常德汉寿项目市场研究及可行性研究报告

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1、常德汉寿可行性研究报告常德汉寿项目市场研究及可行性研究报告常德汉寿可行性研究报告写在前面的话本方案旨在通过对汉寿宏观经济及城市发展的分析，汉寿市房地产市场的研究及判断，结 合我们针对客户开展的问卷访谈，来把握汉寿未来房地产市场的发展走向，再通过项目地块属 性及优劣势分析，来判定项目的物业发展方向及项目产品定位。本方案不涉及项目形象定位，案名，营销推广策略，VI及延展等。此部分内容我们将在本 方案通过后进行阐述。常德汉寿可行性研究报告PART 1 常德汉寿城市发展和宏观经济PART 6 经济效益预算PART 5 项目物业发展方向及产品定位PART 4 本案地块属性及SWOT分析PART 2 常德

2、汉寿住宅市场研究及个案分析PART 3 问卷访谈及消费行为样本分析PART 1 常德汉寿城市发展和宏观经济PART 2 常德汉寿住宅市场研究及个案分析目录PART 3 问卷访谈及消费行为样本分析PART 4 本案地块属性及SWOT分析PART 5 项目物业发展方向及产品定位PART 6 经济效益预算常德汉寿可行性研究报告PART 1 常德汉寿城市发展和宏观经济常德汉寿可行性研究报告汉寿县位于湖南省北部的洞庭 湖西滨，现为常德市辖县，被 国家命名为“中国甲鱼之乡” 、“中国黑杨之乡”、“中华 诗词之乡”“中国珍珠之乡” 、“中国苎麻之乡”。汉寿县 东临益阳市，西靠常德城，南 衔桃花源，北濒洞庭湖

3、，距省 会长沙仅百余公里。境内沅水 、澧水通江达海，石长铁路、 长常高速公路穿境而过，319 国道横贯东西，省道S205线 纵穿南北，常德桃花源机场近 在咫尺。林业是汉寿的支柱产 业。汉寿城市综述常德下辖县，农牧之乡，交通便利。常德汉寿可行性研究报告汉寿县辖16个镇、13个乡、1个 民族乡：蒋家嘴镇、岩汪湖镇、 坡头镇、酉港镇、洲口镇、罐头 嘴镇、沧港镇、朱家铺镇、太子 庙镇、毓德铺镇、崔家桥镇、军 山铺镇、百禄桥镇、西湖镇、洋 淘湖镇、龙阳镇、周文庙乡、鸭 子港乡、文蔚乡、新兴乡、聂家 桥乡、毛家滩回族维吾尔族乡、 丰家铺乡、东岳庙乡、岩嘴乡、 株木山乡、三和乡、龙潭桥乡、 月明潭乡、大南湖

4、乡。湖南省常 德市人口589万，汉寿县人口 814,542人年内人口出生率 10.56，死亡率8.72，人口 自然增长率1.83 （2009年）汉寿县城市综述地域人口较多，乡镇入城明显。常德汉寿可行性研究报告城关镇 58786 酉港镇 35851 蒋家嘴镇 18782 岩汪湖镇 23025 洲口镇 33525 坡头镇 24539 太子庙镇 20933 崔家桥镇 16108 朱家铺镇 21206 毓德铺镇 14645 西湖镇 7811 汉寿覆盖人口约81万人口，2008年城镇人口6W，大量乡镇人口入城，2010年 约10W。军山铺镇 24003 百禄桥镇 18854 沧港镇 19365 常德汉寿

5、可行性研究报告龙阳大道芙蓉大道汉寿规划： 汉寿老城区道路狭窄， 车流量混杂促使汉寿县 向老城区西南角发展 新城区依托龙阳大道与 芙蓉大道发展，行政机 构已逐渐迁往该地块， 检查院，法院等已在该 板块落户，预计县政府 亦将在该板块落户。汉寿县城市发展老城区已饱和，汉寿的发展集中在新城区常德汉寿可行性研究报告城镇居民人均可支配收入13501元，增长12.9%。城镇居民消费性支出9173元，增长15.0%。百户城镇居民年末拥有： 摩托车24辆，电话58部，移动电话176部，冰箱90台，彩电130台，组合音响44台，空调94台，热水器84台，洗衣机 98部，家用计算机24台。农民人均纯收入5092元，

6、比上年增长11.3%。其中：人均工资收入1996元，比上年增长14.32%；一产业经营收入 2098元，增长6.45%；二、三产业经营收入649元，增长12.28%；各项转移收入330元，增长23.11%。农民人均可支 配收入4928元，增长10.49%。人均住房价值9902元，人均居住面积43平方米。百户农民家庭年末拥有：自行车94辆 ，洗衣机61部，冰箱38台，摩托车52辆，彩电111台，电话66部，移动电话119部，空调6台，热水器7台,家用计算机3 台。汉寿宏观经济汉寿城镇人口收入水平较高，城镇人均可支配收入13501，城 镇经济来源主要为二，三产业。农村人均可支配收入5092，经济收

7、入来源以第 一产业为主常德汉寿可行性研究报告2010年，地区生产总值达到90亿左右 。其中第一产业增加值22.5亿元，年均 增长4.5%；第二产业增加值33.3亿元 ，年均增长21%；第三产业增加值34.2 亿元，年均增长11%。人均国内生产总 值达到11500元；地方财政总收入年均 增长11以上。产业结构优化升级，县域经济竞争力 增强，2010年，一、二、三产业占 GDP的比重分别为25:37:38。城镇化水 平提高7个百分点，达到38；县域森 林覆盖率、城镇建成区绿化覆盖率分别 提高到30%、38%；科技对经济增长的 贡献率达55%；全县适龄儿童入学率、 小学毕业生升学率、小学在校学生巩固

8、 率达100%，初中在校学生年巩固率达 99%以上，应届初中毕业生升入高中阶 段学校的比例达到95%以上。汉寿经济产业搭配平均，二，三产业以第一为基础，发展迅速。同时汉寿有 一定旅游资源。常德汉寿可行性研究报告汉寿第一产业发展情况全国确认的粮、棉、油、鱼大县汉寿县2009年 全县实现生产总值98.41亿元 ，增长12.3%。第一产业增加 值30.98亿元，增长8.3%；汉 寿县以第一产业为基础，借助 西洞庭的天然优势发展，被誉 为“中国甲鱼之乡“”中国黑 杨之乡“”中国珍珠之乡“” 中国苎麻之乡“是国家确认的 重点商品粮、棉、油、鱼大县 。 常德汉寿可行性研究报告汉寿县2009年第二产业增加

9、值26.99亿元，增长18.5%； 全部工业总产值70.54亿元， 增长25.1%，实现增加值 18.96亿元，增长18.0%。81 家规模工业完成产值45.29亿 元,增长29.1%，实现增加值 11.73亿元，增长26.5%。规 模以下工业企业及个体工业 完成产值25.25亿元,增长 9.8%，实现增加值7.23亿元 ，增长8.5%，依托第一产业 ，同时中联等知名企业入驻 带动第二产业发展。汉寿第二产业发展情况依托第一产业，工业发展迅速，中联，三一入驻汉寿 ，带动地区经济发展常德汉寿可行性研究报告汉寿第三产业发展情况第三产业所占比重愈大，零售业规模不断扩大汉寿2009年，第三产业 增加值4

10、0.44亿元，增长 11.7%。批发零售业单 位总量增加，流通规模 扩大 ，同时多元市场主 体形成，多种经济成分 共同发展，商品销售结 构的优化，促使市场更 趋完善 ，龙头企业发展 迅猛，规模效应显著 ， 从业人员也大量增加企业法人 个） 从业人员（人 ） 销售收入（万元 ） 合 计 401 4238 246663 批 发 125 1599 127219 零 售 276 2639 119444 企业法人（个） 从业人员 合计 276 2639 综合零售 121 1288 食品、饮料及烟草制品 17 118 纺织 、服装及日用品 24 180 文化、体育用品及器材 11 111 汽车、摩托车、燃

11、料及零配 件 19 181 医药及医疗器材 16 142 家用电器及电子产品 21 205 五金、家具及室内装修材料 38 318 无店铺及其他 9 96 常德汉寿可行性研究报告汉寿县政府于2002年3月成立了汉寿县 旅游局。作为汉寿旅游业的指导协调部 门，经过几年卓有成效的工作，启动了 汉寿旅游业，基本构建“两点一线”旅游 格局。截止到2006年底，县内旅游企业 已发展到了22家。目前，对游客开放的 景区主要有西洞庭湖青山湖国家城市湿 地公园、鹿溪旅游度假区、清水湖旅游 度假区、农业旅游观光走廊。湿地公园 主推游洞庭湖，鹿溪主推森林观光、度 假，清水湖主打高尔夫之旅，农业旅游 则以农家乐、渔

12、家乐为主，力推珍珠养 殖、加工、销售、农产品采摘、垂钓、 水乡舟楫竞技游乐等观赏和参与性项目 来吸引游客 旅游业起步较晚，发展快，自然资源丰富。常德汉寿可行性研究报告总结常德直辖县，辖16个镇、13个乡、1个民族乡，人口81万，县城人口5.8万，地处常 德与异样之间，交通便利一、二、三产业发展平均，以第一产业为基础，城镇人均收入与消费都较高，农村收 入较高，但消费较低。新城区飞速发展，商品房的开发90%集中于新城区，老城区的人口外溢与新城区的交 通优势将进一步促使该地区的发展。1城市综述2宏观经济指标3城市发展趋势常德汉寿可行性研究报告PART 2 常德汉寿住宅市场研究及个案分析常德汉寿可行性

13、研究报告季度2009年商品房批准预售面积（ 万平米）2009年商品房批准预售面积 （万平米）同比一季度61183.3%二季度23.890%三季度7.48.514.8%四季度4.18.3102.4%合计19.531.662%商品房供应量分析 2010年第4季度，全县商品房（包括住宅和非住宅）批准预售面积8.3万平 方米，环比下降2.3%，其中住宅批准预售面积7.7万平方米，环比下降 2.5%，与去年同期相比，分别增长15.3%和13.6%。 2010年全县累计批准预售面积为31.6万平方米，比去年同期19.5万平方 米增长62%。汉寿商品房供应增长迅猛。10年供应量同比09增长62%常德汉寿可行

14、性研究报告商品房供应量20092010如图： 10年供应量虽有所波动，但 总比09年供应量，总体大幅 增加，从图中看出汉寿第二 季度的房产供应量相比每年 其他季度供应量较小。09年 汉寿商品房共供应19.5 万平 米，10年共供应31.6 万平 米整体供应量增长迅速，第二季度为汉寿供应低谷常德汉寿可行性研究报告季度2009年 销售面积（万）2010年 销售面积（万 ）销量同比2009年 销售金额（万）2010年 销售金额（万 ）同比一季度3.14.854.8%38008333119.2%二季度4.77.353.3%570012501119.3%三季度1.84.2133.3%2534701017

15、6.6%四季度5.58.860%742318186145%合计15.125.166.2%1945745886135.8%商品房销售量分析 第四季度，全县商品房销售652套，面积8.8万平方米，环比分别增长92.6%和 95.2%，其中住宅销售面积占商品房销售的比重为95.8%，与去年销售套数与 面积同比增长60.9%和60%。 2010年1-12月全县累计销售商品房2036套，25.1万平方米，实现销售金额4.59 亿元，分别比去年同期增长63.5%、66.2%和135.8%。 10年汉寿商品房成交均价1828元/相比09年1289元/成交均价增长41.8%10年汉寿商品房销售面积同比09年增

16、长66.2%，销售金额亦增长135.8%常德汉寿可行性研究报告商品房成交均价20092010 如图： 汉寿商品房住宅成交均 价成上涨趋势，09年1 季度汉寿商品房成交均 价1225元/，10年第4 季度商品房成交均价 2066元/，10年1- 12月汉寿县商品房平均 价格为1785元/，比 去年同期1530元/增 长16.6% 汉寿住宅均价稳步上升，单价较低，2010年均价在2066元/平米, 汉寿房地产市 场发展健康常德汉寿可行性研究报告商品住宅供销对比期间商品房批准预售面积 2010年第四季度商品房供销比- =1:1.06期间商品房住宅销售面积 商品房住宅供销比约为（期间商品住宅批准预售面积：期间商品住宅销售面积）1:1 2010年1-12月商品房累计供销比基本上为1:0.79。从以上数据来看，汉寿县1-12月商品房批准预售面积