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1、1- 本资料来自 -题纲一、大环境分析 1、怀化市经济发展分析 2、怀化市房地产发展分析二、认识自己 1、项目综合评述 2、竞争楼盘分析 3、项目SWTO分析 4、客群分析三、打造自己 1、规划设计建议 2、园林景观建议 3、户型设计建议四、定位自己？ 1、项目市场定位 2、品牌形象定位五、包装自己 1、案名的选择 2、推广主题定位 3、广告语及平面图设计六、怎么卖？ 1、入市时机 2、卖点组合 3、定价策略分析 4、保姆式物业2- 本资料来自 -第一部分 大环境分析怀化市经济发展分析3- 本资料来自 -改革开放三十年，怀化紧紧围绕“构筑商贸贸物 流中心、建设设生态态宜居城市”战略目标，
2、全面实施“科 技引领、交通先行、兴工活商、富民强市”发展战略 ，全力推动经济社会又好又快发展。当前，中央相继出台了一系列拉动内需的优惠 刺激消费政策，包括积极的财政政策、适度宽松的货 币政策、扩大规模与优化结构并举的投资政策、更加 主动的贸易政策、更加优惠的税收政策、惠及更广的 民生政策等等，力度之大，前所未有。这些政策，对 怀化推动产业优化升级、促进民生改善提供了千载难 逢的发展机遇。4- 本资料来自 -表2 2009年主要指标计 划 指 标2009年计划增长%GDP（亿元）11.5以上第一产业5.5 第二产业17规模以上工业20.0第三产业13.0 财政总收入（亿元）4118一般预算收入
3、（亿元）2620全社会固定资产投资（亿元）260以上30以上 社会消费品零售额（亿元）18218.0 居民消费价格指数（%）4左右农村人均纯收入（元）8000 城镇居民人均可支配收入（元）11000 新增城镇就业（万人）3万以上 城镇登记失业率（%）4.8以内外贸进出口（万美元）336012出口（万美元） 人口自然增长率（）9以内 万元GDP能耗-4.4主要污染物排放-2亿元GDP安全生产死亡率5- 本资料来自 -财政 收入一般 预算 收入6- 本资料来自 -2009年计划全社会固定资产投资260亿亿元，增长30%以上。着力推进重大项目建设。 其中交通投资46亿元，城建投资50亿 元、工业
4、投资94亿元，农业和农村经济40亿元，商贸物流投资20亿 元，解决民生问题10亿元。7- 本资料来自 -20082009年，从主要经济经济指标标的增幅看：怀化经济继续保持强劲增长，发展速度超过全国平均发展水平：怀怀化市政府的固定资产资产投资资力度不断加大，城市化进进程加快，交通、城建、物流逐步成为为城市发发展的重要组组成部分。虽虽受金融危机的影响，但在怀怀化市政府宏观经济观经济的强力拉动动下，怀怀化的房地产业产业呈现现欣欣向荣景象。小结8- 本资料来自 -怀化市房地产发展分析第一部分 大环境分析9- 本资料来自 -一、基本情况 上半年，市本级新开工项目4个，在建工程41个，建筑面积48万
5、 平方米，实际完成投资10.89亿元。市本级共批准商品房预售面积24.42万平方米，同比下降46.3% 。16月，市本级商品房交易面积29.95万平方米，同比上升 29.54%，销售均价为1857元/平方米,同比上升23%；二手房交易面 积18.26万平方米，同比上升28.86%，销售均价1562元/平方米，同 比上升30.4%。 10- 本资料来自 -二、房地产市场特点：房地产刚性需求释放，房价有所上升。 一是受国家宏观政策调整刺激影响，全国范围房地产市场呈现回暖势头 ，去年持币观望的消费群体,在今年仍然没有看到房价下跌的趋势，看到的是 楼市的转暖和升温，房价持续走高；市委市政府出台200
6、91号文件，政策上 的优惠前所未有，在这样的一种大环境背景压力下，其消费需求开始释放， 房地产交易市场逐步回暖。二是怀化城市建设步伐加快，城市品位和质量提高。按照每年新增人口 1.51.8万人计算,可预期的潜在市场较大。三是住房改善型市场需求增多，当前怀化城区人口仍以本地人口为主， 这部分人多是经历了福利分房和房改政策的受益者，但这类房屋大多面积较 小，设计档次较低，功能配套较差。为了提高居住质量，改善生活水平，他 们中的很多人已经成为或者将要成为改善型住房需求的主力军。四是投资型需求的存在,为了保值增值和资本的最大收益，将会有更多的 资本投入到房地产市场中去。11- 本资料来自 -三、城区
7、板块凸显区域价值，住宅销售价格相差较大。1、城中板块，因属老城区，是核心商业圈，商业氛围成熟浓厚，房屋销 售量和房屋销售价格都明显高于其它四大地产板块，在建和新建商品房销售 均价约为2400余元。如多层的；阳光华庭项目规划面积较大，销售均价为2000余元。而高层电梯房，如新时代商业广场、销售均价为2588元，迎丰新苑，销 售均价2533元。12- 本资料来自 -2、城东板块，因离中心城区较远，房屋销售价格和销售量均逊色于其它 板块，商品房均价在1800元/平方米左右。山水阳光城，多层住宅均价为1680元/平方米，高层住宅起价为1890元 /平方米。位于金海广场傍边的金都景苑、金海名苑，其起价
8、为1910元/平方米;顺 天财富大厦均价达2400元/平方米。 3、湖天板块，已属成熟板块，居住氛围浓厚，加上天星东路、正清路、湖 天北路、刘塘路的拉通，交通优势尤为明显，在建和新建商品房销售均价 约2400余元。该区域内的房地产市场一直被购房置业者和投资者看好。像 香洲水郡住宅小区，销售起价为2080元/平房米,均价达2300元/平方米。阳 光地带项目起价为1900元/平方米。13- 本资料来自 -4、河西板块，是怀化商贸物流集散中心，房地产价格亦水涨船高, 当前在 建和新建商品房销售均价达到1900余元。像弘创中华城起价为1900元/平方米 ，均价达2200元/平方米。5、城北板块，虽也
9、属老城区范畴，但因地理位置上的特殊性和历史原因 ，上规模的成熟小区不是很多，房地产市场一直处于不蕴不火状态，当前在建 和新建商品房销售均价约1850余元。像正在开发中的薰衣草家园项目，均价已 达1900元/平方米。14- 本资料来自 -l09年16月本市级新开工项目4个，在建工程41个，建筑面积48万平方米，实际完成投资10.89亿元。市级共批准商品房预售面积24.42万平方米，同比下降46.3%。16月，市级商品房交易面积29.95万平方米，同比上升29.54%，销售均价为1857元/平方米,同比上升23%。 “两升一降”说明怀化房地产市场，从宏观上政府控制房地产盲目投入；而房地产市场不论
10、是需求量还是价格都是大幅上升，说明刚性需求潜力巨大。l经济危机的影响依然存在，重点影响的是市场的投资信心，因此众多项目不敢轻易公开，实际上已经提前推广或变相抢占市场资源。房地产市场在今后很长一段时间竞争依然激励。l消费者对房地产的需求已经升级，不再是单一的居住功能上的需求，而是上升精神领域，包括：功能享受、环境绿化、价值品味、科技含量、安全环保等多各方面。小结15- 本资料来自 -项目综合评述第二部分 认识自己16- 本资料来自 -第一层：买房子，生活必需商品第二层：买配套，生活便利程度第三层：买地段，土地认可情节第四层：买未来，投资升值空间关于“置业”的核心理解第五层： 品牌效益和附 价
11、值的延伸17- 本资料来自 -看看自己我们拥有什么呢？18- 本资料来自 -生活的必需品？这个太容易！本案共用地21.85亩（14565）；预计分建五栋；总建筑面积为7 万左右；容积率为5；绿化率高达40%。从单身公寓到四房两厅；面积从40到140 不等；户型设计紧凑 实用；低公摊、高使用率；动静分区；封闭管理；双阳台设计；卧室观 景飘窗；全方位享受社区景观完全能满足各类客户的不同需求。作为生活必需品，我们绰绰有余。 但， 大部分楼盘同样能满足这条。19- 本资料来自 -这个也不难！本案地处迎丰中路太平桥路段，属城市CBD。学校：三完小、三中。医院：怀化妇幼保健站、第一人民医院。银行：中
12、、农、工、建四大银行。购物：佳惠超市、太平桥农贸市场。交通：怀化的主干道旁，90%的公交通过此处。作为城市CBD，生活的便利程度，本案体现的淋漓尽致。 但， 其他楼盘同样能作到这些。如：“长乐天城”、“凯邦万象城”、“天龙御园”生活的便利度？20- 本资料来自 -这个算优势！三十年前，怀化只有一个叫“榆树湾”的小街道；二十年前，怀化最繁华的地方是“三角坪”；十年前，怀化的城市中央来到“中心市场”、“鹤洲路”；今天，城市CBD属于“太平桥”。大部分的怀化人在这里生活、工作、创业、发迹这里有太多怀化人的历史和 梦想。作为城市历史发展的里程碑，本案拥有足够的土地认可情节； 但， 周边楼盘同样具备这
13、个优势。如：“长乐天城”、“迎丰新苑”、“得美华园 ”土地的认认可情节节？21- 本资料来自 -这个是卖点！回望过去怀化的发展史，看看如今怀化的地块价值现状，再展望一下未 来怀化的规划。湖天北路即将拉通、怀化经济重心逐步东移本案的升值空间呼之欲 出。作为怀化的年轻群体，自然会选择投资潜力大的地方，而放弃“三角坪 ”、“中心市场”等老城区。人说买房子就是买未来，而本案正合乎怀化发展的趋势，可谓“前程似锦” 。 但， 在同一地块也并非只有本案具备这样的优势。未来的升值值空间间？22- 本资料来自 -终终于问题问题的关键键出现现了23- 本资料来自 -如何 让本案成为片区标志性住宅？ 拔高项目
14、项目的附价值？ 更能为开发商品牌建设奠定基础？24- 本资料来自 -这里， 我们还必须要清楚一个概念：成为片区标志性住 宅，并不等于项目必须是豪宅，所谓的“标志性” ，指的是影响力。25- 本资料来自 -而，我们将为您做的， 就是 制造“影响力”26- 本资料来自 -周边对手分析第二部分 认识自己27- 本资料来自 -压力来了当前四层条件都已经不能成为购买的理由，那么我们就必须寻求与众不同的东西。28- 本资料来自 -而， “与众不同”是相对的， 所以， 往往与对手有关29- 本资料来自 -区域图30- 本资料来自 -看看对对手们们都干了些什么！ （一）长乐天城31- 本资料来自
15、 -长乐天城具体经济指标项目位置：迎丰中路太平桥商业局段（本案北面）开发商： 湖南长乐房地产开发有限公司占地面积：15亩建筑面积：7万平方米容积率： 7.6 小区配套： 天然气、篮球场、高尔夫练习场、羽毛球场及8000平方米的地下停车场32- 本资料来自 -长乐天城项目情况小区分为33层A B两栋，B栋（B1 B2 B3）紧紧靠铁铁路约30米之距 。为了规避铁路噪音的影响采用双层隔音玻璃， A B间间距为为40米。目前B栋17层以下对外推广，交3万定房号不定价格，享受优惠 9.85折。以目前调查来看，效果不是很好。该项目11月8日开始认筹，预计2010年春节前后开盘认购。33- 本资料来自 -长乐天城户型配置栋栋号朝 向A栋栋B1B2B3合计计朝北户户 型面积积
