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1、Code of this report | 1 Copyright Centaline Group, 2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。十一前出台新政全面解读深圳中原技术发展中心ShenZhen.09.2010Code of this report | 2 Copyright Centaline Group, 2010汇报说明2010年9月26日晚，国土部、住房和城乡建设部联合发关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知，力推保障房建设落实、严格土地出让管理，成为通知的亮点。通知明确，企业违约开发土地、因自身原因土地闲置
2、一年的，都将禁止竞买资格。中国住房和城乡建设部、国土资源部、监察部三部门29日晚间联合发文，要求房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。并将对省级人民政府稳定房价和住房保障工作进行考核与问责。对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。 在近期房价又开始量价齐飞，各界的猜测中，官方再度出手进一步加强房地产市场调控。Code of this report | 3 Copyright Centaline Group, 2010第一部分政策出台背景不自律”倒逼调控加码 Code of this report | 4 Copyright Centaline
3、 Group, 20102010年房地产市场基调：“加强市场监管，稳定市场 预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头”。四月新政内容： 差别化的信贷和税收政策直指投机炒房等不合理的住房 需求，为1998年房改以来，最严格的房贷政策 停发第三套房贷款 遏制外地炒房者，对不能提供1年以上当地纳税证明或 社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款 。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在 一定时期内限定购房套数 物业税渐行渐近 问责制进一步强化执行力，地方政府可根据实际，在 一定时期内采取临时性措施，严格限制各种名目的炒房 和投机性购房 银监会对房地产收紧抑制房价 过快上涨Code of
4、this report | 5 Copyright Centaline Group, 2010新政仅三个月后，深圳成交量与成交均价均出现明显反弹经过3个月的阵痛，深圳楼市8月份在刚需的支撑下扭转颓势，成交量从谷底强劲反弹， 8月份深圳共成交新房2971套/260873平方米，环比大幅增加约80 。“特价效应”继续减弱，深圳新房的成交结构继续向高端倾斜，成交均价也继续回升， 8月份深圳的新房成交均价为19433元/平方米，环比上涨6.9 Code of this report | 6 Copyright Centaline Group, 2010全国再现价升量量态度,“不自律”倒逼调控加码 8月
5、中国70个大中城市房价同比上涨9.3%，涨幅比7月份缩小1个百分点，其 中普通住宅销售价格上涨12.5%，高档住宅销售价格上涨15.1%。 而进入9月以后，省内多个城市的房价均在上扬。京沪等一线城市也再现价升 量增的态势。 万科董事长王石:开发商不懂得自律 ，这种博弈的后果可能不堪设想，倒 逼管理层出更狠的牌。而此前他曾有 名言：不自律，必自毙。 Code of this report | 7 Copyright Centaline Group, 2010第二部分新政内容2010年9月26日晚，国土部、住房和城乡建设部联合发关于进一步加强 房地产用地和建设管理调控的通知，力推保障房建设落实、严
6、格土地出让管理，成 为通知的亮点。通知明确，企业违约开发土地、因自身原因土地闲置一年的，都将禁 止竞买资格。中国住房和城乡建设部、国土资源部、监察部三部门29日晚间联合发文， 要求房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数 。并将对省级人民政府稳定房价和住房保障工作进行考核与问责。对政策落实不到位 、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。 Code of this report | 8 Copyright Centaline Group, 20101、通知内容一闲置地优先供给保障房I.要求市、县国土和建设部门，要共同建立保障性住房、棚户区改造住房、公共租房、中小套
7、型商品 住房行政审批快速通道。规划部门在受理后10天内核发建设用地规划许可证，国土资源主管部门 要在受理后10天内核发国有土地使用证，规划主管部门要在受理后60天内核发建设工程规划许可 证。II.在房价高的地区，应增加中小套型限价住房建设供地数量。III.对依法收回的闲置土地和具备“净地”供应的储备土地，以及农转用计划指标，应优先确保以 保障性住房为主的上述各类住房用地的供应。对于没有完成上述住房供地计划的地方，不得向大户 型高档住房建设供地。Code of this report | 9 Copyright Centaline Group, 20102、通知内容二闲地达一年不得再买地I.在土
8、地竞买过程中，国土部门将采取更为严格的土地竞买资格审查。II.如果竞买人存在伪造公文骗取用地和非法倒卖土地等犯罪行为、存在非法转让土地使用权等 违法行为、甚至是因企业原因造成土地闲置一年以上；开发建设企业违背出让合同约定条件开 发利用土地的，在结案和问题查处整改到位前，该企业将不得参与土地竞买。III.对无故拖延开竣工时间、违反预销售时限和方式等要求的开发商不仅要处罚，还要将名单 及时向国土、价格、金融等部门通报。Code of this report | 10 Copyright Centaline Group, 20103、通知内容三出让地块需“没有纠纷”I.为了规范政府的供地行为，防止出
9、现超大地块供地，通知中再次强调，土地出让必须以宗地为 单位提供规划条件、建设条件和土地使用标准，严格执行商品住房用地单宗出让面积规定，不 得将两宗以上地块捆绑出让，不得“毛地”出让。拟出让地块要依法进行土地调查和确权登记 ，确保地类清楚、面积准确、权属合法，没有纠纷。II.如果市、县发布的公告中存在捆绑出让、超用地规模、“毛地”出让、超三年开发周期出让 土地的，要责令立即撤销公告，调整出让方案重新出让。III.另外，土地出让后，任何单位和个人无权擅自更改规划和建设条件。由开发建设单位提出 申请，调整规划建设条件而不按期开工的，必须收回土地使用权，重新按招标拍卖挂牌方式出 让土地。Code of
10、 this report | 11 Copyright Centaline Group, 2010三部委发文四要求 首先，已出台实施细则的地区，要调整完善相关政策。房价过高、上涨过快、供应紧 张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。住房城乡建设部、监察部等部门将对 省级人民政府稳定房价和住房保障工作进行考核与问责。对政策落实不到位、工作不得力 的，要进行约谈，直至追究责任。 第二，切实增加住房有效供给，全力加快保障性安居工程建设。严格住房用地供应和 住房建设年度计划的管理，加大对各地2010年住房建设计划和用地供应计划实际完成情况 的督查考核力度，切实落实中小套型普通商品住房和保障性住房
11、建设计划和供地计划。房 价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。各地要全面落实保障性安居工程建设资 金，加快建设进度，强化工程质量和施工安全管理，全面完成保障性安居工程建设任务。 第三，进一步加强市场监管，严肃查处违法违规行为。加大住房交易市场检查力度， 依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。对房地产开 发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为，要 继续加大曝光和处罚力度。对有上述违法违规记录的房地产开发企业，要暂停其新购置土 地。 第四，加快房地产市场和个人住房信息系统建设，为民众住房消费和加强房地产市场 管理提供全面、及时
12、、准确的信息。Code of this report | 12 Copyright Centaline Group, 2010第三部分26日晚通知要点解析土地闲置一年禁买地，严控土地出让，严 查囤地炒地Code of this report | 13 Copyright Centaline Group, 20101、“囤地”一年不得再竞买土地对发现并核实竞买人存在下列违法违规违约行为的，在结案和问题查处整改到位前，国土 资源主管部门必须禁止竞买人及其控股股东参加土地竞买活动：a. 存在伪造公文骗取用地和非法倒卖土地等犯罪行为的 b. 存在非法转让土地使用权等违法行为的； c. 因企业原因造成土
13、地闲置一年以上的 d. 开发建设企业违背出让合同约定条件开发利用土地的。对房地产开发企业擅自突破住房套型结构比例、不按要求配建保障性住房、无故拖延开竣工时间、违反预销售时限 和方式要求等行为进行处罚，并及时向国土资源、价格、金融等主管部门通报违法违约企业名单。房地产主管部门 要会同有关部门建立市场动态监管制度，开展商品住房销售现场的日常巡查和实地检查，在商品住房预售环节及时 发现并严肃查处捂盘惜售、囤积房源、虚假宣传、哄抬房价等违法违约行为。对发展商提出警告，严禁囤地，严查囤地炒地Code of this report | 14 Copyright Centaline Group, 20102
14、、高房价地区增加限价房供应政策房、中小套型供地计划未完成，不得供地大户型要根据住房建设计划落实情况，及时合理调整供地计划。要在确保保障性住房、棚户区改造住房 和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地供应总量70%的基础上，结合各地实际，选择地块 ，探索以划拨和出让方式加大公共租赁住房供地建房、逐步与廉租住房并轨、简化并实施租赁住 房分类保障的途径。在房价高的地区，应增加中小套型限价住房建设供地数量。要在盘活利用存量土地的同时，对依 法收回的闲置土地和具备“净地”供应的储备土地以及农转用计划指标，应优先确保以保障性住 房为主的上述各类住房用地的供应。Code of this report | 1
15、5 Copyright Centaline Group, 20103、主管部门应明确限价房售价市、县住房城乡建设(房地产、住房保障)主管部门要提出限价商品住房的控制性销售价 位，商品住房建设项目中保障性住房的配建比例、配建套数、套型面积、设施条件和项目 开竣工时间及建设周期等建设条件，作为土地出让的依据，并纳入出让合同。 对于中小套型普通商品住房建设项目，要明确提出平均套型建筑面积的控制标准， 并制定相应的套型结构比例条件。要严格限制低密度大户型住宅项目的开发建设，住宅用 地的容积率指标必须大于1。市、县规划主管部门应当会同国土资源主管部门，严格依据经批准的控制性详细规划 和节约集约用地要求，
16、确定拟出让地块的位置、使用性质、开发强度、住宅建筑套数、套 型建筑面积等套型结构比例条件，作为土地出让的规划条件，列入出让合同。开发商申请改规划导致未按期开工，必须收回土地使用权Code of this report | 16 Copyright Centaline Group, 2010第四部分29日晚多部委发文要点解析暂停第三套房贷、限购房套数、推进房产 税试点Code of this report | 17 Copyright Centaline Group, 2010调控要点一：暂停发放第三套房贷各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，消费性贷款的禁止用于 购买住房。对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款；对贷款购买商品
