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1、第八章第八章 土地增值税土地增值税 历年分值分布历年分值分布 年份年份单项选择题单项选择题多项选择题多项选择题判断题判断题合计合计 20012001年年1 1分分1 1分分1 1分分3 3分分 20022002年年1 1分分1 1分分1 1分分3 3分分 20032003年年1 1分分1 1分分1 1分分3 3分分* * 本章主要内容包括：本章主要内容包括： * * 一、土地增值税的征税范围、纳税人；一、土地增值税的征税范围、纳税人； * * 二、应税收入的认定；二、应税收入的认定； * * 三、确定增值额的扣除项目；三、确定增值额的扣除项目； * * 四、增值额和税率；四、增值额和税率； *
2、 * 五、应纳税额的计算；五、应纳税额的计算； * * 六、税收优惠；六、税收优惠； * * 七、纳税申报及缴纳。七、纳税申报及缴纳。 * * 本章重点内容有：征税范围的确定，纳税人的界定，应税收入种类本章重点内容有：征税范围的确定，纳税人的界定，应税收入种类， 增值额确定，税率选择与运用，应纳税额计算，优惠政策等。增值额确定，税率选择与运用，应纳税额计算，优惠政策等。 * * 难点问题是难点问题是：扣除项目金额的确定扣除项目金额的确定，新建房地产转让与存量房地产转新建房地产转让与存量房地产转 让增值额及税额的计算让增值额及税额的计算， 房地产开发企业与非房地产开发企业扣除项房地产开发企业与非
3、房地产开发企业扣除项 目的差异等。目的差异等。* * 一、土地增值税的纳税人、征税范围和税率一、土地增值税的纳税人、征税范围和税率 * * （一）纳税人（一）纳税人 * * 土地增值税的纳税义务人土地增值税的纳税义务人，是转让是转让国有土地使用权国有土地使用权国有土地使用权国有土地使用权、地上建筑物及其地上建筑物及其地上建筑物及其地上建筑物及其 附着物附着物附着物附着物（即转让房地产）并取得收入的单位和个人。（即转让房地产）并取得收入的单位和个人。 * * 纳税人的特点：纳税人的特点：P171P171 不论法人与自然人；不论法人与自然人；不论经济性质；不论经济性质； 不论内资与外资企业、中国公
4、民与外籍个人；不论内资与外资企业、中国公民与外籍个人； 不论部门。都应成为土地增值税的纳税人。不论部门。都应成为土地增值税的纳税人。 * * （二）征税范围（二）征税范围 * * 1 1、转让国有土地使用权；、转让国有土地使用权； * * 2 2、地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。、地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。 * * （三）征税范围的界定（三）征税范围的界定P172-173P172-173 * * 按以下三个标准来判断是否属应计征土地增值税：按以下三个标准来判断是否属应计征土地增值税： * * 标准之一：标准之一： * * 转让的土地使用权是否国家所有转让的
5、土地使用权是否国家所有转让的土地使用权是否国家所有转让的土地使用权是否国家所有P172P172P172P172 * * 转让国有土地使用权，征土地增值税；转让国有土地使用权，征土地增值税； * * 转让集体所有制土地转让集体所有制土地，应先在有关部门办理应先在有关部门办理（或补办或补办）土地使用或土地使用或 出让手续出让手续，使之变为国家所有才可转让使之变为国家所有才可转让，再纳入土地增值税的征税范再纳入土地增值税的征税范 围。围。 * * 自行转让集体土地是一种违法行为。自行转让集体土地是一种违法行为。 * * 标准之二：标准之二： * * 土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转让土
6、地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转让土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转让土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转让P172P172P172P172 * * 转让土地使用权征税转让土地使用权征税（二级市场二级市场），出让土地使用权不征出让土地使用权不征（一级市一级市 场）；场）； * * 土地使用权出让土地使用权出让： 土地使用者在政府垄断的土地一级市场通过支付土土地使用者在政府垄断的土地一级市场通过支付土 地出让金，获得一定年限的土地使用权的行为；地出让金，获得一定年限的土地使用权的行为； * * 土地使用权转让土地使用权转让：土地使用者通过出让形式取得土地使用权后
7、土地使用者通过出让形式取得土地使用权后，在土在土 地二级市场将土地再转让的行为。地二级市场将土地再转让的行为。 * * 未转让土地使用权、房产产权（如出租）也不征。未转让土地使用权、房产产权（如出租）也不征。 * * 标准之三：标准之三： * * * * 转让房地产是否取得收入转让房地产是否取得收入转让房地产是否取得收入转让房地产是否取得收入P173P173P173P173 * * 取得收入的征，房地产产权虽变更但未取得收入的不征。取得收入的征，房地产产权虽变更但未取得收入的不征。 * * 总之总之，无论是单独转让国有土地使用权无论是单独转让国有土地使用权，还是房屋产权与国有土地使还是房屋产权
8、与国有土地使用权一并转让的，只要取得收入，均属于土地增值税的征税范围用权一并转让的，只要取得收入，均属于土地增值税的征税范围。 以以 此为标准，对以下具体情况作如下判定：此为标准，对以下具体情况作如下判定：P173-174P173-174（注意客观题型注意客观题型）* * 有关事项是否属于征税范围有关事项是否属于征税范围 * * 1 1、出售出售: :（1 1）出售国有土地使用权出售国有土地使用权；（2 2）取得国有土地使用权后进取得国有土地使用权后进 行房屋开发建造后出售；（行房屋开发建造后出售；（3 3）存量房地产买卖。）存量房地产买卖。 * * 2 2、继承、赠予、继承、赠予: : （1
9、 1）继承不征税（无收入）。（）继承不征税（无收入）。（2 2）赠予中公益性）赠予中公益性 赠予、赠予直系亲属或承担直接赡养义务人不征税；（赠予、赠予直系亲属或承担直接赡养义务人不征税；（3 3）非公益性）非公益性 赠予征税。赠予征税。 * * 3 3、出租、出租 不征税（无权属转移）；不征税（无权属转移）； * * 4 4、房地产抵押、房地产抵押 抵押期内不征税；（抵押期内不征税；（1 1）抵押期满偿还债务本息收回）抵押期满偿还债务本息收回 房地产不征税；（房地产不征税；（2 2）抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债，）抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债， 征收土地增值税。征收土地增值
10、税。 5 5、房地产交换房地产交换 单位之间换房单位之间换房，有收入的征税有收入的征税；个人之间互换自住房免个人之间互换自住房免 征。征。 6 6、以房地产投资以房地产投资、联营联营 房地产转让到投资联营企业不征税房地产转让到投资联营企业不征税；将投资联将投资联 营房地产再转让，征税。营房地产再转让，征税。 7 7、合作建房建成后自用不征税；建成后转让征税。、合作建房建成后自用不征税；建成后转让征税。 8 8、企业兼并转让房地产、企业兼并转让房地产 暂免征税。暂免征税。 9 9、代建房、代建房 不征税（无权属转移）。不征税（无权属转移）。 1010、房地产重新评估、房地产重新评估 不征（无收入
11、）。不征（无收入）。 1111、国家收回房地产权、国家收回房地产权 不征。不征。 1212、市政搬迁、市政搬迁 不征。不征。* * 二、应税收入和扣除项目的确定二、应税收入和扣除项目的确定P176-178P176-178 * * （一）应税收入的确定一）应税收入的确定 * * 纳税人转让房地产取得的收入纳税人转让房地产取得的收入， 包括转让房地产取得的全部价款及有包括转让房地产取得的全部价款及有 关的经济收益。关的经济收益。* * 从形式看，包括：从形式看，包括： 货币收入货币收入 实物收入实物收入 其他收入其他收入 * * （二）扣除项目的确定（二）扣除项目的确定P177P177178178
12、 * * 税法准予纳税人从转让收入额中减除的扣除项目有以下内容：税法准予纳税人从转让收入额中减除的扣除项目有以下内容： * * 1 1、取得土地使用权所支付的金额。、取得土地使用权所支付的金额。P177P177 * * 包括两方面内容：包括两方面内容： （1 1）纳税人为取得土地使用权支付的）纳税人为取得土地使用权支付的地价款地价款地价款地价款； （2 2）纳税人在取得土地使用权时国家统一规定交纳的有关费用，如登）纳税人在取得土地使用权时国家统一规定交纳的有关费用，如登 记、过户手续费。记、过户手续费。 * * 2 2、房地产开发成本、房地产开发成本P177P177 * * 它是指纳税人房地产
13、开发项目实际发生的成本，包括：它是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括： 土地的征用及拆迁补偿费土地的征用及拆迁补偿费 前期工程费前期工程费 建筑安装工程费建筑安装工程费 基础设施费基础设施费 公共配套设施费公共配套设施费 开发间接费用等。开发间接费用等。 * * 3 3、房地产开发费用、房地产开发费用P177P177 * * 它是指与房地产开发项目有关的三项期间费用它是指与房地产开发项目有关的三项期间费用，即即销售费用销售费用销售费用销售费用、管理管理管理管理费费费费 用用用用、 财务财务财务财务费用费用费用费用。 开发费用在从转让收入中减除时开发费用在从转让收入中减除时， 不是按实际
14、发生额不是按实际发生额， ， 而是按而是按实施细则实施细则的标准扣除的标准扣除，标准的选择取决于标准的选择取决于财务财务费用中的利费用中的利 息支出，即：息支出，即：P177P177178178 * * （1 1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金能提供金能提供金能提供金 融机构的贷款证明的融机构的贷款证明的融机构的贷款证明的融机构的贷款证明的。利息支出据实扣除利息支出据实扣除利息支出据实扣除利息支出据实扣除，但最高不能超过按商业但最高不能超过按商业 银行同类同期贷款利率计算的金额银行同类同期贷款利率计算的金额；其他开发费用其
15、他开发费用其他开发费用其他开发费用按地价款和房地按地价款和房地 产开发成本计算的金额之和的产开发成本计算的金额之和的5 5以内计算扣除，用公式表示：以内计算扣除，用公式表示：* * 房地产开发费用利息房地产开发费用利息（取得土地使用权所支付的金额房地产开取得土地使用权所支付的金额房地产开取得土地使用权所支付的金额房地产开取得土地使用权所支付的金额房地产开 发成本）发成本）发成本）发成本）5 5 5 5 * * 例如例如：支付的地价款为支付的地价款为150150万元万元，开发成本为开发成本为250250万元万元，则其他开发费则其他开发费 用扣除数额不得超过用扣除数额不得超过2020万元，即（万元
16、，即（150150250250）5 5，利息按实际发，利息按实际发 生数扣除。生数扣除。 * * （2 2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供 金额机构贷款证明的金额机构贷款证明的， 房地产开发费用按地价款和房地产开发成本金房地产开发费用按地价款和房地产开发成本金 额之和的额之和的1010以内计算扣除，用公式表示：以内计算扣除，用公式表示： * * 房地产开发费用（取得土地使用权所支付的金额房地产开发成房地产开发费用（取得土地使用权所支付的金额房地产开发成 本）本）1010 * * 例如例如：支付的地价款为支付的地价款为150150万元万元，房地产开发成本为房地产开发成本为250250万元万元，则房地则房地 产
