《摩登99商业家居营销执行方案》由会员分享，可在线阅读，更多相关《摩登99商业家居营销执行方案（59页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、【苏州摩登99商业 家居艺术 经营方案】项目基本情况区位：案名：推广案名：摩登99 瑞富广场项目定位：一个时尚年轻人一个时尚年轻人消费、娱乐、生活消费、娱乐、生活的新空间！的新空间！项目核心定位：时尚先锋时尚先锋 韵律之都韵律之都 产品内容：酒店式SOHO公寓与商铺的结合摩登99-在未来苏州最具现代都市感的商业聚集的核心地，以缔造苏州人最时尚、格调生活为目的，全力打造的一站式时尚购物广场与酒店式SOHO公寓结合的30000平方米苏州摩登生活特区。“家居艺术”支撑平台的构筑 在房地产市场整体发展的利好形势下，商铺作为商品房的特殊类型，对比住宅具有多方面的优越功能，商铺已成继股票、住宅后的另一大热
2、点，但商铺投资仍有不少隐患，不是所有的商铺都有高投资回报的。因此商铺整个运作直接关系到所有相关者的切身利益，这时，对于商业的整体定位，就尤为重要。 一、概念理论支撑 家居艺术的发想我们相信，人类对美与艺术的欣赏与追求是与生俱来的一种本能，而在漫长的人类历史发展史中，真正能在每 天的日常生活中去享受和感知到美的存在，在普通人看来 仿佛是不可企及的。在中国，由于历史和战争的原因，特 别是近代的大规模的政治运动，很大程度的禁锢了人们的 思想以及对美好事物的想象力。 五六十年代 战乱时期的中国普通老百姓，对温饱的需求强过对美感的体会，或 许有些生活情趣的人会在田间采一些野花，女孩子会在鞋垫上绣上 一些
3、表达爱意的图案七十年代 正是全中国红旗飘飘的岁月，街头统一的绿军装、斜跨布包、女孩 子齐刷刷的短发、大喇叭里天天播放着的革命歌曲、忠字舞、每户 人家墙壁上挂着的毛主席画像，这些元素构成了那个时代统一的美 的标准，而享受与艺术则绝对被定义为资产阶级的腐化堕落的象征 而被人们压抑在内心 八十年代 港台的靡靡之音开始渗透入国内、爆炸头、大喇叭裤、大黑墨镜成为年 轻人最时尚的扮相，自行车、手表、缝纫机是代表着家庭品质和生活质 量的三大件；生活环境的改变使更多的普通人认识到，生活原来可以是 另一种样子，“享受生活”这几个字眼，可以偷偷摸摸的在家里实现 九十年代 中国经济开始进入一个快速发展的新起点，对外
4、开放的政治决策，引起 了国内人民从生活质量到消费观念颠覆性的改变。对国际经济文化的开 放，为中国人带来了更广阔的欣赏艺术、美学、时尚、潮流的空间与信 息，我们终于可以理直气壮的享受新生活、新观念给中国人带来的舒适 与愉悦。“享受、艺术、美”不再是带有罪恶感的字眼 二十世纪新纪元 新世纪的苏州，在享受历史所赋予的美丽同时，正在极力创造 另一种符合时代的美，这种美是在背离原有生活方式的前提下 产生的，是对时尚潮流的一种极力追崇，对于现实的改观，则 需要一点来自时尚元素的激荡，而苏州这个正待腾飞的都市， 需要建立这样一个能融具时尚元素的平台，将美与艺术的多样 性展示出来，使苏州人的生活更丰富多彩、提
5、高生活的品质。 家居艺术也就是在这样一个大背景下诞生，致力于提高中国普通人的生活品质、引导生活方式、倡导个性化生活品味，成为您生活中的伙伴，成为您私人的享受生活艺术的专家顾问。 家居艺术是什么？ 商业品牌描述 家居艺术，享受生活艺术的专家有人的地方，就有家，追寻居家艺术的地方，就有家居艺术商业的表现形式为面向大众消费群体的，涵盖人们生活领域的方方面面需求的专业化集成市场 二、产品构成结构 书艺海洋家居天地地下一层二层三层一层DIY地带布艺天堂商业形 态组建时尚家居艺术广场 潮流服饰馆宠物产品系列 汽车软装饰系列创意小家电以创意家饰 品为主要业 态，包括家 具、墙饰、 日用生活品 、玻璃器皿 、
6、花饰、玩 具、布艺、 等等涵盖生 活家居领域 的极富创意 的品牌。大卖场格局 ，在这里你 可以找到所 有服饰类你 所需要的商 品，衣帽鞋 袜、包类、 眼镜、发饰 、首饰、手 机饰品、小 装饰品。紧 跟最新潮流 的动向。宠物时代来 临，家里的 小宠物玩具 、服饰、洗 浴用品、配 套日用品将 是一个潜力 巨大的市场 。全国目前 还没有这种 专门为宠物 开设的专业 市场。以车带步的 时代，车成 为除了家以 外的另一个 情趣空间， 汽车小配饰 、毛绒玩具 、汽车香水 、汽车音响 、挂件、清 洁器皿等等 创意汽车软 装市场。家用电器不 再是奢侈品 ，随着造型 的变化、功 能的完善、 成本的降低 ，创意小
7、家 电成为了时 尚与潮流的 一种象征。三、“家居艺术”市场现实 支撑 具比较详尽的市场调查，目前苏州软装饰的专业市场比较匮乏，一种是存在大型家居市场中，主要是在销售家具的店铺中配套销售。另外是在沿街的店铺以礼品店的形式存在，档次都偏低。相对在商场中有一些集中，但规模也非常的小，与家具城内的业种基本相似，靠依托商场的人气实现销售。 因此 ：体现品位，追求时尚的家居艺术的软装饰专业市场的出现，正填补了苏州市场的这一空白。 千百年年来，苏城一直因其丰满的古韵、雅致的园林之美，著称于世界景观之林，曾几度迷倒过多少的才子与佳人，又有多少次令往来的境外游客流连忘返，而在如此的意兴未由之即，他们也会择几件小
8、品带回，或为自己的爱家，或为自己的爱车，又或为自己的爱犬，寻寻觅觅，总也因那一点点遗憾，始终填补不了自己所梦想的完美，久了，身心已不堪支持因忙于奔波的负累，这时，又多么渴望能有一座集中的 软装饰城的出现，它网罗了自己所有的梦想家居艺术。 苏州，水韵的城市。长久以来，中国园林之都的光环一直笼于这个城市，总也那样的耀眼，而水的柔情、祥和也同样洗涤着这里人的心灵，仿佛在这光辉下的城市，永远是那么的平和、悠闲和风雅；看久了飞檐翘壁，熟读了粉墙黛瓦，耳边总也是咿哝唔语，久了，也就无味了，生活似乎永远是那么的平淡，或许是缺少点对生活的那一丁点激动。社会总是无止无休的发展，生活方式也会应之而变，然而，这种对
9、现有生活方式的改变，或许也只是一幅画、一件摆设所引起的启迪，造 成对整个生活方式的彻底颠覆这时，家居艺术的出现，奠定了这种颠覆的基础。 家居艺术的发展目标为以苏州为主要战略重地，与上海、南京生活家遥相呼应，覆盖沪、苏两地，最终实现全国软装饰市场品牌的连锁战略 四、商业品牌发展目标 软装饰 专业市 场品牌 在中国生活家上海旗舰店时尚家居广场家居艺术在苏州生活家在南京生活家在北京生活家在长春商业运作在理解商业运作三个组成部分之间的关系，和各自的利益要求后，为保证整个商业的销售和经营无误，商业部分的运作顺序营为： 确定营销模式经营公司引进招商销售执行营销模式 以大商场小旺铺的形式，将商场分割成10-
10、30平米之间的小商铺进行销售。小业主购买物业的产权，十年中可享有固定的投资回报。 前3年内每年为8%（暂定）的投资回报，但小业主在这3年内无商业的经营权（此项协议在买卖合同中体现），3年后业主可以收回经营权（但今后不再享受固定的投资回报），也可以交由经营公司继续经营，在后续7年（以十年为限）中，每3年递加一个百分点作为回报的增长，最高点的为第十年10%的回报点数。 经营管理公司引入 经营设想 在同一个商场内，由众多商家各自独立、同场经营，构成了商业物业经营管理“既分散、又集中”的具体特征：集中管理，分散经营。三权分离，集中管理 实行所有者、经营者、管理者三方分离的商业物业基本管理模式。由零售企
11、业、制造商、经销商承租经营商铺，发展商委托专业的商业管理机构承担商场管理工作，协调商场经营品种、商业秩序、推广宣传、招商租赁等工作，统一制定商场经营管理公约、宣传推广基金的运作规定商业规则，让全体商家共同履行，共同树立和维护物业良好的商业形象，为经营者营造公平的经商环境。 分散经营，统一运作分散经营是指商场由众多不同的商家共同经营，而不是由单一商户经营，这是消费市场发展的结果。把众多商家集中在一个商业物业内，实行分散经营，充分满足了消费者货比三家和方便选购的消费心理。在分散经营的前提下，商场整体执行统一经营、统一运作的措施，各自展开经营活动.商业物业管理和经营管理工作，可分别交由专业的物业管理
12、机构和商业经营管理机构承担。 商业经营管理的实质就是以商场商户的利益为前提，制定出相应的经营规则，让全体商户共同执行和遵守，以限制和规范商 户的经营行为，最终达到吸引更多顾客来消费的目的。从其职能 的本质上来看，其实商业管理就是商家的“协调人”，可以从九 个方面来说明其职能；商场招商代理、统一开业计划、规范经营 方向、组织宣传推广活动、建立和维护商场品牌、协调商户关系 与维持商业秩序、禁止恶性竞争、杜绝假冒伪劣商品和处理投诉 。因此，经营商的经营机制是否成熟，直接关系着商业项目的发 展前景，同时，客户对经营公司的评判，也是直接主导其是否购 买商业项目的主要因素。 鉴于此项原因，合美建议引进国外
13、知名 （或国内有知名业绩）的商业经营管理公司参与或直接接管本项目商业的招商和经营管理。 经营公司引入方式直接托盘（买断式） 由所选择的经营管理公司自行根据市场情况核定项目的价值，当开发商与经营公司在价格上达成一致时，经营商买断开发商所属物业后，一切自负盈亏。 以顾问形式的引进 开发商决定自行经营的基础，自行组建经营公司，聘请资深管理公司作为顾问，借鉴先进的经营管理模式，长期经营。 经营管理的引进 引进资深的商业经营管理公司参与商业的招商和经营管理。由其根据商业的可操作性，细分大业态下的各种业种，依据各自的需求，划分出不同的经营范围，作到更为专业化经营，从而保证商业的可发展性。 商业经营保证 开
14、发商在与购房者签定买卖合同时，同时也就签定了购房者同意转交三年商业经营权的协议，同意前三年内，每年支付小业主总投入资金8%的回报，以换取对于商业的三年经营权。开发商在获取三年经营权的基础上，与商业经营公司商谈，将经营权交由经营公司使用，同时为保证小业主的固定回报利润，双方各自必须提出一定经营风险金，进行共同监管，保证每年投资者回报的获得。 招商在销售期提前介入是发展商、管理者、投资者三方面的要求： 首先是发展商对商铺销售的要求。商业物业销售要求发展商必须给投资者一个投资的信心，帮助投资者建立对项目的获利信心，从而令项目的销售加快。 其次是商业管理者对商业经营的要求。提前介入招商可大大缩短商场开
15、业时间，让经营管理者能尽早实现营业的利润，并发现在运作中的问题，及早进行调整，保证实现利润的最大化。 最后是投资者对商铺的投资要求。要吸引投资者的注意和增强投资者的信心，关键的工作把商场未来的经营运作、经营特色、经营品种、经营手法、经营规模、经济效益、未来发展趋势传递给投资者，让投资者对项目有更详尽的认识，让投资者感到即买即收租的有利局面。招商策略 以招“名、优、特”商家进场为原则。保证商场的中高档定位，在 实施过程中，坚持招名牌商家，拒绝低档次、无品牌的小商户进场。 只招较大商户进场。保证商家经营的面积有足够的展示空间，规定承租商户至少要租用30平米以上的经营面积。 经营同类商品的商家数量适
16、度控制。保证经营相同商品的商户数量不多，在提供足够选择给客人的基础上，避免商户之间的恶性竞争 。 商场统一管理，经营种类保证延续性，确保项目的经营主题。 招商措施推广建议 项目推广期，着重于项目的整体形象宣传，包括商场的经营理念，功能规划，经营优势，投资前景。 遵循“高品位、低门槛”策略，对市场有一定知名度的商户适当放松 严格挑选吸纳商户，在开业前适当放松各散户，力求“满场开业”效果。 结合项目地理位置，发展远景，宣传项目定位的独特性与可行性，展现给经营者良好的商业发展前景 招商采用“媒体+公关活动推广+直销推广”形式进行，与工程进度相配合。 包括报纸、杂志、促销活动，及针对性在苏州知名商场分发DM，同时适当的在上温州等地进行招商宣传。 招商条件以纯租金形式为主，风险较低； 合作分成，保底分成形式为辅，主要临时商品展示推广及开业前部分商铺招商等方面。 租赁期限，根据各行业情况而定： 销售执行
