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1、 房地产精典讲座系列之房地产企业 新项目税务指引 及全程会计核算技巧第 1 讲 新项目税务指引*3o 税务指引税务指引是一种深层次、零距离的税务协助活动 。税务中介或专家在对企业进行深入调研的基础 上，帮助企业进行纳税健康检查，查找各种财务 比率失衡的原因、查找税负率不正常的原因，指 导企业运用税收政策合法节税，指引企业税务战 略方向。 o 税务指引就像茫茫大海中航行的指南针，指引企 业在减轻税负、控制风险的路径中找到最合理的 方法、最优化的解决方案。税务指引*4o 税务指引的价值价值在于依托税收法规的导向，通过对企业筹 资、投资和收益分配等活动的调整，寻求企业 收益与税收负担的最佳配比，从而
2、实现企业税 后利润的最大化。 o 税务指引的宗旨不多交税、不少交税不早交税、不晚交税税务指引*5o 何时需要税务指引税务指引*6o 企业需要提供的资料清单1.营业执照（复印件）2.税务登记证（国、地税）（复印件）3.执行的会计制度及有关政策 4.执行的税种、税率和税收优惠政策5.对外财务报告（含资产负载表、利润表及利润 分配表、现金流量表、所有者权益增减变动表及 编表说明等）6.近期纳税申报表及附表 税务指引所需资料*7o 企业需要提供的资料清单7.近期税务局稽核报告 8.报经主管税务机关批准的损失 9.长期投资及关联企业（含被投资单位名称、地 址、投资额及股权结构、会计核算办法）10.近期重
3、大经营决策11.近期正在筹划的项目12.需要的其他资料 税务指引所需资料房地产企业的价值链 n房地产税负重、征税环节多、涉及16个税种 n税收政策复杂而多变 n各地执行尺度不一 n税收征管严、稽查多 设计 建筑账务处理资金运筹管理 销售 增值土地 成本税务指引为企业价值链 重构与税收筹划指明方 向，形成富含活力的经 营框架与节税模式。营业税土地增值税企业所得税房地产税务指引方略价值链重构*9o 企业战略与发展指引o 机构与组织模式指引o 合同与经营模式指引o 发票与资金管理指引o 成本对象与核算指引o 项目清算与规划指引房地产业税务指引关注重点税务指引之一税务指引之一 土地的获取*11o 土地
4、的性质 o 土地是一种自然资源和社会财富，体现出极高的 经济价值和一定的商品属性。因此，在对其开发 利用过程中产生一系列财产权利，这主要包括土 地使用权和土地所有权。 o 土地的公有制性质：土地国有与集体所有。城市 市区的土地属于国家所有；农村和城市郊区的土 地，除按法律规定属于国家所有的以外，属于农 民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农 民集体所有。获取土地的税务指引*12o 土地的性质 o 城市规划区内的集体所有的土地，经依法征收 转为国有土地后，该幅土地的使用权方可有偿 出让。 【案例】：一家医药研究所改制，将其办公大楼的 占地（国家划拨土地）转让给另外一家房地产 开发公司。 【分
5、析】划拨的土地不能转让，必须办理土地出让 手续且补缴土地出让金后，划拨用地上的建筑 物连同其所占用土地的使用权才能依法转让。获取土地的税务指引*13o 一、土地出让方式 o 国家以土地所有者的身份将国有土地使用权在一 定年限内出让给土地使用者，并由土地使用者向 国家支付土地使用权出让金的行为。 （1）城市规划区内的集体所有的土地，经依法征 收转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可 有偿出让。 （2）土地使用权出让最高年限获取土地的三种方式*14（3）土地使用权出让方式：土地使用权转让，可以采取拍卖、招标、挂牌方式或者双方协议的方式依法转让。商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍
6、卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。获取土地的三种方式*15（4）以出让方式取得土地使用权的，转让房地 产时，应当符合下列条件：按照出让合同约定已 经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用 权证书；按照出让合同约定进行投资开发，属于 房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以 上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其 他建设用地条件。城市房地产管理法第三十九条获取土地的三种方式*16o （5）以出让方式有偿取得的土地使用权可以依 法转让、出租、抵押或继承。除法定的特殊情况 外，以土地划拨方式无偿取得的土地使用权不得 进入市场交易或流转。获取土地的三种方
7、式*17（6）土地用途的变更：土地使用者需要变更土 地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市 规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合 同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相 应调整土地使用权出让金。土地用途变更时，一般补缴的土地出让金按照变 更时的市场价格扣减原已缴纳的土地出让金的差额 计算。获取土地的三种方式*18o二、土地划拨方式 土地划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土 地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付 其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者 使用的行为。一般土地使用者只需按照法定程序提 出申请，无须向土地所有者交付土地费用，但一般 需要负担补偿费、
8、安置费等。获取土地的三种方式*19o二、土地划拨方式 o划拨用地的范围： （1）国家机关用地和军事用地； （2）城市基础设施用地和公益事业用地； （3）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用 地； （4）法律、行政法规规定的其他用地。 停止使用划拨土地，市、县人民政府无偿收回时， 需对地上建筑物、其他附着物给予适当经济补偿。获取土地的三种方式*20o三、土地转让方式 o转让方式：拥有土地使用权的一方将土地使用权 有偿转让给另一方的行为。包括出售、交换和赠与 。一般双方按照市场公平价格或协商价格签订土地 转让合同，进行土地交易并交纳相关税金。 o（1）企业以出让方式获取的土地使用权，再转让 时需
9、要交纳营业税，且不能减除原已交给国家的出 让金。获取土地的三种方式 ：*21o三、土地转让方式 o（2）土地使用者通过转让方式取得的土地使用权 ，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年 限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。 o（3）土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附 着物所有权随之转让。房随地走 o需要说明的是，出租地上建筑物、附着物时，同 时也发生土地出租。地随房走获取土地的三种方式*22o一、征地补偿费o征收耕地的补偿费包括土地补偿费、安置补偿费以及地上附着物和青苗的补偿费。获取土地的其他成本费用及税金*23o 二、土地闲置费 o 以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，
10、必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、 动工开发期限开发土地。 o 在城市规划区范围内，以出让等有偿使用方式取 得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，超过 动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相 当于土地使用权出让金20%的土地闲置费；满2 年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。获取土地的其他成本费用*24o 二、土地闲置费 o 房地产企业以出让方式取得土地使用权进行房地 产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的 土地用途、动工开发期限开发土地。因超过合同 约定的动工开发日期而缴纳的土地闲置费，计入 成本对象的施工成本。 o 国办发200637号规定：“加大对闲置土地的 处置力度，
11、土地、规划等有关部门要加强对房地 产开发用地的监管。国务院办公厅转发建设部等部 门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知获取土地的其他成本费用*25o 二、土地闲置费 o 对超出合同约定动工开发日期满1年未动工开发 的，依法从高征收土地闲置费，并责令限期开工 、竣工；满2年未动工开发的，无偿收回土地使 用权。对虽按合同约定日期动工建设，但开发建 设面积不足1/3或已投资额不足1/4，且未经批 准中止开发建设连续满1年的，按闲置土地处置 o 按照国家税务局关于印发房地产开发经营业 务企业所得税处理办法的通知规定，土地闲 置费计入“土地征用费及拆迁补偿费”。获取土地的其他成本费用*26o 三、
12、获取土地的税金 o 1、契税政策（1）出让国有土地使用权，契税计税价格为承 受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益 。对通过“招、拍、挂”程序承受国有土地使用 权的，应按照土地成交总价款计征契税，其中的 土地前期开发成本不得扣除。财政部、国家税务总局关于土地使用权出让等有 关契税问题的通知（财税2004134号）土地的获取方式*27o （2）以土地、房屋权属作价投资、入股方式转 移土地、房屋权属的，视同土地使用权转让征税 。因此，对以国家作价出资（入股）方式转移国 有土地使用权的行为，应视同土地使用权转让， 由土地使用权的承受方按规定缴纳契税。 财政部、国家税务总局关于企业改制过程中以国
13、家作价出资（入股）方式转移国有土地使用权有关契税 问题的通知（财税2008129号）土地的获取方式*28o （3）对纳税人因改变土地用途而签订土地使用 权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出 让合同的，应征收契税。计税依据为因改变土地 用途应补缴的土地收益金及应补缴政府的其他费 用。国家税务总局关于改变国有土地使用 权出让方式征收契税的批复（国税函2008662号）土地的获取方式*29o （4）出让国有土地使用权的，其契税计税价格 为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济 利益。第一：以协议方式出让的，其契税计税价格为成 交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费 、安置补助费、地上附着
14、物和青苗补偿费、拆迁 补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币 、实物、无形资产及其他经济利益。土地的获取方式*30o 第二：没有成交价格或者成交价格明显偏低的， 征收机关可依次按下列两种方式确定：之一，评估价格：由政府批准设立的房地产评估 机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定， 并经当地税务机关确认的价格。之二，土地基准地价：由县以上人民政府公示的 土地基准地价。土地的获取方式*31（5）以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般 应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建 设配套费以及各种补偿费用应包括在内。（6）先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改 为出让方式取得该土地使用权的，应依
15、法缴纳契 税，其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出 让费用。财政部、国家税务总局关于国有土地使用权出让 等有关契税问题的通知（财税2004134号）土地的获取方式*32o （7）根据中华人民共和国契税暂行条例及 其细则的有关规定，对承受国有土地使用权所应 支付的土地出让金，要计征契税。不得因减免土 地出让金，而减免契税。国家税务总局关于免征土地出让金出让国有 土地使用权征收契税的批复（国税函2005436号）土地的获取方式*33o 三、获取土地的税金 o 2、土地使用税政策新征用的土地，依照下列规定缴纳土地使用税：（1）征用的耕地,自批准征用之日起满一年时开 始缴纳土地使用税；（2）征用的非
16、耕地,自批准征用次月起缴纳土地 使用税。中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例（国 务院令2006483号）土地的获取方式*34o 三、获取土地的税金 o 3、营业税政策纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要 出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用 权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源 是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者 将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收 营业税。国家税务总局关于土地使用者将土地使 用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知（国税 函2008277号土地的获取方式*35o 一、土地租赁1、国有土地租赁：国家将国有土地出租给使用 者使用，由使用者与县级以上人民政府土地行政 主管部门签订一定年限的土地租赁合同，并支付 租金的行为。国有土地租赁是有偿使用土地的一 种形式，是土地出让方式的补充。2、集体土地租赁：承包租赁使用若干年获取土地使用权的其他方式*36o 二、土地作价出资或入股1、国有土
