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1、大家好：今天我们一起探讨物业设备设施的运行巡视及记录1shaolihua物业设备设施的运行巡视及记录我们物业的设备设施有哪些？ 物业设备设施既包括室内设备，也包括 物业红线内的室外设备与设施系统，具 体主要有给排水、供电、消防、通风、 电梯、空调以及通信网络等弱电设备， 这些设备构成了物业设备的主体，是物 业全方位管理与服务的有机组成部分。2shaolihua物业设备设施的运行巡视及记录设备设施管理的要求运用先进的技术手段和科学的管理方法对 房屋及各种设施 、设备的使用、维护 、保 养、维修实施管理，保证房屋 、设施、设 备的正常使用，提高房屋 、设施 、设备的 完好率，延长房屋 、设施、设备
2、的使用寿 命，以最大限度地满足业主和使用人对房 屋、设施 、 设备使用的需要 ，并创造良好 的经济效益和社会效益。3shaolihua物业设备设施的运行巡视及记录设备设施的运行巡视及记录的目的：用好、管好、维护检修好，改造好现有设 施设备，提高设施设备的利用率及完好率 ，是物业设施设备管理的根本目标。用好、管好物业设备设施是我们巡视及记 录的根本目的。确保设备设施安全可靠正 常运行。4shaolihua物业设备设施的运行巡视及记录设备设施的运行巡视及记录的方法：巡视检查方法1、看：目测法；2、闻：耳听法3、嗅：鼻嗅法；4、摸：手触法设备检查分为日常检查和定期检查两类。80以上的隐患是可以早期察
3、觉、排除。5shaolihua物业设备设施的运行巡视及记录一、强电的运行巡视内容：1变配电室巡视的内容（每班2次） 1）巡视变压器运行声音、温度是否正常，有无异 响、异味。 2）巡视配电柜有无声响和异味，各种仪表指示是否 正常。 3）检查各种导线的接头是否有过热或烧伤的痕迹， 接线是否良好。 4）巡视配电室防小动物设施是否完好。 5) 各种标示物、标识牌是否完好。 6）安全用具是否齐全，是否放于规定的位置。 7）巡视电容器、直流屏、发电机、充电机是否正 常。 6shaolihua物业设备设施的运行巡视及记录一、强电的运行巡视内容：2线路巡视项目（每班2次）1）线路桥架有无倾斜、损坏、支架变形的
4、现 象。2) 避雷装置的接地是否良好。3）检查电缆沟盖板，防水是否完好，线缆的 固定是否可靠，路线标桩是否完整，电缆沟内 是否有积水，接地是否良好。4) 检查电缆沟和夹层的照明是否完好。7shaolihua物业设备设施的运行巡视及记录一、强电的运行巡视内容：3、电气设备巡视（每班2次）1)巡视检查所有刀闸开关母线和低压柜设备运行是否 正常，电流表电压表指示是否在正常数值范围内。2)检查电容运行是否正常，温度应在正常范围内，有 无渗漏油及膨胀现象。3)检查低压主进柜与联络柜开关是否运行正常，各开 关有无异响、异味。4)各负荷柜电源指示灯是否正常，母线漆是否变色， 各触电螺丝是否压实，有无因过载变
5、色现象。5)检查低压柜、低压母线、低压开关、电容器、端子 是否有灰尘，是否该清扫除灰尘，如有必要须办理停电 手续（不影响正常使用的情况下）进行停电清扫灰尘。8shaolihua物业设备设施的运行巡视及记录一、强电的运行巡视内容：4、发电机巡视检查内容（每班2次）发电机房白班至少巡视两次，中夜班至少 每班一次。看房间环境，机器设备的观感，灭火器配 置，开关箱柜标识标牌；发电机控制箱开关状态，油、水情况，排 烟管、进风口情况。9shaolihua物业设备设施的运行巡视及记录一、强电的运行巡视记录内容：5、记录表如何记录QF-GC-007.0供配电运行记录表QF-GC-002.0发电机组运行记录表1
6、0shaolihua物业设备设施的运行巡视及记录二、弱电的运行巡视记录内容：楼宇设备自控系统（简称BA系统） （1）空调子系统：由冷冻机房设备，末端装 置包括空调机、新风机和风机盘管组成。冷 冻机房设备包括冷水机组、空调水循环泵、 冷却水泵、冷却塔、热交换器和旁通管路系 统组成。（每班2次）11shaolihua物业设备设施的运行巡视及记录二、弱电的运行巡视记录内容：楼宇设备自控系统 （2）给排水子系统对生活水箱、集水坑的水 位进行监测，根据设定值控制相应水泵的启 停，也可在中央站遥控或现场手动操作，在 中央控制站以图形方式实时显示水位情况和 水泵状态，还可提供高低水位报警，水泵故 障报警、水
7、泵累计运行时间并据此自动轮换 主备泵的运行。 （每班1次）12shaolihua物业设备设施的运行巡视及记录二、弱电的运行巡视记录内容：楼宇设备自控系统 （3）配电照明子系统本子系统按不同季节的时 间表自动定时开/关公共走廊照明灯，如在人员 活动较少的时段关闭部分或全部照明；还可与安 保系统联动当安保系统侦得非法入侵时开启相应 区域照明，以利于摄像及掌握入侵者情况。在对 公共照明要求高的区域如业务大厅，建议设置照 度传感器控制照明的开关。（每班1次）13shaolihua物业设备设施的运行巡视及记录二、弱电的运行巡视记录内容：安全防范系统（每班1次）闭路电视监控系统保安报警系统周界防范系统门禁
8、系统访客对讲系统电子巡更系统14shaolihua物业设备设施的运行巡视及记录二、弱电的运行巡视记录内容：智能物业管理系统 停车场管理系统 智能一卡通系统 广播及背景音乐系统 三表远传系统15shaolihua物业设备设施的运行巡视及记录二、弱电的运行巡视记录内容：网络信息服务系统（每班1次）卫星接收及有线电视系统 综合布线系统 宽带网络信息服务系统16shaolihua物业设备设施的运行巡视及记录三、电梯的运行巡视记录内容：1）电梯行驶前的检查与准备工作：A.开启层门进入轿厢之前，要注意轿厢是否停在该层。B.开启轿内照明。C.每日开始工作前，将电梯上下行驶数次，无异常现象 后方可使用。D.层
9、门关闭后，从层门外不能用手拨起，当层门轿门未 完全关闭时，电梯不能正常启动。E.平层准确度应无显著变化（在规定范围内）。F.经常清洁轿厢内、轿门地槽及乘客可见部分。（电梯机房及轿厢白班巡视应不少于两次，中夜班每班 不少于一次。）QF-GC-023.0QF-GC-023.0电梯巡视记录表17shaolihua物业设备设施的运行巡视及记录四、中央空调的运行巡视记录内容：1）每小时要对空调机组巡视检查，主要内容 是：风机、水泵等机械设备运行是否正常（电 流、轴承温升、声响、振动等），各部件温 度、压力等状态参数是否符合要求，各部风、 水管道是否有泄露现象，系统冷、热源是否正 常；2）每两小时将以上运
10、行状态参数进行记录在 空调运行记录上；3）每次巡检中发现的异常要及时排除，无法 排除的要上报领导解决；如出现紧急安全问题 ，要立即停机，避免事态扩大；18shaolihua物业设备设施的运行巡视及记录四、中央空调的运行巡视记录内容：4、机组运行中的检查（每小时一次）：1）压缩机、冷媒水泵、冷却水泵、冷却塔风 机运行时的声响、振动情况，水系统的进出口 压力、温度等各项指标是否在正常范围内。2）润滑油油温应在60以下，油压是否高于 排气压力0.150.3MPa，油位是否正常。3）压缩机处于满负荷运行时，吸气压力是否 在0.360.56MPa范围内。4）压缩机的排气压力是否在1.55MPa以下， 排
11、气温度是否在100以下。19shaolihua物业设备设施的运行巡视及记录四、中央空调的运行巡视记录内容：5）压缩机运行中，电机的电流是否在规定 范围内；若电流过大，应调节至减载运行 ，防止电机超负荷而烧毁。6）巡视冷却塔运行及水箱水位是否正常。7）检查控制系统是否正常。2 小时记录一 次。20shaolihua物业设备设施的运行巡视及记录五、给排水的运行巡视记录内容：1、给水系统： 1）每班2次巡视给水泵房、给水箱，给水管网及相应的配 套设施；做好生活水泵运行记录； 2）每日对二次供水饮用水中余氯检测一次（二氧化氯消 毒方式）； 3）运转检查：系统内所有的水泵运转情况，包括有无杂 声，有无漏
12、水现象。 4)电气检查：所有水泵控制箱的自动手动投入情况是否正 常。电气接线端口有无松脱。液位控制器是否正常工作。 5)阀门检查：所有阀门的状态情况，是否按标识牌标识所 示状态。21shaolihua物业设备设施的运行巡视及记录五、给排水的运行巡视记录内容：2、排水系统： 1）雨季应每天巡视一次雨水泵房（站），集水 坑的排污泵，每天对室外雨水井、沟、雨水口、 渗透井、蓄水池（罐）、建筑物屋面进行巡视， 保持系统的畅通，填写排水系统巡视记录， 内容清楚真实。一般季节每周巡查一次。 2）每周检查一次排水管、沟、渠及隔油池、化 粪池、跌水井等，并做好记录；22shaolihua物业设备设施的运行巡视
13、及记录五、给排水的运行巡视记录内容：3、建筑中水及水景系统及其他： 1）每周检查建筑中水系统设备设施，并做好 记录； 2）有太阳能系统的，应每周详细检查一次太 阳能系统的屋面设备设施完好情况，做好记 录，发现问题及时处理； 3）每周检查景观水系统及相应的设备设施；23shaolihua物业设备设施的运行巡视及记录六、 消防设备设施的运行巡视记录内容：1、每周定期巡查工作内容 1）自动报警系统：巡查火灾探测器（如温、 烟、火焰、可燃气体探测器）、消防手动报 警器、消防警铃外观应完好正常，无明显灰 尘和异常附着物，周围无物品影响其功能。24shaolihua物业设备设施的运行巡视及记录六、 消防设
14、备设施的运行巡视记录内容：1、每周定期巡查工作内容： 2）自动喷水灭火系统：巡查喷头、管道、阀 门、应急快速接头。喷头外观应完好正常，喷头 上无涂料、无明显和异常的附着物、周边无物品 影响其功能；管道无异常震动等不正常情况；阀 门等需要经常操作的部件有必要的操作通道和空 间；巡查员发现有异常情况时应与消防运行值班 人员马上沟通核对，如不正常，应及时处理；应 急快速接头设施完好、无滴漏，防护良好，标示 清晰牢固。25shaolihua物业设备设施的运行巡视及记录六、 消防设备设施的运行巡视记录内容：1、每周定期巡查工作内容： 3）消火栓系统：巡查室内消火栓箱、室外消火栓、 应急快速接头、管道及阀
15、门。系统设施设备应齐全； 室内消火栓箱及其配件应完好有效、干净、无滴漏、 标示清晰牢固，检查完毕贴好封条并标上检查日期和 检查人姓名；室外消火栓和应急快速接头设施完好， 防护良好，标示清晰牢固；管道无异常震动等不正常 情况；保持管道上的阀门等需要经常操作的部件有必 要的操作通道和空间；消防管道阀门的开关状态对消 防系统功能有重要影响的，这些阀门必须挂有“常开 ”、“常闭”等警示牌，必要时还须有防止他人误操 作的措施；26shaolihua物业设备设施的运行巡视及记录六、 消防设备设施的运行巡视记录内容：1、每周定期巡查工作内容： 4）气体灭火系统、干粉灭火系统、泡沫灭火 系统：巡查无人现场值班
16、的气体灭火系统、 干粉灭火系统、泡沫灭火系统，系统设施设 备应齐全完好，运行状态、压力、电源、指 示灯、控制箱、喷头、管道、阀门、报警 器、机房门窗等应正常。27shaolihua物业设备设施的运行巡视及记录六、 消防设备设施的运行巡视记录内容：1、每周定期巡查工作内容：5）火灾应急广播系统：巡查火灾应急广播 系统扬声器应齐全，外观完好正常，无明 显和异常的附着物影响其功能。28shaolihua物业设备设施的运行巡视及记录六、 消防设备设施的运行巡视记录内容：1、每周定期巡查工作内容： 6）防排烟系统和消防走火通道：系统设施设 备应完好；巡查防烟风机和排烟风机应完好 ；风道应完整无破损、风栅应完好；防烟正 风压区域与其他区域的分隔设施（墙、门、 窗、防火阀、防烟阀等）完好；消防走火通 道无障碍物，防火门完好、工作和状态正
