物业管理业主教学课件PPT

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1、 第五章 业主本 章 讲 授业主的含义、权利和义务业主自治管理的含义、必要性和原则业主大会的组织形式业主委员会的产生和组织本 章 的 学 习 目 的 与 要 求1了解 业主的含义、权利和义务2掌握 业主自治管理的必要性和原则3重点掌握 业主委员会的组织 业主自治管理的含义 业主委员会的权利和义务业 主 的 含 义业主是指房屋的所有权人。从法律上 来说，房屋的所有人是指房地产权利 证书记载的权利人，物业的合法买受 人尚未办理产权登记，但是已经实际 占用使用的，应对享有业主在物业管 理活动中的权利，并且需要承担相应 的义务。业 主 的 权 利业主的权利： 1.按照物业服务合同的约定，接受物业管理企

2、业 提供的服务 2.提议召开业主大会会议，并就物业管理的有 关事项提出建议 3.提出制定和修改业主公约、业主大会议事规 则的建议 4.参加业主大会会议，行使投票权 5.选举业主委员会委员，并享有被选举权 6.监督业主委员会工作 7.监督物业管理企业履行物业服务合同 8.对物业共用部位、共用设施设备和相关场地 使用情况享有知情权和监督权 9.监督物业共用部位、共用设施设备专项维修 资金的管理和使用业 主 的 义 务业主的义务： 1.遵守业主公约、业主大会议事规则 2.遵守物业管理区域内物业共用部位和共用 设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的 维护等方面的规章制度 3.执行业主大会的决定和业主大会

3、授权业主 委员会作出的决定 4.按照国家有关规定交纳专项维修资金 5.按时交纳物业服务费用业 主 自 治 管 理 的 含 义业主自治管理是指特定物业的区分所有 权人，一方面根据个体利益和自主意志 对自己专有部分进行自益性管理，另一 方面组成业主自治组织通过行使持分权 和成员权对共用部分的共同事物进行统 一管理，形成业主个人自治管理和业主 组织自治管理相结合的一种物业管理方 式和制度。业 主 自 治 管 理 的 必 要 性 和 原 则业主自治管理的必要性： 产权利益协调的需要 我国民主发展的需要业主自治管理的原则： 依法自治原则 积极自治原则 规范自治原则 民主管理原则 接受督导原则 共同利益优

4、先原则业 主 大 会 的 组 织 形 式业主大会的召开 业主大会的职责 业主大会决定问题的程序 业主公约和业主大会议事规则业 主 大 会 的 组 织 形 式业主自治业主大会业主代表大会作为产权人，业主有权对自己拥有的房产的使用、经营和管理作出决定，这就是业主自治业主大会由物业管理区域内全体业主组成，是代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益的自治组织当业主人数较多时，可以按比例推选业主代表组成首 次 业 主 大 会第一次业主大会在物业交付使用且住用 率达到一定比例时，由政府物业管理行 政主管部门指导，由业主按法定程序和 形式召开物业管理条例规定：同一物业管理 区域内的业主，应

5、当在物业所在地的区 、县人民政府房地产行政主管部门和的 指导下成立业主大会，并选举产生业主 委员会业 主 大 会 的 年 度 会 议业主委员会成立后，负责召集此 后的业主大会，并每年至少召开一 次，称为业主大会的年度会议业 主 大 会 的 临 时 会 议经持有一定比例以上投票权的业主提议 ，业主委员会应于接到该项提议若干天内 就其提议召开业主大会，称为业主大会的 临时会议物业管理条例规定：经20%以上业主 提议，业主委员会应当组织召开业主大会 临时会议召 开 业 主 大 会 的 法 定 人 员物业管理条例规定： 业主大会会议应当有物业管理区内 代表半数以上投票权的业主参加， 方可召开 如经持有

6、半数投票权的业主决定， 可以推迟召开业主大会会议召 开 业 主 大 会 的 公 告物业管理条例规定：业主委员会应于业主大会会议召开15天 前将会议地点、时间、内容、方式及其 他事项予以公告并报物业管理行政主管 部门备案业 主 大 会 的 职 责制定、修订业主公约和业主大会议事规则选举、罢免业主委员会成员、监督业主委员会的工作选聘或解聘物业管理企业决定维修基金续筹、使用方案，并监督其实施制定和修改在物业管理区域的物业共用部位和公用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理职责业 主 大 会 的 决 定 限 制业主大会会议的决定不得

7、与宪法、法 律、法规和政策相抵触违反此规定，政府物业管理行政主管 部门有权予以纠正或撤消 业主大会的决定还不得背离物业管理 委托合同的有关条款业 主 大 会 决 定 问 题 的 程 序业主大会可以采用会议集体讨论或书面征 求意见等，会议表决采取投票、举手等形 式 所有享有投票权的已住用业主，均应按时 出席业主大会，参加投票，行使法定权利 ，承担法定责任业主也可以委托代理人参加业主大会会议业主也可以委托代理人参加业主大会会议 ，委托他人投票的，必须出具授权委托书，委托他人投票的，必须出具授权委托书， 授权委托书必须有业主签字，如业主为法人授权委托书必须有业主签字，如业主为法人 ，需加盖法人公章，

8、需加盖法人公章业 主 大 会 决 定 问 题 的 程 序 续 业主大会会议的出席人数达到规定人数时 ，在会议上提出待决定事项，由出席会议的 业主表决，经与会业主所持投票权1/2以上 通过有效业主大会作出业主大会作出: :制定和修改业主公约，业主制定和修改业主公约，业主 大会议事规则，选聘或者解聘物业管理企业大会议事规则，选聘或者解聘物业管理企业 ，专项维修基金使用和续筹、方案的决议等，专项维修基金使用和续筹、方案的决议等 重大事项，必须经物业管理区域全体业主所重大事项，必须经物业管理区域全体业主所 持投票权持投票权2/32/3以上通过以上通过业 主 大 会 决 定 问 题 的 程 序 续 业主

9、投票时，票数的计算原则上按业权比例 确定，其具体计票方法可由业主大会议事规 则决定 票数的计算通常有两种方法：一是按所拥有的产权面积计算二是按拥有的独立单元计算物业管理条例物业管理条例规定：业主在首次大会会议规定：业主在首次大会会议上的投票权，需按业主所拥有的物业建筑面上的投票权，需按业主所拥有的物业建筑面积、住宅套数等因素确定。具体由省、自冶积、住宅套数等因素确定。具体由省、自冶区、直辖市制定区、直辖市制定业 主 公 约 和 业 主 大 会 议 事 规 则首次业主大会会议上需要审议的重要文件 ：业主公约业主大会议事规则业 主 公 约业主公约是一种管理规约，属于协议、 合约的性质，是由全体业主

10、承诺的，并 对全体业主（包括非业主使用人）有共 同约束力的，有关业主在物业使用、维 护和管理方面权利、义务的准则业 主 公 约 的 主 要 内 容业主使用、经营、转让、出租拥有物业时 遵守的事项 业主对物业进行室内装修时应遵守的事项 ，包括是否收取装修押金、装修押金退还方 式等 物业管理服务费的缴交方式和时间；不按 时缴交物业管理服务费时，物业管理企业可 采取的措施 前期物业管理服务协议中约定在业主 公约中保留的内容业 主 大 会 议 事 规 则业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法，业主委员会的组成等事项依法作出约定业 主 委 员 会 的 产 生 和 组 织业

11、主委员会的性质和地位 业主委员会的产生 业主委员会的组织 业主委员会会议 业主委员会的权利和义务业 主 委 员 会 的 性 质 和 地 位业主委员会是业主大会的执行机构由业主大会从全体业主中选举产生经 政府批准成立的代表物业全体业主合 法权益的社会团体其合法权益受国家法律保护业 主 委 员 会 的 宗 旨业主委员会的是代表本物业的合 法权益 实行业主自治与专业化管理相结 合的管理体制 保障物业的合理与安全使用，维 护本物业的公共秩序，创造整洁 、优美、安全、舒适、文明的环 境业 主 委 员 会 的 产 生（1）首次业主大会会议的召开符合各地方性法规中所定的召开业主大会 条件的物业，开发建设单位

12、应及时负责召 集业主召开首次业主代表大会会议，选举 成立业主委员会，代表全体业主行使有关 权利，督促业主履行义务 原由开发建设单位聘请的物业管理企业应 积极协助、配合。市县物业管理行政主管 部门应及时督促和指导首次业主大会会议 的召开业 主 委 员 会 的 产 生 续 首次业主代表大会的组织 规模较大、业主人数较多的物业可按幢 、楼层等单位选举业主代表，采取召开 业主代表大会的形式选举业主委员会 业主代表应有其所代表的业主的书面委 托 业主代表的投票权按其所代表业主的投 票权之和计算 业主是自然人的，其书面委托应附业主 本人身份证复印件业 主 委 员 会 的 产 生 续 （2）业主委员会的产生

13、按照如下原则进行： 自愿报名和业主推荐相结合 选举产生的程序和公平、公正、公开 业主委员会委员进行差额选举产生（3）业主委员会任期业主委员会每届任期由业主大会章程确定，一般为不超过3年届满后由业主大会会议进行换届选举业 主 委 员 会 的 产 生 续 （4）业主委员会备案业主委员会应当自选举之日起30天内， 持下列文件向所在地的街道办事处和区 、县人民政府房地产行政主管部门备案 成立业主委员会登记申请表 业主委员会委员名单 业主大会议事规则主管部门在30天内没有异议的发给核准 通知书，对不符合规定成的业主委员会 不予登记，并书面通知申请人业 主 委 员 会 的 组 织业主委员会主任、副主任根据

14、物业规模的大小，业主委员会设委 员5-15名，其中正主任1名，副主任2-3名 ，主任、副主任在全体委员中选举产生 业主委员会主任通常由主要业主代 表担任业主委员会委员应当由热心公众事业、 责任心强具有一定组织工作能力的业主 担任业 主 委 员 会 的 组 织 续 负责处理本会日常事务的执行秘书业主委员会可聘请执行秘书1名，负责 处理本会日常事务。执行秘书可以是也 可以不是本会委员业主委员会委员为兼职，主任可以 为专职或兼职业主委员会成员是否给予津贴及津贴， 数额由业主大会会议确定并公布业 主 委 员 会 的 组 织 续 业主委员会主任罢免与补选业主委员会主任如有损害业主合法权益的 ，经半数以上

15、委员同意，可以召开业主委 员会会议，重新在委员中选出新的业主委 员会主任业主委员会委员因物业转让或身体健康状 况变化及其他的原因不能继续担任的应及 时补选，补选办法应在业主大会章程中予 以明确业 主 委 员 会 会 议业主委员会会议分为例会和特别会议两 种 例会：是常规会议，每3个月至少举行一 次 有三分之一以上的委员提议或主任、副 主任认为有必要时，可召开特别会议业主委员会会议的召开应由召集人提前7天 将会议通知及有关材料送达每位委员委员因故不能参加，可以一次性书面委 托代理人参加，并代其行使表决权业 主 委 员 会 会 议 续 业主委员会会议由主任召集、主持，主任因故不能参加时，由副主任主

16、持召开会议时，可邀请物业管理行政主管部门及政府有关部门，物业管理企业的人员和非业主使用人代表参加会议，但上述人员没有表决权当物业有三分之一以上为出租时，应该聘请相当委员数目三分之一以上人数的承租人代表为聘请委员，并通知其列席会议业 主 委 员 会 会 议 续 会议决定问题，采取少数服从多数的原则，会议进行表决时，每一委员有一票表决权执行秘书应做好会议记录，并由会议主持人签署后存档，涉及物业管理重大问题应由与会的全体委员签署业 主 委 员 会 的 权 利召集和主持业主大会会议组织修订业主公约、业主大会议事规则决定聘请、解聘物业管理企业审议决定共用部位，共用设备设施维修基金等物业管理基金的筹集、使用和管理审议物业管理企业制定的年度管理工作计划，年度费用概预算报告检查监督物业管理企业的物业管理工作监督公共建筑、共用设施的合理使用业主大会赋予的其他职责业 主 委 员 会 的 义 务筹备并向业主大会报告工作执行业主大会会议通过的各项决议