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1、 经 纬 大 厦项 目 市 场 简 析目 录15236经纬大厦区域概况周边竞品写字楼概况周边市场分析经纬大厦SWOT分析经纬大厦项目概况4周边竞品写字楼要点经 纬 大 厦 项 目 背 景1经纬大厦项目概况经纬大厦由中国银行天津分行建造，于1999年5月正式使用，由于近期河西区友谊路新楼已竣工，中国银行天津分行已全部搬迁至新楼 ，经纬大厦除一二层中国银行河东支行使用外其余部分已空置。1经纬大厦项目概况经 纬 大 厦 地 理 位 置经纬大厦地处天津河东区十一经路59号，北 临十一经路东接津塘公路。本项目位于城市 交通主干线上，距离十一经路里交桥100米左 右，是天津机场、经济开发区的必经之路， 交
2、通便利快捷，周边生活教育、金融、商务 、休闲等配套齐全成熟，与小白楼中心商业 圈和解放北路金融街一桥之隔。1经纬大厦项目概况经 纬 大 厦 基 础 数 据经纬大厦高：地上共25层，地下两层电梯配置：四部电梯建设单位：中国银行天津分行竣工时间：1999年5月层高： 目测2.4米左右建筑结构：核心筒结构单层面积层：目测1600平米左右2经纬大厦项目概况经 纬 大 厦 周 边 交 通陆路交通：紧邻津塘公路、十一经路 立交桥、津滨大道等天津市重点规划 的交通路网，通达便捷前往市中心、 开发区及机场等市内的各个位置。地铁9号线：天津地铁9号线的全线投 入运营实现了与地铁2、3号线的零距 离换乘，使开发区
3、与市区紧密链接。公交站点：大光明桥站(十一经路上) ：600路、613路、643路、651路、 673路、840路、842路、866路、871 路、963路、机场巴士4路、校线1路2经纬大厦区域概况河东区是天津市中心市区之一，位于天津市东部，占地40平 方公里。现有居民73万人，河东区是天津的发源地之一，是 市区连接滨海新区的前沿，是实现天津市经济中心战略东移 的要地,按照天津市2010年“一主两副”空间布局规划、“金贸 河东”功能定位，重点建设一个市级中心、三条经济发展带 、六个功能区，重点发展六大产业，形成以现代服务业为主 的产业结构体系。整合十一经路资源，大力发展金融服务业 和总部经济，
4、形成十一经路金融服务业聚集区。区 域 概 述2区域概况五区三带区位图2区域概况区 域 概 述天津南站商务区十一经路至新开路金融 商务区六纬路商务商业发展带河东区重点打造规 划中的五区三带， 经纬大厦所在的十 一经路区域占有两 区一带2区域概况天 津 南 站 商 务 区区域概况2十 一 经 路 至 新 开 路 金 融 商 务 发 展 带2区域概况六 纬 路 商 务 商 业 发 展 带3周边竞品项目概况经纬大厦周边重点写字楼基础数据3周边竞品项目概况万 隆 太 平 洋 大 厦万隆太平洋大厦为销售 型物业，1-2层为商业 （目前太平洋保险、农 业银行等商家租用）3- 5层为开发商自用，14 层至20
5、层为太平洋保险 整体购买，（6-12层） 散售，销售面积集中在 60平米-150平米，该楼 设施陈旧电梯等候时间 过长，车位使用非常紧 张，吸引的租户集中在 国内私营小企业，楼内 杂乱无序，物业管理水 平有限。3周边竞品项目概况天 星 河 畔 大 厦天星河畔为销售型物业，目前该楼租金为十一经路区域最高 。该楼1-5层为商业（目前有东方之珠、登瀛楼餐饮等商家 租用因大光明桥的扩建改造对其商业造成极大影响），6至 40层写字楼，高区部分吸引了大型船运公司和电力公司整层 购买，中底区散售面积集中在60-120。该楼的客群超过80% 为货代、物流、海运相关行业，在业内也被称作物流楼。该 楼的整体建造及
6、物业有非常好的水准，硬件如电梯、空调、 层高都已接近甲级写字楼的配置。3鼎 泰 大 厦鼎泰大厦为烂尾楼改造项目，1-5层为商业（因十经路立交桥的影 响至今未能找到合适商家租用），6至20层为销售型写字楼，面 积集中在56-110平米，室内有独立卫生间，21至32层为住宅型公 寓，写字楼部分已经销售完毕，销售均价为每平方米11000远， 购买及租赁客户以中小企业为主。该楼在建造上有一设计缺陷， 层高局部不到2米，虽然该楼竣工时间不长，但整体感觉不到任 何新意。周边竞品项目概况3周边竞品项目概况三 联 大 厦万 泰 大 厦三联大厦与万泰大厦为子母楼，高楼为三联大厦，矮楼为万泰 大厦，均由三联集团开
7、发建造。三联大厦为销售型物业，1-5层 为商业（已全部租售完毕），该楼整体销售多以整层客户为目 标，吸引了包括钢材，电力，地产等方面的企业购买，部分散 售面积集中在100左右，散售部分客群比较多样，多以中小企业 为主。该楼空调系统为非中央空调系统，电梯等候时间过长， 且物业管理水平不高，影响都了该楼品质。车位设计较少，大 部分租户无停放车位。矮楼万泰大厦，该楼由万泰进 出口贸易有限公司整体购买， 1-5层为商业外，11-16层为该 公司自用，6至10层对外出租 ，该楼不散租，招租目标客户 为需求整层的企业，目前该租 金为每天每平米3.1元，其中 25%为物业费，15%为能源费 。3周边竞品项目
8、概况津 东 大 厦津东大厦为租赁型物业，因该楼是河东区楼宇经济的重点项目之 一。2001年5月被区政府命名为“私营经济培育发展基地”及“重 点服务保护单位”，作为河东区“经济园区”，入住津东大厦可享 受河东区引进企业优惠政策。该楼1-3层为裙房商业（目前有麦 当劳、招商银行等商户租用），3-13层的写字楼部分主力租赁面 积在44-80平米，因该楼的建造时间较早，未能充分考虑业主停 车因素，车位非常紧张。4该区域写字楼平均净租金为2元-2.5元该区域写字楼电梯配置较低，电梯运速非常慢。该区域写字楼租赁面积多为60-120平米左右该区域除鼎基大厦外其它楼宇建造时间均为10年以上该区域物业费较低楼宇
9、物业管理水准较差该区域租户多以国内中小企业为主该区域写字楼层高偏低，净高多为2.3米-2.5米该区域写字楼车位非常紧张周边竞品写字楼要点5周边市场分析无行业内认定的甲级写字楼，该市场被行业内定为天津写字楼的 二级市场，不作为重点研究对象。该区域与南京路高端商务区一桥之隔，在消化区内注册企业的同 时，其便利的交通及低廉的租金同事也能吸引到其他区域的租户该市场聚集了多家企业自行开发使用的写字楼，如人保大厦（ 人保保险）、天津金融大厦（工商银行大楼）、金耀集团大厦 等。该区域楼宇出租率基本上都可打到80%以上，我们分析可能与宏 观经济形势不好，各企业降低成本，加速了中低端楼宇的需求。该市场已经形成了
10、一定的商务氛围，但是市场中没有培育出有影 响力项目，未能吸引中高端客户进入，一些有影响力的企业也开 始迁出该区域。该区域缺乏中高端的商务配套设施。6经纬大厦SWOT分析优 势S T R E N G T H经纬大厦地处城区交通主干线，紧邻十一经路立交桥，可顺 势快速延伸至津滨大道、卫国道、京塘公路等市内主要干线 ，便捷通往机场、开发区等市内各个区域。经纬大厦距离地铁9号线300米，9号线的开通使该区域进一 步融汇到开发区、市区的商务氛围中，提升这一区域的商务 竞争力。该区域与小白楼商业区、南京路商务区比邻，地理位置佳。6经纬大厦SWOT分析劣 势W E A K N E S S由于经纬大厦建造竣工
11、时间为1999年，已13年的时间，在 设计之初未能充分考虑车位因素，造成现阶段车位的紧缺 。经纬大厦所在的区域，为天津市写字楼的二级区域，在吸 引高端客户的能力上会有一定的障碍。经纬大厦四部电梯的配置也是该楼劣势之一，作为25层的 高楼电梯数量略少。经纬大厦虽然地处交通干线，但在上下班高峰期会有拥堵 发生。6经纬大厦SWOT分析机 会O P P O R T U N I T P经纬大厦所在区域是河东区政府规划的重点五区一带的范 围之内，该区域集商务、商业、金融等概念于一体，具有 很高的发展前景，使该区域内的物业带来更多的机会。该区域已经有香港嘉里集团、中信集团、中粮集团进入开 发高端写字楼，未来
12、的5至8年时间必将带领该区域走向商 务写字楼的发展的新阶段，完成该区域写字楼市场由底端 到高端的整体升级。该区域目前缺少甲级写字楼，新建高端楼宇还需时间，如 能很好利用甲级写字楼的概念，将经纬大厦包装推入该市 场，填补市场空白，存在非常大的利润价值。6经纬大厦SWOT分析威 胁T H R E A T天津市区的写字楼市场竞争激烈，供应量增加明显，各楼 宇之间的价格竞争激烈，必将对经纬大厦带来冲击。目前国际国内的整体经济形势不明朗，写字楼租赁市场存 在压力，市场需求长时间不振会对该楼的日后经营带来 更多的不确定因素。经纬大厦的建造时间较长，该楼的硬件设备老化带来的维 护成本的增加，也会是其威胁之一。完 结2012年10月26日
