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1、预期你的利润如何计算商业投资回报率 任何物业投资，投资者都希望能有一个合理的回 报，甚至是一个理想的回报，正所谓：亏本生意 没人做。 投资者若要评判自己的投资是否有价值，他们通 常主要是看该物业的投资回报率 对于投资者来说，能够科学、客观的判断其投资 回报的长与短，大小与否，是其进行保证平稳资 本运作的关键。 那么商铺投资收益率怎么计算呢？对此，我们在 此，简单介绍一下商铺投资回报率算法 第一种算法租金回报率法 公式 （税后月租金按揭月供款）12（首 期房款期房时间内的按揭款）考虑了租金、价格和前 期主要投入，比租金回 报率分析法适用范围广 ，可估算资金回收期长 短。 优、缺点分析未考虑前期的
2、其他投入 、资金的时间效应。不 能解决多套投资的现金 分析问题。且由于其固 有的片面性，不能作为 理想的投资分析工具。 优点缺点第二种算法租金回报率分析法 公式 （税后月租金每月物业管理费）12 购买房屋总价 这种方法算出的比值越大，就表明越值得 投资。 考虑了租金、房价及两 种因素的相对关系，是 选择“绩优地产”的简捷 方法。 优、缺点分析没有考虑全部的投入与 产出，没有考虑资金的 时间成本，因此不能作 为投资分析的全面依据 。对按揭付款不能提供 具体的分析。 优点缺点第三种算法内部收益率法 房产投资公式为： 累计总收益累计总投入月租金投资 期内的累计出租月数（按揭首期房款 保险费契税大修基
3、金家具等其他投 入累计按揭款累计物业管理费）内 部收益率 上述公式以按揭为例；未考虑付息、未考 虑中介费支出。内部收益率法考虑了投 资期内的所有投入与收 益、现金流等各方面因 素。可以与租金回报率 结合使用。内部收益率 可理解为存银行，只不 过我国银行利率按单利 计算，而内部收益率则 是按复利计算。 优、缺点分析通过计算内部收益率判 断物业的投资价值都是 以今天的数据为依据推 断未来，而未来租金的 涨跌是个未知数。 优点缺点第四种算法简易国际评估法 基本公式为： 如果该物业的年收益15年房产购买价 ，则认为该物业物有所值 这一国际上专业的理财公司评估一处物业 的投资价值的简单方法。 以上是四种
4、投资回报率算法简单介绍，下 面我们以示例来说明一下业内普遍的一种 投资评判方法计算公式： 计算购入再出租的投资回报率月租金 12(个月)/售价 计算购入再售出的投资回报率(售出价 购入价)/购入价 例如，有一临街商铺，面积约50平方米，售价约200万 元，目前在这个物业的周边，同等物业的月租金约是400 元/平方米，即：这个商铺要是买下并成功出租，新业主 将有可能获得2万元的月租金。那么，它的投资回报率将 是多少呢？现在让我们计算一下： 套用上述计算公式：这个物业的投资回报率2万元 12/200万元，通过计算，我们得出这套物业的投资回报 率将是：12 要是这个投资者转手放出，并以215万元成交，那么它的 投资回报率(215-200)/200，通过计算，我们得出这 套物业的投资回报率将是：7.5 如何判断投资回报率 现在，投资回报率计算出来了，那么，我 们该如何判断这些数值所包含的意义呢？ 也就是说，哪个数值是表示合理利润？ 哪个数值是表示千万不要沾手？ 哪个数值是表示它的收益非常好？ 或者是哪个数值是属于对方开出的条件太 好，自己要审慎考虑才行？ 不同物业的投资回报率理想状况物业类别业类别 合理回报报率 投资临资临 界点 超高回报报率( 需审审慎) 商住两用物业业 1012 7 15以上 烂烂尾番生物业业 910 6 20以上 地铁铁物业业 3-6 3 10以上结 束
