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1、会德丰发展（中国）沈阳苏家屯项目 财务分析说明Feb 2，2007 1财务分析基本假设财务假设说明n本财务分析是基于对沈阳市近年房地产市场发展概况，尤其是浑南新区市场 特征而对本项目未来发展状况进行的预判。项目未来实际开发过程中可能面 临的不可预见的不确定因素，还需慎重考虑。n本项目假设分7期（2007年2013年）连续开发，且售卖型产品（以住宅为主）在开始建设的第二年即有销售收入。n对可租可售的产品，进行了不同租售策略的财务分析比较；对酒店和 OUTLETS 产品，采取租赁且长期经营的模式，并以此进行财务分析。n项目资金安排中，全部的土地成本为发展商的自有资金，其他的建设资金通 过银行贷款取
2、得。在年度累计净现金流为正值时，开始偿还银行贷款。n建设成本中单位造价的确定，参照国内同等城市同类建筑造价的标准，并结 合沈阳当地市场实际情况略作调整。用地面积测算上图：贵司2007年1月5日发来的传真： 在没有扣掉大市场一期二号厅的情况下， 转让面积合计为1309.59亩。上图：鉴于贵司没有扣掉大市场一期二号厅 的确切面积，我们根据CAD图纸进行测算， 转让面积约为1136亩，以此作为财务测算 中土地成本的计算基础(1136亩*80万元/亩 9.088亿元)。开发分期假设IIIIIIIVVVIVIII 期 II 期： 博览中心地块，主要产品以住宅 和社区商业为主III 期 V 期： 原大市场
3、2期地块，主要产品：住宅OUTLET MALLBusiness Park酒店式公寓商务酒店社区商业公建配套VI 期 VII 期： 原大市场2期地块，主要产品以住 宅和社区商业为主开发进度模拟建设成本假设单位造价 （元/平方米 ）选择依据高层住宅1,800同类建筑1,5002,100元/平方米的平均造价，1830层，打桩、箱形基础、塑 钢门窗、合资电梯、公共部位简单装修、室内毛坯、一般水电。多层住宅1,000同类建筑9501050元/平方米的平均造价，67层住宅，塑钢门窗、外墙涂料 、公共部位简单装修、室内毛坯、一般水电。花园洋房1,600选取和联排别墅相近的造价标准，创造花园洋房个性化产品特色
4、。地上45层 ，塑钢门窗、面砖、斜屋面、普通卫生洁具及灯具、可视电话、报警、探测系 统、一般水电。酒店公寓2,800高层建筑，公共部位较好装修，内部装修较好。设单元空调、进口电梯，较好 水电。商业物业1,800二到三层底商，外墙贴面砖或涂料，室内一般装修、消防报警、喷淋、中央空 调、一般水电。Business Park2,000地上47层。塑钢门窗、外墙面砖、可配置电梯、室内及公共部位普通装修、 消防系统、一般水电。Outlets2,000地上35层，外墙贴面砖或涂料，室内一般装修、电梯及扶梯、消防报警、喷 淋、中央空调、一般水电酒店6,000按星级标准，带精装修和家具，5,5008,000元
5、/平方米的平均造价学校1,600按照国家教育建筑规范标准建造，1,2501,750元/平方米。 注：此单位造价已经考虑了北方住宅常用的采暖保温材料。投资规模估算静态预计项目总投资额近静态预计项目总投资额近4848亿元人民币，亿元人民币，由于假设建筑成本每年有由于假设建筑成本每年有3%3%的增长，故最终的总投资额为的增长，故最终的总投资额为5151亿元。亿元。售价及租金假设起始售价 （元/sqm）选择依据高层住宅4,300依据前期研究中对价格的市场预测多层住宅4,500依据前期研究中对价格的市场预测花园洋房6,200依据前期研究中对价格的市场预测酒店公寓5,500沈阳中心地段酒店公寓市场价格为6
6、,000-7,000，考虑项目区位选取该价位商业物业6,000依据前期研究中对价格的市场预测Business Park4,500Business Park为沈阳市场的空白点，依据前期研究中对商务物业的价格预测 3500-5000元/平方米，选取较为适中的价格起点起始租金 （元/sqm/天 ）选择依据酒店公寓1.8沈阳主要商业圈范围内酒店公寓现有租金范围为23元/天/平米或1600 1800元/月（4050平方米），结合项目区位选取合理租金水平商业物业1.5沈阳主要商业圈范围内商铺现有租金范围为0.82元/天/平米，选取中间值Business Park1.5参考沈阳写字楼现有租金范围0.81.5
7、元/天/平米，考虑到Business Park特有 的独立式办公环境、优美的园林设计等，选取较高的价格起点酒店450沈阳主要酒店房价为220450元/天，考虑未来发展前景，选取较高价格投资收入预估住宅物业假设条件： v 住宅开发的销售进度根据每年的住宅开发量和销售率95%而设定的。v 本项目的住宅物业假设2008年开始销售，每年的销售价格以9.5个百分点增长，销售成本按年收入的4%预估。住宅开发收益：v 在以上各数据的假设条件下，住宅开发总收入超过100100亿元亿元（10,542,178,151元）v 开发成本（包括销售成本）近4646亿元亿元（4,636,722,561元），以及各类税金v
8、 住宅开发净收益超过3030亿元亿元（3,054,700,754元），内部收益率（IRR）达31.29%31.29%投资收入预估酒店公寓假设条件： v 假设酒店公寓能在3年内售罄，按50%，40%,10%的销售进程。v 由于酒店公寓属第IV期开发项目，假设2012年开始销售，每年的销售价格以9.5个百分点增长，销售成本按年收入的4%预估。酒店公寓收益：v 在以上各数据的假设条件下，酒店公寓销售总收入近6 6亿元亿元（584,752,123元）v 开发成本（包括销售成本）近2.52.5亿元亿元（248,419,092元），以及各类税金v 酒店公寓以销售模式开发，净收益为1.171.17亿亿元元（
9、116,970,102元），内部收益率（IRR）达20.83%20.83%投资收入预估商业物业假设条件： v 商业物业销售进度见下表。v 根据物业开发进程，假设2008年开始销售。商业物业收益：v 在以上各数据的假设条件下，商业物业销售 总收入近5 5亿元亿元（584,752,123元）v 开发成本（包括销售成本）超过2 2亿元亿元（248,419,092元），以及各类税金v 配套商业物业全部销售，净收益为1.481.48亿元亿元 （116,970,102元），内部收益率（IRR）达 40.57%40.57%投资收入预估商务物业（Business Park）假设条件： v 假设商务物业能在3年
10、内售罄，按50%，30%,20%的销售进程。v 其属第IV期开发项目，假设2011年开始销售，每年的销售价格以9.5个百分点增长，销售成本按年收入的4%预估。商务物业收益：v 在以上各数据的假设条件下，Business Park销售总收入约3 3亿元亿元（303,405,763元）v 开发成本（包括销售成本）1.61.6亿元亿元（160,914,834元），以及各类税金v 商务物业按现在市场平均价格销售，净收益为3 3千多万元千多万元（31,990,156元），内部收益率（IRR）10.3610.36% %，小于设定的基准收益率投资收入预估OUTLET假设条件： v 假设OUTLET以商铺租借
11、方式收取租金，不考虑其它部分收入，空置率最小为5%。v 假设2010年开始营运，每年的租金价格以6%增长，营运成本按年租金收入的15%预估。商务物业收益：v 在假设条件下，OUTLET的财务经营期15年，租金总收入近5 5亿元亿元（494,791,845元）v 开发成本（包括销售成本）约4.44.4亿元亿元（443,270,386元），以及各类税金v 15年经营期内，净收益为4 4百万元百万元（4,092,988元），内部收益率（IRR）7.727.72% %，小于设定的基准收益率v 可见，OUTLET与商家的合作模式、获利份额将直接影响其最终收益率投资收入预估酒店假设条件： v 假设酒店的客
12、房收入除客房价格外，含其它餐饮商务活动费用。v 于2012年开始营运，每年客房价格以6%增长，营运成本按年收入的40%（行业平均标准）预估。v 平均入住率为60%。酒店收益：v 在假设条件下，酒店的财务经营期13年，总收入6.56.5亿元亿元（652,411,777元）v 开发成本（包括销售成本）约5.35.3亿元亿元（533,176,805元），以及各类税金v 13年经营期内，净收益为65006500万元万元（63,763,391元），内部收益率（IRR）12.1212.12% %，基本达到酒店行业的基准收益率建设资金筹措与来源v本项目建设投资资金最少为47.9亿元，其中土地成本约9亿。v资
13、金来源主要为自有资金，和银行贷款。v自有资金为9亿，主要提供土地成本的支付。v其余投资资金依靠银行贷款以及项目销售收入的滚动开发来筹集；根据项目的现金流量表，资金的最大缺口在2010年，且需银行资金7亿元。现金流财务评析现金流量表（全部投资）：v全部投资现金流量表是以全部投资作为计算基础，不区分投资资金来源，用计算全部投资的税前及税后财务内部收益率、财务净现值等指标，考察项目全部投资的盈利能力。v通过现金流量法进行整体项目投资效益测算，税后财务净现值（NPV）为3.3亿元（335,183.835元），财务内部收益率（IRR）为16.49%。内部收益率明显高于基准收益率12%，投资可行性较高。v计算项目全部投资回收期，动态情况下，将在2015年实现投资回收。财务评价汇总本财务模型（Excel表格）使用说明nOUTPUT ：主要财务测算结果nASS ：主要财务模型指标假设nCosts ：开发成本nRevenue ：未来收益，包括出售和出租收益nHouse Hotel ：各类产品的分别测算nFinancing ：融资安排计划nYearly Total Table：项目整体年度资金模拟n表格中蓝色背景的数字是基本输入的
