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1、 广州【中海锦城南苑】项目 广州【中海锦城南苑】项目 后评估报告 后评估报告 中海地产集团有限公司后评估工作小组 中海地产集团有限公司后评估工作小组 二九年六月二九年六月第 1 页 共 35 页 广州【中海锦城南苑】项目后评估报告 广州【中海锦城南苑】项目后评估报告 前言： 锦城南苑项目于 2006 年 3 月份开始动工，至 2008 年 6 月份全面交楼入伙；2009 年 元月达到后评估时点（数据截至时间为：2009 年 2 月 20 日） 。 基于对项目进行经验总结和失败教训的吸取之目的，希望本后评估报告能为今后开 发的类似项目提供一定的借鉴。 广州中海锦城南苑项目后评估过程中，广州公司同
2、事认真对待，努力工作，总部的 财务资金部、投资管理部、规划设计中心、营销策划中心、综合管理部及发展管理部也 积极地参与其中，在此表示谢意。 目 录 目 录 【核心内容提要】.2 【项目概况及评估综述】.3 【项目投资管理评估】.4 【项目规划设计工作评估】.6 【项目营销工作评估】.24 【项目进度、工程管理评估】 .27 【项目成本管理评估】.31 【项目客户服务管理评估】.34 【核心内容提要】 【核心内容提要】 一、 投资管理评估 一、 投资管理评估 (一) 前瞻性掌握城市发展和房地产市场发展热点， 在项目开发销售时期充分享受土地价 值和房价大幅度升值的投资收益。 (二) 认真研究当地土
3、地政策，以精心设计操作方案，化解土地性质转变难题，成功把握 投资机会。 (三) 充分研究当地和军方政策，成功规避交易风险。 二、 财务管理评估 二、 财务管理评估 锦城南苑为高端住宅项目，公司通过提高项目档次，特别是为住户提供小学学 位，加快销售速度及提高售价，各项财务指标完成良好，经济效益较可研阶段预测 值有大幅提升。为适应销售价格大幅提高的要求，该项目在加大投资，提升产品质 量的同时，注重加强建安成本的控制，使得项目销售收入增加带来的经济效益得以 体现。 三、 规划设计工作评估 三、 规划设计工作评估 本项目定位为东山现代豪宅品质全面升级的标志。围绕产品定位，设计重点贯 彻以下目标：彰显尊
4、贵人性关怀的总体布局与配套设施、舒适现代的家居平面、创 新典雅考究的立面形象、现代时尚与典雅气质相交融的庭园环境、现代时尚品位与 典雅文化气质相结合的室内装修及现代居所生活必备的现代化技术措施。 项目设计 操作流程成熟，成本控制意识强，管理效率高，与各部门协同配合较好，进度计划 和成本控制的执行能力强。 四、 营销工作评估 四、 营销工作评估 本项目根据市场变化，及时调整户型定位，将三房面积由 130-150 平方米增大 为 156-160 平方米，户型所占比例也有所增加；在推广上，结合项目特点，以小众 传播为主；在推售策略上，采取“小步快跑”策略分批推售，不断拉升价格，实现 了速度与利润的均
5、衡。 五、 发展进度、工程管理评估 五、 发展进度、工程管理评估 (一) 项目从 2001 年 7 月办理土地出让合同到 2008 年 6 月交付使用， 经历 6 年 11 个月。 虽与部队方面负责人多次协调要求搬迁，但因部队方面的问题，且相关政府职能部 门对部队干涉力度较小， 以致在未搬迁完毕时无法办理相关的报建手续， 直至 2005 年 11 月份才搬迁完毕，真正接手并开发该项目，故项目开发等待期较长。 (二) 项目于 2006 年 3 月 12 日正式开工至 2008 年 6 月 30 日竣工备案， 开发时间较计划 滞后了约 6 个月，文中对工程实施阶段所遇到的意外情况进行了总结，提供了
6、规避 意外情况的宝贵经验。 六、 成本管理评估 六、 成本管理评估 该项目在实施过程中，由于楼盘售价大幅提升，营销策划及设计上为提升项目 档次以配衬楼价，导致建安成本与首次批复值相比增幅较大。通过依据营销定位和 设计变更进行第二次建安成本控制值预测和报批后， 最终预测结算额满足调整后控 制指标要求。 七、 客户服务管理评估 七、 客户服务管理评估 (一) 通过前期的计划安排和收楼入伙工作中的应对处理，实现了 100%收楼率，完成了 预定目标。 (二) 通过项目入伙后期的维修和回访工作，收集整理合理有效的建议，为工程设计营建 提供了参考价值。 第 2 页 共 35 页 【项目概况及评估综述】 【
7、项目概况及评估综述】 一、 项目概况 一、 项目概况 (一) 项目位于广州市越秀区中山一路，北接锦城花园，南临城市主要东西交通道路之一 的中山路，西侧由梅花路连通广州的东西交通大动脉东风路，东有中山一立交接驳 天河路、广州大道、环市路和城市交通新干线的内环路，交通非常便利。作为传统 的高尚住宅区，本项目所处区域的商业、娱乐、教育、医疗等生活配套设施完善。 (二) 地块呈矩型， 由三栋 26、29 层板式高层， 首层架空； 2 层为小区， 设园林式游泳池。 二、 项目经济技术指标 二、 项目经济技术指标 (一) 项目占地面积约为 11,000 平方米，容积率为 3.3，建筑密度 20%，绿地率
8、35.6%， 建筑面积 47,638 平方米。 (二) 项目为三栋联体高层住宅，A、C 塔地上 26 层，B 塔地上 29 层，地下室均为 1 层； 其中地下室部分面积为7,896平方米， 裙楼商务休闲中心架空层部分3,685平方米， 塔楼部分住宅 36,057 平方米。 三、 项目开发周期 三、 项目开发周期 该项目用土地由部队驻地转让所得，2001 年 7 月办理土地出让合同，但部队 于 2005 年底才正式搬迁完毕后，我司接手并平整现场，拆除旧建筑物并清理外运； 2006 年 3 月 12 日正式开工，2006 年 12 月公开发售，2008 年 6 月 30 日全部竣工， 共历时 6
9、年 11 个月。 四、 项目综合评估 四、 项目综合评估 (一) 本项目场地因部队搬迁较慢， 我司无法尽快介入开发， 导致项目的开发等待期较长。 进入项目实际开发阶段后,持续开发的时间为 2005 年底至 2008 年 6 月底，约两年 零六个月。 (二) 项目前期策划工作主要是进行市场定位，根据周边楼盘同档次的市场销售价格，以 及广州市总体房地产市场的销售氛围，并结合设计标准等成本费用，来预测本项目 的销售价格，把前期的工作充分做到位，尤其是户户南北对流，采光明畅，充分体 现豪宅的风范。 (三) 在设计过程中，结构、建筑、机电等专业设计均经过专业人士反复讨论，力求在不 降低档次的条件下，尽量
10、节约成本；同时结合现场实际进度的需要，设计图纸及时 提供予合约招标与现场施工，针对设计工作的性质，把设计工作细化，责任落实到 人，确保了项目顺利开展。 (四) 项目销售充分利用中海一贯的优良传统作风，由老客户介绍新客户，在中海品牌的 影响下，带动项目进行“中海核心圈”联动宣传，塑造中海高素质、高档次、高品 牌的效应，缔造广州标志性住宅地位，同时也采取“一对一”的高端服务，体现中 海人性化的销售模式；本项目在销售期间，房地产市场节节攀升，销售价格时刻变 动提升， 销售部门娴熟掌舵着销售进度与价格均衡的原理， 获得了骄人的经济效益。 (五) 项目在施工过程中，克服老城区属于严管地带带来的种种困难，
11、在协调好对外关系 的同时，做好现场自身施工管理的细节，狠抓工程质量与安全，并在精装修交叉作 业工序安排、卫生间沉箱防水处理等技术方面总结经验，为其它项目提供了借鉴。 第 3 页 共 35 页 【项目投资管理评估】 【项目投资管理评估】 一、 宏观经济和房地产市场发展变化分析 一、 宏观经济和房地产市场发展变化分析 (一) 2004-2008 年广州市宏观经济发展情况 2004-2008 年广州市主要经济指标情况 年份 2003 2004 2005 2006 2007 2008 全市 GDP（亿元） 3,467 4,1165,1166,0687,051 8,256户籍人口（万人） 725 731
12、 751 761 771 人均可支配收入（元/人）15,00316,88418,28719,85122,469 25,3171. 作为珠江三角洲的龙头城市，2003-2008 年间，广州保持着良好的经济增长态势， 经济持续健康发展，综合经济实力进一步增强，城乡居民收入稳步提高。 2. 由上表可以看出，广州市 2008 年生产总值达到 8,356 亿元，人均生产总值超过 80,000 元。从 2003 年到 2008 年 5 年间的生产总值（GDP）一直保持高速的增长， 按可比价格（剔除物价变动因素）计算，平均增长速度高于 12，远超全国 8-10 的速度。 3. 由宏观经济和社会情况的统计可见
13、，广州的宏观经济健康快速发展。在实力强劲的 经济支持下，广州的房地产市场也保持较平稳的发展态势，成交活跃，供需两旺。 (二) 2003-2008 年广州市房地产市场发展情况 2003-2008 年广州市房地产市场统计情况 （面积单位：万平方米；金额单位：亿元；价格单位：元/平方米） 项目 2003 年2004 年2005 年2006 年2007 年 2008 年商品房预售面积 939 875 940 917 823 864 商品房成交面积 1,047 1,122 1,100 1,158 1,081 704 商品房成交金额 444 560 608 726 943 671 商品房成交均价 4,241 4,992 5,531 6,858 8,728 9,528 (三) 房地产供求情况 2003 年至 2008 年间广州市房地产市场发展总体运行基本平稳，六年间广州十 区商品房批准预售面积保持平稳，除
