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1、2008年5月23日上东大街定价策略上东大街定价策略目录一、影响单价的权益因素二、各栋楼价格区间统计表三、各栋价格总额统计表四、商铺返租计算五、销售策略货包价值分析六、平均折扣率计算过程七、投资计划举例1.1 商铺结构影响因素1.2 商铺位置影响因素1.3 商铺使用功能影响因素1.4 商铺层数影响因素一、影响单价的权益因素1.1 商铺结构影响因素A级 商铺内开间大，室内无柱网，此类商铺最佳。B级 商铺内开间大，室内有柱网，此类商铺次佳。C级商铺内为纯剪力墙核心筒，室内无柱网，此类商铺较差。D级 商铺内为纯剪力墙核心筒，室内有柱网，此类商铺最差。一、影响单价的权益因素1.2 商铺位置影响因素A级
2、 临规划路的商铺（原蔡锷大道、上东大道）价格加权系数最高。一、影响单价的权益因素蔡 锷 大 道上东大道1.2 商铺位置影响因素B级.临次干道的商铺（原东庄大道）价格加权系数较高。一、影响单价的权益因素东 庄 大 道1.2 商铺位置影响因素C级.临小区内街的商铺（原彩云街、天子街）价格加权系数较差。一、影响单价的权益因素天子街彩云街1.2 商铺位置影响因素D级. 在商铺内街的商铺（9楼内街） 价格加权系数最差。一、影响单价的权益因素9搂内街1.3 商铺使用功能影响因素1.3.1 预留可做餐饮条件的商铺（7、15、16）一、影响单价的权益因素1.3 商铺使用功能影响因素1.3.2 可满足汽车美容要
3、求的商铺（10）一、影响单价的权益因素1.4 商铺层数影响因素1.4.1 临主干道的二层商铺（1、6、7、8A区域）一、影响单价的权益因素蔡 锷 大 道上东大道AAAA1.4 商铺层数影响因素1.4.1 临次干道的二层商铺（12，B区域）一、影响单价的权益因素东 庄 大 道B1. 商业搂层越往上价值越低，通常如果是4层商业，则四楼价格是一楼的1/8；三楼价格是一楼的1/4；二楼是一楼的1/2。2. 考虑昆明消费者的逛街习惯，二层商业销售风险较高。3. 为降低二层商铺销售风险，利用价格杠杆，采用将一层与二层以上商铺价格拉开较大差距的方式，吸引部分实力相对较低的投资客，低价购买二层商铺。天方观点：
4、二、各栋楼价格区间统计表栋栋 号层层数对对外均价实实收均价对对外总总价区间间实实收总总价区间间商铺铺个数1一层33834.5927000142万1048万114万837万16 二层17543.8614000165万425万132万276万14 5二层复 式25062.6620000401万642万320万512万76一层33834.592700085万384万68万306万17 二层17543.8614000433万720万345万575万6 7一层31328.4625000106万1881万84万1501万7 二层13784.4611000226万843万181万673万5 三层8771.9
5、37000144万537万115万428万3 四层8771.937000126万500万100万399万3 8一层31328.322500090万336万72万268万6 二层17543.8614000197万366万157万292万5 一层公 寓8333.33800033万100万32万96万7二层公 寓8333.33800016万76万15万73万119一层25062.662000012万116万10万93万33 二层12531.3310000314万335万251万267万2 二层公 寓8333.33800016万50万15万48万13二、各栋楼价格区间统计表栋栋 号层层数对对外均 价实
6、实收均价对对外总总价区间间实实收总总价区间间商铺铺个数10一层商 铺20050.131600037万221万29万177万12二层公 寓8333.33800013万99万12万95万1411一层商 铺20050.131600071万194万56万155万512一层22556.391800064万559万51万446万10 二层8771.93700064万225万51万180万5 13一层22556.391800039万337万31万269万11 二层8771.93700082万144万66万115万2 二层公 寓8333.33800018万75万17万72万1214一层商 铺22556.391
7、800067万166万53万132万1515一层28822.0623000143万216万114万173万4 二层12531.3310000319万254万1 三层7518.86000191万153万1 16一层商 铺35087.72280001677万1338万1二层商 铺17543.8614000838万669万1合 计商铺铺191/公寓57不同总价区间商铺分布明细表栋栋 号 50万以下50-100万100-300300-500万500万-1000万1000万以上小计计10014131129 50006107 6011453023 700845118 801640011 915136100
8、35 1073200012 110320005 1224801015 1335410013 14014100015 150051006 160000112 合 计计27447035123191合 计计14.14%23.04%36.65%18.32%6.28%1.57%注：以上价格区间为价格表的总价二、各栋楼价格区间统计表1楼层层数对对外均价实实收均价对对外总总价区间间实实收总总价区间间商铺铺个数一层33834.5927000142万1048万114万837万16 二层17543.8614000165万425万132万276万141楼一层二、各栋楼价格区间统计表1楼二层二、各栋楼价格区间统计表二
9、、各栋楼价格区间统计表5楼层层数对对外均价实实收均 价对对外总总价区间间实实收总总价区间间商铺铺个数二层复式25062.6620000401万642万320万512万75楼一层二、各栋楼价格区间统计表5楼二层二、各栋楼价格区间统计表6楼层层数对对外均价实实收均 价对对外总总价区间间实实收总总价区 间间商铺铺个数一层33834.592700085万384万68万306万17 二层17543.8614000433万720万345万575万6二、各栋楼价格区间统计表6楼一层6楼二层7楼层层数对对外均价实实收均价对对外总总价区间间实实收总总价区间间商铺铺个数一层31328.4625000106万188
10、1万84万1501万7 二层13784.4611000226万843万181万673万5 三层8771.937000144万537万115万428万3 四层8771.937000126万500万100万399万3二、各栋楼价格区间统计表7楼一层7楼二层7楼三层7楼四层8楼层层数对对外均价实实收均价对对外总总价区间间实实收总总价区间间商铺铺个数一层31328.322500090万336万72万268万6 二层17543.8614000197万366万157万292万5 一层公寓8333.33800033万100万32万96万7 二层公寓8333.33800016万76万15万73万11二、各栋楼
11、价格区间统计表8楼一层公寓部分8楼二层公寓部分9楼层层数对对外均价实实收均价对对外总总价区间间实实收总总价区间间商铺铺个数一层25062.662000012万116万10万93万33 二层12531.3310000314万335万251万267万2 二层公寓8333.33800016万50万15万48万13二、各栋楼价格区间统计表9楼一层公寓大堂9楼二层公寓部分10楼层层数对对外均价实实收均价对对外总总价区间间实实收总总价区间间商铺铺个数 一层商铺20050.131600037万221万29万177万12 二层公寓8333.33800013万99万12万95万14二、各栋楼价格区间统计表10楼
12、一层公寓大堂10楼二层公寓部分11楼层层数对对外均价实实收均价对对外总总价区间间实实收总总价区间间商铺铺个 数 一层商铺20050.131600071万194万56万155万5二、各栋楼价格区间统计表11楼一层12楼层层数对对外均价实实收均价对对外总总价区间间实实收总总价区间间商铺铺个数一层22556.391800064万559万51万446万10 二层8771.93700064万225万51万180万5二、各栋楼价格区间统计表12楼一层12楼二层13楼层层数对对外均价实实收均价价对对外总总价区间间实实收总总价区间间商铺铺个数一层22556.391800039万337万31万269万11 二层
13、8771.93700082万144万66万115万2 二层公寓8333.33800018万75万17万72万12二、各栋楼价格区间统计表13楼一层公寓大堂13楼二层公寓部分14楼层层数对对外均价实实收均价对对外总总价区间间实实收总总价区间间商铺铺个数 一层商铺22556.391800067万166万53万132万15二、各栋楼价格区间统计表14楼一层15楼层层数对对外均价实实收均价对对外总总价区间间实实收总总价区间间商铺铺个 数 一层28822.0623000143万216万114万173万4 二层12531.3310000319万254万1 三层7518.86000191万153万1二、各栋
14、楼价格区间统计表15楼一层15楼二、三层16楼层层数对对外均价实实收均价对对外总总价区间间实实收总总价区间间商铺铺个数 一层商铺35087.72280001677万1338万1 二层商铺17543.8614000838万669万1二、各栋楼价格区间统计表16楼一层三、各栋价格总额统计表栋栋号类类型销销售面积积实实收总额总额实实收均价对对外总总价对对外均价1商铺3806.677620600.0020391.0697268922.3125552.70 5商铺1377.1227542400.0020000.0034514285.7125062.66 6商铺2829.1252900180.001869
15、8.4666290952.3823431.65 7商铺5022.7264733900.0012888.2281120175.4416150.65 8商铺906.8922546630.0024861.4828253922.3131154.74 公寓906.897255120.008000.007557416.678333.33 9商铺1274.8720319200.0015938.2525462656.6419972.75 公寓376.753014000.008000.003139583.338333.33 10商铺471.357541600.0016000.009450626.5720050.
16、13 公寓550.514404080.008000.004587583.338333.33 11商铺263.534216480.0016000.005283809.5220050.13 12商铺1479.5917221680.0011639.4921581052.6314585.83 13商铺827.5612059620.0014572.5015112305.7618261.28 公寓407.73261600.008000.003397500.008333.33 14商铺583.4210501560.0018000.0013159849.6222556.39 15商铺741.139412490.0012700.191
