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1、博思堂地产综合服务股份有限公司2012 年 06 月欧风新天地下半年度执行报告市场剖析PART-. 宏观市场走势PART-. 区域市场属性认知PART-. 市场竞品分析PART-V. 优质案例赏析PART-IV. 公寓的定位及建议近期政策动向：中央多次强调继续加强房地产调控温家宝总理、李克强副总理多次表示继续加强房地产调控，近期更是表示“下调房价”，预计2012年房地产调控政策仍将维持从紧取向。时间事件房地产调控政策定调7.4-7.11温家宝召开四次经济形 势座谈会坚定不移地把房地产市场调控政策落到实处。 继续抑制不合理的住房需求。7.12国务院常务会议当前房地产市场调控正处于关键时期，必须坚
2、持调控方向不动摇、调控力度不放松 ，坚定不移地抓好各项政策措施的落实，不断巩固和加强调控效果。9.1温家宝求是杂志发 表关于当前的宏观经 济形势和经济工作坚定不移地把房地产市场调控政策落到实处，确保见到实效。 房地产市场调控正处在关键时期，调控决心不能动摇、政策方向不能改变、力度不 能放松。10.29国务院常务会议坚定不移地搞好房地产调控。继续严格执行政策，进一步巩固调控成果。 增加普通商品住房用地，促进房价合理调整。 加快推进保障性住房建设。11.6上合组织成员国总理第 十次会议下调房价是国家坚定的政策，我们的目标是要使房价回归到合理的价格； 房地产调控措施决不可有丝毫动摇。11.25李克强
3、在廊坊考察保障 房建设当前房地产市场调控已取得一定成效，明年要坚持实施遏制房价过快上涨的政策措 施，进一步巩固调控成果；2.12温家宝强调本届政府善 始敬终 提房地产调控 目标国务院总理温家宝主持召开五次座谈会。温家宝表示，今年是本届政府任期的最后 一年，各项工作一定要善始敬终。他强调要用改革的办法破解难题，要把民生问题 解决得更好，并提出了房地产调控的两大目标。表：近期温家宝总理、李克强副总理关于房地产市场调控的态度政策方向中央调控决心未受影响：内部：GDP增速仍在较高水平，通胀压力依然较为突出，财政收入增长仍在高位；外部：出口对经济增长贡献不大，欧债危机影响不如2008年；房地产业：投资开
4、工增速仍在高位，房价刚刚出现下调，房地产税费未受显著影响。地方政府态度暧昧：杭州、天津热点城市土地出让金收入下降；海口、三亚等外来需求占比大的城市，受调控影响较大，成交量大幅下挫；佛山、成都等地10-11月放松限购被叫停；北京、武汉放宽普通住房标准；2月7日芜湖出台救市新政被叫停政策走势预判：限购等抑制性政策仍将继续，扩大保障房供给不放松近期，温家宝总理、李克强副总理多次表示继续加强房地产调控；媒体也披露，住建部要求限购截 止日期为今年年底的城市需尽快明确相关政策，预计限购等抑制性政策放松的可能性很小。另一方面， 目前房地产调控政策刚刚产生明显效果，主要城市房价跌幅明显小于2008年下半年，中
5、央不会冒然放松 调控。2012年房地产调控政策主基调：中央继续加强房地产调控力度和决心不减，短 时间不会有放松的迹象。政策方向u宏观调控基调将以保增长为主，对房地产信贷也逐步放松，政策进一步对楼 市严控政策出台几率不大，转而差别化对待购房人群，购买首套房客户或将得 到政策方面支持2012年，楼市主基调将是稳中有升。政策方向特征：价格坚 挺成交量有所下 滑。特征：价格下探，成交维稳，传统金9 银10无望；春节前市场会陷入又一轮 政策观望期。特征：在经济影响下，地方政府 执行力松动，带动楼市回暖。市场走势预测在政策持续强压下，楼市下行通道已打开，预计2012年底或2013年初政策效应减弱，市场逐步
6、走向平稳态势。2011.62011.22011.102012.12013.12013.4僵持期明朗期 成交价格成交量局部回暖政策加码，布控范围扩大银根紧缩，开发商限危机p就调控周期而言，盘整期通常在1-1.5年左右，其中政策效应滞后期约为3-6月。所以我们预计此次政策的影响将持续到2012年底，而市场随着政策影响的逐渐散去，市场将在12年底或13年初步入快速上涨期；p但鉴于政府此次调控决心，不排除未来从严调控依旧延续，延长调控期，但考虑到国家经济增长、地方政府土地财政等因素影响，无限制延长调控时间可能性较小。政策方向无锡住宅市场3-5月份成交量大幅回暖房地产市场真正回暖了么？政策方向无锡住宅市
7、场今年上半年一直处于量升价跌的现象迫于长期的政策压力，开发商多采用以价换量的措施，造成了当前市场量升价跌政策方向放松效果：政策和信贷对商品房市场影响显著，信贷的放松，也促成了市场的 近期回暖1. 商品房量价水平与政策及信贷变化的周期性变化密切相关；2. 政策信贷对商品房市场的影响明显，紧缩政策：市场对政策十分敏感，新政出台后成交量急剧下滑，但市场有一定的适应期，在市场适应新政后成交有一定的回暖；刺激政策：市场对刺激政策有一定的滞后性，一般在1-2季度后效果显著。从紧期极度宽松期适度宽松期从紧期 07 年 政 策 调 整 之 前 量 价 齐 升政策 缩紧 初期 量跌 价升销售 下降 带动 价格
8、下降政策放 松初期 量升价 稳成交量快速 上升期带动 价格上涨政 策 缩 紧 初 期 量 跌 价 升市场 适应 新政 ，成 交回 暖市 场 适 应 新 政 ， 成 交 回 暖政 策 再 次 缩 紧 初 期 量 跌 价 升政策再 次缩紧 初期量 跌价升信贷缩 紧，销 售下降 带动价 格下降08年 刺激 政策 出台救市政 策相继 取消417新 政929新 政新国八 条信贷从 紧信贷放 松07年调 控政策 出台08年09年10年11年政策方向u受信贷放松及政策对首次置业支持利好关系的影响，主要以刚性回暖为主，带动部分改善回暖；u在市场回暖后若无新的刺激政策出台，市场在刚性需求得到释放后成交量或将有所
9、下滑，但在市场已经适应限购政策的情况下，下半年楼市走向还是以平稳为主；4月7月10月2月现阶段，市场处于刚需逐步释放初 期阶段； 下半年，市场以平稳为主；2012年楼市走向预测 图政策方向结论：各个城市小阳春出现证实了市场需求量还是存在的，政策不明朗，短时间没有松动的迹象，我司建议迅速跑量占领市场才是王道。政策方向PART-. 宏观市场走势 PART-. 区域市场属性认知PART-. 市场竞品分析PART-V. 优质案例赏析PART-IV. 公寓的定位及建议处于城市发展的重点区域，属于城市资源第二圈层，也是无锡传统的居住区。 规划至远期建设用地规模将达到 2936.50公顷，规划人口规模为40
10、.2万 人。北塘区的功能定位是以发展居住 为主，同时开发惠山运河文化旅游和 商贸物流业、服务业，并兼顾都市型 工业的发展，形成一个水岸文化居住 服务综合区。 北塘次分区的规划结构可以概括为“ 两带三尖、两心两区、三片两园”。 北塘区对外交通有沪宁铁路和京杭大 运河，其内部道路网由城市快速干道 、主干道、次干道、支路四级道路构 成，其中主干道呈“四横四纵”的总 体格局。 区域市场城市交通配套逐步完善，逐渐形成各具特色两大居住版块：盛岸路版块、春申路版块。区域市场1）北塘区是无锡老城区之一，区域内居民以本土居民居多，第六次人口普查结果中，北塘以无锡本地居民占比81.22%而排在全市区域第一位；2）
11、北塘区以居住为主，核心配套特别是高端物业、综合性商业欠缺、老城区安置房较多而导致整个区域在形象上均不及南长、崇安、滨湖；3）北塘区整体档次与居住环境偏低，缺乏有利的生活资源，包括邻里型商业、优质教育资源、生活及景观配套，都有所欠缺；无锡北塘1 5 4 3 2 以居住为主区域形象差，缺乏人气良好的交通优势经济发达的二线城市无锡老城区之一区域市场北塘生活观：存钱比花钱更重要北塘的多数原住民都是工薪阶层出身，家庭观念重，因此在无锡各区中，北塘整体的家庭实力相对较弱，而生活体验度也是最差的。北塘消费观：奢侈观点的90度角区域内的高消费并未达到批量性质，许多上流消费仍在传统观点的压制中，因此在北塘至今没
12、有一个百货型商业，金太湖到如今只有人均消费80元左右的大众型餐饮尚有生存前景。北塘购房观：不见兔子不撒鹰北塘卖房所遇一般只可能碰到三种问题，第一是价格问题，第二是户型问题，第在是景观和配套问题。因此这直接导致客户极易沉迷于样板的透出，好的样板景观与样板房瞬间就能击倒目标客户。区域市场关键概念：保守姿态的融解北塘上流社会同样有着特有的江南保守观点习性，但在先进生活理念的冲击下这种保守态度更多体现在思考方式上。关键概念：热潮趋势的持续北塘人的生活观往往受外界或亲朋或好友的影响比较大，当流行趋势发动时，往往会发生喜好与认知的一边倒。关键概念：品质影响的突围北塘的富裕家庭中的品质概念随着各种新型事物的
13、开拓而不断发挥着先锋作用，从器具到不动产均有品质理念的追随，至2008年后正式进入了商品物业消费概念。区域市场PART-. 宏观市场走势 PART-. 区域市场属性认知 PART-. 市场竞品分析PART-V. 优质案例赏析PART-IV. 公寓的定位及建议元一蔚蓝观邸项目概况占地面积（万平方米）13.5291所在区位锡澄路222号（梨花 庄小学北侧）总建筑面积(万平方米)30总户数2335套容积率2.2开盘时间10.10绿化率41%物业形态酒店式公寓、高层、商铺开发商香港元一集团物业管理合肥元一物业公司主力在售产品高层78-128平米销售情况高层：8500-9000元 /平米，部分特价房 5
14、988元/平米起 规定时间签约再减2 万，扣除优惠后价 格在8000元/平米竞品分析元一蔚蓝观邸项目分析 去年年底开盘大幅度的降价受到了市场的认可，三天劲销130多套房源，从之前北塘区高端项目到价格谷底，可以明确的看去开发商以价换量的态度，项目在售三期7#24单元128平米三房，起价5988元/平方米，均价6800-7100元/平方米。在售78平方米、106平方米房源均价7000元/平方米，117平方米和128平方米均价6500元/平方米。预计下周会加推23单元128平米房源，具体信息待定。竞品分析元一蔚蓝观邸推广分析 项目在各大报纸上投放的广告可以看出，第一：项目最大的价值是市区盘，强调区位
15、价值；第二：大幅度优惠，低总价，吸引购房者眼球。 在搜房、365、房地产市场网上投放大量广告。竞品分析元一蔚蓝观邸市场表现 5月售出97套，迎来成交小高潮，但是价格先比最高时已经下跌了近2100元/平米； 纵观今年成交概况十分理想，限购、限贷下，购房者观望，整体市场成交低迷，后市主要看项目的价格；竞品分析梧桐水岸项目概况占地面积（万平方米）11.538所在区位北塘区凤翔路与青 石西路交叉口北侧总建筑面积(万平方米)30总户数2400容积率2.60开盘时间2010.8.15绿化率40%物业形态小高层、高层开发商无锡世纪春天房 地产开发有限公 司物业管理无锡市中房物业有限公司主力在售产品高层1#、
16、2#、4#楼，户型面积：88-143销售情况均价6800元/平米竞品分析梧桐水岸项目分析正祥梧桐水岸位于青石西路两侧，距离热门商圈金太湖国际广场仅约1公里，而从这里驱车至市中心也不过1015分钟时间，可谓是进则毗邻繁华，退则居享静谧的优势区域。项目占地16万方，总建筑面积37万方，共规划23栋1833层的高层住宅，约2400户，体量比较庞大，计划分三期开发。梧桐水岸规划建设为一个纯住宅社区，项目内除计划建一个12班制的幼儿园以外，不包含其他商业建筑，配套将主要倚赖目前周边已有的环境。u该项目首次开盘是在2010年8月15日，由于其区域位置的优越性、开发商的实力及品牌打造下项目的综合素质使得该项目在开盘取得较好的销售成绩，约8000元/的成交均价基本能触及消费者的心理价位。u由于项目体量较大，在开盘之后每隔几个月就会有新房源推出，伴随新房源的推出会有各种各样的优惠活动，七、八 月份推出部分特价房。u2011年11月12日新加推1#楼15单元、2#楼17单元、4#楼19
