2010年上半年新政解读

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1、2010 新政解读本报告仅供部使用目录123新政解读后市试预判应对办法试析2010年至目前的政策新政解读2010年壹月：政策初见端倪 2009年底一系列遏制房价过快上涨的政策刚落实，关于租售比、投资比 例、房价收入比、房价与GDP涨幅的对比数据讨论，房价暴涨的北京、 上海、深圳三地楼市泡沫程度加剧言论，全民陷入了新一年房地产政策的讨论，是遏制？还是平稳？ 刚刚开春10天，国务院就以”国十一条”正式奠定了为2010年的房市确定了基调：一方面支持住房的自住和改善需求；一方面抑制投资性购房。 2010年的壹月，房地产笼罩在阴天里，政策已瞄准楼市泡沫，各种政策初见端倪！一月新政一览表时间出处政策名称内

2、容作用1月10日国务院办公 厅关于促进房地 产市场平稳健康 发展的通知（ “国十一条”）(三)加大差别化信贷政策执行力度，二套房贷 款首付款比例不得低于40%。(五)加强房地产 信贷风险管理，防止境外热钱冲击我国市场。 (七)进一步加强土地供应管理和商品房销售管 理，从严控制商品住房项目单宗土地出让面积 。(八)加强市场监测。(九)力争到2012年末， 基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房 问题。（一）有利于平抑房价 （二）有利于遏制投机 性需求（三）有利于市 场监督（四）有利于加 快推进保障性安居工程 建设1月10日国土资源部国土资源部发言从严控制商品住房项目单宗土地出让面积。合 理

3、确定商品住房项目预售许可的最低规模，不 得分层、分单元办理预售许可。已取得预售许 可的房地产开发企业，要在规定时间内一次性 公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价 对外销售。规范市场持续1月18日央行央行发言提高大型金融机构存款准备金率0.5个百分点货币流通调整1月21日国土资源部国土资源部关 于改进报国务院 批准城市建设用 地申报与实施工 作的通知申报住宅用地的,经济适用住房、廉租住房和 中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅 用地的比例不得低于70%.增加保障性住房供给一月新政解读 虽然有二套房贷款首付款比例不得低于40%的规定，但是大部分仍然属于指导性政策。 政策集中在中央督察专项治

4、理，热点敏感问题如房地产交易秩序整顿、土地出让制度完善、保障性住房政策落实力度以及抑制投机性购房的效果等。 推出了一系列更加优惠的保障性住房措施，提出了力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题的目标。 公布了2010年新贷款政策，对比2009稳中有升，审批虽然收紧，但仍显利好。2010年贰月：政策扑朔迷离 经过一月份的政策调控以后，进入二月，伴随着传统节日的到来，以及召开在即，国家的政策明显放缓了调控的节奏，走向扑朔迷离。 一边是引发政策的大猜想，是否政府调控就此止步？一边是全国房地产一片“小阳春”景象，累计成交量增幅为18%,房地产投资3144亿元,同比增长31.

5、1%,符合预期,投资增速比09年全年提升15个百分点,比去年同期提升30个百分点，而各地的均价也持续走高。 面对有些“无解”的房地产行业，政策将何去何从？时间出处政策名称内容作用2月 11日央行央行货币 报告2010年广义货币供应量 将增长17%。较宽的货币政 策2月 11日央行央行发言上调金融机构存款准备 金率0.5个百分点货币流通调整二月新政一览表二月新政解读 除了地方“京十一条”，并没有全国性的政策出台。 国家持续推进“国十一条”的落实，住建部联合国土部 、发改委等九部委地方政府进行督察，一方面检查各地方政府对“国十一条”及相关调控政策的落实情况，另一方面也为春节后房地产政策的调整进行调

6、研与准备。 影响体现在存款准备金的调整。2010年叁月：政策重磅出击 被视作政策走向“风向标”的第十一届全国人民代表大 会第三次会议在3月7日召开，“房价”成为各界讨论的热点话题，对房地产市场的调控政策主要围绕三个方面：1、扩大保障性住房政策；2、加快物业税征收；3、收紧房地产信贷。 三天以后，久悬未落的“另外一只靴子”正式落地，“ 国十九条”出台，措词严厉，剑指行业规范，各部位闻风而动，纷纷出台政策，“央企退市”，“审批监管”等。 三月份的房地产，政府发出了明确的信号。三月新政一览表 时间出处政策名称内容作用3月7日第十一届 全国人民 代表大会 第三次会 议2010年政府 工作报告（一）是继

7、续大规模实施保障性安居工程。中央财政拟安排保障性住房专 项补助资金632亿元，比上年增加81亿元。建设保障性住房300万套，各类 棚户区改造住房280万套。扩大农村危房改造试点范围。（二）是继续支持 居民自住性住3月10日国土资源 部关于加强房 地产用地供 应和监管有 关问题的通 知(“国十九 条”)（一）科学编制住房特别是保障性住房用地供应计划。确保保障性住房、 棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地，确保上述用地不低于住房建 设用地供应总量的70%。要严格控制大套型住房建设用地，严禁向别墅供地 。（三）确保保障性住房用地供应。（四）严格规范商品房用地出让行为 。严格土地出让条件。严格规范土

8、地出让底价。土地出让最低价不得低于 出让地块所在地级别基准地价的70%，竞买保证金不得低于出让最低价的 20%。（一）严禁向别墅供地（二） 竞买保证金提至20%（三）开 发商须报开工时间3月12日国土资源 部将于今年3月至7月在全国开展对房地产用地突出问题的专项检查,本次调查 重点针对擅自改变房地产用地用途、违规供应土地建设别墅以及囤地炒地 等问题.行业规范严格化3月18日国资委国资委新闻 发布会国资委要求78家不以房地产为主业的中央企业,并公布16家以房地产为主要 业务的企业名单，要加快进行调整重组,在完成企业自有土地开发和已实施 项目等阶段性工作後要退出房地产业务,并在15个工作日内制订有

9、序退出的 方案.一线城市的土地市场将被央企 主导，更多开发商将被迫转战 二、三线城市，行业整合将加 剧3月22日国土资源 部国土资源部 会议在今年住房和保障性住房用地供应计划没有编制公布前,各地不得出让住房 用地。土地供应向保障房倾斜3月22日国土资源 部国土资源部 会议在房价上涨过快的一线城市和部分二三线城市试点推广“综合评标”、“ 一限多竞”等招拍挂制度完善改革措施政策向二三线城市扩展三月新政解读 措词严厉，态度明确。 央企退市，凸显决心。 严格规范商品房用地出让行为。严格土地出让条件。严格规范土地出让底价。土地出让最低价不得低于出让地块所在地级别基准地价的70%，竞买保证金不得低于出让最

10、低价的20%。 行业规范严格化，加强专项检查力度。 政策向二三线城市扩展2010年肆月：政策连下冰雹 如果说当央企退市要求发出以后，央企凭拿地王，还在怀疑政府的决心和力度，如果说前期的政策更多只是指导，那么四月的时候，政府用最强的力度，密集的政策将：“遏制”房地产过热，回归“理性”的决心表露无 疑。 从温家宝总理主持召开国务院会议“国四条”到仅仅只隔 了一天的“新国四条”，再到“新国十条”，从国务院到 九部委联动，首付政策，贷款政策，销售政策，保障房供应，直到第三套房可停贷”，两周之内，房地产行业连下冰雹，密集度和力度实属少见。 这些密集的政策到底预示了什么背后的含义？四月新政一览表时间出处政

11、策名称内容作用4月2日财政部财政部通知财政部下发通知称,对两个或两个以上个人共同购买90平方米 及以下普通住房,其中一人或多人已有购房记录的,该套房产的 共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。抑制投资的政策4月7日发改委国家发改委 2010经济社会 发展工作重点进一步加强房地产市场调控,增加普通商品住房的有效供给,支 持普通自住和改善性住房消费,大力整顿房地产市场秩序。供给政策调整4月11 日银监会刘明康发言银监会要求所有银行在6月底之前提交贷款情况的评估报告,并 称房地产风险敞口大,要严控炒房行为.银监会表示,银行不应 对投机投资购房贷款,如无法判断,则应大幅提高贷款的首付款 比

12、例和利率水平。银监会对房地产收紧4月14 日国务院国务院常务会 议（“国四条 ”）(二)要继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性 购房。加大差别化信贷政策执行力度，切实防范住房按揭贷款 风险。(四)要继续大规模推进保障性安居工程建设。力争到 2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题 。继续支持居民自住和 改善型住房消费，抑 制投资投机性购房。 加大差别化信贷政策 执行力度4月15 日国务院国务院常务会 议（“新国四 条”）（一）对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家 庭，贷款首付款比例不得低于30%；（二）对贷款购买第二套 住房的家庭，贷款首付款比例

13、不得低于50%，贷款利率不得低 于基准利率的1.1倍；（三）对贷款购买第三套及以上住房的 ，大幅度提高首付款比例和利率水平。（四）地方政府可根据 实际，在一定时期内采取临时性措施，严格限制各种名目的炒 房和投机性购房。差别化的信贷和税收 政策直指投机炒房等 不合理的住房需求四月新政一览表（续）时间出处政策名称内容作用4月15日国土资源部国土资源部发 言公布2010年住房供地计划,今年拟计划供应住房用地总量为180,000公顷 ，高于去年的76461公顷同比增长逾130%,超过去年全国实际住房用地总 量.保障性住房、棚户区改造及中小套型商品房用地计划供应量将占住 房用地计划供应总量的70%以上。

14、增加供应4月17日国务院关于坚决遏 制部分城市房 价过快上涨的 通知（“新 国十条”）（三）实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型 建筑面积在90平方米以上的家庭（下同），贷款首付款比例不得低于 30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷 款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房，贷 款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，要严格限制各种名目的炒房和 投机性购房。（六）调整住房供应结构。明确保障性住房、中小套型普 通商品住房的建设数量和比例。保障性住房、棚户区改造和中小套型普 通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并优先保

15、证供应 。 （七）确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房 280万套的工作任务。(一)停发第三套房贷款(二) 遏制外地炒房者(三)物业税 渐行渐近(四)问责制强化执 行力4月18日国务院国务院商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险 状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供一年以上当地纳 税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款强调第三套房的贷款发放4月19日住建部关于进一步 加强房地产市 场监管完善商 品住房预售制 度有关问题的 通知今后未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预 订、排号、发放VIP 卡

16、等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等 性质的费用。 房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性公开 全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标 价对外销售。规范市场正常持续四月新政解读 差别化的信贷和税收政策直指投机炒房等不合理的住房需求，为1998年房改以来，最严格的房贷政策。 停发第三套房贷款。 遏制外地炒房者，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。 物业税渐行渐近。 问责制进一步强化执行力，地方政府可根据实际，在一定时期内采取临时性措施，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。 银监会对房地产收紧。新政解读之一：成交量变化 规定地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。 北京、上海、深圳等一线城市“不能提供1年以上当地纳税证明或社