取地和进入策略研究顾问业务经验分享

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1、取地和进入策略研究顾问业务经验分享取地和进入策略研究必须关注 的问题 Issue 在进行取地和进入决策时开发商最关注以 下问题1. 在企业战略和开发目标的指导下是否要进入意向地 区？ 意向地区房地产市场和土地市场的现状和未来发展 趋势是怎样的？ 现时意向地块的评估价值是多少？影响现时土地价 值的关键因素有哪些？意向地块的发展前景如何？ 哪些地块价值大、对区域发展最为关键？哪些地块 必须在近期拿？哪些可以远期拿？ 如何确定取地规模从而使得效益最优？ 企业进入市场的时间节奏是怎样的？ 合理的取地成本是多少？世联对取地和进入策略研究的 理解及观点Opinion 在 企 业 区 域 战 略 下 解 析

2、 意 向 地 区进不进入该地区？探讨企业在意向地区开 发目标的实现度进入策略意向地区在其背景区域中的角色和定位意向地区城市及产业发展给房地产带来的机遇与风险意向地区房地产市场研判发展策略土地储备策略竞争对手情况市场总量、消化情况客户群与产品情况意向地区土地市场状况意向地区外部环境的变化带给房地产业的机遇与风险土地储备原则意向地块评估意向地区房地产市场现 状及发展前景意向地区能否实现企业 的开发目标如何进入意向地区？横向观察：周边其他城市的房地产发展其他发展商的在意向地区的表现及动态进入策略研究思路战略层面策略层面执行层面地价分析与建议取地策略研究思路确定可能的取 地范围区域宗地 划分单项宗地土

3、 地价值判断土地价值影响 因素权重确定综合判断 土地价值取地规模取地范围确定土地价值 影响因素弹性分析2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789世联取地和进入策略研究成功 案例简介Case 世联成功案例项项目名称时间时间城市项项目规规模委托客户户服务务内容廊坊固安工 业园区项 目取地和 进入策略 研究200 4廊 坊30平方 公里廊坊市 开发 区三 浦威 特园 区建 设 发展 有限 公司土地价值评 估与地块 划分、取 地策略（ 取地规模 、范围及 次序）、 项目整体 定位与发 展

4、战略、 区域开发 模式与运 作、启动 区发展定 位及发展 建议 中山房地产 市场研究200 5中 山2600 亩中远 房地 产开 发有 限公 司中山房地产 前景、房 地产市场 与土地市 场研判、 发展策略 和土地储 备策略 万科佛山城 市地图项 目200 5佛 山-佛山市 万科 置业 有限 公司通过地图系 列进行信 息分析、 结合企业 自身战略 进行分析 产品线布 局和土地 储备中山房地产市场研究u项目规模：三个地块合 共2600亩u工作成果： 城市在区域中的角色 房地产机遇与风险 比较中山与珠三角其 它城市的房地产发展 房地产市场研判 土地市场状况 发展策略 土地储备策略万科佛山城市地图项目

5、u项目规模：整个城市及 各区u工作成果： 规划、产业发展和土 地 储备为房地产业带来的 影响、发展空间 各组团的产品类型、 价 格区间 各组团配套优劣排序 确定各片区的最适宜 客户类型经典案例：廊坊固安工业园区 项目取地和进入策略研究2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789可能取地范围反映在“廊坊市固安新城（ 2003-2020）”u可能的取地面积高达30平方公里左右，反映在“廊坊市固安新城总体规划（2003-2020）”上，即为西起西玉、柏村，东至纪庄u为保证最终取地范围的准

6、确，可能的取地范围向东扩展1公里左右；可能取地范围区间土地价值判断方法：网格分析法u网格图的基本分析单元大小由可能取地范围面积及合理的网格地块数量决定；u考虑到可能的取地范围面积为30平方公里，确定网格地块面积范围为1公里至2平方公里v 由于地块的不规则性，严格的方格网划分会产生大量边角及跨越道路的用地，不利于整体分析，故实际划分时作相应调整v 地块划分考虑地块相对方正，能反映地块的实际资源现状网 格 划 分网 格 划 分 原 则根据以上原则，世联把区域土地进行网格 划分，并进行编号12345 6 78 9 101112131415161718192021222324252627282930影

7、响土地价值的七大核心因素u基于“固安县土地基 准地价”、 “北京市土 地基准地价”及固安的 现实情况，世联总结出 影响宗地土地价值的七 大因素u根据“固安县土地基 准地价”与本区域的总 体规划，本区域的土地 均为一级用地，毛地价 基本相同，所以成本影 响因素忽略，不做土地 价值影响考虑因素1、商服繁华程度2、道路交通状况3、基础配套设施状况4、环境条件5、产业影响因素6、城市规划7、宗地现状及内部资源七大核心因素权重值及考虑因素u根据特尔菲法（通过 专家对影响因素权重作 出统计估算）计算，参 考固安县及周边区域基 准地价修正体系各因素 权重，确定七大核心因 素对地块价值影响的权 重比；u按照土

8、地价值大小，地块分为四个等级：很好、好、一般、差，分别用20、15、10及5代表。1、商服繁华程度（权重25%、弹性权重15%、弹性权重5%） 考虑商服中心（农贸市场、酒店、银行、商业街）对地块的辐射影响程度 。 2、道路交通状况（权重20%、弹性权重20%、弹性权重20%） 考虑地块临街道路的状况（如临街道路的性质、宽度、长度、年车流量） 、对外交通便利度（距长途汽车站、机场距离），分析各地块的对内和对外 交通的通达便利程度。 3、基础配套设施状况（权重10%、弹性权重5%、弹性权重1%） 考虑目前地块的城市基础设施投入情况（供水、供电情况）、地块距公用 服务设施（市民活动中心、公园、体育场

9、馆）的距离。 4、环境条件（权重5%、弹性权重5%、弹性权重5%） 考虑地块周边环境质量优劣度（噪音、大气污染、与污染源的临近程度） 。 5、产业影响因素（权重10%、弹性权重10%、弹性权重10%） 考虑园区的成熟度、相关产业的配套、集聚状况及未来发展趋势。 6、城市规划（权重15%、弹性权重30%、弹性权重44%） 考虑周边区域及城市对地块的影响。 7、宗地现状及内部资源（权重15%、弹性权重15%、弹性权重15%） 考虑宗地面积、宗地形状、临街状况、地上建筑物现状、土地开发程度、 土地使用限制及自然条件（地形、地势条件、景观资源）等其他因素的影响商 服繁华程度对土地价值的影响分析u商服繁

10、华程度分析主要考虑的是老城区的辐射影响力u老城区对本区域的商服繁华影响程度由圆心向圆周逐渐下降112 3 45 6 78 9 101112131415161718192021222324252627282930老城区由以上分析，在商服影响因素下的地块价 值如下表所示注释很好：20好：15分一般：10分差：5分道路交通影响分析u交通网络对土地价值有较大影响，但是不同的交通路线对土地价值有不同程度的影响：u106国到、京九铁路、廊涿公路、廊涿高速及京开高速对土地价值的影响的权重分别约为35%、15%、20%、25%、5%：u测算出单条交通线路对土地价值的影响值，根据权重累计出每个网格的土地价值。2

11、12 3 45 6 78 9 10111213141516171819202122232425 2627282930廊涿公路106国道京九铁路京开 高速廊涿高速由以上分析，在交通影响因素下的土地价 值如下表所示注释很好：20， 好：15分一般：10分， 差：5分基础配套设施影响下的土地价值分 析u基础配套对土地价值的影响主要体现在老城区的城市配套对工业区的辐射影响u基础配套设施以老城区为中心，土地价值由圆心向圆外围逐渐降低312 3 45 6 78 9 101112131415161718192021222324252627282930老城区由以上分析，在基础配套设施影响因素下 的土地价值如下

12、图所示注释很好：20， 好：15分一般：10分， 差：5分12 3 45 6 78 9 10111213141516171819202122232425 2627282930廊涿公路106国道京九铁路京开 高速廊涿高速环境影响下的土地价值分析u环境对土地价值的影响分析主要体现在永定河及现有工厂及车道对环境的正面或负面影响u永定河对土地价值的影响主要体现在其景观带对沿线土地价值的提升u区域地块内的工厂及车道对环境影响主要体现在污染与噪音等方面的负面影响4水泥 厂环境影响下土地价值判断的分析方法q 环境对土地价值的影响分为正面与负面影响之分，故 环境影响因子的权重有正有负，但是它们的绝对值之和 为

13、100%q 京开高速、106国道、水泥厂、京九铁路、廊涿高速 、廊涿公路及永定河对土地价值影响权重分别为-5%、- 10%、-15%、-5%、-5%、-5%、55%q 测算出每一环境影响因子对土地价值的影响值，根据 权重累计出每个网格的土地价值由以上分析，环境影响下的土地价值评分 为下图所示注释很好：20， 好：15分一般：10分， 差：5分12345 6 78 9 10111213141516171819202122232425 2627282930产业影响因素下的土地价值分析 u产业积聚对土地价值 具有提升作用；依据产业 集聚程度与规模的差异， 不同的产业对土地价值影 响存在着差异u纺织工

14、业园与汽车零 配件工业园对土地价值的 影响权重分别为45%与 55%u本项目的工业用地主 要分布在地块北部与南部 ，以此两块土地为放射中 心，随箭头方向，土地价 值逐渐降低测算出每一产业园对 土地价值的影响值，根据 权重累计出每个网格的土 地价值5纺织工业 园工业园区由以上分析，产业评分如下图所示注释很好：20好：15分一般：10分差：5分u大北京规划、固安县 规划及廊坊规划对本区 域土地价值存在着影响u大北京规划、固安县 规划及廊坊规划对本区 域土地价值的影响权重 分别为35%、15%及 50%城市规划影响分析6本区域土 地价值大北京的规划影响力 权重35%固安县的规划影响力 权重50%大廊

15、坊的规划影响力 权重15%大北京基础建设规划下的固安u“新七环” 公路系 统跨越北京市现有的行 政边界，天津市、河北 廊坊及保定地区通过新 七环联系在一起。u本区域位于京津发展 走廊上的“第二首都国 际机场”附近廊 坊固安北 京规划新七环涿密 高速永清规划的首 都第二机 场固安位于北京市区发展战略规划的传统中轴上，在规划中 的七环内。6u北京城市化方向为东 南向，直指廊坊、天津 ；固安仅在城市化方向 附近u固安没有在北京城市 空间新格局的两带上大北京规划对固安的影响分析固安廊坊天津大廊坊规划u大廊坊的规划范围为 三大主团，即固安、廊 坊与永清。u固安目前的发展起点 是规划中的三大主团最 低的；

16、u廊坊的部分产业可以 放在固安发展资料来源：访谈 固安县规划u固安新城规划基于老 城区，发展的核心主团 为汽车工业园、纺织工 业园区及新城核心区u新城规划核心区作为 未来的城市中心区，土 地价值最高老城区规划核心区纺织工 业园工业园区三大规划对本区域土地价值判断方法u分别判断北京、廊坊及固安三大规划对本区域的土地价值影响u根据三大规划对区域土地价值的影响权重，累计各个网格的土地价值12 3 45 6 78 9 10111213141516171819202122232425 2627282930规划核 心区老城区纺织工 业园工业园区来自 廊坊 的影响力固安发展方向来自北 京的影 响力由以上分析，规划因素对土地价值的评分 如下图所示注释很好：20， 好：15分一般：10分， 差：5分宗地现状及内部资源分析u本项目地貌特征为永定河冲积平原，整个地块地势平坦，自西北向东南有微小的缓坡u地块内除道路及少量的已建设用地外，其余基本上是村庄和大片农业用地78、地块内道