《[2017年整理]房地产知识培训》由会员分享，可在线阅读，更多相关《[2017年整理]房地产知识培训（42页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、房 地 产 专 业 知 识 培 训房 地 产 专 业 知 识 培 训第一章 房地产登记类第二章 房地产开发及经营管理类第三章 房地产规划与物业类 第四章 房地产建筑、工艺及材料类 第五章 房地产销售及贷款类第一章 房地产登记类第一章 房地产登记类1、房地产登记分为：初始登记、转移登记、抵押登记、变更登记、 其他登记。2、房地产转让：是指合法拥有土地使用权及土地上建筑物、附着物 所有权的自然人、法人和其他组织，通过买卖、交换、赠与将房地 产转移给他人的法律行为。3、契税：是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的 一定比例向产权承受人征收的一次性税收。它是对房地产权变动征 收的一种专门税
2、种。（武汉市：普通住宅2%,高档商品房4%,商业4%, 经济适用房2%）4、公共维修基金：是指售房单位在销售商品住房时依法向购房者根 据售房合同一次性代为收取的用于日后对该物业管理区域内的共用 部位、共同设施和设备保修期满后的维护、大修、更新、改造的储 备资金。房屋公共维修基金的所有权归全体业主。商品房的公共维 修基金由购房人和开发商在办证时分别交纳，比例均为购房款的2% 。第一章 房地产登记类5、印花税：以经济活动中签立的各种合同、产权转移书据、营业帐 簿、权利许可证照等应税凭证文件为对象所课征的税。印花税由纳 税人按规定应税的比例和定额购买并粘贴印花税票，即完成纳税义 务。这就是印花税。按
3、照国家有关规定，房屋产权的交易双方项签 订住房买卖合同，所以，必须缴纳印花税（标准为0.05%）。6、房地产抵押：指债务人或第三人（抵押人）以其合法拥有的房地 产作为担保物向债权人（抵押权人）提供债务履行担保的行为。房 地产按揭属于房地产抵押的一种形式。7、“五证”：建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、国有土地 使用权证、建筑工程施工许可证、商品房预（销）售许可证。“二书”:是指建设部为了加强对商品房的质量管理与监督，要求发展 商必须提供的新建住宅质量保证书和新建住宅使用说明书 。 第二章 房地产开发及经营管理类第二章 房地产开发及经营管理类1、房地产市场：一级市场（土地市场）：是指国家土
4、地管理部门按土地供应计划， 采用协议、招标、拍卖的方式，以土地使用合同的形式，将土地使 用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商 或其它用土地者的市场；二级市场（增量房市场）：是指房地产发展商根据土地使用合同的 要求将建好的房屋连同相应的土地使用权转让给单位或个人的市场 ；三级市场（存量房市场）：是指单位、个人之间的房地产产权转让 、抵押、评估、租赁的市场，它是二级市场基础上的第二次或多次 转让房地产交易活动的市场；2、三通一平：指气通、电通、水通，场地平整；七通一平：指路通、通讯通、热通、电通、上下水通、供气通、给 排水通，场地平整。第二章 房地产开发及经营管理类3、土地所
5、有制：现行全部土地实行的是社会主义土地公有制。分为全民所有制（即 国家所有）和劳动群众集体制（即集体所有）两种形式。土地使用权：是指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包括开发 权、收益权、处置权。土地的使用年限：凡与省市规划国土签订土地使用权出让合同书 的用地，其土地使用年限按国家规定执行。即：居住用地七十年 ；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年； 商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或其他用地五十年。加油 站等特殊用地为二十年。房子的居住时间是多少，土地使用年限届满后该怎么办：房屋一经购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无居 住年限的限制。在该土地使用年限届满后
6、，土地将由国家收回。若 国家无征地要求，业主可以在继续交纳土地出让金或使用费的前提 下，继续使用该土地。 第二章 房地产开发及经营管理类4、土地使用权的转让形式：出让和划拨。出让：国家以协议、招标、拍卖的方式将土地使用权在一定年限内 出让给土地使用者，由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为 。划拨：是指用地单位向政府申请，经政府同意后无偿将土地拨发给 使用者使用的一种土地转让形式，一般没有使用期限的限制。以划 拨取得的土地使用权，其出让须经政府及土地管理部门同意，补交 出让金后方可进行转让（如经济适用房）。5、小产权房：“小产权房”，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府而不 是国家颁发产权证的房
7、产。合作建房：指一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金合作开 发房地产的开发形式。集资房：实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金， 建造的房屋。房改房：在房改政策出台后，国家机关、企事业单位的职工需要按 规定将目前居住的房子购买下来，我们把为类公房称之为房改房。 第二章 房地产开发及经营管理类安居房：包括按规定出售出租给国家机关、事业单位、企业单位职 工的准成本房、全成本房、全成本微利房和社会微利房。廉租房：我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。 廉租房的来源主要是腾退的旧公房。别墅：是指建设在低密度地块上的5层以下的独门独户的花园住宅。联排别墅：地面上三户或三户以上相
8、连建设的别。TOWNHOUSE：泛指离城市较近的近郊联排别墅。双拼别墅：地面上两户相连建设的别墅。独栋别墅：地面上单楼建设的不于他户相连的别墅。叠拼别墅：上下叠加或错加建设的别墅。空中别墅：一般指建设在高层住宅顶层上的的景观型复式楼。 第二章 房地产开发及经营管理类6、跃层式住宅：是一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层。 复式住宅：复式住宅在概念上是一层，并不具备完整的两层空间，但层高 较普通住宅高(通常层高5米以上) ，可在局部拘出夹层，用楼梯联系上下， 其目的是在有限的空间里增加使用面积，提高住宅的空间利用率。错层式住宅：主要指的是一套房子不处于同一平面，即房内的厅、卧、卫 、厨、阳台
9、处于几个高度不同的平面上。跃层式住宅和复式住宅的区别：如果上下两层完全分隔，应称为跃层式住 宅，如上下两层在同一空间内，即从下层室内可以看见上层的场面、栏杆 或走廊等部分，则为复式住宅。错层式、复式与平面式房屋的区别：错层式和复式房屋有一个共同的特征 区别于平面式房屋。平面式表示一户人家的厅、卧、卫、厨等所有房间都 处于同一层面，而错层和复式内的各个房间则处于不同层面。错层式与复式房屋的区别：尽管两种房屋均处于不同层面，但复式层高往 往超过一人高度，相当于两层楼而错层式高度低于一人，人站立在第一层 面平视可看到第二层面。因此错层有压缩了的复式之称。 另外，复式的一、二层楼面往往垂直投影，上下面
10、积一致；而错层式两 个(或三引楼面并非垂直相叠，而是互相以不等高形式错开。第二章 房地产开发及经营管理类7、经济适用房：由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造， 以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。 它是具有社会保障性质的商品 住宅。具有经济性和适用性的特点。经济适用房与商品房不同之处：获得土地的方式不同，经济适用房建设用地实行行政划拨，免交土地出让金 ；商品房采用出让方式须交纳土地出让金；成本结构不同；租售政策不同，经济适用房只售不租，商品房不受限制；购买条件和对象不同，经济适用房享受政府优惠，其购买对象是特定的，只 供给城镇中低收入家庭，因而要实行申请审批制度，商品房购买对象和
11、条 件不受限制；价格政策不同，经济适用房出售实行政府指导价，不得擅自提价出售。商品 房出售价格完全由市场决定。 居民个人购买的经济适用房产权归个人；房屋的产权分四部分：使用权、占有权、处置权和收益权，与商品房相比经 济适用房的产权只在收益权上与它们不同。商品房上市出售后，收益全部 归个人所有。住房补贴：是国家为职工解决住房问题而给予的补贴资助，即将单位原有 用于建房、购房的资金转化为住房补贴，分次（如按月）或一次性地发给 职工，再由职工到住房市场上通过购买或租赁等方式解决自己的住房问题 。 第三章 房地产规划与物业类第三章 房地产规划与物业类1、总用地面积：经城市规划行政主管部门划定的整个用地
12、范围内的 土地面积；净用地面积：经城市规划行政主管部门划定的用于建设的土地面积 ；总占地面积（总基底面积）：所有建筑物基底面积（底层勒脚以上 外围水平投影面积）总和。总建筑面积：指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地 面以各层建筑面积之和；道路广场面积：指小区内主次干道、支道、人行道、绿化带中间宽 度大于1.5米的步行道及停车、回车广场和有铺砌地面的场地面积之 和。绿化面积：指小区内集中绿化带、小公园、住宅间集中种植花木、 草地、假山、花架、水榭、水池，以及公共活动场所等为小区所有 居住人员共同使用权的绿化面积的总和。第三章 房地产规划与物业类2、绿地率：是指规划总用地范围内的绿地面积
13、与规划总用地面积之 比。绿地率=绿地面积/总用地面积X100%。绿化率：是指绿化用地面积与规划总用地面积之比.绿化率=绿化用 地面积/总用地面积X100%。绿化覆盖率：是指植被垂直面积与规划总用地面积之比.绿化覆盖率 =植被垂直投影面积/总用地面积X100%。建筑密度：即建筑覆盖率，指总用地范围内所有建筑物基底面积之 和与总用地面积的比率；容积率：建筑总面积与总用地面积的比率就是容积率。它反映土地 利用情况和经济性的技术经济指标，即容积率越大，土地利用程度 越高。第三章 房地产规划与物业类3、楼面地价：指单位建筑面积地价，是平均到每单位建筑面积上的 土地价格。它是房价组成的重要部分。楼面地价这
14、一新概念的使用 ，除了方便土地竞买者外，购房者也更容易匡算出房屋每平方米的 合理售价。 楼面地价=土地总价格总建筑面积； 楼面地价=土地单价容积率4、面积配比：指的是各种面积范围在某一楼盘总套数中各自所占比 例的多少。户型配比：即格局配比，是各种房型在各单元或楼栋或楼盘中各自 所占的比例的多少。车位配比：即车位拥有率，指整个项目户均拥有车位的比例。 年国家规定住宅小区平均建筑面积若在平方米以下，按1 ：10的比例配比；户均面积平方米以上的，按1：2比例配比 。武汉目前市场情况基本为1：3。第三章 房地产规划与物业类5、物业的竣工验收：是指从物业形态上说，建筑商完成了一项最终 产品，开发商也完成
15、了物业开发任务，这时他们之间所发生的一个 法定手续。综合验收：指的是包含单体、景观、消防、人防、燃气等所有单项 功能项目的整体验收。6、在什么情况下，房地产开发项目可以交付使用：房地产开发项目竣工，经项目综合验收合格后，取得商品房项目 竣工交付使用备案证后方可交付使用；未验收或不合格的，不得 交付使用，视为逾期交房。7、房屋交付时开发商应提交哪些文件：房屋交付时，房地产开发企业应当公示项目所有验收合格的证明文 件、验收图纸、收费标准和依据，并向买受人提供住宅质量保证 书和住宅使用说明书。第四章 房地产建筑、工艺及材料类第四章 房地产建筑、工艺及材料类1、建筑物：建筑物一般是指人们进行生产、生活
16、或其他 活动的房屋或场所，如工业建筑、民用建筑、农业建筑 和园林建筑等。建筑物包括：房屋、住房、宫殿、寺庙、教堂、城堡、塔、墓等构筑物：是指建筑物中除房屋以外的东西，人们一般直 接在内进行生产和生活活动，如烟囱、水井、道路、桥 梁、堤坝隧道等。构筑物包括：烟囱、水井、道路、堤坝隧道、矿道等， 一般的桥梁则处于二者之间。第四章 房地产建筑、工艺及材料类2、商品房按建筑结构分为：砖木结构、砖混结构、钢筋混凝土结构和钢结构。砖木结构：承重的主要结构是用砖、木材建造的。其搭建简易、造价低， 但质量差、使用年限短。砖混结构：指建筑物中枢向承重结构的楼、柱等采用砖或者砌块砌筑，梁 、楼板、屋面板等采用钢筋混凝土结构。也就是说砖混结构是以小部分钢 筋混泥土及大部分砖墙承重的结构。其造价低
