2008年9月绵阳清真寺项目整体定位及发展报告

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1、房产绵阳清真寺项目 整体定位及发展报告2008年9月目录CONTENTSPART1 项目界定PART2 市场分析PART3 产品分析PART4 定位升级PART5 物业发展PART6 营销推广PART7 财务测算PART8 取费标准 PART1 项目界定清真寺项目位于绵阳核心商圈宗地位置项目临界状况项目西面项目北面项目南面项目东面项目交通公共交通发达。项目紧邻涪城路、毗邻警钟街。 10、48、5、8、36等多路公交车可到达项目周边。地块内部状况地块呈L型，邻街面长， 地块较为平整。项目属性界定交通条件区域形象较好，交通可达性佳；项目条件占地约5.2亩，规模小。位置好。配套有待改善区位配套齐全，

2、但是档次较低，配套需 改善成本压力2006年地王项目，地价高绵阳中心区域涪城区为绵阳的城市核心区域，区域认 同度高。资源条件较好主要为城市资源p项目属性：p区位属性：PART2 市场研究市场环境 宏观市场 住宅市场 商业市场 土地市场根据绵阳科技城发展纲要规定，绵阳正在打造百万人口大城市。绵阳科技城以绵阳城区 为中心，规划建设面积80平方公里，人均居住面积达到20平方米以上。2010年前 GDP总量 达到800亿元，第三产业占的比重达到 45%以上，达到中等发达城市水平。2007年，全市经济呈现加快发展的良好势头。全市实现GDP673.5亿元，增长14.3%，增速 高于全省平均水平0.1个百分

3、点，比上年提高0.4个百分点。绵阳市区户籍人口2007年达到66万人，流动人口10多万人，市委市政府将安县、江油纳入 大绵阳范围，提出打造百万人口城市。2007年全市共完成固定资产投资235.2亿元，增长29.7%。投资运行的主要特点：一、二产业投资增长较快。第一产业完成投资8.2亿元，增长57.9%，第二产业完成投资96.7 亿元，增长49.5%，第三产业完成投资130.3亿元，增长16.9%。城镇居民人均可支配收入达到10473元，增长15.7%，其中增长最快的是工资性收入增长 11.8%，个体私营主经营性收入增长46.4%；城镇居民人均生活消费支出7804元，增长 12.9%。 市场环境

4、年份200520062007上市销售面积（万平米）133125146幅度9%-6.40%14.40%套数7270套10155套14363套多层 电梯公寓 别墅 商业2000/m22500/m23000/m23500/m24000/m24500/m25000/m25500/m26000/m26500/m2180023003300240030003600 31003600460065005500 56002005年2006年2007年时间新增供应量实际供应面积销售面积百分比2006125万平米125万平米189万平米150%2007146万平米90万平米70.7万平米78%商品房年销售量维持在13

5、0万方左右，电梯公寓：主要影响因素 为地段稀缺优势、土地成本、建筑成本增加等。以供应市场为主 导的情况下，价格上涨正在趋缓。宏观市场p从价格上来讲，绵阳市房地产市场价格自2005年至今，从1000多/平米升至3000多/平米， 价格走势良好，在二级城市中属于较领先地位。p从绵阳房地产市场客户构成情况来看，绵阳房地产市场70%左右的客户为本地客户，少量来 自周边市区，但地震之后预测将会带来大量的北川、平武、广元、青川、旺昌等重灾区的客户。园艺片区高新片区市中心片区高水片区游仙片区经开片区会 客 厅 中 心 位 置小 岛 位 置圣水-青义片区高档住宅发展方向中档住宅发展方向p近几年发展速度较快，市

6、场较为活跃。市场销售情 况良好，受宏观调控影响较小，但由于地震影响，短 期内受到冲击，同时也带来的部分刚性住房需求。p目前绵阳市房地产开发已形成较成熟的6大片区和一 雏形，政府主导的城市会客厅、以特色居住为主的园 艺片区为未来高档住宅发展区域。p市中心为传统居住区,高层主要集中在市中心.但由于 土地日益稀缺因素影响,市中心供应呈量少价高趋势。绵阳市住宅发展空间良好，主要是本地客户消化。市中心为传统居住区 ，市场认同度高。住宅市场p片区核心价值： 核心区域优势 p片区物业： 高层p片区价格： 多层：3200元/平米电梯： 3400-4300元/平米p片区销售情况：目前该片区许多楼盘还未正式开始销

7、售，从在售楼盘 看，客户到访较多，对于高层的消费心理引导性很强， 但下单客户少，均处于观望期。p客户情况： 年轻人居多，主要是中高收入的白领，以及父母为其 子女置业的客户。左岸丽舍滨江世纪花园凤凰城金桥银座澳斯顿国际广场一代天骄阳光曼哈顿 恒丰南岸丽景嘉来华庭昊星银座市中心核心区 传统居住片区市中心片区购房的主要群体购房者的主要特点购房产品主要需求1、根据调查，绵阳的购房 群体年龄主要是群体是25 40岁之间的人群 2、绵阳购房群体以中产阶 层为主；1、客户的区域情结很强，绝大多 数都是选择在目前所在的区域选择 置业； 2、购房者多数是一次置业，二次 置业的比例相对较少 3、客户的来源主要是绵

8、阳主城区 的人口为主，而成都、德阳等周边 城市的客户较少； 4、绵阳的外地购房者主要是以甘 肃、西藏等区域的养老型客户为主1、市中心区域客户会选择高 层产品，周边区域客户多数 都选择多层产品； 2、高层需求面积主要为70- 90平米、120-140平米两个面 积去件，多层需求面积主要 集中在120-140平方米； 3、多数客户主要是倾向于选 择平层； 4、选择多层的客户主要看重 居住的环境，选择电梯产品 的客户对生活配套和环境要 求较高；绵阳房地产市场的对外吸附能力不强， 主要是靠绵阳的消费群体为主；住宅客群特点绵阳近年人均消费支出比例年份食品衣着家庭设备用 品服务居住教育娱乐文 化及服务交通

9、与 通讯医疗保 健其他200437.0310.2310.97.6313.899.867.92.56200537.79.697.510.1816.119.975.922.95200635.3611.237.1110.7016.2011.354.793.28200736.7510.567.0113.8315.898.735.022.21p 纵观绵阳市近年居民消费结构比例，我们发现食品消费和教育娱乐方面的消费始终占据主 要比例，特别是其食品类消费远远小于全省平均水平（2007年全省城镇居民恩格尔系数为 41.2%），从这点上来看绵阳市城镇居民生活质量较高，也注重娱乐与文化，这也说明绵阳 市消费者有较

10、强的消费能力。p而居住消费在整个消费结构中比例逐渐增加，特别在2007年上升2个百分点，这很大的一 部分原因在于近年来绵阳市房地产市场的活跃，同时当地居民对住房投资理念有较大的提升 。商业市场公园口一直以来都 是绵阳的中心区域， 也是绵阳最早发展起 来的商业区，上世纪 80年代，人们休闲娱 乐手段单一。人民公 园集公园、体育设施 、绵阳图书馆、少年 宫以及周边小商贩于 一体，是绵阳市民休 闲娱乐的首选地点。上世纪80年代末到 90年代初，人民公园 进行了改建，将原来 大门外的足球场等设 施拆除，修建了十二 生肖广场（现在文化 广场的前身）。当时 公园旁的长兴街是副 食品批发一条街，北 街则是绵

11、阳最重要的 商业购物街。周边商 业氛围愈加浓厚。上世纪90年代 ，人民公园附近的 北街、翠花街、长 兴街等街道陆续开 始进行改造，维持 了原有的商业氛围 ，形成了现在的步 行街区和安昌路。 建成了多个大型商 场。城市核心商圈 基本成型。2000年至今，人 民公园周边布局没 有发生太大变化， 只是对公园广场进 行了改造，并对周 围的商业进行了一 些升级换代。更加 巩固了这一区域作 为城市核心商圈的 地位。上世纪80年代上世纪80年代 末到90年代初上世纪90年代2000年至今商圈发展历程城市核心商业 圈南河坝生活圈花园生活圈跃进路生活圈芙蓉汉城铁牛广场三江广场 老茶树商业布局仅有一个核心商圈的单

12、核经济布局。p公园口一直以来都是绵阳的中心区域，也是绵阳最早发展起来的商业区，从来都聚集了大量的人流与车流，为商业的发展提供了良好的基础。因此在城市发展过程中，逐渐形成了现在的沿人民公园周边布局的城市核心商圈。p几个大的生活圈，都是绵阳最早的人口密集区域。如南河坝片区是绵阳最初的行政中心。跃进路片区则是绵阳几个核心大厂（长虹、九洲等）的厂区及生活区。p亲水是人的天性，而绵阳是一个三江环绕，水资源丰富的城市。因此几个餐饮休闲中心，都利用了良好的自然条件，沿江进行布局。同时限于交通等条件，这几个餐饮休闲中心都布局在主城区。商业布局核心商圈主要为购物休闲功能、周边新兴的商圈主要解决 生活服务功能。p

13、绵阳唯一的核心商圈（公园口商圈）集中了绵阳几乎所有的大型商业， 对整个城市的辐射能力巨大。但是目前该中心区域的建筑多为上个世纪90 年代以前修建，建筑结构老旧，街道狭窄，对于一个拥有超过60万人口的 科技城市来说，该商业中心负荷太大。 p绵阳目前主要的休闲娱乐区域都在主城区，外围区域仅有一些农家乐， 缺乏其他休闲娱乐设施。p绵阳的餐饮休闲中心，以及生活圈距离核心商圈的距离都很近，仅有1、 2公里的距离，是核心商圈的延伸。p绵阳商业的租金水平比较高，城市商业价值大，但消费群体的数量对城 市商业支撑力有限，除去核心商圈外，其他区域还是有较大经营压力。p现有的生活配套型商圈主要还是集中在主城区，以单

14、核为主的商业布局 混杂，很难承载100万人口大城市的消费需求，落后的规划布局容易被新 兴的商业中心所替代。单核商业布局难以承载100万人口城市的消费力，新兴的 商业区容易和市中心商圈形成竞争。商业现状通过我们在绵阳的多方了解，我们发现：p绵阳消费者构成中主要还是以当地人的消费为主流，占了绝大部分比例。外来商务会议、旅游 团队所占比例非常少。绵阳本地消费者除了商务应酬之外，多以自主休闲为主。p绝大部分的消费者都是喜欢比较舒适的消费环境，虽然消费能力不如省内一些城市高，但是在 地震之后很大一部分绵阳的消费者更加舍得把钱用来消费。p绵阳人在选择休闲娱乐地点时，对茶楼和咖啡厅的偏好排在首位，其次则是餐

15、饮店，然后是歌 城，酒吧等。p绵阳人非常喜欢逛街购物，频率比较高，一般一周会逛一到两次街。商业消费特征p消费者在餐饮地点的选择上，去的较多的是芙蓉汉城，而去其它地方进行消费的比较分散。p绵阳消费者购物的地点多半选择在核心商圈的大中型的专业超市或百货，在百货中又以百盛、 美一天为首选，兴力达、富安次之 。p消费者在购物或娱乐时，多选择距离比较近的地点，对距离比较敏感，很少去距离过远或交通 不好的地方。商业消费习惯商业业态及租金本项目服装类品牌专卖 租金递减100-180/月110-170/月，百货、服装、娱乐等业态45-100元/月，中低档服装为主安昌路警钟街 p业态：服装、大型百货、茶楼、 酒

16、吧、餐饮等，90%以上以经营服 装类品牌专卖店为主。 p租金：一层租金从100-180元/ 月，二层租金约30-40元/月。越 远离涪成路口的路段租金越低。临 富乐路路段，租金多在30-80元/ 月，临涪河路段底商租金为30-55元 /月，二楼租金平均约为16元/月 。涪城路： p业态：除大型百货、电器外，其 他业态主要有服装、餐饮、歌城、 茶楼、以及杂货店、药店等社区配 套商业 p租金：沿街铺面租金一般在110- 170元/月红星路： p业态：街区以小型铺面为主，以 中、低档服装服饰店为主 p租金：45-100元/月p项目周边主要以百货业态为主、临街铺面主要以服饰 为主。 p业态同质化现象较严重，缺乏特色化、个性化商业。 p项目周边商业档次不高。p绵阳现有商业业态真实情况是不够丰富的，特色商业比较缺乏 ，现有的商业形态及档次过于相似且过于集中，同质化竞争的情 况比较严重；p因绵阳市场长期以来过于封闭，消费群体及消费能力长期处于 比较稳定