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1、银海世邦市场研究中心2011.09.23胶东镇项目市场研判一桥一隧四环路的建设通车，把胶州市正式纳入大青岛发展战略的范畴胶州市“一城四区两翼”的发展布局逐渐展开，胶州房地产开发各项指标蓬勃发展限购令的颁布实施，将大量购房需求驱逐出市区胶州、即墨、城阳的成交数据，在近期表现突出写在报告前面：政府的高呼、媒体的摇旗呐喊、在严政之下、整体市场低迷之下如何寻得突破，取得成功深入研究市场成为重中之重项目本体关于项目的几组数据数据45公里。40分钟。1070亩项目区位u项目胶州市中心：10.9公里u项目红岛：26.4公里u项目城阳区：27.8公里u项目青岛市区：45公里；本案地处胶州市东部，地理位置上临近
2、胶东街道办事处；较偏 远是项目的第一印象。青岛市区红岛城阳10.9公里27.8公里26.4公里45公里204国道大沽河胶州中心本案2公里胶东镇政府胶东镇国土所胶东镇卫生院胶东医院第十二中学胶州四中胶东镇其欣小 学利客来胶东商场快乐宝贝幼儿 园海滨超市农业银行胶东农村信用合 作社胶东镇地税所小麻湾法庭加油站本案周边配套周边配套设施主要集中在地块西侧、南侧，其中教育和医疗设 施相对完善，商业设施稍差，大型商业设施仅有利客来一家。快乐宝贝幼儿园农村信用社胶东镇其欣小学农业银行胶州四中利客来交通条件本案204国道地块内部交通较为发达，多条道路贯穿其中，通行状况较好， 南侧紧邻204国道，可以便捷抵达胶
3、州市区及城阳。但地块附近 公交站点稀少，居民出行稍有不便。胶州市区城阳204国道公交车站地块周边道路环境限制地块南侧集市204国道地块西侧地块北侧地块内部地块东侧项目驻地为乡镇级别，环境以及配套档次感均不佳。本案地块周边企业地块周边企业204国道204国道北侧地块西侧网点地块西侧道路地块西侧工商所地块北侧道路地块内部厂房地块内部道路地块内部道路地块北侧商业网点地块内部厂房地块现状204国道北侧地块北侧农行地块内部土地较为平整，目前尚未开始拆迁。本案地块规模本案占地面积1070亩，折合约71.33万平方米，按照容积率等 于1.5来计算，规划建筑面积约107万平方米，属超大规模体量 项目。本 案项
4、目 属性偏离城区 档次感不足 超大规模胶东市场是否具有充足的购买力？宏观分析胶东经济发展2010年全处实现国内生产总值54.08亿元，财政收入1.34亿元，农民人均纯收入 13475元，比去年同期增长11.97%、38.3%和15%。2010年胶东街道办事处实现GDP54.08亿元，农民人 均纯收入13475元。胶东经济发展2010年胶东街道办事处实现到账外资2001万美元，实际利用内资5.18亿元，外贸 出口创汇3.04亿美元，比去年同期增长52%、28%和29%。全处企业总量发展到 617家，其中规模以上企业80家，企业纳税额2.6亿元。胶东街道办事处经济发展以工业为龙头，2010年全 处
5、企业总量发展到617家，企业纳税额2.6亿元。胶东人口u胶东街道办事处辖53个行政村，总人口56465人,非农业人口6154人。其中街道办驻地人口约2万人，约6600余户。u胶东街道办事处企业众多，企业务工的人员达到24200人。胶东街道办事处总人口56465人，企业务工人员 24200人。“一桥一隧四环路”的建设将打破胶州与市区的地域隔离屏障和价值偏差，促使胶州正式纳入“大青岛”的市场版图 。u双积路（胶州段）与204国道、正阳路、胶州湾高速公路以及正在建设的海湾大桥、海底隧道共同形成“一桥一隧四环路”的胶州湾区域主干道路交通网络。 u海湾大桥胶州连接线长约2630米，宽23.5米，双向四车
6、道，按城市级路设计，使得位于“环湾保护、拥湾发展”内圈层的胶州，与青岛主城区的距离将缩短至23公里、15分钟车程，胶州市将完全融入青岛“半小时经济圈”。胶州北站的建成并投入使用，将进一步把胶州的对外开放推向更高层次。u胶济客运专线在青岛市区除青岛站外的唯一站点 ，主要服务区域包括胶州、平度、胶南、黄岛、即墨等区市，服务区域人口500多万，占整个青岛地区总人口的60%以上。u2015年胶州北站客流量将达每年200300万人次，最高日聚集人数可达4000人以上。预计8月底竣工，10月份正式启用 。大青岛规划“随着一桥一隧四环路”的建设及胶州北站的建成并投 入使用，打破胶州与市区的地域隔离屏障和价值
7、偏差， 胶州正式纳入“大青岛”的市场版图 。u胶东街道办事处位于沿胶济铁路和204国道主干线上，北靠胶济铁路新干线客运站，南接胶州市少海新城，东邻青岛，距济青高速5公里，距胶州湾高速40公里，距同三高速5公里，距青岛港、黄岛前湾港和青岛流亭国际机场仅30分钟的里程。且青岛的母亲河-大沽河与元朝人工开凿的胶莱河、碧沟河在这里交汇入海。u胶东街道办事处以“一区一乡三大基地”为平台，全力打造“青岛拥湾发展胶州板块重要一极”的奋斗目标。“一区”,是指建设总面积11平方公里、可承载人口6万人、宜居宜业宜商宜游城市新区。“一乡”,是指承借中国非物质文化遗产-胶州大秧歌的品牌效应，擦亮胶东“中国秧歌之乡”的
8、文化名片，提升胶东的文化软实力。“三大基地”，即建设先进机械装备制造业基地、高档纺织面料产业基地和食品加工贸易基地。大椒贸易加工区高校软控研发制造基地 青岛纺织服装产业基地胶东街道规划胶东街道办事处以“一区一乡三大基地”为平台， 全力打造青岛“拥湾发展”胶州板块重要一极的奋 斗目标。区域规划：胶东街道办事处将全处分为两大板块铁道以南村庄重点为房地产、居住小区、经济小区等，培养经济强村；铁道以北村庄重点为土地规模经营，现代农业和民营经济，发展观光旅游、生态、特色农业，一村一品，培养特色村庄。土地规模经营、现代农业和民营经济，观光旅游、生态、特色农业胶东镇规划胶东街道办事处区域分以铁道为界限划分为
9、两大板块， 分别培养为经济强村与特色村庄。房地产、居住小区、经济小区规划：将打造成青岛市的生态绿轴，将大沽河干流沿线地区建设成为贯穿南北的防洪绿色安全屏障、旅游休闲健身的自然生态景观长廊、现代高效生态农业发展的聚集带、滨河特色小城镇与新农村建设示范区。城乡协调发展规划上：规划形成“城市、特色镇、中心社区”组成的多层级体系的城乡协调发展格局。综合交通规划上：结合堤坝建设，设置“堤路一体”的旅游观光道路，满足旅游交通、抗洪抢险的要求，设置自行车道与人行道等慢性系统，形成贯穿河流沿岸的滨河绿岛。农业发展规划上：积极优化“北果南菜”的农业总体发展格局，发挥即墨国家农业高新技术开发区的示范带动作用，增强
10、东庄头 等果蔬批发市场的综合实力。 旅游业发展规划上：形成“滨河旅游区-旅游特色城镇-滨河旅游节点-特色景点（村庄）”的多层次旅游发展格局，带动流域旅 游产业的发展。三大滨河旅游区：莱西湖生态观光旅游区故城文化及田园生态旅游区河口湿地旅游区大沽河改造大沽河流域保护与空间利用总体规划草案公示，140 公里沿岸将变身绿色长廊。总结u2010年胶东街道办事处实现GDP54.08亿元，农民人均纯收入13475元。增 幅均在11%以上，为胶东房地产市场的发展提供经济支撑。u“大青岛”及胶东镇规划为胶东房地产发展带来的较大的市场需求。u“大沽河改造”的利好下，胶东成为胶州乃至青岛为数不多的绿色居住 区域，
11、将吸引部分投资及养老客群的眼光。胶东市场具有较大的需求潜力土地市场分析 胶东镇自2008年以来共出让土地多为工业用地，共出让4宗约43.9万平，占胶东镇出让土地总面积的97.7%。 胶东镇住宅商业类用地占地9665平米，面积占比2.1%，商业金融类用地面积706平，占比0.2%。 2007年以来，除09年住宅类用地供应有所下降外，均成上升趋势。 2011年1-8月份，共计出让纯住宅用地186.08万平方米，占出让总用地面积的四分之一。胶州土地出让自2007年以来，胶州市住宅用地供应量逐年升高；但胶 东街道办事处土地供应稀少 2009年以来，住宅类用地成交量基本保持在100万平的水平，2011年
12、以来至今共成交住宅类用地93.22万平米。 2011年以来，住宅商业类用地成交比例骤升，占全部成交用地的49.7%。 2009年以来，胶东镇成交土地类型仅有工业和住宅两类，其中住宅用地成交占比42.4%，工业类用地成交占比57.6%。胶州土地成交自2009年以来，胶州市住宅类用地年成交量基本保持在 100万左右水平，2011年以来住宅商业类用地成交量增幅 最大；胶东街道办事处鲜有土地成交土地位置出让时间土地用途占地面积建筑面积容积率拍卖起始价胶东镇小麻湾 西村2008-7商业金融331-121胶东镇小麻湾 西村2008-7商业金融375-133胶州市胶东镇 纬四十六路北 、营旧路西2009-4
13、住宅商业9665125641.3189胶东办事处胶 祥路东、府前 路南侧2010-9住宅19797287061.45310出让地块一览表胶东土地出让胶东街道办事处由于备案不全自2008年以来共出让房地 产开发相关土地4宗，占地面积约3.02万平土地位置成交时间土地用途占地面积建筑面积容积率拍卖起始价拍卖成交价竞得人胶东镇2010-5商业金融167033402-协议出让胶州市胶东 镇明盛水产 批发部胶东街道 办事处2011-3商业金融248124811-胶州市胶东 镇胶博加油 站胶东办事 处胶祥路 东、府前 路南侧2010-11住宅19797287061.45310310胶州市宏达 房地产综合
14、开发有限责 任公司胶州市胶 东镇纬四 十六路北 、营旧路 西2009-5住宅12564125641-189青岛胜利房 地产开发有 限公司成交地块一览表胶东土地成交自2007年以来，胶东镇成交住宅及商业金融类用地4宗约 3.65万平周边土地状况本案周边存在大量废旧厂房及自然村，未来拆迁改造潜 在土地供应量巨大，后期竞争形势严峻。总结u自2007年以来，胶州市住宅用地供应量逐年升高；胶东街道办事处土地 供应稀少；u自2009年以来，胶州市住宅类用地年成交量基本保持在100万左右水平 ，2011年以来住宅商业类用地成交量增幅最大；胶东街道办事处鲜有土地 成交；u本案周边存在大量废旧厂房及自然村，未来
15、拆迁改造潜在土地供应量巨 大，后期竞争形势严峻。住宅市场分析 2011年全市各区市新增差距较大，城阳区新增最 多，市南区新增最少。 2011年1-8月份胶州市位列全市新增排行榜第五位 ，累计新增9908套，约112.57万平方米，套均面积 114平方米。新增主要集中在御花园小区、青城住宅 小区、中信森林胡一期等项目。 2011年胶州市月度新增变化跌宕起伏，2月份在御 花园小区的带动下，新增达到2011年最高，为1711 套，约22.96万平方米，面积环比增长4.5倍，多数月 份月度新增面积维持在6-10万平方米之间。 2011年月度平均新增住宅970套约11.25万平方米。胶州住宅市场2011
16、年1-8月胶州市住宅累计新增位列全市排 行第五位，月度平均新增住宅970套约11.25万 平方米。 从2011年全市住宅签约来看，五市签约量好于七 区，即墨市稳居榜首。 胶州市位列第四位。1-8月累计签约5289套约58.15 万平方米，套均面积110平方米。 2011年胶州市仅2月、3月受传统淡季影响签约低 迷，其他月份签约量均在中高位运转。 2011年月度平均签约661套，约7.27万平方米。目 前胶州市住宅去化周期为11.5个月。胶州住宅市场1-8月胶州市位居全市签约排行榜第四位，月 度平均签约661套，约7.27万平方米。 全市住宅签约均价各区域差距显而易见，自南向 北依次递减。市南区稳居排行榜冠军，莱西最低。 全市累计签约均价6921元/平米。 五市签约均价差距不大，胶州市排行第三，累计 均价4799元/平米。 2011年胶州市签约均价月度走势波动较大，受个 案影响较为明显，3月份签约量最大的北都怡福居 小
