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1、上海交通大学硕士学位论文 2 上海交通大学上海交通大学 学位论文原创性声明学位论文原创性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下，独立进行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本论文不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品成果。对本文的研究做出重要贡献的个人和集体， 均已在文中以明确方式标明。 本人完全意识到本声明的法律结果由本人承担。 学位论文作者签名：尹霞 日期：2007 年 1 月 1 日 上海交通大学硕士学位论文 3 上海交通大学上海交通大学 学位论文版权使用授权书学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，同意学
2、校保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查阅和借阅。 本人授权上海交通大学可以将本学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学位论文。 保密保密，在 年解密后适用本授权书。 本学位论文属于 不保密不保密。 （请在以上方框内打“” ） 学位论文作者签名： 尹霞 指导教师签名：屠梅曾 日期： 2007 年 1 月 1 日 日期：2007 年 1 月 6 日 上海交通大学硕士学位论文 4 基于上海住宅市场的物业税开征分析 摘 要 房地产业是我国国民经济的重要支柱产业， 房地产业的发展是国民经济持续稳定增长的重要支撑之一。 房
3、地产税收制度制定的是否合理对房地产业能否健康的发展起着重要的作用。 而我国目前的房地产税收政策从 1994 年以来一直未作任何调整，它已经明显的滞后于房地产市场，也不符合国际惯例。因此，2003 年年底召开的十六届三中全会，公布的中共中央关于完善市场经济体制若干问题的决定中明确提到： “实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。 ” 这说明政府部门已充分认识到现有房地产税收体制的缺陷。笔者通过对上海住房市场的调查，从居民和开发商两方的角度对开征物业税对住房市场的影响进行了模拟实证分析，试图为我国物业税的开征提供参考性依据。 本文通过梳理现有房地产的税费制度
4、， 指出我国现行房地产税收制度存在的主要问题；通过介绍国外房地产税收制度的体系和特点，总结给我国的经验及启示； 简要论述了我国开征物业税的理论依据和作用以及由此产生的相关问题； 从居民和房产开发商两方面对开征物业税作了模拟实证分析，采用问卷调查的方式收集数据资料，并对样本进行统计分析，发现物业税开征对多房家庭的影响最大，能够抑制上海交通大学硕士学位论文 5 投资性购房行为，特别是对高档商品房的需求会减少，房价会出现小幅下跌，对开发商的影响暂时难以判断；最后根据调查问卷的结论，从物业税的制度建设环节、 征收环节以及使用环节为政府制定政策提供参考性依据。 关键词：物业税，调查问卷，实证分析 上海交
5、通大学硕士学位论文 6 THE ANLYSIS OF IMPOSING PROPERTY TAX ON THE BASE OF SHANGHAI HOUSING MARKET ABSTRACT The real estate is the important pillar industry of our national economy, the development of the real estate is one of the important strong points that the national economy increases continually and stea
6、dily. Whether what the tax system of the real estate is made plays an important role to development that the real estate could be healthy rationally. Our countrys present real estate tax policy has not been doing any adjustment all the time since 1994, its already obvious lagging has been on the rea
7、l estate market, do not accord with the international practice either. So, the Third Plenary Session of the 16th Party Central Committee held at the end of the year of 2003, announces “Decision on perfecting several questions of market economic system of the Central Committee of the Communist Party
8、of China”, among them refer to clearly: “Implement cities and towns build reform of taxation expenses, condition levy and unify the normal property tax to real estate when possessing, cancel having something to do to charge correspondingly. ” This means that the 上海交通大学硕士学位论文 7 government has realize
9、d the faulty of existing real estate tax system. The writer made empirical analysis of the impact on levying property tax from the aspects of inhabitant and real estate developers through the investigation of Shanghai housing market, and attempted to offer the feasible reference basis on levying pro
10、perty tax. Through carding the existing real estate tax system, this article points out the main problems of it. Through introducing the foreign real estate tax system and characteristics, draw lessons from the experience of levying property tax for China. Discuss the theory basis of levying propert
11、y tax in China and the relative emerging problems. Making empirical analysis of levying property tax from the aspects of inhabitant and real estate developers. Adopt the method of questionnaire to collect data and do statistic analysis of samples. The findings are that levying property tax influent
12、the family who have more than one house mostly, restrain the behavior of investing houses, decrease the requirement of high grade houses, make the house price fall down, influent the developers little. At the end, according to the findings of questionnaire, attempt to offer the feasible reference ba
13、sis for the government making policies from the construction, levying and using of property tax system. KEY WORDS：KEY WORDS：Property tax, Questionnaire, Empirical analysis 上海交通大学硕士学位论文 10 绪言绪言 房地产业是我国国民经济的重要支柱产业， 房地产业的发展是国民经济持续稳定增长的重要支撑之一。 房地产税收制度制定的是否合理对房地产业能否健康的发展起着重要的作用。而我国目前的房地产税收政策从 1994 年以来一直未
14、作任何调整，它已经明显的滞后于房地产市场，也不符合国际惯例。因此，2003年年底召开的十六届三中全会，公布的中共中央关于完善市场经济体制若干问题的决定中明确提到： “实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税， 相应取消有关收费。 ” 这说明政府部门已充分认识到现有房地产税收体制的缺陷。国家税务总局局长谢旭人在“2005 中国财税论坛”上表示，“十一五”期间，我国将积极稳妥地深化税制改革，其中包括实施城镇建设税费改革，稳步推行物业税，并相应取消相关收费。在最近的第五届外交官之春暨第二届中国财富论坛企业成就奖颁奖活动上建设部政策研究中心主任陈淮指出 “我国早晚一定要征物业税”
15、。物业税的开征势在必行，只是时间问题。 现今房价表面上随市场经济的供求关系而变化， 然而地价和物业税制并未随行就市， 起到引导和调控房地产业健康发展的工具作用。 物业税改革的基本蓝图，是要将现行的房产税、城市房地产税、土地使用税等收费合并，转化为在房产保有阶段统一向业主收取的物业税。 这一改革的思路， 借鉴了发达国家物业税制度，是对十六大提出的开征统一规范物业税的深入拓展。 现行房地产税的征收范围仅限于经营性的物业， 对个人非营业用的住宅实行物业免税。而一旦实行统一的物业税，住宅性物业也纳入物业税的征收范围，这必然会对住宅市场产生巨大的影响。 本文对开征物业税对住宅市场的影响进行了研究，试图为
16、政府推行物业税提供参考性依据。 物业税的开征是世界各国普遍的做法，也是筹集地方政府收入的主要手段。但是我国房地产税收仅占国家税收收入的 2%左右，与房地产业发展及其地位极不相称； 同时， 房地产收益分配关系相当混乱， 以费代税， 费挤税现象相当严重，因此理顺房地产收益分配关系，盘活城市房地产这个聚宝盆，充分发挥其生财聚财的作用， 并使之成为国家财政收入的重要来源， 是迫切需要研究和解决的问题。 国外的房地产税收研究主要围绕税基的确定、 对房价的影响力和对政府收入和支出的影响等方面。Kevin Lang 和 Tianlun Jian(2004)研究了不动产税费的提高对不动产价值的影响，发现不动产税增加很快的社区，当地的不动产价值上升也很快，因此若约束政府对公共设施投入的程度会导致该地区房产价值的下上海交通大学硕士学位论文 11 跌。 Wallace E. Oates 在 不动产税收和当地政府公共支出： 租金的影响 （2004）一文中提出了“如果居者有其所，当地政府的最低预算是多少？”这个问题，试图解决租户效应的近
