《测绘技术应用与规范管理实用手册》房地产测量技术

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1、第 七 篇房 地 产 测 量 技 术应 用 与 规 范 管 理第 一 章 概 述第 一 节 房 地 产 测 量 的 任 务 与 作 用房 地 产 测 量 主 要 是 测 定 和 调 查 房 屋 及 其 用 地 状 况 ， 为 房 产 产 权 、 房 籍 管 理 ， 房 地 产开 发 利 用 ， 征 收 税 费 ， 以 及 城 镇 规 划 建 设 提 供 测 量 数 据 和 资 料 ， 是 常 规 的 测 绘 技 术 与 房地 产 管 理 业 务 相 结 合 的 测 量 工 作 。 普 通 测 量 学 是 研 究 地 球 表 面 上 局 部 地 区 测 绘 工 作 的 基本 理 论 、 仪 器

2、和 方 法 的 科 学 ； 而 房 地 产 测 量 则 是 研 究 城 市 、 县 城 、 建 制 镇 的 建 成 区 和 建成 区 以 外 的 工 矿 企 事 业 单 位 及 其 相 毗 连 居 民 点 的 房 地 产 测 绘 的 基 本 理 论 、 仪 器 和 方 法 的应 用 技 术 。 房 地 产 测 量 与 城 市 地 形 测 量 、 地 籍 测 量 有 相 同 之 处 ， 但 由 于 服 务 对 象 不 同 ，内 容 和 要 求 又 有 所 不 同 。一 、 房 地 产 测 量 的 任 务房 地 产 测 量 的 任 务 ， 主 要 是 通 过 测 量 和 调 查 工 作 来 确 定

3、 城 镇 房 屋 的 位 置 、 权 属 、 界线 、 质 量 、 数 量 和 现 状 等 ， 并 以 文 字 、 数 据 及 图 件 表 示 出 来 。 目 的 是 要 搞 清 楚 房 地 产 的产 权 、 使 用 权 的 范 围 、 界 线 和 面 积 ， 房 屋 建 筑 物 的 分 布 、 座 落 的 位 置 和 形 状 ， 建 筑 物 的结 构 、 层 数 和 建 成 年 份 ， 以 及 建 筑 物 的 用 途 和 土 地 的 使 用 情 况 等 基 础 资 料 ， 为 房 地 产 的产 权 和 产 籍 管 理 、 房 地 产 的 开 发 利 用 以 及 城 镇 的 规 划 建 设 提

4、 供 基 础 依 据 ， 促 进 房 屋 管理 、 维 修 、 保 养 和 建 设 工 作 经 济 效 益 和 社 会 效 益 的 提 高 。 归 纳 起 来 就 是 ：!提 供 核 发 房屋 所 有 权 证 和 土 地 使 用 权 证 的 图 件 ， 建 立 产 权 、 产 籍 档 案 等 房 地 产 管 理 基 础 资 料 ；为房 地 产 的 产 业 管 理 测 制 分 幅 图 、 分 丘 图 和 分 户 图 ；#为 城 镇 住 宅 建 设 和 旧 城 改 造 提 供 规划 设 计 所 需 的 图 纸 资 料 。 具 体 任 务 包 括 以 下 几 项 ：（ 一 ） 测 制 分 幅 图分

5、幅 图 是 全 面 反 映 一 个 城 镇 的 房 屋 及 其 用 地 位 置 和 权 属 等 状 况 的 基 本 图 ， 是 分 丘 图和 分 户 图 的 基 础 ， 是 全 面 掌 握 一 个 城 镇 的 房 屋 建 设 、 土 地 现 状 及 变 化 情 况 的 总 图 。对 于 已 有 适 用 地 形 图 的 城 镇 ， 可 以 利 用 现 有 地 形 图 ， 在 这 个 基 础 上 加 测 所 需 要 的 房!#第 一 章 概 述地 产 内 容 就 可 以 了 。 如 若 没 有 适 用 的 现 成 地 形 图 ， 则 要 重 新 做 包 括 地 形 图 在 内 的 全 部 房地 产

6、 图 内 容 。（ 二 ） 测 制 “ 三 产 ” 管 理 图 卡“ 三 产 ” 即 产 权 、 产 业 和 产 籍 。 产 权 是 泛 指 所 有 权 者 对 财 产 的 占 有 、 使 用 、 收 益 和处 理 ， 并 排 除 他 人 干 涉 的 权 能 。 产 业 是 指 房 地 产 经 营 管 理 部 门 所 经 营 的 财 产 、 家 底 ， 它涉 及 公 房 的 产 权 来 源 依 据 ， 其 内 容 有 房 屋 结 构 、 层 次 、 设 备 和 经 常 性 的 变 动 ， 要 账 实 相符 ， 住 户 和 租 户 一 致 。 产 籍 则 是 指 产 业 情 况 的 登 记 和

7、记 载 。“ 三 产 ” 管 理 图 卡 包 括 ：!房 地 产 分 丘 平 面 图 ；房 地 产 分 层 分 户 平 面 图 ；#房 产部 门 直 管 房 屋 图 卡 ；$房 产 部 门 直 管 土 地 图 卡 。 这 些 资 料 正 是 加 强 城 市 房 地 产 产 权 、 产业 和 产 籍 管 理 的 基 础 ， 是 核 发 房 屋 所 有 权 证 和 土 地 使 用 权 证 的 附 图 ， 也 是 房 产 部 门 进 行房 地 产 业 管 理 和 评 算 租 金 的 依 据 。（ 三 ） 房 地 产 图 的 修 测 和 补 测城 镇 的 基 本 建 设 在 不 断 发 展 ， 旧 城

8、 的 改 造 、 新 建 、 扩 建 、 加 层 等 增 加 的 房 屋 和 拆除 、 焚 毁 等 减 少 的 房 屋 ， 在 基 本 分 幅 图 上 都 需 要 及 时 进 行 修 测 和 补 测 。 使 原 测 制 的 房 地产 图 不 断 得 到 更 新 ， 以 便 保 持 房 地 产 图 、 图 卡 和 实 地 三 者 的 一 致 ， 使 房 地 产 图 永 远 保 持最 好 的 使 用 价 值 ， 以 适 应 房 地 产 业 不 断 发 展 的 需 要 。二 、 房 地 产 测 量 的 作 用由 于 房 地 产 测 量 所 获 得 与 永 久 性 标 志 相 联 系 的 房 地 产

9、权 属 界 址 、 土 地 位 置 、 用 地 面积 、 房 地 质 量 和 数 量 等 ， 都 具 有 法 律 效 力 ， 载 入 权 属 证 书 ， 所 以 它 是 房 地 产 产 权 发 证 和土 地 税 收 的 重 要 依 据 ， 拥 有 权 属 （ 法 律 上 ） 、 财 政 （ 税 收 上 ） 和 城 建 规 划 三 大 基 本 功 能 。它 的 主 要 作 用 可 以 归 纳 为 如 下 几 方 面 。（ 一 ） 管 理 方 面为 了 使 城 市 房 地 产 管 理 和 住 宅 建 设 都 能 稳 步 纳 入 社 会 主 义 现 代 化 建 设 的 轨 道 ， 城 镇房 地 产

10、管 理 部 门 和 规 划 建 设 部 门 都 必 须 全 面 了 解 和 掌 握 房 地 产 的 权 威 、 位 置 、 质 量 、 数量 和 现 状 等 基 本 情 况 。 只 有 这 样 ， 才 能 进 行 妥 善 的 管 理 和 合 理 的 规 划 建 设 ， 更 好 地 调 配使 用 房 屋 和 土 地 ， 有 计 划 地 安 排 旧 城 区 住 宅 的 修 建 改 造 ， 以 及 新 发 展 区 的 规 划 建 设 。 另外 ， 房 地 产 测 量 的 成 果 ， 亦 是 开 展 城 镇 房 地 产 管 理 理 论 研 究 的 重 要 基 础 资 料 。!#第 七 篇 房 地 产

11、测 量 技 术 应 用 与 规 范 管 理（ 二 ） 经 济 方 面房 地 产 测 量 提 供 了 大 量 准 确 的 图 纸 资 料 ， 为 正 确 掌 握 城 镇 房 屋 和 土 地 的 现 状 及 变化 ， 清 理 公 私 各 占 有 的 房 地 产 数 量 和 面 积 ， 建 立 产 权 、 产 籍 和 产 业 管 理 的 图 册 档 案 ， 统计 各 类 房 屋 的 数 量 和 比 重 等 ， 提 供 了 可 靠 的 依 据 ， 亦 为 开 展 房 地 产 经 济 理 论 研 究 提 供 了重 要 基 础 。房 地 产 测 量 还 为 城 镇 财 政 、 税 收 等 部 门 研 究

12、确 定 土 地 分 类 等 级 、 制 定 税 费 标 准 提 供了 基 础 依 据 ， 确 保 各 项 税 费 的 及 时 征 收 。（ 三 ） 法 制 方 面房 地 产 图 所 表 示 的 每 户 所 有 的 房 屋 及 使 用 土 地 的 权 属 范 围 ， 是 经 过 逐 幢 房 屋 清 理 产权 ， 逐 块 土 地 清 理 使 用 权 ， 并 经 过 各 户 申 请 登 记 ， 经 主 管 部 门 逐 户 审 核 确 认 的 。 房 地 产图 作 为 核 发 房 屋 所 有 权 与 土 地 使 用 权 证 书 中 的 附 图 ， 是 具 有 法 律 效 力 的 图 纸 。 它 是 加

13、 强房 地 产 管 理 、 核 定 产 权 、 颁 发 权 证 、 保 障 房 地 产 占 有 者 和 使 用 者 的 合 法 权 益 ， 加 强 社 会主 义 法 制 管 理 的 重 要 依 据 。第 二 节 房 地 产 图 的 成 图 方 法 及 特 点房 地 产 测 量 ， 是 常 规 的 测 绘 技 术 与 房 地 产 管 理 业 务 相 结 合 的 专 业 测 绘 ， 其 最 终 目 的是 测 制 房 地 产 图 。一 、 房 地 产 图 的 成 图 方 法房 地 产 图 分 为 分 幅 图 、 分 丘 图 和 分 户 图 三 种 。 它 可 以 是 实 测 成 图 ， 也 可 以

14、是 编 绘 成图 。 实 测 成 图 又 可 分 为 用 平 板 仪 测 图 和 用 航 空 摄 影 测 量 法 测 图 ， 还 可 以 用 野 外 数 据 采 集机 助 成 图 。 但 是 它 们 都 必 须 遵 守 测 绘 工 作 的 共 同 基 本 原 则 ： 在 布 局 上 “ 由 整 体 到 局 部 ” ；在 精 度 上 “ 由 高 级 到 低 级 ” ； 在 程 序 上 “ 先 控 制 后 碎 部 ” ， 也 就 是 先 做 控 制 测 量 ， 然 后 再进 行 碎 部 测 量 。（ 一 ） 平 板 仪 测 图平 板 仪 测 图 是 指 用 太 平 板 仪 或 小 平 板 仪 配

15、合 皮 尺 量 距 测 图 ， 其 作 业 程 序 如 图 ! # # 所 示 。#$%第 一 章 概 述图 ! # # 平 板 仪 测 图 程 序（ 二 ） 航 测 法 测 图航 测 法 测 图 可 以 采 用 精 密 立 体 测 图 仪 、 解 析 测 图 仪 和 立 体 坐 标 量 测 仪 测 图 ， 其 作 业程 序 如 图 ! # $ 所 示 。（ 三 ） 野 外 数 据 采 集 机 助 成 图野 外 数 据 采 集 可 用 全 站 型 电 子 速 测 仪 系 统 ， 也 可 用 经 纬 仪 配 合 光 电 测 距 仪 系 统 ， 其作 业 程 序 如 图 ! # % 所 示 。（

16、四 ） 编 绘 成 图在 测 区 范 围 内 已 有 相 应 可 以 利 用 的 地 形 图 和 地 籍 图 的 情 况 下 ， 则 可 利 用 这 些 已 有 的资 料 进 行 编 图 。 其 作 业 程 序 如 图 ! # & 所 示 。二 、 房 地 产 图 的 特 点（ #） 房 地 产 图 是 平 面 图 ， 只 要 求 平 面 位 置 准 确 ， 不 表 示 高 程 ， 不 绘 等 高 线 。$(第 七 篇 房 地 产 测 量 技 术 应 用 与 规 范 管 理图 ! # $ 航 测 法 测 图（ $） 房 地 产 图 对 房 屋 及 与 房 屋 、 房 产 有 关 的 要 素 ， 要 求 比 其 它 图 种 要 详 细 得 多 。 例如 房 屋 ， 不 单 要 表 示 结 构 性 质 ， 还 要 表 示 出 层 次 、 用 途 及 建 成 年 份 等 。（ %） 房 地 产 图 对 房 屋 及 房 屋 的 权 界 线 和 用 地 界 线 等