15、工人房，并有独立卫生间，方便佣人起 居的同时，彰显高层豪宅的空间尺度和贵族 气息户型解析（下层）主卧开间6.6m，进深4.4m，正南朝向， 通透的格局更保证了房间的通风流畅和最 大化的采光。主卫生间空间尺度大，私密性好，方便主人 起居观景电梯，归家美景从不间断； 两梯一户，私属天地更为尊崇户型解析（上层）37n房子必须要有前庭后院才称得上完整齐全，除别墅之外，唯有纯水岸做到这点n所有户型都设计有面积很大的前、后露台，所有面积都是完全赠送n所有的露台均为降板，沉降达33cm，而露台高近6.2mn露台外侧采用护栏围合，内侧镶有双层夹胶玻璃，通透、安全n坐在超大的露台上，揽尽波光粼粼的燕栖湖美景，此情此刻，人生便是一种从 容30m2双层挑高入户露台38观景电梯，两梯一户，全城唯一n纯水岸复式大邸，舍弃惯常的封闭式电梯，引进波托菲诺前所未有的观景电梯n观景电梯让每位业主，从进入社区至回到家中美景都不间断n两梯一户规划设计，保证业主天地的私密和尊崇，也应合业主的气度人生39n6.3米双层通高客厅（开间6.3m,进深6m），在别墅中都已属罕见n底墅更将客厅和餐厅通高，扩大近9米，营造出壮阔的居住感受n高阔的双厅格局，更利于采光赏景，在湖光山色中，品味天伦之乐，大门大户 尽显家族器量6.3米双层通高客餐厅40n设有工人房，并有独立卫生间，方便佣人起居的同时