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1、房地产企业纳税筹划技巧与涉税风险规避 纳税筹划基础纳税风险自我检测与风险评估主要税种基本法规及优惠政策解读房地产企业纳税筹划的主要思路房地产企业纳税筹划技巧及实战案例 企业所得税对房地产企业的潜在影响与纳税筹划 课 程 目 录1 1、纳税筹划基础纳税筹划兴起的背景及其概念纳税筹划的特点及其一般原则纳税筹划的环节以及一般程序纳税筹划的变量引进与因素分析学说纳税筹划基础世界上只有两件事是不可避免的，那就是税收和死亡。面对国家税收：愚者逃税，蠢者偷税，智者避税，高者筹划。纳税筹划兴起的背景及其概念纳税筹划兴起的背景现象之一：几乎100%的企业偷逃税法律对偷税的界定企业税负分析偷税风险分析严厉的处罚制
2、度税款追征期规定新征管模式建立纳税筹划兴起的背景现象之二：几乎100%的企业多缴税-未实施纳税筹划-税收优惠未充分运用-额外税收成本纳税筹划的概念纳税筹划:指纳税人为了实现经济价值最大化，在不违反法律、法规（税法及其他相关法律、法规）的前提下，对尚未发生或已经发生的应税行为进行的各种合理安排。几个概念的区别偷税：纳税人义务已经发生并且能够确定的情况下，采取不合法的手段以逃脱其纳税义务的行为，应付法律责任。漏税：纳税人无意识发生的漏缴或少缴税款的行为。未单列漏税条款的法律责任，限期补缴。骗税：采取弄虚作假和欺骗手段，将本来没有发生的应税行为虚构成发生了应税行为，将小额伪造成大额的应税行为，从国库
3、中骗取出口退税款的行为。属违法行为。抗税：以暴力、威胁方法拒不缴纳税款的违法行为。避税：纳税人通过个人或企业事务的人为安排，利用税法的漏洞、特例和缺陷，规避或减轻其纳税义务的行为。纳税筹划（节税）：在遵循税收法律、法规的前提下，为实现最小合理纳税而进行的设计和运算。内 容节节 税 避 税从法律角度看合法、合理合法不合理从立法本意看完全符合背道而驰驰从税法角度看善意利用破坏性利用从税收政策看符合税收政策不符合税收政策目的税收支付的节约节约少缴缴税或不缴缴税对经济对经济 的影响促进进生产经营产经营 活动动破坏市场规则场规则节税与避税的区别纳税筹划的特点事前性合法性区别与避税、偷税官方对纳税筹划的态
4、度综合性目的性操作性纳税筹划的五大环节企业组建过程中的纳税筹划企业筹资过程中的纳税筹划企业投资过程中的纳税筹划企业生产经营过程中的纳税筹划财务会计核算与成果分配中的纳税筹划纳税筹划的程序确立节税目标，提出备选方案；建立数学模型，进行模拟测算；根据税后的净回报，排列比较方案考虑各种因素，选择最佳方案；协调各部门，付诸实践；收集反馈信息，不断修正，提高纳税筹划效果。纳税筹划的变量引进与因素分析学说收筹划中的变量指影响税收政策有差异化选择、能够引起税额变化的因素。变量引进就是纳税人采取合法的相应措施或办法，引进部分原来没有的变量或改变原有的数值，从而影响税收政策的差异性选择、引起税额变化，达到最终引
5、起税额向有利于纳税人方向转化的目的纳税筹划过程中需要考虑的变量包括纳税人的注册地点、纳税人的性质或组织形式、纳税人选择的行业、企业资产以及企业选用的员工等因数是构成事物本质的成分，是决定事物发展的原因或条件。因数分析即对那些影响税额的条件（因素）进行分析，并通过一些税收安排后加以利用，从而达到节税的目的影响税收的因素分为：特定税收政策因素、税收优惠政策因素、税制要素、计算公式中的内嵌因素和组织形式因素2 2、纳税风险自我检测与风险评估 税负异常与否分析收入完整与否分析收入确认时间分析视同销售情况分析成本合理性分析费用合理性分析扣除项目合理性分析非经常性损益合理性分析关联方定价合理性分析非关联方
6、串谋分析纳税风险自我检测与风险评估 税负负异常与否分析项项 目指 标标税负负是否异 常增值值税税负负率=应纳应纳 税额额主营业务营业务 收入 100%当期营业营业 税特殊行业营业业营业 收入扣除率（如旅 游业业、广告业业、运输业输业 ）=当期扣除金额额 当期营业营业 收入100%所得税税负负率=应纳应纳 税额额主营业务营业务 收入 100%收入完整与否分析项项 目指 标标收入是否完整主营业务营业务 收入增长长率=（本期主营营收入-上期主营业务营业务 收入）上期主营业务营业务 收入100%其他应应付款增长长率=（期末其他应应付款-期初其他应应付 款）期初其他应应付款100%单单位产产品主材耗用率
7、=本期主要材料领领用数量本期产产 成品数量100%单单位产产品能耗率（电电、自来水等）=本期耗用能源（电电 度、自来水吨位）本期产产成品数量100%单单台设备设备 月产产量=上年产产成品数量设备设备 数量收入确认时间认时间 分析项项 目指 标标收入确认认是否 提前主营业务营业务 收入离散度=（本月主营业务营业务 收入-本年主营营 业务业务 收入月平均数）本年主营业务营业务 收入月平均数 100%赊销赊销 率=（月末应应收账账款-月初应应收账账款）本月主营营 业务业务 收入100%收入确认认是否 滞后主营业务营业务 收入离散度=（本月主营业务营业务 收入-本年主营营 业务业务 收入月平均数）本年
8、主营业务营业务 收入月平均数 100%客户户商业业信用负债负债 增长长率=（月末预预收账账款+月末其 他应应付款）-（月初预预收账账款+月初其他应应付款） （月初预预收账账款+月初其他应应付款）100%视视同销销售情况分析项项 目指 标标自产产产产 品视视同销销 售业务业务 是否确认认 计计税收入名义销项义销项 税额额=（主营业务营业务 收入+其他 业务业务 收入）增值值税税率（17%或13% ）外购购原材料视视同销销 售业务业务 是否确认认 计计税收入名义销项义销项 税额额=（主营业务营业务 收入+其他 业务业务 收入）增值值税税率成本合理性分析项项 目指 标标成本是否合理销销售毛利率=（主
9、营业务营业务 收入-主营业营业 务务成本）主营业务营业务 成本100%费费用合理性分析项项 目指 标标费费用是否合理期间费间费 用率=（管理费费用+营业费营业费 用+财财 务费务费 用）（主营业务营业务 收入+其他业务业务 收入）100% 管理费费用率=管理费费用（主营业务营业务 收 入+其他业务业务 收入）100% A.业务业务 招待费费率=业务业务 招待费费（主营营 业务业务 收入+其他业务业务 收入）100% B.总总机构管理费费用率=总总机构管理费费（ 主营业务营业务 收入+其他业务业务 收入）100% 费费用合理性分析项项 目指 标标费费用是否 合理营业费营业费 用率=营业费营业费
10、用（主营业务营业务 收入+其他 业务业务 收入）100%A.运输费输费 用率=运费费（主营业务营业务 收入+其他业业 务务收入）100%C.广告费费用率=广告费费（主营业务营业务 收入+其他 业务业务 收入）100%D.宣传费传费 用率=宣传费传费 （主营业务营业务 收入+其他 业务业务 收入）100%E.佣金率=佣金（主营业务营业务 收入+其他业务业务 收 入）100%费费用合理性分析项项 目指 标标费费用是否合理财务费财务费 用率=财务费财务费 用（主营业务营业务 收入+其他业务业务 收入）100%相关指标标：利息费费用率=预预提利息（主营业务营业务 收入+其他业务业务 收入）100%预预
11、提利息=资资本化利息+费费用化利息收入借款率=平均借款额额（主营业务营业务 收入+其他业务业务 收入）100%平均借款=（长长短期借款期初数+长长短期借款期末数）2应应收账账款周转转率=主营业务营业务 收入净额净额 应应收账账款平均余额额100% 应应收账账款平均余额额=（应应收账账款期初数应应收账账款期末数）2扣除项项目合理性分析项项 目指 标标工资资、折旧等扣除 项项目是否合理固定资产综资产综 合折旧率=累计计折旧额额平均固定资产资产 原值值100%平均固定资产资产 原值值=（期初固定资产资产 原值值+期末固 定资产资产 原值值）2工资变动资变动 率=（本期工资总额资总额 -上期工资总额资
12、总额 ） 上期工资总额资总额 100%预预提费费用变动变动 率=（本期预预提费费用-上期预预提费费用 ）上期预预提费费用100%非经经常性损损益合理性分析项项 目指 标标非经经常性损损益 是否合理非经经常性损损益变动变动 率=（本期投资资收益+ 本期补贴补贴 收入+本期营业营业 外收支）-（上期 投资资收益+上期补贴补贴 收入+上期营业营业 外收支 ） （上期投资资收益+上期补贴补贴 收入+上 期营业营业 外收支） 100%关联联方定价合理性分析项项 目指 标标关联联交易定价 是否合理主要结结合关联联方关系及其交易，运用收入 、成本、费费用、非经经常性损损益主要评评估指 标进标进 行分析。非关
13、联联方串谋谋分析项项 目指 标标是否存在非关联联方 串谋谋主营业务营业务 收入离散度=（本月主营业务营业务 收入-本年 主营业务营业务 收入月平均数）本年主营业务营业务 收入月 平均数100%赊销赊销 率=（月末应应收账账款-月初应应收账账款）本月 主营业务营业务 收入赊购赊购 率=（月末应应付账账款-月初应应付账账款）本月 购进购进 原材料或库库存商品3 3、主要税种基本法规及优惠政策解读 营业税基本法规及优惠政策解读 房产税基本法规及优惠政策解读土地增值税基本法规及优惠政策解读主要税种基本法规及优惠政策解读营业税基本法规及优惠政策解读 营业税优惠政策包括：对于企业以不动产投资入股，参与接受
14、投资方利润分配，共同承担投资风险的行为不征营业税将土地使用权转让给农业生产者，用于农业生产的行为免征营业税房地产企业自建自用建筑物免征营业税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。 土地增值税的清算单位 应该进行土地增值税清算的情形：房地产开发项目全部竣工、完成销售的 整体转让未竣工决算房地产开发项目的 直接转让土地使用权的 可以进行土地增值税清算的情形：已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占 整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过 85%，但剩余的可
15、售建筑面积已经出租或自用的取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的 纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的 省级税务机关规定的其他情况土地增值税的清算条件 房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位 和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销 售房地产, 收入按下列方法和顺序确认： 按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土 地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除成本和费用。 非直接销售和自用房地产的收入确定 扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣
