珠海市香洲区物业管理工作情况调研报告

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1、CPM43【区域视点】 LOCAL EXPERIENCE为进一步了解 珠海市物业管理条例 （以下简称条例 ）在香洲区的执行情况，以及物业管理现状，在听取香洲区政府关于区物业管理情况的专项工作报告前， 区人大常委会成立专项调研组，深入9 个镇街，对香洲区物业管理工作进行了调研。有关情况综述如下：一、香洲区物业管理工作取得 的主要成效近年来， 香洲区以 “规范物业管理，构建和谐社区”为目标，在进一步加强政府管理职能、建立管理体制机制、加强对物业纠纷排查调处等方面做了大量工作， 香洲区物业管理工作从探索阶段向前迈进了一大步。（一）物业管理工作逐步走向规范化。 物业管理条例 的实施， 使物业管理行业有

2、了准则和规范，在物业管理、业主大会的成立和运作、物业服务收费、物业交接管理、专项维修资金使用管理、 物业纠纷调解化解等方面实现了有法可依，有章可循，为物业管理工作的发展提供了依据。（二）物业管理体制和工作机制得以初步健全。 经过多年来对物业管理的探索和实践，已初步建立起政府主导、市场运作、业主参与的物业管理模式，区政府还于2 0 0 6 年9 月份下发 关于理顺区、镇（街）和社区物业管理职责分工的意见 ，进一步明确了区、镇（街）和社区居委会的物业管理职责。 在实际运作中，属地街道办、社区居委会在小区物业管理工作中发挥了极其重要的协调、指导和监督作用。（三）广大群众物业管理意识有了明显增强。自条

3、例实施以来，区政府及主管部门开展了一系列的宣传活动，印发了大量的条例和相关知识读本、 宣传画册， 通过办板报、 宣传栏、 知识竞赛、知识问答等形式，使广大群众逐步认识到， 对物业进行有效管理是有利于社会和谐稳定、有利于社区建设、有利于业主本人的好事情， 进一步提高了依法管理物业的意识， 营造了依法开展物业管理的浓厚社会氛围。（四） 物业管理收费得到有效控制。珠海市城区住宅小区物业管理服务收费办法 2 0 0 1 年实施后， 2 0 0 2 年香洲区组织了对近2 0 0 个住宅小区进行物业定级，2 0 0 5 年也组织已参加物业定级的住宅小区进行一次全面的复评。 目前已有2 1 3 个住宅小区通

4、过物业定级， 领取收费许可证，按政府指导价收取物业费用。其余小区主要通过业主委员会与物业服务企业签订合同， 或者由建设单位与物业服务企业签订前期物业服务协议等方式来约定物业费用标准。总体而言，物业管理收费在香洲区得到有效控制。（五） 物业管理形成行业发展趋势。目前， 物业管理已成为香洲区房屋管理的主要形式。物业服务企业发展迅速，几年间形成了一个新的行业。 特别是涌现出了一批优秀物业管理住宅小区， 带动珠海市物业管理行业的健康发展， 对促进和谐社区构建， 起到了积极的示范作用。二、香洲区物业管理工作存在 的主要问题（一）业主委员会成立率低。据了解， 目前物业管理小区业主委员会成立率不到3 0 %

5、 。 主要原因是业主怕当头、 怕麻烦， 主动参与小区公共管理的意识不强； 条例 关于业主大会和业主委员会组织成立的规定比较原则， 操作起来比较麻烦；再加上政府主管部门和居委会指导不够到位， 造成业主委员会的组建很不容易。（二）业主委员会运行机制不够健全。一方面，由于缺乏对业主委员会的珠海市香洲区人大常委会调研组， 经过几个月认真深入细致的调查研究。 多次到珠海市物业管理行业协会了解情况，听取意见，交流看法，组织召开座谈会、调研会。并深入物业服务公司、 住宅小区进行分类抽样调研。 真实客观地， 实事求是地写出了这篇“物业管理工作调研报告” 。 对珠海市物业管理行业的健康发展和今后的发展方向， 以

6、及建设文明小区，构建和谐社区，有着重要的指导意义。编者按：珠海市香洲区物业管理工作情况44CPM【区域视点】 LOCAL EXPERIENCE有效制约和监督机制， 个别成员任意决定业主共同事务， 损害了其他业主利益或业主的共同利益。 个别小区有人从自身利益出发，争当业委会领导，掌权后与物业服务公司讨价还价、互相勾结，损坏广大业主利益。另一方面，由于业主委员会只是业主大会的执行机构， 没有实质性的权利，而且工作难度非常大，工作经费无保障，很多人往往都认为当业委会主任是出力不讨好的事， 两头受气，工作积极性受到影响，大部分人都干不长久， 而且， 退出也很随意， 半途搁挑子的事时有发生。此外，一些小

7、区业主对业委会产生的程序、权利、职责、地位、作用认识不足，有些形同虚设，很难发挥其应有的作用。（三）物业服务企业服务行为不够规范。 主要体现在部分物业服务企业服务与市政公用事业服务界限不清；部分物业服务企业服务意识淡薄， 服务不到位；部分物业服务企业在物业日常维护上收支不透明， 对于公共设施经营的收益也不公示， 业主对物业服务企业提供的服务缺少客观的可以量化的评价依据， 造成业主与企业因服务质量问题引发很多纠纷。（四）业主欠缴物业管理费现象严重。业主对物业服务公司服务不满意，最普遍采用的手段是不交物业管理费。调研中发现， 香洲区物业管理行业中欠缴物业管理费问题十分严重，一些“老旧小” 小区欠缴

8、率超过3 0 % ， 而物业服务公司又往往没有有效的手段追讨， 停水停电法律上不允许， 运用法律手段又太费时费事。 物业服务公司收不到管理费就降低服务质量，而业主又更加不满意，如此恶性循环，纠纷不断。这个问题目前在整个行业都比较突出， 且没有有效的解决办法。（五） 物业管理费政府指导价偏低。条例 规定， 物业管理费的政府指导价由价格行政主管部门会同物业管理行政主管部门制定， 根据物价指数进行适时题逐步暴露出来，引起业主不满。主要表现在，一是开发商擅自更改规划，不按标准建设住房和小区配套设施， 导致住房质量不合格、 销售面积缩水等问题，损害业主权益；二是公摊面积划分不明确，小区共用部位、共用设施

9、设备的权属不明晰， 导致业主与物业服务企业发生产权纠纷 ； 三是市政基础设施不配套、服务供应不到位， 造成业主生活不便。( 八) 住宅小区房屋装修违规现象较为严重。 近年来， 珠海市居民房屋装修活动日益频繁，特别是居民二套住房率的不断提高，不少业主将旧房改装出租，部分业主不顾公众利益和房屋安全，在装修房屋中出现擅自改变房屋结构和受力方式、擅自改变房屋使用功能等各种违法违规行为，严重影响了房屋整体结构安全和正常使用，也影响了邻里的正常生活和房屋及设施的完好，人民群众对住宅小区违规装修问题时有投诉。（九）物业维修基金问题得不到有效解决。条例 没有明确物业维修基金的筹集、管理与运用，只对物业维修资金

10、的筹集管理确定了 “一事一筹、 专款专用、业主自负”的原则。但实践中却很难行得通。有事再筹，意见不一，往调整， 每年向社会公布。 但2 0 0 1 年2 月1 日开始实施珠海市城区住宅小区物业管理服务收费办法后，至今已时隔8 年没有修订。在这期间，珠海市原材料、劳动力成本以及物价的上涨，特别是 2 0 0 8 年开始实行劳动合同法 ，都使得物业服务成本急剧上升， 物业服务企业面临巨大的生存压力。目前，珠海市与周边地区的物业管理收费相比， 也明显偏低。从群众业主的角度来讲，当然是收费越低越好。 但物业管理收费过低，物业服务公司难以为继，却会制约物业管理行业的正常发展， 而且低收费降低管理水平，

11、并不符合社区建设和业主的利益。（六） “老旧小”小区未能较好地推行物业管理。 “老旧小” 小区的硬件、 配套设施不完善，维护费用高，业主对物业管理收费比较敏感， 管理矛盾较为突出，物业服务公司不愿接管。对“老旧小”小区进行改造，需要大量的资金投入，导致香洲区还有不少“老旧小”小区无真正意义的物业服务公司， 有的只能由居委会代管。（七） 开发建设遗留问题影响物业管理的正常开展。珠海市小区开发建设遗留问题比较多，在业主入住后，这些问图为珠海市物业管理行业协会召开会议CPM45【区域视点】 LOCAL EXPERIENCE往难筹，即使能筹，时间也长，问题得不到及时解决， 往往严重影响部分住户生活和安

12、全。没有专项维修资金，大批八十年代老旧小区得不到维修， 特别是高层小区如拱北银海新村、 昌盛花园等由于电梯使用年限过长， 设备老化亟需更新改造， 但部分业主和出租户不愿意缴交电梯改造分摊费用， 导致高层住户无法使用电梯影响到正常的生活和工作，不利于社会和谐与稳定。（十）物业管理法规缺乏完善的配套。 物业管理条例 颁布实施以来， 为规范物业服务企业和业主行为， 明确物业管理各方责权利关系， 发挥了积极作用。但很多规定只是原则性的，在具体实施过程中存在一些空白， 难以解决目前实际工作的一些具体问题。 如业主委员会的法律地位、法律责任问题，业主委员会的筹备、 选举以及运行和监管缺乏可操作性的条款，

13、有关专项维修基金问题等。 这些空白亟待一些实施细则加以弥补，否则难以落实。三、进一步做好香洲区物业管 理工作的意见、建议为进一步依法规范和加强物业管理工作， 推进香洲区物业管理行业健康有序发展，促进社会的稳定和谐，提出如下意见和建议：（一）切实加强对业主委员会组建的监督与指导。针对业主大会、业主委员会成立难这个突出问题， 区政府及其主管部门要深入调研，采取有力措施，尽快制定业主大会筹备组成员结构和业主委员会人选的指导标准， 规范业主大会和业主委员会组建和选举程序， 明确属地街道办事处、居委会在业委会组建、改选中的具体职责和工作内容，尽快将全区物业管理小区的业主委员会成立起来， 促进居民群众的安

14、居乐业和基层的稳定和谐。（二）积极探索建立物业管理的政府应急机制。政府要制定一个应急办法，探索在出现业主大会无法召开履职、业主委员会不作为、物业服务企业擅自撤离服务等重大事项时， 如何确保业主有一个稳定、安全的居住环境。（三） 加大市场监管力度， 规范物业服务企业行为。 要严格规范物业服务企业服务行为， 保证政府指导价格的权威性和代表性， 规范物业服务企业收费行为。根据当前的情况，可研究探索适当提高物业管理指导价同时相应提高物业管理服务质量问题。 要制定全区物业服务企业服务质量评价体系， 组织服务质量评定，并作为收费的依据。要通过企业资质管理、物业招投标管理、企业年审、加大违规处罚等手段，建立

15、物业服务企业的准入和退出制度。 对违法违规的物业服务企业要依法依规严肃处理。要协调探索司法简易程序解决业主欠交物管费的办法， 促进物业管理市场的健康发展。（四） 加强整顿和管理， 妥善解决开发建设遗留问题。 要对已建成住宅区进行全面普查， 对于已经形成的开发建设遗留问题要分类整理，制定整改措施，按照各部门职责落实责任，限期解决。同时，对于新建住宅区，要加大监督管理力度， 努力避免出现新的开发建设遗留问题。（五） 尽快推进 “老旧小” 小区的物业管理工作。区政府要继续加大对“老旧小”小区的整合和改造力度，通过制定长远规划， 有效筹措财政资金和社会资金，逐步完善“老旧小”小区的服务配套设施，改善“

16、老旧小”小区的居住环境。同时，要按照符合“老旧小”小区实际、尊重居民意愿的原则，区分小区的不同情况和特点， 采取灵活多样的物业管理模式，促进“老旧小”小区管理的良性循环。（六）大力提高物业管理从业人员素质。要加强物业管理专业人员的管理， 从注册物业管理师职业资格管理和物业管理人员上岗资格两个层次， 逐步建立职业资格制度，造就一支懂经营、善管理、精业务、守道德的专业人员队伍。要采取多种形式，继续抓好多层次的人才培训， 加强企业关健岗位和一线员工的技能培训， 提高从业人员素质。四、对珠海市物业管理条例 的修改建议（一）对物业维修资金筹集管理方面进行修订。 建议重新制订全面、 有效、操作性强的类似社保基金的筹集和管理物业维修基金的办法。 基金的筹集可由开发商、 商品房业主在购房时一起交纳一部分，以后由业主每月少量缴纳。物业维修基金的管理应由全市建立专户储存， 专款专用。 在维修基金的使用上， 坚持“业主决策，政府监督”的原则。（二）尽快出台条例实施细则。当前反映 条例 在实际操作中不明晰、繁琐，原则性强，容易产生空白引致纠纷或误解