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1、偉 業 顧 問 2011 B.A.Consulting.第 1 页贰：项目初步认知及定位目录 CONTENT 偉 業 顧 問 2011 B.A.Consulting.提报思路n项目核心特性p区域价值p市场机会点n项目战略高度p用地价值分析p核心价值梳理p战略高度n项目初步定位p项目初步定位p项目突破点第 2 页偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.两轴：沿长安街的东西轴和传统中轴线的南北轴；两带：包括通州、顺义、亦庄、怀柔、密云、平谷的“东部发展带”和包括大兴、房山、昌平、延庆、门头沟的“西部生态带”。多中心：在市域范围内建设多个服务全国、面向世界的城市职能中心，提高城市的核
2、心功能和综合竞争力。城市生态涵养发展区：包括延庆、密云、怀柔、平谷、门头沟；门头沟是唯一 一个距离北京最近的生态涵养区，与北京的对接最紧密。门头沟门头沟门头沟之于北京门头沟隶属北京城区规划的“两轴、两带、多中心” 的西部生态带上，是距离北京最近的生态涵养发展区，但发展并不突出。偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 4 页项目初步理解及认知城市视角包头关于西部大开发1、西部大开发的范围包括陕西省、甘肃省、青海省、宁夏、新疆、四川省、重庆市、云南省、贵州省、西藏自治区、内蒙古自治区等12个省、自治区、直辖市、3个少数民族自治州；2、包头市位于内蒙古自治区，是西部大开发战略的重
3、点区域；3、西部地区享受到国家更加优惠的政策支撑，这为包头城市的的发展创造更加宽松的环境和条件。在国家西部大开发战略背景下，包头等西部资源型城市面临着良好的发展环境。偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 5 页项目初步理解及认知包头呼包银集通线经济带是以京包包兰铁路、集通铁路和110国道为主轴线，以呼和浩特、包头、银川、东胜、榆林、集宁、通辽等城区为依托，延伸辐射内蒙古自治区全境、宁夏回族自治区全境和陕西省榆林地区，总面积约130万平方公里环渤海经济圈“呼包银”经济带是我国最富集的能源集聚区，是我国西部大开发的重点区域，包头作为国家“呼包银”经济带的重要节点，对中国西北部
4、城市的辐射力将进一步增强。 关于“呼包银”经济带1.呼包银集通线经济带是以呼和浩特、包头、银川等城区为依托，辐射中国西北区域的重要经济带；它是我国最富集的能源集聚区，同时也是东部沿海以京津为核心的环渤海经济区最近的腹地，是中国西部地区最具发展潜力的地区之一；2、包头作为呼包银经济带上的重要节点，对于带动中国西北部区域的发展意义重大。城市视角偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 6 页项目初步理解及认知“金三角” 区域包头市25862呼和浩特市25174鄂尔多斯市25205珠三角区域广州市30658深圳市32302长三角区域上海市31838杭州市 30035环渤海区域北京市
5、29073天津市24293全国平均19109目前呼包鄂“金三角”的经济水平接近我国东部沿海区域，区域一体化是呼包鄂经济圈必然的发展趋势，未来该区域将以城市群的形式参与国内、国际竞争，对外辐射能力增强。2010年部分城市城镇人均可支配收入对比（元）呼包鄂经济圈呼包鄂经济圈城市视角偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 7 页包头市所辖四区（昆区、青山区、东河区、九原区）范围，总面积2047平方公里；两心：以阿尔丁广场区域为核心的行政、商业、商务、金融中心及建华路东侧区域为核心的区域服务中心，构成城市的两个主中心；三组团：分别是西部工业组团，昆青组团和九东组团；十一片区：包括包
6、钢工业区、九原钢铁稀土工业区、新型工业区、昆都仑片区、青山片区、稀土高新区、希望铝业工业区、包括九原片区、东河片区、万水泉新区、东兴工业区； 根据最新包头城市总体规划，未来包头城市发展将由工业城市住逐步向中心城市转变。区域视角项目初步理解及认知偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 8 页昆都仑区中心城市区，包钢所在：包头市党政机关所在地，是包头市的中心城市区的自治区最大的企业包钢（集团）公司所在区，也是包头的核心商业区；青山区草原钢城，青山区与昆都仑区毗连，是市四市区之一，是一个工业发达、科学技术先进、文化教育兴旺、服务设施齐全、环境优美的新型城区；九原区未来都市新中心，
7、是东西城区的结合部。具有得天独厚的自然环境和较雄厚的经济基础。今后的大型规模建设将会连接东西城区，是承接东西城区的重要区域，可以说是包头未来都市新中心；东河区古老旧城区，东河是包头的老城区由于地区地理条件的局限性，发展稍落后于其他区块。2006年开始，东河区在市总体规划的大力支持下，开始对该城区的大力改造。昆都仑区东河区青山区九原区包头四大城区承担行政功能各不同，九原区作为连接东西城区的重要节点， 有望成为未来都市新中心。项目初步理解及认知区域视角偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 9 页九原区域未来发展定位为：以包头市级商务中心为依托，以精品居住社区为主体，兼具生态旅
8、游观光、仑储物流、科研文化功能，具有草原人文气质，草原生态特色鲜明的新城区。九原区“十二五”规划：将以科学发展为主题，以富民强区为目标，以统 筹城乡为主线，深入实施“三区推进、六项统筹”战略。 坚持工业向园区集中，加快推进新型工业化进程，加强园区通道、供电等基础设施建设。 坚持服务业向交通干线和城镇集中，大力发展煤炭物流、液态化工、汽车贸易等生产服务业。 坚持土地向规模经营集中，全力加快农牧业现代化进程。 坚持“全域九原”理念，全力加快特色城镇化进程，实施“北延、南扩、西拓”战略，拉大中心城区框架。 坚持加大民生投入，大力促进基本公共服务均等化，努力让统筹城乡发展成果惠及更多百姓。九原区旨在全
9、面发展，对昆青区与东河区两个组团之间的城市发展做有序的梳理， 促进包头城市整体的均衡发展。项目初步理解及认知区域视角偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 10 页项目用地建 设 路哈 屯 高 勒 路210 国 道世 纪 南 路用地四至冬至210国道西至世纪路南至哈屯高勒路北至建设路（市政主干道）用地规模占地面积2241亩n 用地四至交通条件良好，北侧紧邻城市主干道建设路，西邻210国道，南接哈屯高勒路，交通通达度较高；n 项目占地约2241亩，属于该片区的大规模体量开发。用地条件较好，地块方正、交通通达度较高、属于大规模土地开发项目。项目初步理解及认知用地视角偉 業 顧
10、問 2010 B.A.Consulting.n经济状况与同处生态涵养区的几个地区相比相对落后，但近年经济增长速度较快，提升空间很大。n2010年，“十一五”期间城镇人均GDP比去年增长8.4%。全区实现地区生产总值（GDP）85.9亿元，比上 年增长14.8%。n其中第一产业实现增加值1.4亿元，比上年增长11.3%；第二产业实现增加值44.2 亿元，比上年增长18.1% ；第三产业实现增加值40.2亿元，比上年增长11.5%。三次产业比重分别为1.6%、51.5%和46.8%。 门头沟经济情况门头沟无核心产业拉动，主要依靠地缘中煤等老企业；目前正处于转折点，未来以第三产业为带动。偉 業 顧
11、問 2010 B.A.Consulting.800-4,000US$4000-8,000US$8000-20,000US$0-800US$减缓发展期 快速发展期 平稳发展期生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主超速发展 单纯数量型快速发展 以数量为主 数量与质量并重平稳发展 以质量为主 数量与质量并重缓慢发展 综合发展型人均GDP与房地产 发展的关系宏观经济 增长房地产业发 展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展房地产发展阶段与人均GDP关系国际通用衡量标准表明，不同地区的人均GDP决定了该地区房地产市场的不同发展阶段。 2010年门头沟人均GDP4100美
12、元左右，房地产市场从快速发展期逐渐向平稳发展期过度。门头沟经济对应的房地产市场高速发展的城市经济是城市房地产市场快速发展的助推器，在经济的带动下，门头沟房地产市场逐渐由刚需及改善阶段向改善为主阶段过度。偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.行业内部访谈丽景长安，销售经理“本地人相对闭塞，依赖当地产业生存发展，相对北京其他地区，属于自给自足的生活状态。外来人较少，当地的房地产市场客户80%为门头沟常住人口，改善升级及部分拆迁客户为主，这类客户对于现在的2万的房价还是可以接受的，因为当地的二手房都已买到1.8万，所以对于本项目而且是精装修很满意。还有一部分客户是海淀和石景山地区的
13、，随着阜石路快速公交的开通，便利的交通和优美的自然环境是吸引客户的主要原因。”门头沟人口情况全区常住人口为29.0万人，同2000年第五次全国人口普查相比，十年共增加2.3万人，增长9.0%。平均每年增加0.2万人，年平均增长率为0.9%。全区常住人口中，外省市来京人员为4.7万人，占常住人口的16.3%。外来人数增幅较小，基本为本地常住居民，安居乐业心态为主。偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.公交：n现在运行的公交：运通101、运通112 、运通116；n快速公交走廊K14、K15。K14起点设在公主坟，终点设在门头沟南公交枢 纽站； K15起点设在苹果园公交枢纽站，与
14、现状地铁1号线（M1）相衔接， 终点设在门头沟北公交枢纽站。n快速公交线阜石路将通门头沟，阜石路二期预计2012年初通车，从西四环 到门头沟预计时间不会超过10分钟。城铁：nS1： S1线也成为继莲石路、阜石路、长安街西延线之后，门头沟连接市区 的又一条交通干线，S1线起点为门头沟永定镇石场村，终点为石景山苹果园 交通枢纽，长10公里，共设6个站，建成后门头沟至苹果园只需8分钟 ，预计 2015年开通试运营。nM6：与S1号线相交，东西贯穿海淀、朝阳、通州三大区，直接拉进门头沟 与北京城区距离。预计2012年通车。苹果园交通枢纽京西最大交通枢纽，连通西部四区 ： 苹果园交通枢纽项目北起苹果园路
15、，南至阜石路，西起规划一路，东至金顶东路； 集地铁、城铁、高架快速路、常规公交、社会车辆、出租车、自行车、步行7种交通方式换乘； P+R模式，方便有车族换乘公交； 2015年，苹果园交通枢纽将启用S1线始发站功能，连通门头沟；门头沟交通条件苹果园交通枢纽的建立将进一步拉近了门头沟与北京的距离，届时门头沟到达北京市区将有现在30分钟缩短到15分钟，增加人流、物流的对接。城铁 S1地铁 M6地铁 M1苹果 园城铁 S1支偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.门头沟整体规划一轴：以产业发展和布局为前提，以109 国道为发展轴。两区：n东部综合服务区：包括门头沟新城核心区和门头沟新
16、城辐射区。重点发展文化娱乐、都市旅游休闲、产业 服务、都市工业。p门头沟新城核心区：包括龙泉镇和永定镇。是 全区城市建设的重点区域，主要承担服务中心 城区建设 、带动山区发展的功能。p门头沟新城辐射区：包括潭柘寺镇、军庄镇和 妙峰山镇 ，重点发展都市工业、休闲旅游、 观光农业和特色种养产业。生态涵养建设区：包括清水镇、斋堂镇、雁翅镇、王 平镇和北岭地区 。重点发展休闲旅游、精品农业、 特色种养和民俗文化产业。项目位于东部综合服务区门头沟新城核心区内，区域具有政治、商务、文化的核心功能，为门头沟的驱动力。西部生态涵养建设区东部综合服务区门 头 沟 新 城 区偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.门头沟新城总体规划两带： 西部浅山的山带：将西部浅山渗透到城市建设中，形成生态休闲度假带。 永定河的水带：体现了极强的滨水城市特点和文化品质。
