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1、深圳市光正投资有限公司深圳市罗湖区人民南路3005号深房广场B座29楼博罗综合体项目初步调查报告光正地产2012年9月谨呈：恒福地产深圳市光正投资有限公司深圳市罗湖区人民南路3005号深房广场B座29楼发展商目标梳理发展商目标通过市场调研，确定项目客户、市场和产品定位。目标深化1、土地价值最大化 2、房产价值最大化 3、开发利润最大化 4、开发风险最小化 5、项目与发展商品牌树立核心问题1、怎样的产品户型设计、配比及面积大小更满足市场需求？ 2、如何通过准确的定位和合理的规划形成项目核心竞争力？ 3、如何通过挖掘产品附加值以实现销售价值增值？ 4、酒店、写字楼、商业部分如何实现销售及经营价值？
2、深圳市光正投资有限公司深圳市罗湖区人民南路3005号深房广场B座29楼报告框架2项目定位3物业发展建议1项目及市场分析4开发步骤建议4光正简介深圳市光正投资有限公司深圳市罗湖区人民南路3005号深房广场B座29楼1、地块价值分析深圳市光正投资有限公司深圳市罗湖区人民南路3005号深房广场B座29楼地块价值分析区位及交通分析地块条件及四至分析景观资源分析SWOT分析内外配套分析经济技术指标1、占地面积： 2、容积率： 3、总建筑面积 4、用地性质： 类型： 项目总建面近35万平米，属于中大规模社区。入户大门，博罗门户绝版好地波特五力分析深圳市光正投资有限公司深圳市罗湖区人民南路3005号深房广场
3、B座29楼地块价值分析区位及交通分析地块条件及四至分析景观资源分析SWOT分析内外配套分析经济技术指标博罗县中心区域动脉联动全城，有利吸引多方客户8沿江公路的扩建开通，给博罗县区带来新的契机，博罗到惠城区车程不到20 分钟。且四通八达的交通环境，博罗到珠三角深圳、广州、东莞等城市车程均在 2小时内。波特五力分析深圳市光正投资有限公司深圳市罗湖区人民南路3005号深房广场B座29楼地块价值分析区位及交通分析地块条件及四至分析景观资源分析SWOT分析内外配套分析经济技术指标8项目外部配套有博罗中学、博罗体育馆，博罗商业中心街（商业东街），沿江大道；交通、商业联动，居住价值日渐浓郁波特五力分析深圳市
4、光正投资有限公司深圳市罗湖区人民南路3005号深房广场B座29楼地块价值分析区位及交通分析地块条件及四至分析景观资源分析SWOT分析内外配套分析经济技术指标北南西 东干净利落，视野开阔，交通便利波特五力分析深圳市光正投资有限公司深圳市罗湖区人民南路3005号深房广场B座29楼地块价值分析区位及交通分析地块条件及四至分析景观资源分析SWOT分析内外配套分析经济技术指标自然景观资源匮乏8本案距离博罗县区较近，到中心地段仅有3KM，中心区域是目前博罗县核心商业区，商业网点分布密集，且由中心区延伸出的商业东街紧靠本案。波特五力分析深圳市光正投资有限公司深圳市罗湖区人民南路3005号深房广场B座29楼地
5、块SWOT分析地块有近心优势，距离博罗县中心区域较近本案距离博罗县区较近，到中心地段仅有3KM，中心区域是目前博罗县核心商业区，商业网点分布密集，且由中心区延伸出的商业东街紧靠本案。交通优势，沿江路、惠州大道都是博罗与周边城市重要交通通道和枢纽沿江路接壤惠城区仅20分钟车程，且与惠州大道连接惠州以及广惠高速的重要通道，是博罗东部过境快线。商业东街、惠州大道直通博罗中心区仅2分钟车程。周边视野开阔、无建筑物遮挡、远眺山景、体育馆全景本案三面视野开阔，体育馆近在咫尺，远看山景秀丽。本身将有很好的展示面。本案占地10余平方米，有一定的规模优势，在市场中会产生较大影响力本案占地面积10余平方米，可开发
6、建筑规模近50万平方米，有住宅、酒店、写字楼、商业等丰富产品结构，在本区域内将是一个标杆性项目，势必给市场带来有力的冲击。优势分析：Strength地块价值分析区位及交通分析地块条件及四至分析景观资源分析SWOT分析内外配套分析经济技术指标波特五力分析深圳市光正投资有限公司深圳市罗湖区人民南路3005号深房广场B座29楼地块SWOT分析周边可借助的发展资源有限本案不临水系、山景资源、市政公园绿地等，自身无直接利用的景观资源，只能靠内部塑造高品质园林景观，合理规划布局，充分利用远处山景景观。紧靠项目周边已有住宅档次较差，不利于本案拔高和树立高品质楼盘形象本案西面为早期住宅群体，厂房、商业、住宅混
7、杂，外部楼体破旧，对本案出入环境带来不利影响。周边商业氛围不浓，人口不集中，对本案商业的发展带来难度本案离中心商业核心区域有一定的空间距离，周边居住人量以及人流有限。且三面公路均为市政大道，对人流的形成带来局限。紧靠公路所带来的噪音影响本案三面环路，过往车流量大，带来一定的噪音影响。劣势分析：weakness地块价值分析区位及交通分析地块条件及四至分析景观资源分析SWOT分析内外配套分析经济技术指标波特五力分析深圳市光正投资有限公司深圳市罗湖区人民南路3005号深房广场B座29楼地块SWOT分析机会分析：opportunity博罗县将推动往东部发展，本案所处的区域将成为房地产开发的热点区域随着
8、体育馆的落成，沿江公路的开通，将对本区域带来空间利好，对区域开发热潮带来推动作用，未来将成为博罗居住以及商业核心区域。整个市场环境内无同类综合体项目的直接竞争，对本案的物业发展带来契机博罗县区域内近年无同类产品的物业开发，对本案项目打造的唯一性和标杆性的树立带来一定机会的可发展空间，有望成为博罗可圈可点的博罗地标物业。城市大发展优势，博罗未来房地发展前景看好，更多投资者将进入博罗市场随着市政建设的不断完善，政府招商引资的步伐加大，博罗成为惠城区后花园的地位越来越明显。随着沿江公路的扩建和开通，未来将吸引更多的投资客以及高端客户群来博罗投资和居住，未来的经济发展脉搏更加有力。地块价值分析区位及交
9、通分析地块条件及四至分析景观资源分析SWOT分析内外配套分析经济技术指标波特五力分析深圳市光正投资有限公司深圳市罗湖区人民南路3005号深房广场B座29楼地块SWOT分析威胁分析：threat城市绿洲、鸿隆江山的后期产品带来与本案的直接竞争威胁城市绿洲、鸿隆江山后期高层产品的市场竞争，产品户型大致同类，且竞争项目已是成熟住宅体，居住氛围浓郁、项目内部配套相对完善带来的对比竞争。银行对第二套房贷的控制自4月中旬新政国十条出台，对第二套银行贷款的大幅提高和利率的提高，国政旨在严格控制多次置业贷款，而且从执行力度和决心上都是历届政策最强版，对改善性置业客户形成大幅打压。周边中低档楼盘对客户的分流周边
10、中低档项目如“城市代号、榕城华庭”以其高性价比对博罗自住客户形成较大吸引力，势必将对本项目的客户分流出去。地块价值分析区位及交通分析地块条件及四至分析景观资源分析SWOT分析内外配套分析经济技术指标波特五力分析深圳市光正投资有限公司深圳市罗湖区人民南路3005号深房广场B座29楼地块SWOT分析地块SWOT分析小结：从项目的竞争优势来看，本身的地段价值以及产品特点仍然比较明显，未来的面临的机会将大于可能存在的威胁。另一方面,项目的自身缺点可以通过项目的总体规划、定位、和产品品质自身的塑造等方面来规避。博罗县县城发展水平加快是本项目可以借助的的机会，县区发展所带来的交通建设、基础设施配套建设等等
11、，将较大的改变博罗县现有的城市面貌。且博罗自身商业发展结构的传统化和习性将有利于项目整体的发展。尽管未来市场仍将存在一定的竞争，差异化的定位、产品设计、开发策略及销售策略等可以使本项目脱颖而出。地块价值分析区位及交通分析地块条件及四至分析景观资源分析SWOT分析内外配套分析经济技术指标波特五力分析深圳市光正投资有限公司深圳市罗湖区人民南路3005号深房广场B座29楼8客户关心是否 是我需要和渴求 的产品，性价比 是否够高8市场变幻莫测 ，究竟还有多少 潜在的竞争对手 ，他们又会出什 么招数呢8股票是房产的 替代品，同时客 户往往在金钱和 实物之间犹疑8规划是否有特 色，建筑风格和 园林风格是否
12、受 到市场认可8我们自身，又 如何扬长避短， 出奇制胜呢五力制衡，必须从市场和客户出发地块价值分析区位及交通分析地块条件及四至分析景观资源分析SWOT分析波特五力分析内外配套分析经济技术指标深圳市光正投资有限公司深圳市罗湖区人民南路3005号深房广场B座29楼项目属性界定因素事实界定区域区位现状l紧靠沿江路、商业东街末端、广汕公路l位于进入博罗县入口处，目前为中等成熟区域l四周住宅的居住档次相对不高近城区、县城半成熟区域规模占地约9万平方米中等规模资源l交通环境非常优越l体育馆大市政配套临近l有江景、山景自然资源辐射无独享资源，属于县城山水 资源次级区域配套l附近中高档商业缺乏l有一定的目的设
13、施及教育资源基本生活配套环境欠佳交通l博罗与外界接壤的交通门户l沿江路、广汕公路形成的交通节点交通环境成熟项目深圳市光正投资有限公司深圳市罗湖区人民南路3005号深房广场B座29楼项目价值分析区域价值挖掘：通过对博罗东区发展机遇、发展基础的的研究，我们认为博罗东区应该发挥城市价值，作为博罗中心城区延伸带，融入博罗中心城区发展中。发展基础发展机遇l 本案距离中心核心商业区便捷，有条件收到中心城区的辐射；l 居住延伸力来看，住宅发展的方向正在向此延伸；l 开发商对区域的信心、开发实力以及地块的规模效应、产品类别等优良条件使得本案有很大的操作空间。l 沿江公路的开通，市政设施的完善，居住价值有待发挥
14、应有的区域价值；l 从城市发展发展理论与实践看，本区域应该依靠自身交通优势承担缓解中心区域居住功能、承担起另一个中心的作用；l 本区域立足未来城市发展中承担的进步功能，奠定了本区域的城市中心带的地位。从以往典型成功案例看，主打“城市概念、城市地标”更能发挥项目城市价值，并增加项目营销价值，城郊物业立意站位在城市层面，并承担城市功能，更易获得成功。深圳市光正投资有限公司深圳市罗湖区人民南路3005号深房广场B座29楼2、市场分析深圳市光正投资有限公司深圳市罗湖区人民南路3005号深房广场B座29楼住宅物业宏观市场中观市场微观市场后市展望住宅物业酒店物业商铺物业写字楼物业深圳市光正投资有限公司深圳
15、市罗湖区人民南路3005号深房广场B座29楼住宅物业宏观市场中观市场微观市场后市展望住宅物业酒店物业商铺物业写字楼物业楼盘物业类型占地面积（万平方米）鸿隆江山别墅、高层50城市山麓别墅40城市绿洲小高层、高层、 别墅在建8万占地，总占地 200万城市代号高层3力天博都高层1.1榕城华庭高层10博罗县目前在售典型楼盘深圳市光正投资有限公司深圳市罗湖区人民南路3005号深房广场B座29楼住宅物业宏观市场中观市场微观市场后市展望住宅物业酒店物业商铺物业写字楼物业8大盘备受关注，主要以大户型为主鸿隆江山城市绿洲n 市场大盘以大户型为主：140-150的大三房，160以上的四房n 高品质楼盘销售较好，总
16、体市场均价：3300-3500元/平方米n 小型楼盘以中大户型为主，价格在3000-3200元/平方米左右深圳市光正投资有限公司深圳市罗湖区人民南路3005号深房广场B座29楼住宅物业宏观市场中观市场微观市场后市展望住宅物业酒店物业商铺物业写字楼物业7 5642博罗大道商业大街沿江路1序号楼盘名称1奥林匹克花园2城市山麓3鸿隆江山4城市绿洲5城市代号6力天博都7榕城华庭8项目所在地83主要竞争楼盘深圳市光正投资有限公司深圳市罗湖区人民南路3005号深房广场B座29楼住宅物业酒店物业商铺物业写字楼物业商铺物业宏观市场中观市场微观市场后市展望深圳市光正投资有限公司深圳市罗湖区人民南路3005号深房广场B座29楼商铺物业宏观市场中观市场微观市场后市展望住宅物业酒店物业商铺物业写字楼物业区域商铺类型销售价格租金商业东街街铺10000-13000元/平米30-90元/平米城市绿洲社区商铺6000元/平米城市代号项目底层商业 体不售力天博都项目底层商业 体未发售博罗县目
