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1、园区02号地块可行性分析整体思路l地块本体分析l区域市场分析l竞争格局分析l客户研判l产品定位l相关经济测算 地块本体分析地块区位园区CBD金鸡湖独墅湖7公里地位位于园区中新合作区，在金鸡湖的东侧，距离园区CBD较远。地块交通配套目前地块周边交通通达，未来随着地铁3号线和中环线的开通，交通配套将进一步完善。地铁1号线地铁3号线 （在建）中环线（ 在建）钟园路方洲路现代大道p 公共交通体系：地块周边公交站点较多，可到达园区、市区和吴中区。p 地铁1号线和3号线1号线已运营，距钟南街站1.5公里3号线预计2019年通车，距最近地铁口1.5公里。p自驾交通体系中环快速路预计年底通车，向北可到相城，向
2、南可到吴中；钟园路、方洲路、现代大道可到园区湖西和市区。钟南街站地块商业配套目前地块周边商业配套齐全，生活购物便捷。永旺梦 乐城方州商圈规划邻里中心永旺梦乐城方洲邻里中心地块教育配套方州小学新加坡国际学校园区十中外国语学校2公里l项目2公里范围内有园区十中，方州小学，外国语学校，新加坡国际学校。l园区十中和方州小学属园区管委会直属，教学质量一流。l外国语学院和新加坡国际学校是和国际教育资源接轨的，驰名中外。地块医疗配套九龙医院儿童医院3.7公里l地块周边有两所大型的医院，九龙医院和儿童医院。l儿童医院九龙地块500米的距离，九龙医院离地块3.7公里，开车5分钟内可以到达。地块周边环境地块指标地
3、 块规划指标条件表地块位置方洲路南，钟南街东出让面积 106303.4平方米容积率 1.5-1.8规划用途 城镇住宅建筑密度 15%-30%绿地率 40%-60%装修要求精装中等规模住宅用地，容积率适中，可开发成小高层和高层精装住宅。地块小结综合地块周边的配套，区位，环境，自身指标等，我们对地块的初步认识：开发环境优越，地块质量高区域市场分析2015/8/1913l规模：行政区域面积288平方公里，下辖三个镇，户籍人 口27万，从业人员31.57万，中新合作开发区规划发展面积 80平方公里；l发展目标：建设成为具有国际竞争力的高科技工业园区和 现代化、国际化、信息化的创新型、生态型新城区；建成
4、 全国水平最高、竞争力最强的园区之一 l中新合作：中国和新加坡两国政府间重要的经济技术合作 项目；开创了中外经济技术互利合作的新形式,对其他地区 工业园发展具有重要示范意义；l交通：苏州工业园区位于苏州古城东侧，通过周边发达的 高速公路、铁路、水路及航空网与中国和世界的各主要城 市相连。机场：上海虹桥机场（距苏州80公里）上海浦东国际机场（距苏州120公里）南京国际机场（距苏州200公里）苏州光福机场（距苏州10公里） 铁路：京沪铁路京沪高速铁路已列入国家“十五“计划海运港口： 上海港：距苏州100公里；年吞吐量1.65亿吨，104个万 吨级泊位 张家港：距苏州96公里；综合性港口，年吞吐量8
5、00万 吨，18个万吨级泊位 太仓港：距苏州70公里；石油港口，预计万吨级泊位30 个 常熟港：距苏州60公里；化工港口，预计年吞吐量150 万吨，建有12万标箱码头和30万吨通用码头各1座苏州工业园位置交通图太湖常州80KM至杭州 150KM无锡42KM张家港90KM 常熟90KM常熟港60KM刘家港60KM太仓港70KM太仓50KM昆山50KM上海80KM 虹桥机场 80KM浦东机场 120KM至南京 200KM苏州苏州工 业园园区简介2015/8/1914国际科技 园区出口加工 区 信息产业 园独墅湖高 教区中央 商务 区出口加工 区现代物流 园中新生态 科技城阳澄湖休 闲度假区金鸡湖独
6、墅湖阳澄湖l 苏州工业园区初步形 成了国际科技园、中央商 务区、出口加工区、独墅 湖高教区、信心产业园、 出口加工区、现代物流 园、中心科技生态城、阳 澄湖休闲度假区等功能完 善的分区；l 苏州园区规划上形成 的功能完善的分区，不同 的功能分区在园区的发展 中承担不同的功能和作用 ，为园区的快速发展奠定 了基础。园区规划2015/8/1915启动期发展期加速发展期加速发展期加速发展期加速发展期成熟期l00年，园区属于城市功 能的延伸区域，即金鸡湖 西区域房地产市场首先发 展；l02年左右，由于金鸡湖 强势的景观资源和邻里中 心的商业配套，湖西区域 发展迅速；l05年，随着湖西区域的 发展完善，
7、房地产市场沿 金鸡湖发展；07年，开始 向东部区域扩散发展；l园区房地产历经十年的发 展，产品力水平越来越高 ，产品多元化、复合化程 度不断增加老城中心 园区房地产发展2015/8/1916湖西 CBD 板块 独墅湖 板块湖东 CBD 板块新双湖板块l板块特点：苏州园区最早开发的房地 产板块，最早属于城市功能的延伸区， 后来由于金鸡湖的强势资源和湖西cbd 的配套，产品开始高端； l发展前景：发展成熟，用地空间有限 ； l产品特色：市场现行产品主要是湖景 住宅和综合体，主要大户型豪宅和小户 型公寓，精装为主l板块特点：主要属于湖西的延伸发 展板块，拥有独墅湖强势资源和教 育配套； l发展前景：
8、发展前景看好，但用地 空间有限； l产品特点：产品比较复合，产品面 积较大，小户型公寓产品数量较 少。l板块特点：主要属于湖西的 延伸发展板块，拥有金鸡湖强 势资源和cbd的配套； l发展前景：发展前景看好， 大量开发商进驻，开发强度较 高 l产品特点：产品比较复合， 产品线丰富：从一居到别墅， 板块内均有供应l板块特点：属于园区内最新发 展板块，拥有阳澄湖、青剑湖资 源，产业附近区域； l发展前景：用地空间大，属于 未来发展区域； l产品特点：产品力较为底端， 产品主要以紧凑型住宅为主；湖西CBD板块关键词：湖景资源、cbd配套、产 品高端新双湖板块关键词：湖景资源、产业配 套、产品底端独墅
9、湖板块 关键词：湖景资源、教育配套、产品复合湖西CBD板块关键词：湖景资源、CBD 配套、产品复合根据板块特点的比较，与河口湾相似的板块为湖 西或湖东CBD板块，与黄泥川相似的板块为新双 湖板块园区房地产市场板块2015/8/1917苏州工业园人口统计l2000年，人口开始快速增长，产业人口大量进驻； 1994年至1999年，园区人口增长缓慢，甚至一度出现 负增长。l产业人口的数量逐年增加，苏州园区人口自2000年以 来持续增长，产业工人的数量增加；板块客户组成年龄组成（35以下 ）湖西CBD市区及周边占50%、园 区占40%、外地占10%占40%独墅湖市区及周边占50%、园 区占40%、外地
10、占10%占40%湖东CBD市区及周边占30%、园 区占60%外地占10%占50%新双湖市区及周边占20%园区 占70-80%外地占5%以下占60%l自西向东，园区内客户所占的比例逐渐加大， 成为客源的主流。l从西向东，购房客户年龄逐步年轻化。l外地客户占到一定比例，表明外地客户对园区 的区域价值和未来发展前景看好；l购房客户自西向东呈梯度分布，基本上体现了 与园区各个板块价值的对位西东园区人口状况区域市场分析全市范围内，园区的住宅成交常年处于高位，整体供求属上游水准。竞争格局分析现代大道北钟南街现代大道北竞争格局分析本地块面临的竞争为钟南街板块 内部楼盘，现代大道北板块中的 楼盘。七里香都时代
11、上城竞争格局分析/区域供需分析路劲主场澜调国际中南锦苑北极星花园七里香都星公元名邸本案楼盘名称总建（万方）去化（万方）剩余（万方）七里香都302010路劲主场725814澜调国际534013北极星花园13.3103.3中南锦苑13.485.4星公元名邸22.7139.7总计204.414955.4未来钟南街板块总供 应量将达55.4万方钟南街板块钟南街板块/个案分析七里香都l地铁1号线、3号线交汇；中新大道金鸡湖湖底隧道、中环快速路、城际铁路园区站等纵横交错l5分钟车程辐射湖东CBD,10分钟车程辐射湖西CBDl邻近永旺梦乐城，方洲邻里中心，华润万家购物中心，方州公园，体育中心区位钟南街与方洲
12、路交汇处（儿童 医院斜对面）建筑类别小高层，高层占地面积12万方容积率2.0建筑面积30万方最早开盘时间2013-12-14绿化率40%总户数2121车位比1：1装修情况毛坯物业费2.32元/平方米月开发商天地源物业公司公元物业产品特色法式风格规划布局小高层9层；高层21、27层在售价格均价17000元/平方米钟南街板块/个案分析七里香都3室2厅1卫1厨 893室2厅2卫1厨 1173室2厅2卫1厨 12989-129主力面积设置，户型成 熟，方正大气，保证采光及通 透。钟南街板块/个案分析七里香都总套数去化套数去化率开盘时间月均去化套数2121137064.6%2013年12月72七里香都1
13、-6月销量平稳，7月销量激增项目总供应量大，去化数量多，去化速度快随着今年房地产政策的利好，园区土拍的推动，项目7月份销量激增，整体去化速度较快。钟南街板块/个案分析星公元名邸l地铁1号线、3号线交汇；中新大道金鸡湖湖底隧道、中环快速路、城际铁路园区站等纵横交错l方洲小学、园区十中、西交大附中、园区外国语学校、新加坡国际学校等优秀的教育资源l邻近永旺梦乐城，方洲邻里中心，华润万家购物中心，方州公园，体育中心，欧尚商业中心区位中新大道与钟南街交汇处建筑类别多层，小高层，高层占地面积9.7万方容积率1.6建筑面积22.7万方最早开盘时间2014-10-31绿化率40%总户数1180车位比1：1.2
14、装修情况精装物业费3.03元/平方米月开发商中瑞尚城物业公司华田物业产品特色现代主义建筑风格规划布局7+1层，11层，18层在售价格均价22000元/平方米钟南街板块/个案分析星公元名邸3室2厅2卫 1184室2厅2卫 138118-138主力面积设置，户型方正大气，南北通透。钟南街板块/个案分析星公元名邸总套数去化套数去化率开盘时间月均去化套数118058049.2%2014-1065除2月和6月外，项目整体销量较平稳项目开盘时间较晚，但去化套数多，去化速度快。项目在1-7月销量较平稳，整体去化情况较好，去化速度快。竞争格局分析/区域供需分析楼盘名称总建（万方） 去化（万方）剩余（万方）时代
15、上城1209030太阳城1108723玲珑街区22.520.32.2白塘一号563917总计308.5236.372.2未来现代大道北板块总 供应量将达72.2万方现代大道北板块雅戈尔太阳城玲珑街区时代上城白塘一号现代大道北/个案分析玲珑街区区位星塘街与东沙湖路交汇处建筑类别住宅占地面积10万方容积率1.8建筑面积22.5万方最早开盘时间2013-12-15绿化率40%总户数1300车位比1：1装修情况精装物业费2.91元/平方米/月开发商万科物业公司万科物业产品特色湖景房规划布局11层，18层，26层在售价格均价23000元/平方米l东沙湖邻里中心、永旺梦乐城、时代广场等商业配套齐全l园区实
16、验二小、园区三中、 、新洲幼儿园、新牛顿双语幼儿园等优秀教育资源l位于园区湖东新CBD内， 临近轨道交通1号线南施街站、3号线星塘街站现代大道北/个案分析玲珑街区4室2厅2卫 1404室2厅2卫 170130-170主力面积设置，精装，户型方正大气，南北通透。现代大道北/个案分析玲珑街区项目1-2月基本无销售，3-6月销量激增总套数去化套数去化率开盘时间月均去化套数1300119091.5%2013年12月60整体去化情况较好，去化速度快，项目已接近尾盘项目整体去化情况较好，去化速度快，已接近尾盘。现代大道北/个案分析白塘一号区位南施街与沈浒路交汇处建筑类别别墅，住宅占地面积30万方容积率1.8建筑面积56万方最早开盘时间2009-9绿化率50%总户数4000车位比1：1装修情况精装物业费2.3元/平方米/月开发商星隆置业物业公司苏房物业产品特色复合地产规划布局别墅3层、4+1层、18层在售价格均价18000元/平方米l园区实验二小、园区三中、 、新洲幼儿园、新牛顿双语幼儿园等优秀教育资源l湖东邻里中心、玲珑邻里中心、现代广场、金鸡湖
