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1、本报告是严格保密的。服 务 创 造 价 值序言123项目完成 初次提案开发商意见反馈 ，我司针对问题 开展研讨工作通过对市场的研 究，对本案做出 合理的产品建议1本报告是严格保密的。服 务 创 造 价 值案例扫描（按上市时间先后排序）托乐嘉托乐嘉贰汇金旗林大厦汇金旗林大厦肆魔方魔方4.84.83壹五米空间五米空间3叁新贵之都新贵之都3伍2本报告是严格保密的。服 务 创 造 价 值魔方魔方4.84.8托乐嘉托乐嘉五米五米空间空间新贵之都新贵之都汇金旗林汇金旗林大厦大厦本案本案市场个案区域分布图以上项目区位交通较为成熟，并且距离地铁1号南延线较近。3本报告是严格保密的。服 务 创 造 价 值挑高4
2、.8米的单身公寓该项目占地面积5万平米，总建筑面积12万平米，包括13幢小高层和两幢78层的酒店式公寓，其中住宅面积约7万平米，商业建筑面积约2万平米。可入住业主1000多户。魔方魔方4.84.83 14本报告是严格保密的。服 务 创 造 价 值单身公寓立面实景图5本报告是严格保密的。服 务 创 造 价 值A幢7层平面图12层为商业层，面积在340480m2之间，1、2层连体销售。6本报告是严格保密的。服 务 创 造 价 值37层为层高4.8米的单身公寓，面积在3070m2之间。7本报告是严格保密的。服 务 创 造 价 值 B幢8层平面图8本报告是严格保密的。服 务 创 造 价 值30.723
3、0.72平方米平方米51.6851.68平方米平方米9本报告是严格保密的。服 务 创 造 价 值3 2托乐嘉托乐嘉千色贵族 项目概况开发企业：新城置业发展有限公司地理位置：江宁区将军北路和麻田路交会处 产品信息项目规模项目总占地面积654亩，建筑面积约75万平方米，千色贵族于05年10月16日开盘，共推出5幢11层1200户的精装修小户型。房型面积积区 间间供应应（ 套）比例（ % ） 一房一厅厅33-364804042-48 3603051-62 36030从05年10月开盘至今已基本售罄，其中又以33m2的户型最为热销，多数人因其总价较低选择投资。 10本报告是严格保密的。服 务 创 造
4、价 值 销售情况2005年10月16日开始销售，价格在4000-4800元/，均价为4500元/。 销售历程项目于2005年10月上市，凭借着项目整体规模、配套、户型的优势，受到了市场的欢迎。项目一共推出1200套精装修小户型，至今基本售完，其中又以33平方的房型更为热销。 客群特征自住与投资比例各占一半。自住以南京青年客群居多。 项目点评项目整体规模配套优势，营造街区文化；并且是三山板块唯一的精装修小户型项目，所以竞争优势明显。11本报告是严格保密的。服 务 创 造 价 值47.8947.89平方米平方米36.4236.42平方米平方米12本报告是严格保密的。服 务 创 造 价 值41.77
5、41.77平方米平方米61.761.7平方米平方米13本报告是严格保密的。服 务 创 造 价 值50.7150.71平方米平方米33.8733.87平方米平方米14本报告是严格保密的。服 务 创 造 价 值3 3五米空间五米空间“五米空间”地处竹山南路，西侧为地铁一号线延线（竹山路站）。小区占地面积约1.5万m2，总建筑面积约4万m2 ，其中地下一层约6500平方米的停车场，地面11层，1-2层为9396.74平方米的商铺，3层以上为挑高5米的公寓，总销售面积约3.3万m2 ，主力户型为64平方米。目前该项目基本结案，但退房率较高，说明投资的客户也占有一定比例15本报告是严格保密的。服 务 创
6、 造 价 值五米空间立面效果图16本报告是严格保密的。服 务 创 造 价 值建筑面积：42.56m2（单层），二层面积赠送，实际面积约为：80m217本报告是严格保密的。服 务 创 造 价 值建筑面积：50.37m2（单层），二层面积赠送，实际面积约为：95m218本报告是严格保密的。服 务 创 造 价 值3 4汇金旗林大厦汇金旗林大厦项目总建筑面积为2.7万m2，主要使用功能为为商业业和住宅，其中地上21层层地下1层层。1-3层为商业用房；4-21层为住宅用房，房层层高度67.6米，容积积率为为5.49，项项目设设停车车位150个车车位，共396户户，主要以小户户型为为主，一室一厅厅一厨一卫
7、卫一阳台。湖边一幢基本售罄19本报告是严格保密的。服 务 创 造 价 值LAKER立面效果图20本报告是严格保密的。服 务 创 造 价 值项目销售情况十分良好，06年8月6日开盘至今销售完毕，当时销售均价达到4100元/ m2。单层面积约在1200平方米红色代表主力户型21本报告是严格保密的。服 务 创 造 价 值3 5新贵之都新贵之都新贵之都总建筑面积60472平米，共30层，精装单身公寓总面积30580平米，套型以46平米左右户型为主；公寓住宅总面积17420平米，套型以96-134平米左右的住宅为主；商业部分面积为12472平米，共796户。欲塑江宁区的标杆项目22本报告是严格保密的。服
8、 务 创 造 价 值新贵之都立面效果图红色代表主力户型23本报告是严格保密的。服 务 创 造 价 值单身公寓为646户，普通公寓为150户。2007年2月8日开盘以来，累计销售面积为1.16万平米，其中单身公寓的成交均价达到5800元/m2，单身公寓单层面积为1600平方米一层。单身公寓标准层单身公寓标准层普通公寓标准层普通公寓标准层内廊式的平面布局24本报告是严格保密的。服 务 创 造 价 值 46.8746.87平方米平方米25本报告是严格保密的。服 务 创 造 价 值案例小结面积区间：各项目的主力面积区间在各项目的主力面积区间在33653365m m2 2；排布分式：以上个案均采用内廊式
9、排布；以上个案均采用内廊式排布；客群描述：江宁酒店式公寓的客群很大程度上区别于南京或其他发达城市酒店式公寓的客群，前者客群看中酒店式公寓的面积而并非其商务功能，他们更偏向于居住功能，所以本案产品在后期产品设计的时候要重点考虑公寓的居住功能；而后者则强调了酒店式公寓的商务功能。26本报告是严格保密的。服 务 创 造 价 值 通过对以上个案的分析，我们可以看出，这些项目的平面布局基本都采用内廊式排布，目前南京市场上还有另一种排布方式点式排布点式排布点式公寓标准层6梯18户27本报告是严格保密的。服 务 创 造 价 值酒店式公寓标准层8梯30户28本报告是严格保密的。服 务 创 造 价 值内廊式排布
10、、点式排布各有优劣势排布方式优点缺点 内廊式排布v 地块更易于出面积；v 立面整齐，易于拔高形象，提高项目品质；公摊面积较大；不通风采光的厨房是不能设置管道煤气和天然气；点式排布v 更多考虑偏住宅功能多些，厨房、卫生间有采光通风 ，朝北房间数少；v 公摊面积相对较小；东、南、西、北四 向各有住户，采光 井多，布置凌乱；相对于内廊式的立 面，点式立面不规 整，整体缺乏一定 的品质感。29本报告是严格保密的。服 务 创 造 价 值控制产品控制产品 的面积的面积无论这两种排布分式，都不是影响项目成败的关键因素。我司通过长期对江宁市场的研究，单身公寓所针对客户群体的特征，决定了其产品的面积才是项目去化
11、快慢的核心指标，而这一特征在其他各单身公寓的项目上都得到很好的体现。小结30本报告是严格保密的。服 务 创 造 价 值楼盘名称面积区间主力面积魔方魔方4.84.851.8 66.08m25156m2千色千色贵族贵族33.6 60.59m23337m2五米五米空间空间42.56 66.58m26065m2汇金旗林汇金旗林大厦大厦45.08 58.63m253-55m2新贵之都新贵之都38.78 73.35m24446m2参照市场个案面积区间数据来源：网上房地产从以上数据分析我们可以看出：各项目的主力面积区间在各项目的主力面积区间在33653365m m2 2，只有只有在控制产品面积的前提下，产品
12、的单价才能得到最大化的提升。在控制产品面积的前提下，产品的单价才能得到最大化的提升。产品面积31本报告是严格保密的。服 务 创 造 价 值因此，我司建议面积区间单身公寓：40-60平方米而排布的方式可根据空间布局情况由设计院提出细化方案.控制了产品的面积提升了产品的品质实现产品单价的突破32本报告是严格保密的。服 务 创 造 价 值朝朝南面积适当放大南面积适当放大建议排布方式采光井解决采光、通风问题两侧面积可适当放大两侧面积可适当放大33本报告是严格保密的。服 务 创 造 价 值酒店式公寓密集的地区，通常也是商务活动较为频繁的区域，而江宁区作为新兴发展的区域，商务市场环境又当如何？带着这一疑问
13、，我们继续开展了对江宁办公市场的调查研究 34本报告是严格保密的。服 务 创 造 价 值东山板块： 行政区 商务区经济开发区 区政府等主要政府 职能部门分布地， 政企机关密集，区 域属性为行政区东山作为江宁的主 城区，全区的办公 集中于此，属性为 商业办公区高新产业发 展区域，23 家世界500 强企业进区科学园高新技术密集区和 国家科委实施产业 化的示范区结论:对目前江宁区大中小企业的办公集中地点分布格局，分为 板块作重点研究，东山板块企业绝对数量多于其它各板块。目前江宁商务市场布局东山核心区35本报告是严格保密的。服 务 创 造 价 值办公用房供给情况几年前上市的商务大厦：金钥匙大厦、同曦
14、艺术家园商住楼 旧城改造后老式的办公楼，主要集中在东山、岔路口地区目前供应还是以：海通大厦、绿野大厦、江山恒通商务大厦等项目为主 。恒通商务大厦绿野大厦金钥匙大厦改造后商住楼目前出现商务办公主要以商务楼为主,发展 水平相对一般由于江宁东山的道路狭 窄，交通拥挤，商务市 场出现瓶颈。36本报告是严格保密的。服 务 创 造 价 值未来的商务市场布局总部基地东山核心区凤凰港21世纪同曦鸣城因东山核心区自身发展的瓶颈，未来江宁的商务市场将逐渐以地铁1号南延线为主轴，呈鱼骨型向外发展。本案海通大厦37本报告是严格保密的。服 务 创 造 价 值 在售办公楼研究：商务楼物业标准，公寓 的价格,销售情况都较为
15、良好楼盘盘海通大厦绿绿野大厦江山名座同曦商住楼区位开发区秦淮路 100号东山镇上元大街 518号竹山路88号江宁胜太东路8号基本情况总建40960 ， 地下1层-27 层总建11438，地 下1层-14层共2幢，其中1幢 销售完毕， 另1幢推广 时间 待定同曦项目总建90 万，未来 规划1幢28 层五星酒店商业配套1-4层10000 商业1-3层商场1-3层商业配套假日百货、步行 街、农贸 市 场物业类 型高层（办公楼）小高层（办公楼） 小高层（商住楼 ）小高层（商住楼 ）主力面积1146 ，可随意 分割143、244， 每层6个单元 ，共66个单 元58148均价5400元/4700-5300元/3700-4100元/4100-4400元/销售情况销售133套1.5万 平方米，成 交42%。目前成交8套230
