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1、二级市场策划品控中心Centaline Consultants市场调研之酒店研究Code of this report | 2Part 1.1 南山酒店市场情况Code of this report | 3酒店地产市场发展历程（2000年或更早2008年）酒店地产的四个发展阶段 政府接待、深港交流、专家接待交流等需要 酒店市场供给过剩导致市场竞争加剧要求酒店提升自身的服务质量 酒店市场竞争进一步加剧；酒店企业自身不断积累经营管理经验 酒店市场国际化，包括客群的国际化趋势更明显 1980-19901990-20002000-20042005-2008数量发展阶段质量发展阶段多元化发展阶段国际化、
2、品牌化 发展阶段由计划经济时代简陋的招待 所，逐步发展到初步成型的 商务酒店群。大部分酒店以 接待旅游散客、考察团队客 群为主。 酒店数量急剧增长 深圳宾馆酒店业面对市场竞 争的加剧，转而更注重提升 服务质量，改善酒店环境和 功能升级，注重提高酒店档 次和专业水平。 星级酒店评比出现 注重市场细分与锁定目标服务的 客群，各种类型主题酒店锁定各 自目标客群，逐渐将酒店市场细 分更加明显化，形成了商务型酒 店、长住型酒店、会议型酒店、 度假型酒店的酒店经营模式 越来越多的国内外商务 客、观光客和投资商， 在更大程度上推动了深 圳酒店业的发展。各种主题酒店的出现 与国际酒店管理公司的合作 Code
3、of this report | 4深圳酒店概况 到2006年末，深圳市有星级饭店共356家。其中，五星级饭店16家，四星级饭店92家，三星级饭店149家，二星级饭店53家；经济型酒店46家，能够满足各类客人在住宿方面的不同需求。 其中，南山区共有三星级以上酒店合计45家。其中五星级6间，四星级20间，三星级19间。Code of this report | 5 从图中，我们可以看出，深圳四星与五星级酒店分布，罗湖区占据了1/2的市场份额，福田区占据了1/5的市场份额。目前四星级以上的酒店，主要集中在深圳城市中心区。在南山、宝安、龙岗、盐田区域的发展相对不足。深圳各区四星与五星级酒店的分布深圳
4、四星与五星级酒店分布图数据来源：深圳旅游局Code of this report | 6项项目合计计其中：星级级小计计小计计5星4星3星2星1星未评评星 合计429161256985541195罗湖区127677263223138福田区873713111814031南山区6116320196013宝安区632626126037龙岗区74100334064盐田区1750311012深圳酒店星级及存量分析深圳各区酒店星级统计表南山区有五星级酒店3间，准五星及四星级酒店20间，准四星及三星级酒店19间。数据来源：深圳旅游局Code of this report | 7项项目星级级小计计小计计五星四星
5、三星二星一星合计250124042622810037465550罗湖区11977215915865701248150福田区4472518571223211510南山区279577213432504300宝安区3254593103312883400龙岗区151009144001960盐田区100407811665702008年深圳各星级客房总数超过2万5千间，其中南山区的客房数由于近几年房地产发展迅速，拥有大量的休闲设施，如高尔夫球场和主题公园，同时南山也是高科技及轻工业集中区，因此酒店发展迅猛，客房数量剧增。深圳各星级客房数统计深圳各星级客房数量统计数据来源：深圳旅游局Code of this
6、 report | 8时间时间出租率2008年1月62.88%2008年2月49.76%2008年3月66.58%2008年4月68.65%2008年5月60.32%2008年6月68.65%2008年7月63.75%2008年8月59.47%2008年9月58.82%2008年10月63.72%2008年，只有2月份因春节原因入住率低于50，其余月份入住率都在在60左右徘徊。深圳酒店入住率情况2008年深圳酒店入住率情况数据来源：深圳旅游局Code of this report | 9根据前五年的房间供给增长趋势每年平均增长率为18%，需求的平均增长趋势为18%，按照这种平均增长趋势，预测未
7、来到2010年，客房供给量将超过15000间，房间需求量将超过10800间。（房间间供给给）（房间间需求）200 13618-2647 - 200 238847%2776 5%200 338840%2234 -20%200 4510531%3096 39%200 5597217%4379 41%200 6816337%5579 27%深圳市五星级酒店供需情况深圳市五星级酒店供需情况分析数据来源：深圳旅游局Code of this report | 10深圳市宾馆酒店接待情况月报表项项 目9月同比（%）本月止累计计同比（%）合 计82.67 -0.11 752.36 3.05 一、入境旅游者17
8、.47-10.36168.03-1.821、外国人9.19-5.6590.045.292、香港同胞6.1-12.9857.52-4.713、 澳门同胞0.17-41.381.620.624、台湾同胞2.01-17.6218.85-20.33二、国内旅游者65.23.05584.334.54三、客房出租率(%)58.82 -1.29 61.08 0.16 深圳市08年9月客房出租率为58.82。深圳宾馆酒店接待情况数据来源：深圳旅游局Code of this report | 11深圳市宾馆酒店客房出租率和平均房价情况月报表 序号名称客房出租率%平均房价（元/间间天）2009年 3月本月止累计计
9、同比（%）2008年 9月本月止累计计同比（%）1全 市58.0961.08 0.16 390.94391.619.062罗湖区55.6160.26-2.51346.97348.447.843福田区67.2869.241.43402.08410.774.474南山区61.3764.28-0.27518.12521.016.195宝安区57.3957.890.79326.76329.17-3.966龙岗区48.9548.752.74253.47252.022.767盐田区55.0651.0211.9647.88590.3184.53南山区的客房出租率仅次于福田区，为61.37，平均房价仅次于盐田
10、区，为518.12元/间/天。深圳宾馆酒店出租率和平均房价情况数据来源：深圳旅游局Code of this report | 12名称客房出租率%平均房价（元/间间天）2008.9本月止累 计计同比（% ）2008.9本月止累 计计同比（% ）全 市58.8261.080.16390.9391.69.06五星54.3860.21-2.53726.98730.533.3四星58.561.48-1.34418.27409.231.95三星57.3160.08-2.86276.79274.490.53二星63.8565.250.59179.98185.17.17星级小计58.0761.51-1.95
11、372.64372.982.95未评星59.760.563.08412.02414.2616.76深圳各星级酒店的客房出租率及平均房价情况深圳各星级酒店的客房出租率及平均房价（2008.9）2008年9月，深圳全市的客房出租率达到58.82，平均房价为390.9元/间/天。数据来源：深圳旅游局Code of this report | 13Part 1.2南山酒店典型案例分析Code of this report | 14南山片区星级及其以上的酒店总体数量已经达到44个，并且四星级及其以上的酒店超过总体数量的64名称星级深圳威尼斯皇冠假日酒店五星级深圳南海酒店（原深圳蛇口南海酒店）五星级 深圳
12、明华国际会议中心五星级 深圳中南海滨大酒店四星级深圳金銮富众酒店四星级 深圳海景奥思廷酒店（原华侨 城海景酒店）四星级 深圳凤凰城大酒店四星级深圳东华 假日酒店 四星级 深圳名兰苑酒店三星级 深圳鸿波酒店 三星级深圳枫叶时尚酒店三星级 海涛酒店（原蛇口海涛酒店）三星级 深圳朋悦速8酒店（蛇口太子店）经济 型 。Code of this report | 15在南山片区酒店主要集中在侨城片区和蛇口片区，而本项目所在的前海片区仅仅只有四家酒店，主要分布在东滨路和前海路交汇处以北片区 在前海片区，主要是中南海悦酒店、东方山水酒店、南侨商务酒店以及青青世界酒店。 预计近期正在装修或者建设的酒店有豪盛五
13、星级大酒店、富邦国际酒店Code of this report | 16南山酒店布局格局：高端酒店主要集中在蛇口、后海和侨城，针对的是中高端商务和旅游需求，前海主要是满足产业引致的中低端商务需求；侨城片区后海 片区蛇口片区宝安中心城片区Code of this report | 17前海路东方山水酒店前海片区酒店格局：前海片区目前已有六家酒店，其中包含两家即将试营业的酒店，面对南山整体酒店竞争压力，目前经营压力较大富邦国际酒店中南海悦酒店南侨商务酒店青青世界酒店阳光168酒店Code of this report | 18中南海悦酒店是深圳首创环保准四星级酒店，共有房间约116间，入住率近期有
14、所下降，平均不足65，标间价格是前海片区最贵 中南海悦大酒店，位于深圳市南山区前海路中段； 交通十分便利，可近距离眺望前海湾畔的无限风光和蛇口半岛的亚热带风情，更拥有深圳西部物流区的种种便利优势； 设施齐全：酒店设有宽敞、时尚、雅致的精品客房，标准客房、豪华海景客房、高级花园客房、海景套房，还是专为长期住宿的商旅客人而设的豪华公寓； 客户来源：主要是商务人士，另外部分旅游短途客户。Code of this report | 19东方山水酒店是以休闲娱乐为主题，共有房间约125间，娱乐配套齐全，入住率约为60，客户主要是休闲娱乐客户和商务人士 东方山水酒店，位于深圳市南山区前海南路，于2005年
15、9月26日隆重试业。酒店建筑营业面积为14000平方米，是一家精品涉外商务酒店，标间面积20-25平米； 交通十分便利，四面通畅，紧邻蛇口，是旅游观光，休闲娱乐商务的最佳选择； 设施齐全：西餐厅、会议设施、设有棋牌室、模拟高尔夫球场、按摩室、桑拿浴室、票务中心、行李寄存、保险箱； 客户来源：主要是周边休闲娱乐客户和商务人士。Code of this report | 20阳光168连锁酒店是片区连锁酒店，在蛇口有分店，客户主要是年轻一族，满足消遣需求，比较注重性价比；受市场风险影响不大 阳光168酒店，位于南山前海路瑞景华庭与蛇口汽车站旁，酒店按照三星级标准设计； 周边配套成熟：大型商场、银行
16、、酒楼近在咫尺，衣食住行极为便利，主要服务商务、度假、经商、休闲客户，性价比最佳； 客户来源：主要是年轻一族客户，房租是片区酒店中最便宜的，标间价格特价不超过88元。Code of this report | 21南侨商务酒店是一家按照四星级标准规划的商务型酒店，依托南山区侨商会的总部，打造特色的商务型酒店 深圳南侨商务酒店位于南山区东滨路与南新路交汇处； 交通：毗邻风景秀丽的大南山、青青世界、世界之窗、欢乐谷、民俗文化村。距南山科技园、深南大道约10分钟车程，深港西部通道约5分钟车程，离深圳宝安机场、蛇口码头约15分钟； 配套：交通便利，免费停车场服务。客房配套中央空调、免费宽频上网、卫星电视、独立淋浴间、迷你冰箱及私人保险箱等各项便利服务；Code of this report | 22青青世界酒店是一家四星
