物业管理方案策划

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1、方案策划有人逗留损毁绿地怎么办 海富花园前原来有一片敞开式绿地。绿地 上亭栅多姿,曲径通幽,池水泛光,花木含情。 春、夏、秋的傍晚时分,众多住户和游客都 喜欢在这里驻足小慧,装点深南东路上这道 亮丽的风景线。然而,其中也有一些不太自 觉的人,随意在草地上穿行、坐卧、嬉戏,导 致绿地局部草皮倒伏、植被破坏、黄土裸 露,不得不反复重植,这成为小区管理中的一 个难题,管理处想了许多办法,都未奏效。 任务： 假设你是一名物业公 司的管理人员，请为 海富花园绿地保护制 定切实可行的治理方 案参考：采取措施： 海富管理处拓宽思路,采取了教、管、疏相结合的新招数: 教-加大宣传力度,提高宣传艺术。首先将警示

2、牌由通道旁移至人们时常穿越、逗 留的绿地中,同时将警示语由刺眼的“请勿践踏草地、违者罚款“更改为动心的“足下留情 、春意更浓“，让人举目可及怦然心动; 管-配足护卫力量,强调全员管理。针对午后至零时人们出入较多的特点,此间的中 班护卫指定一人重点负责绿地的巡逻,同时规定管理处其他员工若发现有人践踏绿地,都 要主动上前劝阻(办事有分工,管事不分家,这为高水准物业管理所必须),把绿地管理摆上 重要“版面“,不留真空; 疏-营造客观情境,疏导游人流向。在只有翻越亭台才能避开绿地通行的地段,增铺 平顺的人行通道,;同时把绿地喷灌时间由早晨改为傍晚,保持人流密度大的时段内绿地清 新温润(说明白点,就是洒

3、上水。洒了水,请你坐,你会去坐吗?),使人们尽享自然,而又无法 作出“石笋系马“等煞风景之举。 三招并用,效果显现。之后,海富花园的绿地中依然游人如织,但践踏绿地的现象已经 较为鲜见。草滴翠,花溢彩,树婆娑,勾勒着一片永远的春天。 点评： 克服人们的劣习,不做宣传教青工作是不行的,光靠宣传教育也是不能的。既要讲道理,使 之不想,又要有相关的强有力措施,使之不能、不敢。久而久之,习惯成自然。有人乱贴乱画怎么办 乱派招贴,被人戏称为城市的“牛皮癌“。这 种市场经济发育过程中出现的流行病,蔓延 到大街小巷。即使是作为全国城市物业管 理优秀示范小区的海富花园,也未能幸免。 海富花园管理处下大力气加以整

4、治,力 求辟出一方净土。通过加强护卫巡逻工作, 很快就基本杜绝了户外乱派招贴。但在楼 内乱塞乱贴搬家、装修、送餐、美容之类 广告的现象却屡禁不绝。 案情分析： 实行封闭式管理的楼宇内部,又何以如 此呢?管理处在查处了几例之后,发现楼内广 告的派发有三种情况：一、是经批准入楼 为住户提供服务的某些人员顺便所为；二 、是以探访名义上楼而实有其它意图的住 户亲友乘隙所为；三、是本人承做特定生 意的个别住户刻意所为任务： 请充分发挥团队的聪明才智，为海富花园 治理“牛皮癣”出谋划策吧！参考： 据此管理处采取了一系列新办法: 管为本。在每幢大厦入口处设置一广告橱窗,为向海富花园住户传 播信息的各界人士提

5、供广告登载服务,变堵为疏(先提供正当渠道,再去 堵歪门邪道,工作阻力就小了),进而实现对其的有序管理。 教为先。发现楼内派发广告,当即接照广告上的联系渠道,或打电 话或邀人前来,指出其错误做法和应当怎样去做,敦促其依规行事(抓住 其想促成生意的心理,骗其上门来接受教育,办法巧妙)。 治为辅。某些单位不听招呼继续乱派广告,就把其列入“黑名单“,严 格限制这些单位在海富花园内的经营活动,直至真做出保证,并确实改 正自己的违规行为。 采取这些办法以后,虽说还未能完全制止住宅楼内乱派招贴的现象 ,但其频度和数量已经大为减少。 点评： 解决难题一招灵的时候也有,但为数不多。因为许多难题的成因,都是 相当

6、复杂的。多数情况下,还是需要采取综合措施,才能全面加以解决 。 临朐县的周先生将自己刚买了一个月的轿车停放 在小区内,第二天早上准备上班时,却发现爱车不翼 而飞,找物业讨说法遭拒,他一纸诉状将所在小区的 物业公司告上法庭。法院审理认为,业主虽然跟小 区物业签订了物业管理服务协议,物业主要负责小 区内的管理与维护,并未就车辆管理事项单独作出 约定,因此,车辆丢失的责任主要在于周先生。但是 物业公司在管理服务中也未完全尽到职责,应承担 相应的赔偿责任,判定物业公司赔偿车主29600元 。新闻播报案情经过 2010年3月10日早上,家住某县一居民小区的周先 生急匆匆地准备上班,可是下楼后他发现自己刚

7、买 一个月的爱车不见了,他围着小区仔仔细细地找了 一圈也没有找到。据周先生介绍,这辆轿车是他当年2月初刚花 148000元购买的,还没来得及办理挂牌、保险等相 关手续。多番寻找未果,周先生意识到自己的车可 能被盗了,于是赶紧通知了小区物业公司,并向公安 机关报了案。 由于周先生居住的小区分多期开发,案发时 该小区并未建设完工,小区内有的地方安装 了监控设备,有的地方则没有安装监控设备, 给公安机关侦破工作带来了一定的难度。 此外,由于周先生没有给爱车购买盗抢险,保 险公司不予赔付。 纠纷 物业公司拒绝赔偿 周先生觉得车是在小区丢失的,因此小区物业得有个说法 。据了解,2009年5月份,周先生在

8、某县该小区购买了一套 住宅。随后,周先生与负责小区物业的物业公司针对所购 买的房屋,签订前期物业管理服务协议一份。刚购买的爱车被盗后,周先生想起购房时他曾经跟物 业公司签订过这份物业管理服务协议。协议中“物业管理 服务质量”项中约定“设备运行正常”、“保安”项中约定“安全 监督管理制度健全”、“违约责任”中约定“物业公司违反协 议,未达到管理服务质量约定目标的,业主有权要求其限期 改正,逾期未改正给业主造成损失的,物业公司承担相应的 法律责任”,并且协议自签字之日起生效。 既然签订了这份协议,周先生认为物业公司就有 义务负责车辆的看管,应该承担赔偿责任。于是,他 拿出购房时签订的物业管理服务协

9、议,想让物业公 司承担赔偿责任。对周先生的赔偿要求,物业公司则提出了异议, 他们只是签订了物业管理服务协议,只负责提供相 应的服务,并没有签订车辆保管合同。周先生丢车 主要是由于自身保管不当,与他们无关,不该由他们 负责赔偿。法院 物业承担相应责任 一个要求赔偿,一个拒绝赔,双方为此闹上法院。 临朐县人民法院受理后,综合各方证据,审理后认为 ,双方当事人诉争焦点为是否建立车辆保管关系。 业主周先生与物业公司虽然只是签订了物业管理 服务协议,但是物业公司提供的服务存在瑕疵,并没 有完全保障小区监控设备的正常运转,保安人员也 未尽到应有的警觉和注意义务。因物业公司未完 全尽到安全防范职责,致使原告

10、周先生车辆被盗,也 给公安机关侦破此案件带来一定难度,致使周先生 不能及时找到侵权责任人。 本案中原告周先生车辆损失的直接原因是他人所 实施的盗窃行为所致,因原、被告双方签订的物业 服务合同主要是负责小区公共设施的维护等,合同 在性质上应属于委托服务合同,并非财产保管合同, 因此,依据合同法相关法律规定,被盗的车辆损 失应主要由周先生承担。但被告在履行物业服务 合同时并未完全按照合同约定履行了义务,因此,也 应相应承担给原告周先生所造成的损失。 为此,某县人民法院依法判决物业管理有限 公司赔偿周先生车辆损失148000元的20% 计款29600元,并于本判决生效后十日内付 清；并驳回了原告周先

11、生的其它诉讼请求 。 法官点评: 本案是一起典型的物业管理服务合同纠纷 案件。物业公司与周先生签订的物业服务 合同并没有约定物业公司有保管业主车辆 的义务,周先生也没有单独与物业公司签订 车辆保管合同,也未将车辆交给物业公司保 管,因此,周先生是车辆的主要保管人,负责车 辆被盗、损毁、灭失的风险,物业公司只承 担次要责任。 小区停车方式多种多样,责任又该如何划分? 对此法官认为:目前小区停车主要有一次性 交费购买车位、小区内划定车位出租和划 定区域内随意停车等方式。 业主如果一次性购买车位,物业公司与业主 委员会之间的物业管理合同中有明确“看车” 服务事项,则物业公司有保管车辆的责任,出 了问

12、题应该赔偿,如果没有这些条款,则物业 公司不承担赔偿责任； 小区内规划区域出租,无论是否有固定车位, 只要物业公司额外收取了费用,则物业公司 应该承担责任或者承担相应的赔偿责任,至 于责任大小的划分,则要看车辆丢失的原因 、丢失的位置等具体情况而定。 除此之外,在路边停放的车辆,凡是收取费用 并出具停车发票的,都应该符合“保管协议”的 构成要件,车辆丢失或者受损,看车人应负责 赔偿。 停车场丢车赔不赔某小区设有停车场，收费标准略低于指导价，物业管理公司 虽在车场安排有保安值班，但为防止突发重大损失，依然 在车场入口处用告示牌及在停车费票据上明示：本车场只 负责提供车位，收取的仅是车位租金，请车

13、主加强防范措 施，车辆被盗受损，本公司概不负责。一次业主甲的朋友 乙开车来访，停车于车场，其间下一场暴雨，雨后离开时 ，发现自己的车辆丢失，遂与物业管理公司交涉要求赔偿 ，物业管理公司以有正式声明在先，收取的停车费未含看 管费为由，拒绝赔偿，乙遂将物业管理公司告上法院。 观点一：声明在先，不予赔偿理 据：已有声明，尽了告示义务，收费低（未含看管费），不存在保管关系，利益风险不等观点二：单方声明，不予承认。理据：土地是国家的，收的其实是看管费。收了费，保管关系成立。单方声明，强加于人，不合法理。 观点三：双方有责，各负一半。 观点四：以责定罚停车丢车案例归纳： 1. 主管部门核准营业收费的停车场，本身就有保管义务， 主管部门检查未有安防、消防措施，不允营业。 2. 物价部门未核准收费标准，收费违法。 3. 单独签订特约服务事项，可以免责；单方格式合同无效 。 4. 有保管表示行为（扣证、换牌、给票据等），牌未丢、 票未做记号车丢，需负责任。 5. 给人印象明确是无人看管的收费停车场，责任反而小。 提供方便的临时停放点，不收费，不看管（最好提醒）， 丢车可以不赔。