无锡房地产市场解析规划消费者

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1、本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。无锡房地产市场解析本报告是严格保密的。1.无锡城市概况2.城市规划资料3.城市房地产市场需求情况4.城市房地产市场供给情况5.马山区域资料6.马山房地产市场供给情况2本报告是严格保密的。项目所在地无锡，处在长三角经济圈的中心，地理位置和市场 环境十分优越u无锡，处于苏锡常经济圈核心部位，距离上海及南京都市圈均在2小时车程范围内。u苏锡常都市圈位于长江三角洲北翼，是上海大都市圈的有机组成部分。u发达的高速公路及轨道交通网络，使得无锡与长三角其他城市圈紧密相连。南京都市 圈苏锡常都市 圈杭州都市 区宁波都市区上海核心区资料来源：无锡市城市总体规划概要资料来源

2、：无锡国土规划局3本报告是严格保密的。苏锡常都市圈是江苏省经济发展的先导地区和创新中心，在未 来的快速发展中将更具外部开放性和内部互动性u苏锡常都市圈的区域发展目标是，在以上海为中心的沪宁杭城市群中，率先实现现代化，积极融入国际经济贸易体系和世界城市体系，实现苏锡常三市共同发展。南京都市圈徐州都市圈苏锡常都 市圈资料来源：无锡国土规划局4本报告是严格保密的。1.无锡城市概况2.城市规划资料3.城市房地产市场需求情况4.城市房地产市场供给情况5.马山区域资料6.马山房地产市场供给情况5本报告是严格保密的。无锡未来城市发展的主方向是向南开发建设蠡 湖新城和滨湖新城u滨湖新城：未来城市副中 心。以教

3、育、科研、体育、 旅游服务等公共服务设施和 高品质住区、高新技术产业 园为主的综合区u蠡湖新城是近年来首先重 点建设的区域，基础设施和 配套齐全。u2004年3月底，万科和顺驰 在滨湖新城分别拿到了规划 建筑面积均超过100万的土地 ，并在9月底同时一期开盘。 滨湖新城开发提速。马山“一带”：指环太湖、蠡湖 的自然山水风光带资料来源：无锡国土规划局6本报告是严格保密的。在无锡“两横一纵”的城镇体系空间结构中，马山 镇不在其城镇发展主轴上，也没有明确的定义u无锡总面积为4788平 方公里，其中市区面积 为517.70平方公里，下 辖江阴、宜兴两个市(县 )和崇安区、北塘区、南 长区、滨湖区、惠山

4、区 、锡山区和新区七个区 。u“两轴”：沿长江城 镇发展轴和沿沪宁交通 走廊城镇发展轴。u“一纵”：即沿澄锡 宜交通走廊城镇发展轴u以上述三条城镇发展 轴为主干，各级城镇间 形成纵横交织的联系网 络，最终形成网络型城 镇体系。资料来源：无锡国土规划局7本报告是严格保密的。而在无锡市城区 “七片一带”的总体布局结构中，本区 域也不在城市未来发展的主方向上开发建设滨湖新城u滨湖新城：未来城市副中 心。以教育、科研、体育、 旅游服务等公共服务设施和 高品质住区、高新技术产业 园为主的综合区u新区：以工业、居住、物 流为主的综合区，其工业以 外向型经济和高新技术产业 为主，是无锡最主要的高新 技术产业

5、区u城中区:居住+商业商务中心u蠡溪区：居住新区+旅游商 贸u东亭区：工业+居住+商贸u山北区：居住+传统工业u锡北区：居住+物流+生命 科技园区马山“一带”：指环太湖、蠡湖 的自然山水风光带资料来源：无锡市规划局无锡市城市规划纲要8本报告是严格保密的。从未来各区域人口缺口看，马山不是城市 发展的主导方向，不会形成大规模居住区n远景规划具有方向性的指导意义，表明了政府的意愿和对城市发展的理解n在2020年远景规划中，马山的规划人口只有5.4万人，人口缺口仅有2.5万人，表明该区域并非无锡市政府未来大力发展区域资料来源：无锡市规划局无锡市城市规划纲要9本报告是严格保密的。1.无锡城市概况2.城市

6、规划资料3.城市房地产市场需求情况4.城市房地产市场供给情况5.马山区域资料6.马山房地产市场供给情况10本报告是严格保密的。项目的市场实现必须依靠吸引马山之外的潜在 客户需求p马山镇现状人口2.9万,其中农业人口0.9万。未来官 方规划人口5.4万人，年人口增长不超过3000人。p马山医药工业园和科技工业园主要功能是生产加工 ，且处于起步期，依靠产业带动的住宅市场在短期内 不会形成规模p太湖金色水岸一期销售情况较好,但客户中无马山本 地人金色水岸一期客户构成资料来源：马山工业园资料11本报告是严格保密的。无锡中高端客户置业需求分析1.无锡市中高端客户购买力和投资潜力分析2.长三角目标客户投资

7、潜力分析3.无锡中高端消费者置业需求倾向分析12本报告是严格保密的。无锡人均可支配收入在长三角处于中等水 平，但增长速度高于其他地区l官方统计资料显示，无锡2003年人均GDP5200美元，在长三角仅次于苏州和上海l无锡2004年人均可支配收入与苏州、杭州处于同一水平，17的增长速度居全省第一位l2003年，居民储蓄存款余额998亿元，同比增长22.79，人均增长2013本报告是严格保密的。无锡近年居民收入两极化日益明显，并且趋势明 显加快，中高端收入阶层占很大比重官方统计数据表明，无锡从2001年开始，基尼系数迅速拉高，每年增长0.05，逼近0.4这一联合国不平等的国际警戒线Gini系数Gi

8、ni系数增势3阶趋势线汽车销售额44.74亿，同比增长280，出现爆发式增长资料来源：无锡统计年鉴200414本报告是严格保密的。民营经济迅猛发展，私营企业数和私人投资量增势明显，对高端住宅 市场的支付能力增强，同时巨额民间投资急于释放2003年新增各类投资比重l2003年末，私营企业数攀升至5.4万家，同比增长超过10l2003年，无锡私人投资占新增投资总量的55，民间资本在经济中占有绝对优势15本报告是严格保密的。私人房地产投资被无锡人认为是一种目前 较为理想的投资理财方式u有着深厚文化传统的无锡，在消费观念上保守而务实。买房置地被无锡人认为是既具有实用价值又符合经济考虑的投资u股市和债市

9、不景气压抑了私人投资，无锡民间资本急需稳健而高回报的投资方式p中国人民银行政策委员会官员近日在京表示，近期央行不大可能加息，因为政策制定者需要时间评估宏观经济状况 p访谈显示，与上海和深圳不同，无锡投资者对美股和期汇市场兴趣不大16本报告是严格保密的。结论：无锡中高端消费者资金实力雄厚，对中高 档物业购买能力强，且投资需求巨大17本报告是严格保密的。无锡中高端客户置业需求分析1.无锡市中高端客户购买力和投资力分析2.长三角目标客户投资潜力分析3.无锡中高端消费者置业需求倾向分析18本报告是严格保密的。n与长三角其他城市上 海、杭州、宁波和南京 相比，无锡房价收入比 较低，泡沫成分较少n商业银行

10、对异地购房 、购买第二套以上住房 贷款审查不严n国土资源部第45号令 暂停别墅用地出让，上 海等地经济的高速发展 所带来的大量有效别墅 需求的释放，使得别墅 市场出现供不应求局面 。以上海为核心的长三角地区，将成为无 锡中高端房地产需求的另外一个重要来 源金色水岸上海投资比例清华坊上海投资比例19本报告是严格保密的。无锡中高端客户置业需求分析1.无锡市中高端客户购买力和投资力分析2.长三角目标客户投资潜力分析3.无锡中高端消费者置业需求倾向分析20本报告是严格保密的。无锡中高端置业者属于典型被引导型n无锡既是一座有千年历史的江南古镇，又是长三角活跃的外向型经济体n在这里，传统中式建筑和欧式别墅

11、都有庞大市场，得到追捧n在这里，人们一方面试图去延续几乎被遗忘的传统居住文化，一方面又渴望和期待来自异域的生活方式n在这里，人们一方面在潜意识维持市井的俗文化，一方面又对高雅西洋文化和艺术认同和向往n在这里，每个中产阶级都对新鲜的事物充满好奇和期待，价值观和审美不断得到冲击和影响n在无锡，消费者更需要的是引导，而不是迎合；更需要的是合理创新，而不是因循守旧民族的VS国际的传统VS革新市井VS风雅引导&创新21本报告是严格保密的。世联“客户价值取向”模型带来的价值比同类竞争产品的大他们无意识地形成了一定的消费习惯产品帮助他们在自己和他人面前显露出理想的身份产品符合他们的情感和追求价值习惯身份规范

12、情感购买决定的五动机圈避免或消除一种与其价值观相左的内心冲突p消费者之所以选择我们的产品，是因为以下五种原因资料来源：世联模型22本报告是严格保密的。市场调查和深入访谈显示的无锡中高端客 户置业价值取向u情感u价值u规范u习惯u身份 更安全、更健康、环境更舒适 希望家是温馨和谐的地方而非带来压力的“成功居所” 非常关注下一代的教育，除学校教育外，对才艺、教养、气质 方面的培养有要求 南北通透的方正户型 小区有足够的停车位 认为面积小、低总价的物业具有较大的升值空间 不喜欢太张扬、不愿露富 乐于接受新鲜事务 简约，排斥奢侈和铺张 对于联排和独栋别墅最为偏爱，总价不超过200万为宜 对生活圈的依赖

13、 常住居所及所在社区凸显精英身份和尊贵感23本报告是严格保密的。我们挖掘和总结了无锡中高端消费者置业中的核心需求， 并找出了中高端客户的三个需求点无锡中高端客户的消费习惯 方便感和便捷 身份感和归属感 注重财富积累和资产增值 投资和消费上的精细和理 性 对新事物和新生活方式的 接受和期待在置业中的核心需求元素l物业所体现的身份感和归属感l便利的交通条件和物业配套l方便子女教育l更大的户型和多的车位l安静、整洁的小区环境l较低的买入价格和增值潜力l卓越的物业品质和持有价值l优美的自然环境和景观l精神的愉悦、闲适和放松l创新性的产品类型和所彰显的生 活方式便利和舒适的日常居所物超所值的投资产品理想

14、的度假、休闲空间潜在的置业需求点24本报告是严格保密的。1.无锡城市概况2.城市规划资料3.城市房地产市场需求情况4.城市房地产市场供给情况5.马山区域资料6.马山房地产市场供给情况25本报告是严格保密的。2001年以来,无锡住宅市场供给迅猛攀升, 并且此趋势将继续持续2002年和2003年,无锡房 地产开发投资分别较上年强 劲增长了57%和71%2004年上半年,全市住宅开 发投资40.55亿元,同比增长 近40%2004年上半年,住宅新开 工面积266万平米,同比增长 24%,供给将持保持续快速增 长26本报告是严格保密的。商品住宅成交量迅速攀升20022004上半年无锡市 区商品住宅成交

15、量资料来源：锡房指数p2004年上半年,商品住宅 成交面积和成交金额分别同 比增长了125%和103.61%p需求强劲的原因主要有四 点:1.居民生活水平提高,收入和 储蓄持续增加2.公积金贷款全面放开,进一 步降低了购房者的贷款成本3. 优质产品的创新释放了需 求4.对中高档房的投资需求上 升公积金贷款户数公积金贷款累积金额累积数39136.4亿元同比增长40.7%87.2%2004年无锡公积金发放累积指标27本报告是严格保密的。无锡市区近期推出类别墅高端物业山水湖滨太湖威尼斯二期吉祥国际花园南泉南园唐城北项目香梅假日花园28本报告是严格保密的。滨湖新城类别墅高端物业：面向财富阶层的低密度豪

16、宅需 求自然景观观型豪宅投资资性度假社区太湖威尼斯 南泉南园 唐城北地块本项目容积积率小于0.20.81.2楼面地价南泉南园：5810 唐城地块：4251900-1100核心竞竞争 要素更优异自然景观资 源较低的楼面地价带来的 更高投资价值物业类业类 型独栋为 主多种物业类 型满满足的需 求高端客户日常居住或度假中高端客户投资与度假竞争项目分析p楼面地价超过4000 ，独栋预期价格不低 于10000p太湖威尼斯18000差异化点p不同物业类型和需 求满足点p更宽的客户范围p不同社区品质p较低的单价和总价29本报告是严格保密的。市区内中高档类别墅项目属于混合式社 区，满足日常居住需求山水湖滨滨吉祥国际际花园香梅假日花园目前节节点8月底开盘11月上旬开盘9月19日规规模建面8.6万占地26万，总建面28万建面20万区位交通 和配 套蠡湖新城蠡湖畔 双语学校 苏锡 路 美湖路无锡新区高新产业 区，硕放中心 距离市区10公里，距苏州20公里 沪宁高速、京沪高速、312国道、 环太湖快速 硕放幼儿园，试验 中心小学